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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Quand l’acte autorise le vendeur à rester dans les lieux durant un temps lilmité

Un acte authentique de vente d’immeuble contient une clause différant le transfert de jouissance, en ce sens que le vendeur est autorisé à rester dans les lieux durant plusieurs mois après la vente. Ce genre de clause peut se justifier dans la situation où le vendeur n’a pas trouvé à se reloger (liste d’attente en maison de repos, par exemple). La situation qui en découle présente deux conséquences.

Tout d’abord, c’est  une charge de la vente pour l’acheteur, sauf si le vendeur paie un loyer ce que l’on évite généralement pour empêcher la formation d’un bail. Les droits d’enregistrement doivent être payé sur le montant sur le montant du prix et des charges stipulés (art. 45 C. enr.), ou sur la valeur vénale si elle est plus importante. Les parties devront donc  compléter l’acte par une déclaration (art. 168 C. enr.) de la charge et de sa valeur (par référence à une valeur locative) pour permettre la liquidation exacte des droits.

Il faut ensuite s’assurer de ce que le vendeur délaissera les lieux au terme de la période d’occupation prévue. La clause est-elle exécutoire du simple fait qu’elle est mentionnée dans un acte authentique ? En principe, oui. Indépendamment de son caractère probatoire authentique, l’acte notarié permet à celui qui détient l’expédition revêtue de la formule exécutoire (grosse) d’assurer, sans autre formalité habilitante, l’exécution forcée des obligations qu’il constate. Comme le dit le Prof. De Leval, « chacune des parties en approuvant l’instrumentum dressé par le notaire signe par avance sa propre condamnation pour le cas où elle ne remplirait pas ses engagements » (G. de Leval, « Traité des saisies », Liège, 1988, p. 461).

Cela signifie-t-il que l’acheteur pourra faire expulser le vendeur sans devoir disposer d’un jugement d’expulsion prononcé par le juge de paix, faisant l’économie des frais et délais de la procédure ? En principe, la force exécutoire est réservée à l’acte qui renferme l’obligation de payer une somme d’argent (J. Demblon, « L’exécution de l’acte notarié peut-elle intervenir directement et peut-elle être suspendue », Rev. Not. Belge, 1988, pp. 494 et s.), et pour autant que L’acte fournisse tous les éléments nécessaires pour l’exécution directe (Bruxelles, 25 avril 2002, Rev. Not. Belge, 2002,  p. 823). La jurisprudence permet cependant que le caractère exécutoire soit reconnu à un acte contenant non pas une obligation pécuniaire mais une obligation de faire, en l’occurrence restituer la jouissance d’un immeuble. La Cour de cassation l’a reconnu dans le cas de la grosse d’un cahier des charges dressé par le notaire en vue d’une saisie-exécution immobilière, qui stipulait que la partie saisie devait délaisser les immeubles et les mettre à la disposition des adjudicataires dans le mois de la signification de l’adjudication, à peine d’y être contrainte par le premier huissier à ce requis avec l’aide au besoin de la force publique. Une telle clause, oblige l’huissier de justice requis à prêter son ministère, décide la Cour de cassation, reconnaissant le caractère exécutoire de l’acte contenant la clause (Cass., 23 mai 1991, Pas., 1991, I, p. 824).

Il faut cependant que la clause de l’acte de vente contienne tous les éléments décrivant et modalisant avec précision tous les éléments de l’obligation de restitution de l’immeuble, pour que cette obligation puisse être directement exécutée sur base de la grosse de l’acte de vente. Le notaire devra soigneusement  rédiger la clause pour éviter que son exécution puisse donner lieu à une quelconque appréciation, auquel cas le pouvoir judiciaire interpose son autorité pour régler la manière d’exécuter l’obligation.

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

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Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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