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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le mandat apparent quand intervient un notaire (III)

En Belgique aussi, le notaire doit bien évidemment vérifier les pouvoirs de celui qui se présente à lui pour le compte d’une partie ; cela procède de son devoir d’assurer la sécurité juridique de l’acte qu’il doit dresser.

Cette obligation existe à mon avis tant dans les fonctions conseillères qu’instrumentaires du notaire, c’est-à-dire aussi bien dans la négociation que dans la préparation de l’acte, même si l’article 12 de la loi organique se situe au stade de l’acte.

Rappelons que selon cette disposition, le notaire instrumentant doit annexer les procurations sauf s’il conserve la minute de la procuration ou s’il a déjà annexé le brevet ou une expédition de celle-ci à un acte de son ministère.

Il est évident que ce devoir de vérification doit neutraliser dans les faits la possibilité d’une croyance erronée dans les pouvoirs d’un représentant ; en droit aussi, à suivre la Cour de cassation française, cela fait obstacle à une condition du mandat apparent, étant le caractère légitime de la croyance née d’une apparence

Quid de l’agent immobilier ?

Comme le notaire, l’agent immobilier a le devoir de vérifier les pouvoirs de ceux avec qui il traite.

A la vente,  il doit vérifier les pouvoirs de celui qui fait offre ; l’article 55, alinéas 2 et 3, du Code de déontologie (arrêté royal du 27 septembre 2006) dispose :

« Dans les cas où l’engagement de l’amateur requerrait une autorisation ou un mandat, l’agent immobilier courtier s’assurera de leur existence, à moins que l’amateur ne se porte fort d’obtenir une telle autorisation ou ratification.

L’agent immobilier courtier informera le commettant des doutes raisonnables qu’il aurait relativement à la capacité ou aux pouvoirs d’un amateur. »

Si l’on suit le raisonnement de la Cour de cassation française, le devoir de vérification de l’agent immobilier ferait obstacle à ce que son commettant puisse invoquer la théorie du mandat apparent contre une partie supposée s’être engagée.

La loi protège aussi le tiers susceptible de croire en une apparence de pouvoirs dans le chef de l’agent immobilier cette fois.

L’article 9 du Code de déontologie dispose que « lorsqu’un projet de convention qu’il propose à son commettant potentiel comporte un mandat, l’agent immobilier est tenu de le stipuler de manière claire et apparente. »

Et, dans ses rapports avec des commettants consommateurs, l’article 2, 1°, de l’arrêté royal du 12 janvier 2007 précise que le contrat doit clairement décrire les pouvoirs du courtier mandataire.

Autrement dit, tout éventuel mandat accordé à l’agent immobilier doit être exprès. La convention (écrite) doit faire l’objet d’une description claire de la possibilité et des limites dans lesquelles l’agent immobilier peut négocier le prix et les conditions dans le cadre de la mission convenue.

(à suivre)

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Dissolution de contrat et indemnité sur restitution

Un contrat peut être dissout par la survenance d’une condition résolutoire, par résolution pour faute même mécanisme) ou par annulation pour vice de formation. La dissolution opère la révocation de l’obligation, remet les choses au même état que si l’obligation n’avait pas existé et oblige le créancier à restituer ce qu’il a reçu. Ainsi, pour […]

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Un contrat peut être dissout par la survenance d’une condition résolutoire, par résolution pour faute même mécanisme) ou par annulation pour vice de formation.

La dissolution opère la révocation de l’obligation, remet les choses au même état que si l’obligation n’avait pas existé et oblige le créancier à restituer ce qu’il a reçu.

Ainsi, pour une dissolution par réalisation de la condition résolutoire, cette réalisation rend exigible l’obligation de l’acheteur de restituer le bien vendu.

Dès lors, le vendeur peut prétendre en récupérer la jouissance dès ce moment.

S’il ne peut récupérer la jouissance à ce moment, il a droit à une indemnité pour privation de jouissance.

La Cour d’appel de Mons avait rejeté la demande d’indemnité pour privation de jouissance pour la période qui suit la réalisation de la condition résolutoire.

Selon la Cour d’appel l’acheteur devait restituer la chose dans l’état où il l’a reçue, ce qui implique uniquement, le cas échéant, une indemnité pour dégradation ou usure.

Cet arrêt est cassé par la Cour de cassation (Cass., 11 mars 2019, rôlle n° C.17.0698.F, www.juridat.be).

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