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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le mandat apparent quand intervient un notaire (III)

En Belgique aussi, le notaire doit bien évidemment vérifier les pouvoirs de celui qui se présente à lui pour le compte d’une partie ; cela procède de son devoir d’assurer la sécurité juridique de l’acte qu’il doit dresser.

Cette obligation existe à mon avis tant dans les fonctions conseillères qu’instrumentaires du notaire, c’est-à-dire aussi bien dans la négociation que dans la préparation de l’acte, même si l’article 12 de la loi organique se situe au stade de l’acte.

Rappelons que selon cette disposition, le notaire instrumentant doit annexer les procurations sauf s’il conserve la minute de la procuration ou s’il a déjà annexé le brevet ou une expédition de celle-ci à un acte de son ministère.

Il est évident que ce devoir de vérification doit neutraliser dans les faits la possibilité d’une croyance erronée dans les pouvoirs d’un représentant ; en droit aussi, à suivre la Cour de cassation française, cela fait obstacle à une condition du mandat apparent, étant le caractère légitime de la croyance née d’une apparence

Quid de l’agent immobilier ?

Comme le notaire, l’agent immobilier a le devoir de vérifier les pouvoirs de ceux avec qui il traite.

A la vente,  il doit vérifier les pouvoirs de celui qui fait offre ; l’article 55, alinéas 2 et 3, du Code de déontologie (arrêté royal du 27 septembre 2006) dispose :

« Dans les cas où l’engagement de l’amateur requerrait une autorisation ou un mandat, l’agent immobilier courtier s’assurera de leur existence, à moins que l’amateur ne se porte fort d’obtenir une telle autorisation ou ratification.

L’agent immobilier courtier informera le commettant des doutes raisonnables qu’il aurait relativement à la capacité ou aux pouvoirs d’un amateur. »

Si l’on suit le raisonnement de la Cour de cassation française, le devoir de vérification de l’agent immobilier ferait obstacle à ce que son commettant puisse invoquer la théorie du mandat apparent contre une partie supposée s’être engagée.

La loi protège aussi le tiers susceptible de croire en une apparence de pouvoirs dans le chef de l’agent immobilier cette fois.

L’article 9 du Code de déontologie dispose que « lorsqu’un projet de convention qu’il propose à son commettant potentiel comporte un mandat, l’agent immobilier est tenu de le stipuler de manière claire et apparente. »

Et, dans ses rapports avec des commettants consommateurs, l’article 2, 1°, de l’arrêté royal du 12 janvier 2007 précise que le contrat doit clairement décrire les pouvoirs du courtier mandataire.

Autrement dit, tout éventuel mandat accordé à l’agent immobilier doit être exprès. La convention (écrite) doit faire l’objet d’une description claire de la possibilité et des limites dans lesquelles l’agent immobilier peut négocier le prix et les conditions dans le cadre de la mission convenue.

(à suivre)

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Contrat multi-parties

L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit. Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation. En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre. Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit […]

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L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit.

Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation.

En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre.

Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit deux parties. Mais comment appliquer ce principe lorqu’il y a plusieurs parties dans le même contrat ?

Un arrêt du 30 octobre 2020 de la Cour de cassation (rôle n° C.20.0061.N, www.juridat.be) répond à cette question.

La Cour rappelle d’abord que l’exercice de l’ENAC suppose la connexité (verknochtheid) entre les obligations concernées.

Et la Cour poursuit (ma traduction) :

Dans le cas d’un contrat multi-parties, une partie peut, sur base de cette exception, suspendre l’exécution de son obligation à l’égard d’une autre partie si cette partie est en défaut d’exécuter son obligation envers elle ou une obligation envers une autre partie pour autant qu’il existe un lien de connexité envers les obligations.

En d’autres termes, l’ENAC peut porter sur un autre rapport du même contrat, pour autant que les obligations concernées soient connexes.

Dans la langue de l’’arrêt :

« 4. Ingeval van een meerpartijenovereenkomst kan een contractspartij op grond van deze exceptie de uitvoering van haar verbintenissen ten opzichte van een andere partij opschorten indien deze partij in gebreke is een verbintenis jegens haar uit te voeren of een verbintenis tegen een andere partij in zoverre er verknochtheid bestaat tussen de verbintenissen. »

Cela présente de l’intérêt dans les promotions en RDA ou en scission emphytéose. L’acheteur mécontent d’un désordre pourrait suspendre son obligation de payer envers le propriétaire du terrain également.

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