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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le mandat apparent quand intervient un notaire (III)

En Belgique aussi, le notaire doit bien évidemment vérifier les pouvoirs de celui qui se présente à lui pour le compte d’une partie ; cela procède de son devoir d’assurer la sécurité juridique de l’acte qu’il doit dresser.

Cette obligation existe à mon avis tant dans les fonctions conseillères qu’instrumentaires du notaire, c’est-à-dire aussi bien dans la négociation que dans la préparation de l’acte, même si l’article 12 de la loi organique se situe au stade de l’acte.

Rappelons que selon cette disposition, le notaire instrumentant doit annexer les procurations sauf s’il conserve la minute de la procuration ou s’il a déjà annexé le brevet ou une expédition de celle-ci à un acte de son ministère.

Il est évident que ce devoir de vérification doit neutraliser dans les faits la possibilité d’une croyance erronée dans les pouvoirs d’un représentant ; en droit aussi, à suivre la Cour de cassation française, cela fait obstacle à une condition du mandat apparent, étant le caractère légitime de la croyance née d’une apparence

Quid de l’agent immobilier ?

Comme le notaire, l’agent immobilier a le devoir de vérifier les pouvoirs de ceux avec qui il traite.

A la vente,  il doit vérifier les pouvoirs de celui qui fait offre ; l’article 55, alinéas 2 et 3, du Code de déontologie (arrêté royal du 27 septembre 2006) dispose :

« Dans les cas où l’engagement de l’amateur requerrait une autorisation ou un mandat, l’agent immobilier courtier s’assurera de leur existence, à moins que l’amateur ne se porte fort d’obtenir une telle autorisation ou ratification.

L’agent immobilier courtier informera le commettant des doutes raisonnables qu’il aurait relativement à la capacité ou aux pouvoirs d’un amateur. »

Si l’on suit le raisonnement de la Cour de cassation française, le devoir de vérification de l’agent immobilier ferait obstacle à ce que son commettant puisse invoquer la théorie du mandat apparent contre une partie supposée s’être engagée.

La loi protège aussi le tiers susceptible de croire en une apparence de pouvoirs dans le chef de l’agent immobilier cette fois.

L’article 9 du Code de déontologie dispose que « lorsqu’un projet de convention qu’il propose à son commettant potentiel comporte un mandat, l’agent immobilier est tenu de le stipuler de manière claire et apparente. »

Et, dans ses rapports avec des commettants consommateurs, l’article 2, 1°, de l’arrêté royal du 12 janvier 2007 précise que le contrat doit clairement décrire les pouvoirs du courtier mandataire.

Autrement dit, tout éventuel mandat accordé à l’agent immobilier doit être exprès. La convention (écrite) doit faire l’objet d’une description claire de la possibilité et des limites dans lesquelles l’agent immobilier peut négocier le prix et les conditions dans le cadre de la mission convenue.

(à suivre)

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Avocat agent immobilier

Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client. La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté. La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 […]

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Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client.

La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté.

La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 du Code judiciaire, de sorte que le contrat repose sur un acte illicite.

L’avocat, ou plutôt l’agent immobilier occasionnel, forma un pourvoi en cassation estimant que la Cour d’appel avait violé l’article 437 du Code judiciaire.

Cette disposition pose que la profession d’avocat est incompatible avec l’exercice d’une industrie ou d’un négoce.

Or poser un acte de commerce unique n’est pas exercer un négoce ni une industrie. L’activité doit être habituelle.

La Cour de cassation donne raison sur ce point à l’avocat. L’unique opération de courtage ne peut en soi constituer un acte de commerce en contradiction avec l’article 437 du Code judiciaire.

C’est exact, l’article 5, § 1, 3°, de la loi du 11 février 2013 traite de l’exercice d’une activité à titre principal ou d’appoint.

Or le courtage est sans rapport avec l’avocature ; il ne peut en être l’appoint.

Cet arrêt confortera les courtiers amateurs, s’il posent des actes isolés … !

“Dat het stellen van een eenmalige daad van koophandel niet kan bestempeld worden als het drijven van handel of nijverheid in de zin van voormelde bepaling ;
Overwegende dat het arrest oordeelt dat eiser, advocaat, een eenmalige makelaarsverrichting die op zichzelf volstaat om als daad van koophandel te worden aangemerkt, heeft gesteld en dit in strijd is met artikel 437 van het Gerechtelijk Wetboek;

Dat het arrest beslist dat de vordering gestoeld op een dergelijke akte en hieruit voortvloeiende prestaties, « als ongeoorloofd en/of strijdig met de goede orde » dient beschouwd te worden en als gesteund op een onrechtmatig belang als niet-toelaatbaar dient afgewezen te worden ;

Dat het arrest zodoende het voornoemd artikel 437, eerste lid, 3°, schendt ; ”

(Cass. 27 octobre 2005, rôle n° C040129N, www.juridat.be).

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