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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le mandat apparent quand intervient un notaire (III)

En Belgique aussi, le notaire doit bien évidemment vérifier les pouvoirs de celui qui se présente à lui pour le compte d’une partie ; cela procède de son devoir d’assurer la sécurité juridique de l’acte qu’il doit dresser.

Cette obligation existe à mon avis tant dans les fonctions conseillères qu’instrumentaires du notaire, c’est-à-dire aussi bien dans la négociation que dans la préparation de l’acte, même si l’article 12 de la loi organique se situe au stade de l’acte.

Rappelons que selon cette disposition, le notaire instrumentant doit annexer les procurations sauf s’il conserve la minute de la procuration ou s’il a déjà annexé le brevet ou une expédition de celle-ci à un acte de son ministère.

Il est évident que ce devoir de vérification doit neutraliser dans les faits la possibilité d’une croyance erronée dans les pouvoirs d’un représentant ; en droit aussi, à suivre la Cour de cassation française, cela fait obstacle à une condition du mandat apparent, étant le caractère légitime de la croyance née d’une apparence

Quid de l’agent immobilier ?

Comme le notaire, l’agent immobilier a le devoir de vérifier les pouvoirs de ceux avec qui il traite.

A la vente,  il doit vérifier les pouvoirs de celui qui fait offre ; l’article 55, alinéas 2 et 3, du Code de déontologie (arrêté royal du 27 septembre 2006) dispose :

« Dans les cas où l’engagement de l’amateur requerrait une autorisation ou un mandat, l’agent immobilier courtier s’assurera de leur existence, à moins que l’amateur ne se porte fort d’obtenir une telle autorisation ou ratification.

L’agent immobilier courtier informera le commettant des doutes raisonnables qu’il aurait relativement à la capacité ou aux pouvoirs d’un amateur. »

Si l’on suit le raisonnement de la Cour de cassation française, le devoir de vérification de l’agent immobilier ferait obstacle à ce que son commettant puisse invoquer la théorie du mandat apparent contre une partie supposée s’être engagée.

La loi protège aussi le tiers susceptible de croire en une apparence de pouvoirs dans le chef de l’agent immobilier cette fois.

L’article 9 du Code de déontologie dispose que « lorsqu’un projet de convention qu’il propose à son commettant potentiel comporte un mandat, l’agent immobilier est tenu de le stipuler de manière claire et apparente. »

Et, dans ses rapports avec des commettants consommateurs, l’article 2, 1°, de l’arrêté royal du 12 janvier 2007 précise que le contrat doit clairement décrire les pouvoirs du courtier mandataire.

Autrement dit, tout éventuel mandat accordé à l’agent immobilier doit être exprès. La convention (écrite) doit faire l’objet d’une description claire de la possibilité et des limites dans lesquelles l’agent immobilier peut négocier le prix et les conditions dans le cadre de la mission convenue.

(à suivre)

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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