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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

La procuration dans la vente immobilière belge

Le caractère d’authenticité est donné à la vente lorsqu’elle est reçue dans un acte notarié ou dans un jugement.

Rappelons que l’acte notarié est un acte reçu par un officier public, le notaire, qui a le droit, par délégation spéciale de l’autorité publique, d’instrumenter dans le lieu où l’acte a été rédigé et de lui conférer le caractère d’authenticité attaché aux actes de l’autorité publique.

L’article 2, alinéa 1, de la loi hypothécaire prévoit que les procurations relatives aux actes authentiques doivent être données dans la même forme. La procuration pour comparaître et signer un acte authentique de vente d’un immeuble en Belgique devra donc être donnée par un acte authentique.

Il ne faut évidemment pas confondre procuration et consentement. La procuration est l’instrumentum du mandat.

Le mandat permet d’exprimer le consentement du mandat en concluant le contrat de vente mais ne constitue pas ce consentement. Il peut arriver que la procuration soit parfaitement valable et que le consentement ait été vicié. Le mandat de vendre ou d’acheter et la vente sont deux contrats différents.

La procuration étrangère doit également être notariée (art. 10, 5°, du Règlement CE n° 593/2008 dit de Rome I).

En principe, cette procuration doit aussi être apostillée pour être utilisée en Belgique. En effet, tout acte étranger produit en Belgique doit être légalisé[1] (art. 30, § 1, CoDIP).

La légalisation est une formalité permettant de s’assurer de la qualité de l’auteur de l’acte. Cette démarche ne concerne en rien le contenu de l’acte.

Le principe selon lequel l’acte étranger doit être légalisé pour produire ses effets en Belgique connait d’important tempérament.

Notons tout d’abord que les Postes diplomatiques et consulaires belges à l’étranger sont investis de la compétence notariale. Cela procède de la loi du 10 juillet 1931. Un arrêté ministériel du 22 août 2006 publie la liste de ces Postes.

Pour d’évidentes raisons pratiques la bonne pratique consiste en ce que le notaire belge, appelé à instrumenter l’acte de vente en Belgique, envoie aux Postes diplomatiques ou consulaires concernés son modèle de procuration contenant les indications requises.

Aucune légalisation n’est en principe requise préalablement à l’emploi en Belgique des actes dressés par les autorités diplomatiques puisque l’acte est émané d’une autorité belge.

Lorsque le vendeur ou l’acheteur établi à l’étranger a recours à un notaire local il convient aussi de vérifier si le système notarial local permet la réception d’un tel acte et sa force probante externe (suivant le cas, grande légalisation, apostille ou dispense de légalisation).

L’acte dressé par le fonctionnaire local compétent est en effet soumis à la procédure de la légalisation pour pouvoir être utilisé en Belgique.

La légalisation ne doit toutefois être réalisée qu’en l’absence de traité conclu avec l’État d’origine de l’acte qui dispense l’acte de légalisation.

La Convention de Bruxelles du 25 mai 1987,  approuvée par la loi du 27 novembre 1996, relative à la suppression de la légalisation d’actes dans les Etats membres des Communautés européennes, supprime toute exigence de légalisation, dans un Etat partie, d’un document public, notamment les actes notariés, émanant d’un autre Etat partie.

Notons que tous les Etat de l’Union européenne n’ont pas encore signé cette convention.

Par ailleurs, pour les autres Etats, l’exigence de la légalisation a été supprimée et remplacée par celle simplifiée de l’apostille par la Convention de La Haye du 5 octobre 1961, approuvée par la loi du 5 juin 1975.

L’article 6 de la Convention prévoit que chaque Etat contractant désigne une Autorité compétente pour délivrer l’apostille. Cette apostille est un formulaire placé au dos de l’acte, complété et signé par le représentant de l’Autorité compétente. Le site la Conférence de La Haye[2] contient la liste des États contractants et les Autorités compétente désignées par chaque Etat.

Auparavant, l’acte muni de l’apostille était encore soumis à la formalité de l’exequatur par le président du tribunal de première instance, saisi par une requête signée par un avocat.

L’article 586, 2°, du Code judiciaire a été abrogé par la loi du 16 juillet 2004 portant le Code de droit international privé (voyez l’article 27). Si la règle de compétence a disparu en 2004, il a fallu attendre la loi du 21 décembre  2013 pour que la règle matérielle, l’article 77 de la loi hypothécaire, soit abrogée.

Le site diplomatie.belgium.be offre un outil très pratique permettant de connaître les formalités de légalisation, pour utiliser en Belgique un acte étranger, par type d’acte et par pays d’origine[3].

La photo : bel immeuble typique du style Art Déco à Saint Gilles, 18 rue de la Source (Armand Delalieux, 1922). Le bâtiment fut construit pour la société coopérative « Le Home des infirmières ». Il a actuellement une fonction sociale.

[1] A ne pas confondre avec la légalisation comme formalité exigée pour valoir hors du Royaume, dont question à l’article 28, alinéa 1, de la loi du 25 ventôse an XI contenant organisation du notariat.

[2] www.hcch.net.

[3] http://diplomatie.belgium.be/fr/Services/Legalisation_de_documents/Criteres_de_recherche.

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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