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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Quand l’agent immobilier outrepasse son mandat (II)

Si l’agent immobilier dépasse son mandat et que le commettant ne ratifie pas la vente conclue hors mandant, le tiers pourrait-il invoquer la responsabilité de l’agent immobilier ?

Il faut d’abord insister sur le fait que le mandant n’est pas tenu par l’acte posé par son mandataire agent immobilier en dehors des limites du mandat (art. 1998 du Code civil). Mais le mandataire n’est pas davantage tenu envers le tiers car il n’a pas agi en son nom.

Le tiers qui pensait avoir acheté (ou vendu) et qui perd le bénéfice de l’opération peut-il réclamer des dommages au mandant ? Non, car celui-ci n’a commis aucune faute.

Le tiers peut-il alors poursuivre son dommage contre le mandataire ?

La question s’inscrit dans le cadre du concours de responsabilité. Le mandataire n’a pas exécuté le mandat, ce qui est une faute contractuelle. Cette faute peut aussi constituer un faute extracontractuelle envers un tiers, si elle lui cause un dommage et si elle réalise, simultanément et indépendamment du contrat, une violation de l’obligation générale de prudence s’imposant à tous (Cass., 20 juin 1997, Pas., 1997, I, n° 286). Cette condition sera difficile à réaliser.

Mais il y a aussi un obstacle tenant au dommage. Le principe indemnitaire en matière de responsabilité veut que la victime soit replacée dans la situation où la faute n’aurait pas été commise. Or, si l’agent immobilier n’avait pas dépassé son mandant, le tiers n’aurait pu prétendre aux conditions de la vente conclue fautivement par l’agent immobilier.

C’est donc tout au plus un préjudice moral, l’espoir déçu, qui constitue le seul dommage réparable dans le chef du tiers, à charge de l’agent immobilier mandataire maladroit.

Enfin, il faut encore considérer, comme le fait M. De Page, que le tiers a toujours le droit d’exiger que le mandataire exhibe sa procuration (H. De Page, « Traité élémentaire de droit civil belge », Bruylant, Bruxelles, 1975, T. V., p. 440). S’il s’en abstient, il contracte à ses risques et ne peut reprocher au mandataire d’avoir excédé son pouvoir. Cette thèse me paraît toutefois excessive car si le tiers a le droit de vérifier les pouvoirs du mandataire, il n’en a pas l’obligation.

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. Avatar
    Grmf! #

    Si l’acheteur demande à voir la procuration, il voit aussi les limites de prix acceptées par le propriétaire. Ce n’est plus alors une négociation très équilibrée…

    avril 30, 2013

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Habitat groupé et TVA

Pour appliquer le taux réduit de 6 % pour les travaux de démolition et de reconstruction, il faut qu’il y ait identité de maître d’ouvrage ; celui qui démolit doit être celui qui reconstruit (rubrique XXXVII du tableau A, en annexe de l’A.R. n° 20fixant le taux de la TVA). Il faut y être attentif lors […]

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Pour appliquer le taux réduit de 6 % pour les travaux de démolition et de reconstruction, il faut qu’il y ait identité de maître d’ouvrage ; celui qui démolit doit être celui qui reconstruit (rubrique XXXVII du tableau A, en annexe de l’A.R. n° 20fixant le taux de la TVA).

Il faut y être attentif lors de la vente d’un projet. Le SDA a eu à connaître la situation d’un projet d’habitat groupé en raison du caractère évolutif de la composition du groupe au fil de la réalisation du projet immobilier. Les initiateurs débutent le projet et son rejoints par de nouveaux membres.

Dans une décision anticipée n° 2018.0823 du 23 octobre 2018, le SDA admet l’identité de maître de l’ouvrage aux « maîtres d’ouvrage/résidents qui embarquent par la suite dans le projet », à la condition qu’ils introduisent la déclaration de la rubrique XXXVII, al. 2, 4°, en même temps que les initiateurs du projet. Cette déclaration doit être introduite au contrôle TVA avant que la taxe ne devienne exigible et il faut y joindre le permis d’urbanisme et le contrat d’entreprise. La déclaration porte sur la nature des travaux (démolition et reconstruction) et leur destination (habitation privée). Bref, le groupe doit être complet avant la première facture de travaux, soit très tôt.

Le ministre des Finances quant à lui exige que « l’identité [des membres du projet d’habitat groupé] doit […] être connue avant de faire des choix et de contracter tout engagement juridique, par exemple avec le bureau d’architectes ou le propriétaire du bâtiment ancien » (Q.R., Chambre, n° 54-185, Bulletin du 30 avril 2019, p. 201).

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