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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Quand l’agent immobilier outrepasse son mandat (II)

Si l’agent immobilier dépasse son mandat et que le commettant ne ratifie pas la vente conclue hors mandant, le tiers pourrait-il invoquer la responsabilité de l’agent immobilier ?

Il faut d’abord insister sur le fait que le mandant n’est pas tenu par l’acte posé par son mandataire agent immobilier en dehors des limites du mandat (art. 1998 du Code civil). Mais le mandataire n’est pas davantage tenu envers le tiers car il n’a pas agi en son nom.

Le tiers qui pensait avoir acheté (ou vendu) et qui perd le bénéfice de l’opération peut-il réclamer des dommages au mandant ? Non, car celui-ci n’a commis aucune faute.

Le tiers peut-il alors poursuivre son dommage contre le mandataire ?

La question s’inscrit dans le cadre du concours de responsabilité. Le mandataire n’a pas exécuté le mandat, ce qui est une faute contractuelle. Cette faute peut aussi constituer un faute extracontractuelle envers un tiers, si elle lui cause un dommage et si elle réalise, simultanément et indépendamment du contrat, une violation de l’obligation générale de prudence s’imposant à tous (Cass., 20 juin 1997, Pas., 1997, I, n° 286). Cette condition sera difficile à réaliser.

Mais il y a aussi un obstacle tenant au dommage. Le principe indemnitaire en matière de responsabilité veut que la victime soit replacée dans la situation où la faute n’aurait pas été commise. Or, si l’agent immobilier n’avait pas dépassé son mandant, le tiers n’aurait pu prétendre aux conditions de la vente conclue fautivement par l’agent immobilier.

C’est donc tout au plus un préjudice moral, l’espoir déçu, qui constitue le seul dommage réparable dans le chef du tiers, à charge de l’agent immobilier mandataire maladroit.

Enfin, il faut encore considérer, comme le fait M. De Page, que le tiers a toujours le droit d’exiger que le mandataire exhibe sa procuration (H. De Page, « Traité élémentaire de droit civil belge », Bruylant, Bruxelles, 1975, T. V., p. 440). S’il s’en abstient, il contracte à ses risques et ne peut reprocher au mandataire d’avoir excédé son pouvoir. Cette thèse me paraît toutefois excessive car si le tiers a le droit de vérifier les pouvoirs du mandataire, il n’en a pas l’obligation.

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. Grmf! #

    Si l’acheteur demande à voir la procuration, il voit aussi les limites de prix acceptées par le propriétaire. Ce n’est plus alors une négociation très équilibrée…

    avril 30, 2013

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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