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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Quand l’agent immobilier outrepasse son mandat (II)

Si l’agent immobilier dépasse son mandat et que le commettant ne ratifie pas la vente conclue hors mandant, le tiers pourrait-il invoquer la responsabilité de l’agent immobilier ?

Il faut d’abord insister sur le fait que le mandant n’est pas tenu par l’acte posé par son mandataire agent immobilier en dehors des limites du mandat (art. 1998 du Code civil). Mais le mandataire n’est pas davantage tenu envers le tiers car il n’a pas agi en son nom.

Le tiers qui pensait avoir acheté (ou vendu) et qui perd le bénéfice de l’opération peut-il réclamer des dommages au mandant ? Non, car celui-ci n’a commis aucune faute.

Le tiers peut-il alors poursuivre son dommage contre le mandataire ?

La question s’inscrit dans le cadre du concours de responsabilité. Le mandataire n’a pas exécuté le mandat, ce qui est une faute contractuelle. Cette faute peut aussi constituer un faute extracontractuelle envers un tiers, si elle lui cause un dommage et si elle réalise, simultanément et indépendamment du contrat, une violation de l’obligation générale de prudence s’imposant à tous (Cass., 20 juin 1997, Pas., 1997, I, n° 286). Cette condition sera difficile à réaliser.

Mais il y a aussi un obstacle tenant au dommage. Le principe indemnitaire en matière de responsabilité veut que la victime soit replacée dans la situation où la faute n’aurait pas été commise. Or, si l’agent immobilier n’avait pas dépassé son mandant, le tiers n’aurait pu prétendre aux conditions de la vente conclue fautivement par l’agent immobilier.

C’est donc tout au plus un préjudice moral, l’espoir déçu, qui constitue le seul dommage réparable dans le chef du tiers, à charge de l’agent immobilier mandataire maladroit.

Enfin, il faut encore considérer, comme le fait M. De Page, que le tiers a toujours le droit d’exiger que le mandataire exhibe sa procuration (H. De Page, « Traité élémentaire de droit civil belge », Bruylant, Bruxelles, 1975, T. V., p. 440). S’il s’en abstient, il contracte à ses risques et ne peut reprocher au mandataire d’avoir excédé son pouvoir. Cette thèse me paraît toutefois excessive car si le tiers a le droit de vérifier les pouvoirs du mandataire, il n’en a pas l’obligation.

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. Grmf! #

    Si l’acheteur demande à voir la procuration, il voit aussi les limites de prix acceptées par le propriétaire. Ce n’est plus alors une négociation très équilibrée…

    avril 30, 2013

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Prouver la propriété immobilière

Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ? La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte […]

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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