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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Que vaut une vente d’immeuble conclue par un mandataire sans pouvoir ou dépassant ses pouvoirs ?

Pour le mandant, les choses sont simples. Si son représentant agit en dehors de ses pouvoirs ou sans pouvoir, il n’est pas lié, sauf pouvoir apparent de représentation ou ratification subséquente.

Le mandataire qui a agi de la sorte n’est pas davantage lié par la vente puisqu’il a agi au nom d’autrui et non pour son compte.

Le mandataire devra sans doute des dommages à la contrepartie frustrée de la vente, mais le préjudice ne correspondra pas nécessairement au bénéfice escompté de la vente.

En effet, la réparation civile signifie que le préjudicié devra être remis dans la situation où il aurait été si la faute n’avait pas été commise.

Or, si le mandataire n’avait pas agi sans pouvoirs il n’aurait pas eu vente en sorte que le bénéfice de la vente ne peut être le dommage.

 il ne faut pas surestimer.

Quelle est la position de la contrepartie qui a traité avec le mandataire sans pouvoir ? Peut-il se défaire de la vente, si le mandant n’en prend pas l’initiative ?

Non, il ne le peut.

Si le tiers a, avant de traiter avec un mandataire, le droit d’exiger de celui-ci la production d’une procuration, il ne peut plus, s’il s’en abstient, nier ultérieurement l’existence du mandat, alors que celui-ci n’est contesté ni par le mandant ni par le mandataire (Cass., 18 septembre 1964, Pas., I, 1964, p. 2).

Plus récemment, la Cour de cassation confirme que le tiers a le droit de demander la production de la procuration pour se convaincre de l’existence du mandat.

Il n’est toutefois pas obligé de le faire. S’il s’en abstient, précise la Cour, il ne peut plus nier ultérieurement l’existence du mandat, sauf dans un délai raisonnable, lorsque ni le mandant ni le mandataire ne contestent celui-ci (Cass., 6 février 2006, rôle n° S050030N, www.juridat.be).

Le professeur Foriers explique cette solution : en réalité un contrat conclu de la sorte n’est pas nul ou inexistant à défaut de volonté du représenté. Il est seulement sans effet (interne) à son égard (art. 1165 du Code civil).

Et ce contrat peut toujours être ratifié par le représenté.

En France, le contrat est nul, mais de nullité relative que seul le représenté (le mandant) peut soulever (Cass., fr., civ. 1, 9 juillet 2009, www.legifrance.com).

C’est une solution équivalente à ce qu’enseigne la Cour de cassation belge.

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Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition. Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) : « Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à […]

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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