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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Que vaut une vente d’immeuble conclue par un mandataire sans pouvoir ou dépassant ses pouvoirs ?

Pour le mandant, les choses sont simples. Si son représentant agit en dehors de ses pouvoirs ou sans pouvoir, il n’est pas lié, sauf pouvoir apparent de représentation ou ratification subséquente.

Le mandataire qui a agi de la sorte n’est pas davantage lié par la vente puisqu’il a agi au nom d’autrui et non pour son compte.

Le mandataire devra sans doute des dommages à la contrepartie frustrée de la vente, mais le préjudice ne correspondra pas nécessairement au bénéfice escompté de la vente.

En effet, la réparation civile signifie que le préjudicié devra être remis dans la situation où il aurait été si la faute n’avait pas été commise.

Or, si le mandataire n’avait pas agi sans pouvoirs il n’aurait pas eu vente en sorte que le bénéfice de la vente ne peut être le dommage.

 il ne faut pas surestimer.

Quelle est la position de la contrepartie qui a traité avec le mandataire sans pouvoir ? Peut-il se défaire de la vente, si le mandant n’en prend pas l’initiative ?

Non, il ne le peut.

Si le tiers a, avant de traiter avec un mandataire, le droit d’exiger de celui-ci la production d’une procuration, il ne peut plus, s’il s’en abstient, nier ultérieurement l’existence du mandat, alors que celui-ci n’est contesté ni par le mandant ni par le mandataire (Cass., 18 septembre 1964, Pas., I, 1964, p. 2).

Plus récemment, la Cour de cassation confirme que le tiers a le droit de demander la production de la procuration pour se convaincre de l’existence du mandat.

Il n’est toutefois pas obligé de le faire. S’il s’en abstient, précise la Cour, il ne peut plus nier ultérieurement l’existence du mandat, sauf dans un délai raisonnable, lorsque ni le mandant ni le mandataire ne contestent celui-ci (Cass., 6 février 2006, rôle n° S050030N, www.juridat.be).

Le professeur Foriers explique cette solution : en réalité un contrat conclu de la sorte n’est pas nul ou inexistant à défaut de volonté du représenté. Il est seulement sans effet (interne) à son égard (art. 1165 du Code civil).

Et ce contrat peut toujours être ratifié par le représenté.

En France, le contrat est nul, mais de nullité relative que seul le représenté (le mandant) peut soulever (Cass., fr., civ. 1, 9 juillet 2009, www.legifrance.com).

C’est une solution équivalente à ce qu’enseigne la Cour de cassation belge.

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La force exécutoire de l’acte authentique

Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire). C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique. En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an […]

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Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire).

C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique.

En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an XI contenant l’organisation du notariat, tous les actes notariés sont exécutoires dans toute l’étendue du royaume.

L’acte notarié constitue un titre exécutoire lorsqu’il consacre, en la forme authentique, les éléments nécessaires à la détermination de l’existence, de l’exigibilité et du montant de la créance.

Un arrêt du 1er juin 2017 (rôle n° C.16.0479.F, www.juridat.be) illustre ce principe.

  • L’acte authentique reproduisait en annexe l’offre de crédit avec les « conditions particulières » du crédit logement,
  • Ces condition mentionnaient le montant du crédit, le taux d’intérêt fixe par mois, soit le taux d’intérêt réel par an, y compris une remise de taux conditionnelle bien précisée,
  • Le plan d’amortissement était mentionné, en paiements mensuels égaux,
  • Le mode de remboursement également, par des paiements mensuels égaux comprenant capital et intérêts, avec les montants, dus chaque 10ème du mois,
  • Les « conditions générales de l’ouverture de crédit et des crédits logements », étaient reproduites également en annexe à l’acte,
  • Les conditions générales prévoyaient une majoration du taux d’intérêt d’un demi pour cent en cas de défaut de paiement des intérêts à leur échéance,
  • Ainsi qu’en cas de défaut de paiement de l’amortissement en capital, la production d’intérêts calculés au même taux sur ce montant.

Un tel acte est exécutoire reconnait la Cour de cassation, et peut servir de titre à la saisie exécution.

Plus complexe est la situation de l’acte contenant une obligation non pécuniaire, par exemple l’obligation de restituer la jouissance d’un bien dans tel délai.

Peut-on exécuter un tel acte par expulsion sans passer par le juge de paix ?  Oui, si un tel titre est exécutable comme tel, sans qu’il faille l’intervention du juge pour régler les modalités ou vérifier si les conditions de l’expulsion sont remplies.

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