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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Que vaut une vente d’immeuble conclue par un mandataire sans pouvoir ou dépassant ses pouvoirs ?

Pour le mandant, les choses sont simples. Si son représentant agit en dehors de ses pouvoirs ou sans pouvoir, il n’est pas lié, sauf pouvoir apparent de représentation ou ratification subséquente.

Le mandataire qui a agi de la sorte n’est pas davantage lié par la vente puisqu’il a agi au nom d’autrui et non pour son compte.

Le mandataire devra sans doute des dommages à la contrepartie frustrée de la vente, mais le préjudice ne correspondra pas nécessairement au bénéfice escompté de la vente.

En effet, la réparation civile signifie que le préjudicié devra être remis dans la situation où il aurait été si la faute n’avait pas été commise.

Or, si le mandataire n’avait pas agi sans pouvoirs il n’aurait pas eu vente en sorte que le bénéfice de la vente ne peut être le dommage.

 il ne faut pas surestimer.

Quelle est la position de la contrepartie qui a traité avec le mandataire sans pouvoir ? Peut-il se défaire de la vente, si le mandant n’en prend pas l’initiative ?

Non, il ne le peut.

Si le tiers a, avant de traiter avec un mandataire, le droit d’exiger de celui-ci la production d’une procuration, il ne peut plus, s’il s’en abstient, nier ultérieurement l’existence du mandat, alors que celui-ci n’est contesté ni par le mandant ni par le mandataire (Cass., 18 septembre 1964, Pas., I, 1964, p. 2).

Plus récemment, la Cour de cassation confirme que le tiers a le droit de demander la production de la procuration pour se convaincre de l’existence du mandat.

Il n’est toutefois pas obligé de le faire. S’il s’en abstient, précise la Cour, il ne peut plus nier ultérieurement l’existence du mandat, sauf dans un délai raisonnable, lorsque ni le mandant ni le mandataire ne contestent celui-ci (Cass., 6 février 2006, rôle n° S050030N, www.juridat.be).

Le professeur Foriers explique cette solution : en réalité un contrat conclu de la sorte n’est pas nul ou inexistant à défaut de volonté du représenté. Il est seulement sans effet (interne) à son égard (art. 1165 du Code civil).

Et ce contrat peut toujours être ratifié par le représenté.

En France, le contrat est nul, mais de nullité relative que seul le représenté (le mandant) peut soulever (Cass., fr., civ. 1, 9 juillet 2009, www.legifrance.com).

C’est une solution équivalente à ce qu’enseigne la Cour de cassation belge.

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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