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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Que vaut une vente d’immeuble conclue par un mandataire sans pouvoir ou dépassant ses pouvoirs ?

Pour le mandant, les choses sont simples. Si son représentant agit en dehors de ses pouvoirs ou sans pouvoir, il n’est pas lié, sauf pouvoir apparent de représentation ou ratification subséquente.

Le mandataire qui a agi de la sorte n’est pas davantage lié par la vente puisqu’il a agi au nom d’autrui et non pour son compte.

Le mandataire devra sans doute des dommages à la contrepartie frustrée de la vente, mais le préjudice ne correspondra pas nécessairement au bénéfice escompté de la vente.

En effet, la réparation civile signifie que le préjudicié devra être remis dans la situation où il aurait été si la faute n’avait pas été commise.

Or, si le mandataire n’avait pas agi sans pouvoirs il n’aurait pas eu vente en sorte que le bénéfice de la vente ne peut être le dommage.

 il ne faut pas surestimer.

Quelle est la position de la contrepartie qui a traité avec le mandataire sans pouvoir ? Peut-il se défaire de la vente, si le mandant n’en prend pas l’initiative ?

Non, il ne le peut.

Si le tiers a, avant de traiter avec un mandataire, le droit d’exiger de celui-ci la production d’une procuration, il ne peut plus, s’il s’en abstient, nier ultérieurement l’existence du mandat, alors que celui-ci n’est contesté ni par le mandant ni par le mandataire (Cass., 18 septembre 1964, Pas., I, 1964, p. 2).

Plus récemment, la Cour de cassation confirme que le tiers a le droit de demander la production de la procuration pour se convaincre de l’existence du mandat.

Il n’est toutefois pas obligé de le faire. S’il s’en abstient, précise la Cour, il ne peut plus nier ultérieurement l’existence du mandat, sauf dans un délai raisonnable, lorsque ni le mandant ni le mandataire ne contestent celui-ci (Cass., 6 février 2006, rôle n° S050030N, www.juridat.be).

Le professeur Foriers explique cette solution : en réalité un contrat conclu de la sorte n’est pas nul ou inexistant à défaut de volonté du représenté. Il est seulement sans effet (interne) à son égard (art. 1165 du Code civil).

Et ce contrat peut toujours être ratifié par le représenté.

En France, le contrat est nul, mais de nullité relative que seul le représenté (le mandant) peut soulever (Cass., fr., civ. 1, 9 juillet 2009, www.legifrance.com).

C’est une solution équivalente à ce qu’enseigne la Cour de cassation belge.

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Le mandataire achète lui-même l’immeuble

Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente. La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant. Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui […]

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Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente.

La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant.

Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui pose la nullité de la vente par la mandataire à lui-même.

La Cour d’appel  le déboute, retenant que « le mandataire n’est pas l’acquéreur du bien mais que cet acquéreur est la société A, personne morale différente de la première même si elles ont toutes les deux le même dirigeant ; »

La Cour de cassation française, sur le visa de l’article 1596 du Code civil (même principe en Belgique), casse l’arrêt :

« Qu’en statuant ainsi, sans rechercher si la société Immo D, mandataire, dont elle relevait qu’elle avait le même gérant et le même siège social que la société A, ne s’était pas portée acquéreur, par personne morale interposée, du bien qu’elle était chargée de vendre, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ; »  (Cass., fr., 2 juillet 2008, www.legisfrance.fgouv.com).

L’article 1596 (belge) du Code civil dispose que « ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées (…) les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ; » 

Le juge ne peut se contenter de constater qu’il s’agit de personnes morales différentes, l’une pouvant agir pour l’autre lorsque les intérêts se confondent.

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