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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le propriétaire responsable des travaux irréguliers du locataire

Des constructions sont érigées par un tiers (locataire par exemple) sur un terrain sans respecter les règles d’urbanisme.

Qui est responsable ? Celui qui a effectué les travaux irréguliers ? Ou également le propriétaire ?

La question est importante car les infractions d’urbanisme sont punies de sanctions pénales allant jusqu’à l’obligation de démolition.

Dans un arrêt du 8 avril 2008 (rôle n° P.08.0041.N), la Cour de cassation a retenu que le propriétaire pouvait bien être poursuivi du fait de constructions irrégulières sur son bien, même s’il n’est pas l’auteur des travaux.

La raison tient en ce que l’acte punissable de maintien de travaux non conformes consiste dans l’abstention coupable de mettre fin à l’existence des travaux exécutés illégalement.

Seul celui qui a des droits sur le bien immeuble peut être déclaré coupable de cette abstention (Cass., 4 février 2003, rôle n° P.01.1462.N).

La circonstance que le propriétaire du bien n’est pas le propriétaire de la construction érigée illégalement sur ce bien, n’empêche pas qu’il a, en vertu de son droit, autorité sur la chose et doit faire le nécessaire pour mettre fin à la situation illégale (Cass., 21 février 2006, rôle n° P.05.1388.N).

Qu’en conclure ?

Que le bailleur sera bien inspiré de vérifier la conformité des travaux du locataire aux prescriptions du permis d’urbanisme.

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La clause linguistique dans les contrats

Dans les contrats, on trouve à présent des clauses de langue couplées aux clauses de compétence en cas de litige. Par exemple : « en cas de litige, les juridictions bruxelloises francophones seront seules compétentes ». Quelle est l’efficacité de pareille clause, vu que la loi du 15 juin 1935 est d’ordre public ? Si le défendeur est établi […]

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Dans les contrats, on trouve à présent des clauses de langue couplées aux clauses de compétence en cas de litige.

Par exemple : « en cas de litige, les juridictions bruxelloises francophones seront seules compétentes ».

Quelle est l’efficacité de pareille clause, vu que la loi du 15 juin 1935 est d’ordre public ?

Si le défendeur est établi en Région wallonne, pas de problème.

Mais s’il est établi en Flandre ?

L’article 40, alinéa 1er, de la loi sur l’emploi des langues a été assoupli par la loi du 25 mai 2018 :

« Sans préjudice de l’application des articles 794, 861 et 864 du Code judiciaire, les règles qui précèdent sont prescrites à peine de nullité. »

La référence aux article 861 à 864 signifie qu’un acte ne peut plus être déclaré nul au regard de l’emploi des langues sans que l’irrégularité n’ait causé grief.

Or si le défendeur a accepté dans le contrat la langue et la compétence française, il n’y a pas de grief.

Malheureusement, la Cour constitutionnelle, saisie par des magistrats flamands, a annulé l’alinéa 1er de l’article 40 (arrêt n° 120/2019 du 19 septembre 2019).

Depuis le 10 octobre 2019, l’ancienne version de l’article 40 est revenue : le juge doit d’office annuler un acte irrégulier sur le plan de la langue.

Or, selon l’article 4 de la loi du 15 juin 1935, un défendeur « domicilié » en Flandre doit être cité en néerlandais à Bruxelles.

Si le juge considère que le siège servant à présent de « domicile » est en Flandre, il doit frapper la citation de nullité, agissant d’office si une parties ne le demande pas.

Les clauses linguistiques dans les contrats ne peuvent rien y faire. Elles sont en réalité inopérantes.

Les clauses d’élection de domicile à Bruxelles sont pareillement impuissantes.

En effet, on ne peut déroger à une loi d’ordre public par des conventions particulières.

L’homogénéité linguistiques des Régions est l’un des fondements de l’organisation de l’Etat et donc de l’organisation judiciaire, d’où son caractère d’ordre public.

Cette homogénéité n’est cependant pas totale.

L’article 7, § 1er, de la loi permet en effet aux parties de demander conjointement que la cause soit renvoyée devant une juridiction de l’autre langue.

Ce n’est pas normal dans un Etat fédéral mais, rassurez-vous, ce respect du choix des parties disparaîtra lorsque la justice sera régionalisée …

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