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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le propriétaire responsable des travaux irréguliers du locataire

Des constructions sont érigées par un tiers (locataire par exemple) sur un terrain sans respecter les règles d’urbanisme.

Qui est responsable ? Celui qui a effectué les travaux irréguliers ? Ou également le propriétaire ?

La question est importante car les infractions d’urbanisme sont punies de sanctions pénales allant jusqu’à l’obligation de démolition.

Dans un arrêt du 8 avril 2008 (rôle n° P.08.0041.N), la Cour de cassation a retenu que le propriétaire pouvait bien être poursuivi du fait de constructions irrégulières sur son bien, même s’il n’est pas l’auteur des travaux.

La raison tient en ce que l’acte punissable de maintien de travaux non conformes consiste dans l’abstention coupable de mettre fin à l’existence des travaux exécutés illégalement.

Seul celui qui a des droits sur le bien immeuble peut être déclaré coupable de cette abstention (Cass., 4 février 2003, rôle n° P.01.1462.N).

La circonstance que le propriétaire du bien n’est pas le propriétaire de la construction érigée illégalement sur ce bien, n’empêche pas qu’il a, en vertu de son droit, autorité sur la chose et doit faire le nécessaire pour mettre fin à la situation illégale (Cass., 21 février 2006, rôle n° P.05.1388.N).

Qu’en conclure ?

Que le bailleur sera bien inspiré de vérifier la conformité des travaux du locataire aux prescriptions du permis d’urbanisme.

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Contrat multi-parties

L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit. Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation. En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre. Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit […]

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L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit.

Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation.

En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre.

Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit deux parties. Mais comment appliquer ce principe lorqu’il y a plusieurs parties dans le même contrat ?

Un arrêt du 30 octobre 2020 de la Cour de cassation (rôle n° C.20.0061.N, www.juridat.be) répond à cette question.

La Cour rappelle d’abord que l’exercice de l’ENAC suppose la connexité (verknochtheid) entre les obligations concernées.

Et la Cour poursuit (ma traduction) :

Dans le cas d’un contrat multi-parties, une partie peut, sur base de cette exception, suspendre l’exécution de son obligation à l’égard d’une autre partie si cette partie est en défaut d’exécuter son obligation envers elle ou une obligation envers une autre partie pour autant qu’il existe un lien de connexité envers les obligations.

En d’autres termes, l’ENAC peut porter sur un autre rapport du même contrat, pour autant que les obligations concernées soient connexes.

Dans la langue de l’’arrêt :

« 4. Ingeval van een meerpartijenovereenkomst kan een contractspartij op grond van deze exceptie de uitvoering van haar verbintenissen ten opzichte van een andere partij opschorten indien deze partij in gebreke is een verbintenis jegens haar uit te voeren of een verbintenis tegen een andere partij in zoverre er verknochtheid bestaat tussen de verbintenissen. »

Cela présente de l’intérêt dans les promotions en RDA ou en scission emphytéose. L’acheteur mécontent d’un désordre pourrait suspendre son obligation de payer envers le propriétaire du terrain également.

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