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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Le propriétaire responsable des travaux irréguliers du locataire

Des constructions sont érigées par un tiers (locataire par exemple) sur un terrain sans respecter les règles d’urbanisme.

Qui est responsable ? Celui qui a effectué les travaux irréguliers ? Ou également le propriétaire ?

La question est importante car les infractions d’urbanisme sont punies de sanctions pénales allant jusqu’à l’obligation de démolition.

Dans un arrêt du 8 avril 2008 (rôle n° P.08.0041.N), la Cour de cassation a retenu que le propriétaire pouvait bien être poursuivi du fait de constructions irrégulières sur son bien, même s’il n’est pas l’auteur des travaux.

La raison tient en ce que l’acte punissable de maintien de travaux non conformes consiste dans l’abstention coupable de mettre fin à l’existence des travaux exécutés illégalement.

Seul celui qui a des droits sur le bien immeuble peut être déclaré coupable de cette abstention (Cass., 4 février 2003, rôle n° P.01.1462.N).

La circonstance que le propriétaire du bien n’est pas le propriétaire de la construction érigée illégalement sur ce bien, n’empêche pas qu’il a, en vertu de son droit, autorité sur la chose et doit faire le nécessaire pour mettre fin à la situation illégale (Cass., 21 février 2006, rôle n° P.05.1388.N).

Qu’en conclure ?

Que le bailleur sera bien inspiré de vérifier la conformité des travaux du locataire aux prescriptions du permis d’urbanisme.

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L’article 12 de la loi du 31 mai 2017 prévoit l’obligation pour les entrepreneurs et autres prestataires du secteur de la construction, avant l’entame de tout travail immobilier susceptible d’entrer dans le champ d’application de l’obligation d’assurance, de remettre au maitre de l’ouvrage et à l’architecte une attestation qui confirme la couverture d’assurance conforme à […]

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L’article 12 de la loi du 31 mai 2017 prévoit l’obligation pour les entrepreneurs et autres prestataires du secteur de la construction, avant l’entame de tout travail immobilier susceptible d’entrer dans le champ d’application de l’obligation d’assurance, de remettre au maitre de l’ouvrage et à l’architecte une attestation qui confirme la couverture d’assurance conforme à la loi et à ses arrêtés d’exécution.

En possession de cette attestation, et en cas de cession des droits réels portant sur le bien immobilier (une vente par exemple) avant l’expiration de la période de couverture de la responsabilité civile décennale, le maitre de l’ouvrage doit transmettre au nouvel acquéreur l’attestation.

Par ailleurs, la transmission de cette attestation doit être vérifiée par le notaire (art. 12, §1, alinéa 3).

Cela dit, la loi ne prévoit pas de sanction spécifique et il convient de s’en remettre au droit commun de la responsabilité.

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