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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’exclusion de solidarité dans la garantie décennale

La garantie décennale des articles 1792 et 2270 du Code civil est d’ordre public ; on ne peut donc s’en libérer par des conventions particulières (art. 6 du Code civil).

Cette responsabilité pèse sur l’architecte et l’entrepreneur.

Ces intervenants à l’art de bâtir peuvent-ils exclure la solidarité, ou pour être précis le caractère in solidum de leur responsabilité, en cas de faute concurrente entre eux ?

Les clauses en ce sens ne sont pas rares. Elles sont préconisées par les assureurs de responsabilité des architectes, qui majorent la prime en leur absence.

Un arrêt important du 5 septembre 2014 de la Cour de cassation condamne sans équivoque ce genre de clause de non solidarité décennale (rôle n° C.13.0395.N, www.juridat.be).

Il s’agit donc de la clause qui permet à l’architecte, en cas de concours de responsabilité avec l’entrepreneur, de ne supporter que sa part dans la survenance du dommage.

Ce système, dit la Cour de cassation, constitue envers le maître de l’ouvrage une limitation de la responsabilité de l’architecte et contrevient à l’ordre public.

Le moyen soumis à la Cour de cassation soutenait qu’une exclusion contractuelle de la responsabilité in solidum n’allait pas à l’encontre de l’ordre public.

Selon le moyen, le caractère in solidum ressortit à la théorie de l’équivalence des conditions qui, elle, n’est pas d’ordre public.

Un tel moyen manque en droit, dit la Cour de cassation.

Dans ses conclusions conformes, l’avocat général Vandewal avait relevé que la doctrine était partagée sur la question.

Une partie de la doctrine ne se montre pas hostile envers ces clauses (G.-L.  Ballon, “Exoneratie van aansprakelijkheid in solidum tussen architect en aannemer”, note sous Brux., 12 octobre 2001, A.J.T., 2001-02, p. 742).

Une doctrine plus moderne y voit en revanche une manière de réduire les droits du maître de l’ouvrage (J.-F. Henrotte en L.-O. Henrotte, « L’architecte, contraintes actuelles et statut de la profession en droit belge », Brussel, Larcier, 2013, p. 432-433).

C’est ce courant qui a les faveurs de l’avocat général : “Ik meen dat de tweede stelling dient bijgetreden te worden ; dergelijk exoneratiebeding van de in solidum-aansprakelijkheid van de architect voor gebreken die de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengen, beperkt naar mijn mening wel degelijk de aansprakelijkheid van de architect, die van openbare orde is. De bouwheer kan in dit geval immers de architect slechts aanspreken voor zijn contributoir deel en niet voor het geheel. Dit heeft onder meer tot gevolg dat, bij insolvabiliteit van de aannemer, de bouwheer slechts een deel van zijn schade vergoed zal zien. Het principe van volledige vergoeding van de schade ligt nochtans besloten in de tienjarige aansprakelijkheid.”

Les clauses excluant la responsabilité décennale in solidum vont disparaître et les assurances de responsabilité des architectes seront plus onéreuses.

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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