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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’exclusion de solidarité dans la garantie décennale

La garantie décennale des articles 1792 et 2270 du Code civil est d’ordre public ; on ne peut donc s’en libérer par des conventions particulières (art. 6 du Code civil).

Cette responsabilité pèse sur l’architecte et l’entrepreneur.

Ces intervenants à l’art de bâtir peuvent-ils exclure la solidarité, ou pour être précis le caractère in solidum de leur responsabilité, en cas de faute concurrente entre eux ?

Les clauses en ce sens ne sont pas rares. Elles sont préconisées par les assureurs de responsabilité des architectes, qui majorent la prime en leur absence.

Un arrêt important du 5 septembre 2014 de la Cour de cassation condamne sans équivoque ce genre de clause de non solidarité décennale (rôle n° C.13.0395.N, www.juridat.be).

Il s’agit donc de la clause qui permet à l’architecte, en cas de concours de responsabilité avec l’entrepreneur, de ne supporter que sa part dans la survenance du dommage.

Ce système, dit la Cour de cassation, constitue envers le maître de l’ouvrage une limitation de la responsabilité de l’architecte et contrevient à l’ordre public.

Le moyen soumis à la Cour de cassation soutenait qu’une exclusion contractuelle de la responsabilité in solidum n’allait pas à l’encontre de l’ordre public.

Selon le moyen, le caractère in solidum ressortit à la théorie de l’équivalence des conditions qui, elle, n’est pas d’ordre public.

Un tel moyen manque en droit, dit la Cour de cassation.

Dans ses conclusions conformes, l’avocat général Vandewal avait relevé que la doctrine était partagée sur la question.

Une partie de la doctrine ne se montre pas hostile envers ces clauses (G.-L.  Ballon, “Exoneratie van aansprakelijkheid in solidum tussen architect en aannemer”, note sous Brux., 12 octobre 2001, A.J.T., 2001-02, p. 742).

Une doctrine plus moderne y voit en revanche une manière de réduire les droits du maître de l’ouvrage (J.-F. Henrotte en L.-O. Henrotte, « L’architecte, contraintes actuelles et statut de la profession en droit belge », Brussel, Larcier, 2013, p. 432-433).

C’est ce courant qui a les faveurs de l’avocat général : “Ik meen dat de tweede stelling dient bijgetreden te worden ; dergelijk exoneratiebeding van de in solidum-aansprakelijkheid van de architect voor gebreken die de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengen, beperkt naar mijn mening wel degelijk de aansprakelijkheid van de architect, die van openbare orde is. De bouwheer kan in dit geval immers de architect slechts aanspreken voor zijn contributoir deel en niet voor het geheel. Dit heeft onder meer tot gevolg dat, bij insolvabiliteit van de aannemer, de bouwheer slechts een deel van zijn schade vergoed zal zien. Het principe van volledige vergoeding van de schade ligt nochtans besloten in de tienjarige aansprakelijkheid.”

Les clauses excluant la responsabilité décennale in solidum vont disparaître et les assurances de responsabilité des architectes seront plus onéreuses.

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Avocat agent immobilier

Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client. La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté. La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 […]

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Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client.

La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté.

La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 du Code judiciaire, de sorte que le contrat repose sur un acte illicite.

L’avocat, ou plutôt l’agent immobilier occasionnel, forma un pourvoi en cassation estimant que la Cour d’appel avait violé l’article 437 du Code judiciaire.

Cette disposition pose que la profession d’avocat est incompatible avec l’exercice d’une industrie ou d’un négoce.

Or poser un acte de commerce unique n’est pas exercer un négoce ni une industrie. L’activité doit être habituelle.

La Cour de cassation donne raison sur ce point à l’avocat. L’unique opération de courtage ne peut en soi constituer un acte de commerce en contradiction avec l’article 437 du Code judiciaire.

C’est exact, l’article 5, § 1, 3°, de la loi du 11 février 2013 traite de l’exercice d’une activité à titre principal ou d’appoint.

Or le courtage est sans rapport avec l’avocature ; il ne peut en être l’appoint.

Cet arrêt confortera les courtiers amateurs, s’il posent des actes isolés … !

“Dat het stellen van een eenmalige daad van koophandel niet kan bestempeld worden als het drijven van handel of nijverheid in de zin van voormelde bepaling ;
Overwegende dat het arrest oordeelt dat eiser, advocaat, een eenmalige makelaarsverrichting die op zichzelf volstaat om als daad van koophandel te worden aangemerkt, heeft gesteld en dit in strijd is met artikel 437 van het Gerechtelijk Wetboek;

Dat het arrest beslist dat de vordering gestoeld op een dergelijke akte en hieruit voortvloeiende prestaties, « als ongeoorloofd en/of strijdig met de goede orde » dient beschouwd te worden en als gesteund op een onrechtmatig belang als niet-toelaatbaar dient afgewezen te worden ;

Dat het arrest zodoende het voornoemd artikel 437, eerste lid, 3°, schendt ; ”

(Cass. 27 octobre 2005, rôle n° C040129N, www.juridat.be).

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