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Pas d’exclusion de l’in solidum en matière décennale

La Cour de cassation persiste et signe dans un arrêt du 12 février 2021 (rôle n° C.20.0066.N, www.juportal.be).

On sait que les architecte et entrepreneur sont responsables pendant dix ans des défauts touchant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment (art. 1792 et 2270 du Code civil).

Cette responsabilité est d’ordre public. Elle ne peut donc être exclue ou limitée par une stipulation contractuelle.

La question est de savoir s’il est tout de même possible de prévoir qu’en cas de faute concurrente, cette responsabilité peut être limitée à la part de chacun dans la survenance du dommage.

En effet, en ce cas les auteurs sont tenus in solidum envers le maître de l’ouvrage, chacun pour le tout, du fait de l’application prétorienne de la théorie de l’équivalence des conditions.

La réponse de la Cour de cassation est négative.

Une telle limitation est nulle, qu’il y ait eu ou non réception des travaux, précise la Cour de cassation dans l’arrêt du 12 février 2021 :

« Een beding tot beperking van deze aansprakelijkheid dat ertoe strekt, in geval van samenlopende fouten van architect en aannemer, hun aansprakelijkheid te beperken tot hun aandeel in de totstandkoming van de schade, is bijgevolg nietig, ongeacht de al dan niet aanvaarding van de werken. »

La Cour de cassation avait fixé cette jurisprudence dans un arrêt du 5 septembre 2014 (rôle n° C.13.0395.N, www.juportal.be).

Elle répète sa jurisprudence dans la présente espèce qui a la particularité que la réception provisoire n’avait pas encore eu lieu (« ook al vond geen aanvaarding van de werken plaats »).

L’arrêt du 5 septembre 2014 avait fait couler beaucoup d’encre.

En effet, une partie de la doctrine avait approuvé les clauses excluant la responsabilité in solidum entre l’architecte et l’entrepreneur.

Il y avait aussi une considération d’équité.

Supposons que l’expert constate qu’un défaut d’exécution procède à 80 % de la faute de l’entrepreneur et à 20 % de la faute de l’architecte.

S’ils sont condamnés in solidum comme le veut la jurisprudence, le maître de l’ouvrage pourra réclamer 100 % à l’architecte.

Certes, l’architecte (ou son assurance) disposera d’un recours contributoire pour 80 % contre l’entrepreneur mais cela sera inutile si ce dernier est insolvable.

Bref, l’architecte et l’entrepreneur sont responsables du vice décennal et ne peuvent s’exonérer de cette responsabilité.

De plus, s’ils sont ensemble responsables, ils sont garants l’un de l’autre du fait de la responsabilité in solidum.

Et de cela, ils ne peuvent pas davantage se prémunir.

Pour revenir à notre exemple, c’est en fin de compte l’architecte qui supportait le risque de l’insolvabilité éventuelle de l’entrepreneur.

Le maître de l’ouvrage avait en effet naturellement tendance à se faire indemniser par l’architecte car ce dernier doit être assuré.

Dans un arrêt du 12 juillet 2007, la Cour Constitutionnelle avait reconnu une discrimination entre l’architecte obligé par la loi d’assurer sa responsabilité et l’entrepreneur qui ne supportait pas cette obligation.

Aujourd’hui cette discrimination est réparée ; l’entrepreneur doit, lui aussi, assurer sa responsabilité (loi du 31 mai 2017 en vigueur le 1er juillet 2018).

Les contrats doivent mentionner le n° de police et l’assureur ; l’attestation d’assurance en responsabilité civile décennale doit être remise avant le début des travaux.

Bref, chacun est assuré. Cela rend évidemment moins sensible l’interdiction de limiter sa responsabilité à sa part dans le dommage.

Ajoutons que la clause en question n’est nulle que dans le cadre d’une responsabilité décennale. En dehors d’un désordre lié à la solidité ou la stabilité de l’édifice, la clause est parfaitement valable.

C’est ce que rappelle un arrêt de la Cour de cassation du 15 janvier 2021 (rôle n° C.20.0163.N) précisant que cette clause survit à la dissolution du contrat car elle en aménage les effets.

Enfin, notons qu’en France, la Cour de cassation a adopté la même jurisprudence (Cass., fr., 17 octobre 2019, n° 18-17.058).

La photo : rue Franz Merjay 128 à Ixelles, un bel immeuble à appartements de style moderniste (Lucien De Vestel, 1935). C’est cet architecte qui a dessiné les premiers plans du Berlaymont en 1959. On retrouve la brique de Boom (pour ceux qui aiment la place du Roi Vainqueur) et les fenêtres bandeaux, typiques de l’époque. On notera les ferronneries du rez et la construction du dernier étage en attique.

128 Franz Merjay

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La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %. La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation […]

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Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

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