Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Pas d’exclusion de l’in solidum en matière décennale

La Cour de cassation persiste et signe dans un arrêt du 12 février 2021 (rôle n° C.20.0066.N, www.juportal.be).

On sait que les architecte et entrepreneur sont responsables pendant dix ans des défauts touchant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment (art. 1792 et 2270 du Code civil).

Cette responsabilité est d’ordre public. Elle ne peut donc être exclue ou limitée par une stipulation contractuelle.

La question est de savoir s’il est tout de même possible de prévoir qu’en cas de faute concurrente, cette responsabilité peut être limitée à la part de chacun dans la survenance du dommage.

En effet, en ce cas les auteurs sont tenus in solidum envers le maître de l’ouvrage, chacun pour le tout, du fait de l’application prétorienne de la théorie de l’équivalence des conditions.

La réponse de la Cour de cassation est négative.

Une telle limitation est nulle, qu’il y ait eu ou non réception des travaux, précise la Cour de cassation dans l’arrêt du 12 février 2021 :

« Een beding tot beperking van deze aansprakelijkheid dat ertoe strekt, in geval van samenlopende fouten van architect en aannemer, hun aansprakelijkheid te beperken tot hun aandeel in de totstandkoming van de schade, is bijgevolg nietig, ongeacht de al dan niet aanvaarding van de werken. »

La Cour de cassation avait fixé cette jurisprudence dans un arrêt du 5 septembre 2014 (rôle n° C.13.0395.N, www.juportal.be).

Elle répète sa jurisprudence dans la présente espèce qui a la particularité que la réception provisoire n’avait pas encore eu lieu (« ook al vond geen aanvaarding van de werken plaats »).

L’arrêt du 5 septembre 2014 avait fait couler beaucoup d’encre.

En effet, une partie de la doctrine avait approuvé les clauses excluant la responsabilité in solidum entre l’architecte et l’entrepreneur.

Il y avait aussi une considération d’équité.

Supposons que l’expert constate qu’un défaut d’exécution procède à 80 % de la faute de l’entrepreneur et à 20 % de la faute de l’architecte.

S’ils sont condamnés in solidum comme le veut la jurisprudence, le maître de l’ouvrage pourra réclamer 100 % à l’architecte.

Certes, l’architecte (ou son assurance) disposera d’un recours contributoire pour 80 % contre l’entrepreneur mais cela sera inutile si ce dernier est insolvable.

Bref, l’architecte et l’entrepreneur sont responsables du vice décennal et ne peuvent s’exonérer de cette responsabilité.

De plus, s’ils sont ensemble responsables, ils sont garants l’un de l’autre du fait de la responsabilité in solidum.

Et de cela, ils ne peuvent pas davantage se prémunir.

Pour revenir à notre exemple, c’est en fin de compte l’architecte qui supportait le risque de l’insolvabilité éventuelle de l’entrepreneur.

Le maître de l’ouvrage avait en effet naturellement tendance à se faire indemniser par l’architecte car ce dernier doit être assuré.

Dans un arrêt du 12 juillet 2007, la Cour Constitutionnelle avait reconnu une discrimination entre l’architecte obligé par la loi d’assurer sa responsabilité et l’entrepreneur qui ne supportait pas cette obligation.

Aujourd’hui cette discrimination est réparée ; l’entrepreneur doit, lui aussi, assurer sa responsabilité (loi du 31 mai 2017 en vigueur le 1er juillet 2018).

Les contrats doivent mentionner le n° de police et l’assureur ; l’attestation d’assurance en responsabilité civile décennale doit être remise avant le début des travaux.

Bref, chacun est assuré. Cela rend évidemment moins sensible l’interdiction de limiter sa responsabilité à sa part dans le dommage.

Ajoutons que la clause en question n’est nulle que dans le cadre d’une responsabilité décennale. En dehors d’un désordre lié à la solidité ou la stabilité de l’édifice, la clause est parfaitement valable.

C’est ce que rappelle un arrêt de la Cour de cassation du 15 janvier 2021 (rôle n° C.20.0163.N) précisant que cette clause survit à la dissolution du contrat car elle en aménage les effets.

Enfin, notons qu’en France, la Cour de cassation a adopté la même jurisprudence (Cass., fr., 17 octobre 2019, n° 18-17.058).

La photo : rue Franz Merjay 128 à Ixelles, un bel immeuble à appartements de style moderniste (Lucien De Vestel, 1935). C’est cet architecte qui a dessiné les premiers plans du Berlaymont en 1959. On retrouve la brique de Boom (pour ceux qui aiment la place du Roi Vainqueur) et les fenêtres bandeaux, typiques de l’époque. On notera les ferronneries du rez et la construction du dernier étage en attique.

128 Franz Merjay

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Indemnité de dégâts locatifs et vente du bien

Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur doit indemniser le bailleur des dégâts qui surviennent au bien loué pendant la location Si le bailleur répare lui-même les dégâts, il a droit à être indemnisé des frais de réparation. Qu’en est-il lorsque le bien est vendu en cours de bail ? Un arrêt de la Cour […]

Lire plus arrow_forward

Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur doit indemniser le bailleur des dégâts qui surviennent au bien loué pendant la location

Si le bailleur répare lui-même les dégâts, il a droit à être indemnisé des frais de réparation.

Qu’en est-il lorsque le bien est vendu en cours de bail ?

Un arrêt de la Cour de cassation du 8 mars 2021 répond à la question (rôle n° Nr. C.20.0212.N, www.juportal.be).

La vente, dit l’arrêt, est un contrat par lequel la propriété d’un bien est transférée contre un prix en argent ; la contrepartie du transfert de propriété est un prix en argent.

Il résulte de ce qui précède que, lorsque le bailleur répare lui-même l’immeuble et le vend ensuite, le prix qu’il reçoit est la contrepartie de la propriété et n’est pas destiné à l’indemniser des dégâts locatifs.

Le prix de la vente ne peut donc être imputé sur l’indemnité dont le locataire est redevable par suite de dégâts locatifs.

Beoordeling

Krachtens artikel 1732 Oud Burgerlijk Wetboek is de huurder aansprakelijk voor de beschadiging of de verliezen die gedurende zijn huurtijd zijn ontstaan, tenzij hij bewijst dat die buiten zijn schuld hebben plaatsgehad.

Uit deze bepaling volgt dat de huurder gehouden is tot vergoeding van de huurschade waarvoor hij aansprakelijk is, en dat, in geval de eigenaar zelf de huurschade herstelt, hij recht heeft op terugbetaling van de herstelkosten.

Krachtens artikel 1582 Oud Burgerlijk Wetboek is koop een overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt om een zaak te leveren, en de andere om daarvoor een prijs te betalen.

De tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht van de zaak is een prijs in geld.

Uit het voorgaande volgt dat, wanneer de eigenaar zelf de huurschade herstelt en vervolgens het goed verkoopt, hij de koopprijs van de koper ontvangt als tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht en de betaling van de koopprijs niet strekt tot vergoeding van de huurschade. De koopprijs die de eigenaar ontvangt, kan bijgevolg niet worden toegerekend op de vergoeding die de huurder verschuldigd is omwille de huurschade.

Het middel dat uitgaat van een andere rechtsopvatting, faalt in zoverre naar recht.

Met de redenen dat de vraag « of [de eigenaars] de woning na het einde van de huur al dan niet totaal hebben gerenoveerd, geen enkel belang [heeft] bij het bepalen van de omvang van hun vergoedingsrecht », verwerpt en beantwoordt de appelrechter het in het middel bedoelde verweer.

In zoverre het middel schending aanvoert van artikel 149 Grondwet, mist het feitelijke grondslag.

  • Sitothèque

  • close