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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Pas d’exclusion de l’in solidum en matière décennale

La Cour de cassation persiste et signe dans un arrêt du 12 février 2021 (rôle n° C.20.0066.N, www.juportal.be).

On sait que les architecte et entrepreneur sont responsables pendant dix ans des défauts touchant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment (art. 1792 et 2270 du Code civil).

Cette responsabilité est d’ordre public. Elle ne peut donc être exclue ou limitée par une stipulation contractuelle.

La question est de savoir s’il est tout de même possible de prévoir qu’en cas de faute concurrente, cette responsabilité peut être limitée à la part de chacun dans la survenance du dommage.

En effet, en ce cas les auteurs sont tenus in solidum envers le maître de l’ouvrage, chacun pour le tout, du fait de l’application prétorienne de la théorie de l’équivalence des conditions.

La réponse de la Cour de cassation est négative.

Une telle limitation est nulle, qu’il y ait eu ou non réception des travaux, précise la Cour de cassation dans l’arrêt du 12 février 2021 :

« Een beding tot beperking van deze aansprakelijkheid dat ertoe strekt, in geval van samenlopende fouten van architect en aannemer, hun aansprakelijkheid te beperken tot hun aandeel in de totstandkoming van de schade, is bijgevolg nietig, ongeacht de al dan niet aanvaarding van de werken. »

La Cour de cassation avait fixé cette jurisprudence dans un arrêt du 5 septembre 2014 (rôle n° C.13.0395.N, www.juportal.be).

Elle répète sa jurisprudence dans la présente espèce qui a la particularité que la réception provisoire n’avait pas encore eu lieu (« ook al vond geen aanvaarding van de werken plaats »).

L’arrêt du 5 septembre 2014 avait fait couler beaucoup d’encre.

En effet, une partie de la doctrine avait approuvé les clauses excluant la responsabilité in solidum entre l’architecte et l’entrepreneur.

Il y avait aussi une considération d’équité.

Supposons que l’expert constate qu’un défaut d’exécution procède à 80 % de la faute de l’entrepreneur et à 20 % de la faute de l’architecte.

S’ils sont condamnés in solidum comme le veut la jurisprudence, le maître de l’ouvrage pourra réclamer 100 % à l’architecte.

Certes, l’architecte (ou son assurance) disposera d’un recours contributoire pour 80 % contre l’entrepreneur mais cela sera inutile si ce dernier est insolvable.

Bref, l’architecte et l’entrepreneur sont responsables du vice décennal et ne peuvent s’exonérer de cette responsabilité.

De plus, s’ils sont ensemble responsables, ils sont garants l’un de l’autre du fait de la responsabilité in solidum.

Et de cela, ils ne peuvent pas davantage se prémunir.

Pour revenir à notre exemple, c’est en fin de compte l’architecte qui supportait le risque de l’insolvabilité éventuelle de l’entrepreneur.

Le maître de l’ouvrage avait en effet naturellement tendance à se faire indemniser par l’architecte car ce dernier doit être assuré.

Dans un arrêt du 12 juillet 2007, la Cour Constitutionnelle avait reconnu une discrimination entre l’architecte obligé par la loi d’assurer sa responsabilité et l’entrepreneur qui ne supportait pas cette obligation.

Aujourd’hui cette discrimination est réparée ; l’entrepreneur doit, lui aussi, assurer sa responsabilité (loi du 31 mai 2017 en vigueur le 1er juillet 2018).

Les contrats doivent mentionner le n° de police et l’assureur ; l’attestation d’assurance en responsabilité civile décennale doit être remise avant le début des travaux.

Bref, chacun est assuré. Cela rend évidemment moins sensible l’interdiction de limiter sa responsabilité à sa part dans le dommage.

Ajoutons que la clause en question n’est nulle que dans le cadre d’une responsabilité décennale. En dehors d’un désordre lié à la solidité ou la stabilité de l’édifice, la clause est parfaitement valable.

C’est ce que rappelle un arrêt de la Cour de cassation du 15 janvier 2021 (rôle n° C.20.0163.N) précisant que cette clause survit à la dissolution du contrat car elle en aménage les effets.

Enfin, notons qu’en France, la Cour de cassation a adopté la même jurisprudence (Cass., fr., 17 octobre 2019, n° 18-17.058).

Actualisation :

Un nouvel arrêt en ce sens :
Cass., 10 février 2022, rôle n° C.19.0594.N :

« Een beding tot beperking van deze aansprakelijkheid dat ertoe strekt, in geval van
samenlopende fouten van architect en aannemer, hun aansprakelijkheid te beperken tot hun aandeel in de totstandkoming van de schade, is bijgevolg nietig, ongeacht de al dan niet aanvaarding van de werken. »

A un an d’intervalle, mot pour mot, pareil.

La photo : rue Franz Merjay 128 à Ixelles, un bel immeuble à appartements de style moderniste (Lucien De Vestel, 1935). C’est cet architecte qui a dessiné les premiers plans du Berlaymont en 1959. On retrouve la brique de Boom (pour ceux qui aiment la place du Roi Vainqueur) et les fenêtres bandeaux, typiques de l’époque. On notera les ferronneries du rez et la construction du dernier étage en attique.

128 Franz Merjay

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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