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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Exonération de responsabilité de l’architecte à l’égard de l’acquéreur final

On rencontre parfois la clause suivante dans les missions d’architecture :

« La réception provisoire accordée aux entrepreneurs, fut-ce avec réserves, constituera le point de départ de la garantie décennale de l’Architecte pour les travaux de nature à engager celle-ci conformément aux articles 1792 et 2270 du Code civil. Cette réception décharge l’Architecte des vices cachés non concernés par l’article 1792 ».

C’est la dernière phrase qui pose un problème.

Elle contient une clause d’exonération totale de la responsabilité de l’architecte pour les vices caché véniels, après que la réception provisoire ait été accordée.

Entre des entreprises, le promoteur ou le constructeur professionnel et l’architecte, une telle clause peut sans doute trouver à s’appliquer, sous réserve de vider l’engagement de toute substance.

En effet, de telles clauses ne peuvent aboutir à la suppression de l’objet de l’engagement contractuel pris (A. Delvaux, « Le contrat d’entreprise »,  Chronique de jurisprudence 2001 – 2011, pp. 271-272).

Plus délicate est la situation où l’architecte oppose la clause à un tiers acquéreur qui est un consommateur au regard du Code de droit économique.

Citons à ce sujet un intéressant jugement inédit du tribunal de première instance francophone de Bruxelles (6ième chambre) :

« Or, le vice invoqué, à savoir de graves manquements à l’art de bâtir en matière acoustique, ne peut être décelé qu’à l’usage, de sorte qu’il ne peut être découvert lors des opérations de réception provisoire  (…) En l’espèce, en stipulant l’exonération de responsabilité dès la réception provisoire, et non pas au terme d’un délai qui, certes, aurait pu être bref, mais qui aurait permis matériellement de constater l’existence d’un vice tel que celui qui est dénoncé, la clause contractuelle instaurée a pour effet de supprimer l’objet de l’engagement contractuel qui repose sur l’architecte, ce qui ne se peut (en ce sens, Comm. Bruxelles, 11 juin 2007, R.W., 2008 – 2009, pages 1612 ; Gand, 1er mars 2007, Entr. et Dr., 2010, page 202 et note R. Simar cités par Delvaux, op cit.).  

L’architecte n’est donc pas fondé à invoquer cette clause pour s’exonérer de sa responsabilité. Cette clause aboutit en effet, en ce qui concerne les vices qui ne sont décelables qu’à l’usage, à lui conférer une immunité totale.

Surabondamment, le tribunal relève que, si le contrat initial est avenu entre un promoteur professionnel et l’architecte, de sorte que la loi sur les clauses abusives ne s’applique en principe pas, encore faut-il relever que c’est de manière judicieuse que les appelants font un parallèle avec les règles en matière de vente et évoquent que  ‘en principe, lors d’une vente entre professionnels sont appliquées les mêmes règles que lors de l’introduction d’une demande par un acheteur non professionnel. La justification traditionnellement invoquée est qu’autrement la responsabilité en matière de vices cachés reposerait uniquement sur les épaules du dernier vendeur professionnel qui dans la chaîne de distribution aura vendu la chose affectée d’un vice, sans mettre en cause la responsabilité du fabricant et des grossistes’ (B. Tilleman, « Les clauses exonératoires », in La Vente, Larcier, 2013, p. 171).

En l’espèce, il est permis de se demander pourquoi, dans le cadre d’une promotion immobilière, l’acquéreur final se verrait privé du recours contre un des édificateurs à raison d’une clause limitative de responsabilité qui accorde en réalité à l’architecte une immunité totale à l’égard de son cocontractant promoteur, dans des circonstances où personne n’ignore que les biens édifiés sont destinés à un consommateur final et ne demeureront donc pas dans le patrimoine de son cocontractant promoteur. »

Ce jugement pose une question qui mérite d’être tranchée car les garanties sont destinées à passer du promoteur au tiers acquéreur (art. 1615 du Code civil).

Les exonérations que les prestataires de l’art de bâtir (entrepreneur, architecte et ingénieur) souscrivent valablement à l’égard de l’entreprise maître de l’ouvrage sont-elles opposables au second degré à l’acheteur consommateur ?

Le Code de droit économique ne s’applique qu’aux relations entre une entreprise et un consommateur.

Mais ne peut-on pas considérer qu’une clause entre entreprises que la logique du contrat destine à être opposée à un consommateur, n’est pas aussi visée par ce Code ?

La jurisprudence devra affiner la notion de clause abusive au second degré, comme semble l’indiquer le jugement ci-dessus.

C’est très important dans le domaine des ventes non Breyne lorsque, par exemple, le promoteur ne réclame pas de paiement avant la délivrance en état achevé.

En effet, le promoteur n’est personnellement tenu à la garantie décennale que dans les ventes Breyne (art. 6).

Autrement, il n’est responsable que de la délivrance conforme et de la garantie des vices cachés à invoquer à bref délai, mais il transfère les garanties contre les intervenants à l’art de bâtir.

La photo : vue sur Bruxelles du Palais de justice (du bureau du Bâtonnier, qui est bien logé, ma foi).

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Bientôt moins de liberté pour les Conseillers fiscaux

Les avocats ont un monopole relatif de la plaidoirie. En effet, les délégué syndicaux peuvent plaider devant le tribunal du travail et les agents de l’administration fiscale peuvent représenter l’administration en justice. Mais la représentation judiciaire n’est qu’une partie des prestations des avocats. Le conseil juridique est une activité important souvent prépondérante. Cette activité n’est […]

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Les avocats ont un monopole relatif de la plaidoirie.

En effet, les délégué syndicaux peuvent plaider devant le tribunal du travail et les agents de l’administration fiscale peuvent représenter l’administration en justice.

Mais la représentation judiciaire n’est qu’une partie des prestations des avocats. Le conseil juridique est une activité important souvent prépondérante.

Cette activité n’est nullement réservée aux avocats, contrairement à ce qui se fait en France ou en Allemagne.

Bref, n’importe quel indépendant peut poser une plaque « conseiller juridique » sur sa façade.

Parmi les conseillers juridiques, il y a nombre de conseillers fiscaux. En France, ils doivent être avocats.

En Belgique ce n’est pas le cas, et il ne sont pas davantage obligés de s’inscrire à un Ordre comme l’ITAA chez nous, qui résulte de la fusion entre l’IEC et l’IPCF.

Cela va changer.

En Belgique les entités assujetties à la loi BCFT sont en général des professions faisant l’objet d’un accès à la profession.

La Belgique doit transposer la 5ième directive blanchiment et y soumettre les conseillers fiscaux.

C’est l’objet, notamment, d’un projet de loi qui vient d’être adopté à la Commission des finances de la Chambre.

Dans la foulée, la loi impose l’enregistrement de ces professionnels à l’ITAA et interdit l’exercice de cette activité sans être inscrit à cet Institut.

La question qui se pose à présent est de avoir s’il est encore logique, et non discriminatoire, de laisser l’exercice libre du conseil juridique.

Cela leur permet de ne pas constituer une entité assujettie soumise à la loi blanchiment.

Or si les notaires et les avocats sont soumis, il n’existe aucune raison de laisser les conseillers juridiques déployer leur activité sans respecter le dispositif BCFT.

Par ailleurs, l’activité de conseiller juridique va devenir bien difficile à exercer sans jamais pouvoir aborder l’aspect fiscal des problèmes.

On trouve souvent ces professionnels dans le domaine de l’urbanisme et de l’immobilier.

Ce sont souvent d’anciens avocats ou notaires qui se sont affranchis des obligations de ces nobles fonctions.

Il est vrai que la tendance n’est plus à soumettre l’exercice d’une activités à une autorisation, depuis la directive Bolkenstein 2006/123/CE du 12 décembre 2006.

Les articles III.1 à III.13 du Code de droit économique réglementent très strictement les régimes d’autorisation.

Mais l’obligation d’inscription à un Ordre n’est pas à proprement parler un régime d’autorisation, cela dépend en fait des conditions d’inscription.

Et à ce sujet, nul doute que les conseillers juridiques apprécieront peu de devoir effectuer un stage, réussir les CAPAS et participer au participer au Bureau d’aide juridique.

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