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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Exonération de responsabilité de l’architecte à l’égard de l’acquéreur final

On rencontre parfois la clause suivante dans les missions d’architecture :

« La réception provisoire accordée aux entrepreneurs, fut-ce avec réserves, constituera le point de départ de la garantie décennale de l’Architecte pour les travaux de nature à engager celle-ci conformément aux articles 1792 et 2270 du Code civil. Cette réception décharge l’Architecte des vices cachés non concernés par l’article 1792 ».

C’est la dernière phrase qui pose un problème.

Elle contient une clause d’exonération totale de la responsabilité de l’architecte pour les vices caché véniels, après que la réception provisoire ait été accordée.

Entre des entreprises, le promoteur ou le constructeur professionnel et l’architecte, une telle clause peut sans doute trouver à s’appliquer, sous réserve de vider l’engagement de toute substance.

En effet, de telles clauses ne peuvent aboutir à la suppression de l’objet de l’engagement contractuel pris (A. Delvaux, « Le contrat d’entreprise »,  Chronique de jurisprudence 2001 – 2011, pp. 271-272).

Plus délicate est la situation où l’architecte oppose la clause à un tiers acquéreur qui est un consommateur au regard du Code de droit économique.

Citons à ce sujet un intéressant jugement inédit du tribunal de première instance francophone de Bruxelles (6ième chambre) :

« Or, le vice invoqué, à savoir de graves manquements à l’art de bâtir en matière acoustique, ne peut être décelé qu’à l’usage, de sorte qu’il ne peut être découvert lors des opérations de réception provisoire  (…) En l’espèce, en stipulant l’exonération de responsabilité dès la réception provisoire, et non pas au terme d’un délai qui, certes, aurait pu être bref, mais qui aurait permis matériellement de constater l’existence d’un vice tel que celui qui est dénoncé, la clause contractuelle instaurée a pour effet de supprimer l’objet de l’engagement contractuel qui repose sur l’architecte, ce qui ne se peut (en ce sens, Comm. Bruxelles, 11 juin 2007, R.W., 2008 – 2009, pages 1612 ; Gand, 1er mars 2007, Entr. et Dr., 2010, page 202 et note R. Simar cités par Delvaux, op cit.).  

L’architecte n’est donc pas fondé à invoquer cette clause pour s’exonérer de sa responsabilité. Cette clause aboutit en effet, en ce qui concerne les vices qui ne sont décelables qu’à l’usage, à lui conférer une immunité totale.

Surabondamment, le tribunal relève que, si le contrat initial est avenu entre un promoteur professionnel et l’architecte, de sorte que la loi sur les clauses abusives ne s’applique en principe pas, encore faut-il relever que c’est de manière judicieuse que les appelants font un parallèle avec les règles en matière de vente et évoquent que  ‘en principe, lors d’une vente entre professionnels sont appliquées les mêmes règles que lors de l’introduction d’une demande par un acheteur non professionnel. La justification traditionnellement invoquée est qu’autrement la responsabilité en matière de vices cachés reposerait uniquement sur les épaules du dernier vendeur professionnel qui dans la chaîne de distribution aura vendu la chose affectée d’un vice, sans mettre en cause la responsabilité du fabricant et des grossistes’ (B. Tilleman, « Les clauses exonératoires », in La Vente, Larcier, 2013, p. 171).

En l’espèce, il est permis de se demander pourquoi, dans le cadre d’une promotion immobilière, l’acquéreur final se verrait privé du recours contre un des édificateurs à raison d’une clause limitative de responsabilité qui accorde en réalité à l’architecte une immunité totale à l’égard de son cocontractant promoteur, dans des circonstances où personne n’ignore que les biens édifiés sont destinés à un consommateur final et ne demeureront donc pas dans le patrimoine de son cocontractant promoteur. »

Ce jugement pose une question qui mérite d’être tranchée car les garanties sont destinées à passer du promoteur au tiers acquéreur (art. 1615 du Code civil).

Les exonérations que les prestataires de l’art de bâtir (entrepreneur, architecte et ingénieur) souscrivent valablement à l’égard de l’entreprise maître de l’ouvrage sont-elles opposables au second degré à l’acheteur consommateur ?

Le Code de droit économique ne s’applique qu’aux relations entre une entreprise et un consommateur.

Mais ne peut-on pas considérer qu’une clause entre entreprises que la logique du contrat destine à être opposée à un consommateur, n’est pas aussi visée par ce Code ?

La jurisprudence devra affiner la notion de clause abusive au second degré, comme semble l’indiquer le jugement ci-dessus.

C’est très important dans le domaine des ventes non Breyne lorsque, par exemple, le promoteur ne réclame pas de paiement avant la délivrance en état achevé.

En effet, le promoteur n’est personnellement tenu à la garantie décennale que dans les ventes Breyne (art. 6).

Autrement, il n’est responsable que de la délivrance conforme et de la garantie des vices cachés à invoquer à bref délai, mais il transfère les garanties contre les intervenants à l’art de bâtir.

La photo : vue sur Bruxelles du Palais de justice (du bureau du Bâtonnier, qui est bien logé, ma foi).

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Clause d’adaptation du loyer commercial

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps. L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux. Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision […]

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Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps.

L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux.

Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision du loyer, surtout dans le bail de plus de neuf années. Il se peut en effet que le marché locatif évolue plus vite que l’indice santé.

En règle, le loyer évolue légalement de la manière suivante :

  1. La clause d’indexation encadrée par l’article 1728 de l’ancien Code civil qui adapte annuellement le loyer au coût de la vie,
  2. La révision du loyer qui adapte le loyer aux circonstances nouvelles le modulant d’au moins 15 % à la hausse ou à la baisse.

La révision de l’article 6 est impérative en faveur des deux parties (Cass., 25 avril 2003, Pas., I, p. 877).

On ne peut donc y déroger en plus ou en moins car la situation de l’une ou l’autre des parties sera affectée (B. Louveaux, « Le droit du bail commercial », Larcier, Bruxelles, 2011, p. 308).

La question est de savoir si une autre révision peut être convenue, qui déroge aux conditions légales, à savoir :

  1. Provoquée par des circonstances nouvelles,
  2. En raison d’une variation de plus de 15 %,
  3. Avec une appréciation du juge en équité.

Les auteurs et la jurisprudence sont divisés.

Pour certains on ne peut déroger au régime légal ; pour d’autre on peut y ajouter mais pas le restreindre.

Je vous fais grâce du relevé des décisions en sens divers car, depuis, l’arrêt de la Cour de cassation du 25 avril 2003, la doctrine récente penche pour l’interdiction (Ch.-Ed. de Frésart, « Les aspects financiers du bail commercial », in Le bail commercial, La Charte, Bruxelles, 208, p. 136).

Cela ne signifie pas que le bail ne puisse contenir une clause de loyer évolutif (par exemple + 5 % tous les neuf ans). Mais l’automaticité de cette clause la distingue d’un mécanisme de révision.

Je partage l’opinion selon laquelle l’article 6 encadre impérativement la révision, prohibant une autre forme d’adaptation.

Toutefois, la révision se conçoit comme une adaptation à ce que les parties n’ont pu prévoir.

Si le bail contient une clause répondant à un fait générateur prévisible ou connu à la conclusions du bail, au moins en son principe, on se situe en dehors du champ d’application de l’article 6.

Il n’est alors plus question de régime concurrent et la prohibition ne s’applique pas.

Ce sera le cas si une évolution est attendue du fait de travaux dans l’environnement ou un aménagement urbanistique attendu (un schéma directeur pour un piétonnier, par exemple).

En conclusion la clause de révision s’écartant de l’article 6 est en principe prohibée.

Mais si son fait générateur particulier est prévisible à la conclusions du bail, un mode de révision peut être mis en place.

On se situe alors davantage dans le registre de la majoration / minoration sous condition suspensive que dans celui de la révision.

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