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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Exonération de responsabilité de l’architecte à l’égard de l’acquéreur final

On rencontre parfois la clause suivante dans les missions d’architecture :

« La réception provisoire accordée aux entrepreneurs, fut-ce avec réserves, constituera le point de départ de la garantie décennale de l’Architecte pour les travaux de nature à engager celle-ci conformément aux articles 1792 et 2270 du Code civil. Cette réception décharge l’Architecte des vices cachés non concernés par l’article 1792 ».

C’est la dernière phrase qui pose un problème.

Elle contient une clause d’exonération totale de la responsabilité de l’architecte pour les vices caché véniels, après que la réception provisoire ait été accordée.

Entre des entreprises, le promoteur ou le constructeur professionnel et l’architecte, une telle clause peut sans doute trouver à s’appliquer, sous réserve de vider l’engagement de toute substance.

En effet, de telles clauses ne peuvent aboutir à la suppression de l’objet de l’engagement contractuel pris (A. Delvaux, « Le contrat d’entreprise »,  Chronique de jurisprudence 2001 – 2011, pp. 271-272).

Plus délicate est la situation où l’architecte oppose la clause à un tiers acquéreur qui est un consommateur au regard du Code de droit économique.

Citons à ce sujet un intéressant jugement inédit du tribunal de première instance francophone de Bruxelles (6ième chambre) :

« Or, le vice invoqué, à savoir de graves manquements à l’art de bâtir en matière acoustique, ne peut être décelé qu’à l’usage, de sorte qu’il ne peut être découvert lors des opérations de réception provisoire  (…) En l’espèce, en stipulant l’exonération de responsabilité dès la réception provisoire, et non pas au terme d’un délai qui, certes, aurait pu être bref, mais qui aurait permis matériellement de constater l’existence d’un vice tel que celui qui est dénoncé, la clause contractuelle instaurée a pour effet de supprimer l’objet de l’engagement contractuel qui repose sur l’architecte, ce qui ne se peut (en ce sens, Comm. Bruxelles, 11 juin 2007, R.W., 2008 – 2009, pages 1612 ; Gand, 1er mars 2007, Entr. et Dr., 2010, page 202 et note R. Simar cités par Delvaux, op cit.).  

L’architecte n’est donc pas fondé à invoquer cette clause pour s’exonérer de sa responsabilité. Cette clause aboutit en effet, en ce qui concerne les vices qui ne sont décelables qu’à l’usage, à lui conférer une immunité totale.

Surabondamment, le tribunal relève que, si le contrat initial est avenu entre un promoteur professionnel et l’architecte, de sorte que la loi sur les clauses abusives ne s’applique en principe pas, encore faut-il relever que c’est de manière judicieuse que les appelants font un parallèle avec les règles en matière de vente et évoquent que  ‘en principe, lors d’une vente entre professionnels sont appliquées les mêmes règles que lors de l’introduction d’une demande par un acheteur non professionnel. La justification traditionnellement invoquée est qu’autrement la responsabilité en matière de vices cachés reposerait uniquement sur les épaules du dernier vendeur professionnel qui dans la chaîne de distribution aura vendu la chose affectée d’un vice, sans mettre en cause la responsabilité du fabricant et des grossistes’ (B. Tilleman, « Les clauses exonératoires », in La Vente, Larcier, 2013, p. 171).

En l’espèce, il est permis de se demander pourquoi, dans le cadre d’une promotion immobilière, l’acquéreur final se verrait privé du recours contre un des édificateurs à raison d’une clause limitative de responsabilité qui accorde en réalité à l’architecte une immunité totale à l’égard de son cocontractant promoteur, dans des circonstances où personne n’ignore que les biens édifiés sont destinés à un consommateur final et ne demeureront donc pas dans le patrimoine de son cocontractant promoteur. »

Ce jugement pose une question qui mérite d’être tranchée car les garanties sont destinées à passer du promoteur au tiers acquéreur (art. 1615 du Code civil).

Les exonérations que les prestataires de l’art de bâtir (entrepreneur, architecte et ingénieur) souscrivent valablement à l’égard de l’entreprise maître de l’ouvrage sont-elles opposables au second degré à l’acheteur consommateur ?

Le Code de droit économique ne s’applique qu’aux relations entre une entreprise et un consommateur.

Mais ne peut-on pas considérer qu’une clause entre entreprises que la logique du contrat destine à être opposée à un consommateur, n’est pas aussi visée par ce Code ?

La jurisprudence devra affiner la notion de clause abusive au second degré, comme semble l’indiquer le jugement ci-dessus.

C’est très important dans le domaine des ventes non Breyne lorsque, par exemple, le promoteur ne réclame pas de paiement avant la délivrance en état achevé.

En effet, le promoteur n’est personnellement tenu à la garantie décennale que dans les ventes Breyne (art. 6).

Autrement, il n’est responsable que de la délivrance conforme et de la garantie des vices cachés à invoquer à bref délai, mais il transfère les garanties contre les intervenants à l’art de bâtir.

La photo : vue sur Bruxelles du Palais de justice (du bureau du Bâtonnier, qui est bien logé, ma foi).

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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