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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Exonération de responsabilité de l’architecte à l’égard de l’acquéreur final

On rencontre parfois la clause suivante dans les missions d’architecture :

« La réception provisoire accordée aux entrepreneurs, fut-ce avec réserves, constituera le point de départ de la garantie décennale de l’Architecte pour les travaux de nature à engager celle-ci conformément aux articles 1792 et 2270 du Code civil. Cette réception décharge l’Architecte des vices cachés non concernés par l’article 1792 ».

C’est la dernière phrase qui pose un problème.

Elle contient une clause d’exonération totale de la responsabilité de l’architecte pour les vices caché véniels, après que la réception provisoire ait été accordée.

Entre des entreprises, le promoteur ou le constructeur professionnel et l’architecte, une telle clause peut sans doute trouver à s’appliquer, sous réserve de vider l’engagement de toute substance.

En effet, de telles clauses ne peuvent aboutir à la suppression de l’objet de l’engagement contractuel pris (A. Delvaux, « Le contrat d’entreprise »,  Chronique de jurisprudence 2001 – 2011, pp. 271-272).

Plus délicate est la situation où l’architecte oppose la clause à un tiers acquéreur qui est un consommateur au regard du Code de droit économique.

Citons à ce sujet un intéressant jugement inédit du tribunal de première instance francophone de Bruxelles (6ième chambre) :

« Or, le vice invoqué, à savoir de graves manquements à l’art de bâtir en matière acoustique, ne peut être décelé qu’à l’usage, de sorte qu’il ne peut être découvert lors des opérations de réception provisoire  (…) En l’espèce, en stipulant l’exonération de responsabilité dès la réception provisoire, et non pas au terme d’un délai qui, certes, aurait pu être bref, mais qui aurait permis matériellement de constater l’existence d’un vice tel que celui qui est dénoncé, la clause contractuelle instaurée a pour effet de supprimer l’objet de l’engagement contractuel qui repose sur l’architecte, ce qui ne se peut (en ce sens, Comm. Bruxelles, 11 juin 2007, R.W., 2008 – 2009, pages 1612 ; Gand, 1er mars 2007, Entr. et Dr., 2010, page 202 et note R. Simar cités par Delvaux, op cit.).  

L’architecte n’est donc pas fondé à invoquer cette clause pour s’exonérer de sa responsabilité. Cette clause aboutit en effet, en ce qui concerne les vices qui ne sont décelables qu’à l’usage, à lui conférer une immunité totale.

Surabondamment, le tribunal relève que, si le contrat initial est avenu entre un promoteur professionnel et l’architecte, de sorte que la loi sur les clauses abusives ne s’applique en principe pas, encore faut-il relever que c’est de manière judicieuse que les appelants font un parallèle avec les règles en matière de vente et évoquent que  ‘en principe, lors d’une vente entre professionnels sont appliquées les mêmes règles que lors de l’introduction d’une demande par un acheteur non professionnel. La justification traditionnellement invoquée est qu’autrement la responsabilité en matière de vices cachés reposerait uniquement sur les épaules du dernier vendeur professionnel qui dans la chaîne de distribution aura vendu la chose affectée d’un vice, sans mettre en cause la responsabilité du fabricant et des grossistes’ (B. Tilleman, « Les clauses exonératoires », in La Vente, Larcier, 2013, p. 171).

En l’espèce, il est permis de se demander pourquoi, dans le cadre d’une promotion immobilière, l’acquéreur final se verrait privé du recours contre un des édificateurs à raison d’une clause limitative de responsabilité qui accorde en réalité à l’architecte une immunité totale à l’égard de son cocontractant promoteur, dans des circonstances où personne n’ignore que les biens édifiés sont destinés à un consommateur final et ne demeureront donc pas dans le patrimoine de son cocontractant promoteur. »

Ce jugement pose une question qui mérite d’être tranchée car les garanties sont destinées à passer du promoteur au tiers acquéreur (art. 1615 du Code civil).

Les exonérations que les prestataires de l’art de bâtir (entrepreneur, architecte et ingénieur) souscrivent valablement à l’égard de l’entreprise maître de l’ouvrage sont-elles opposables au second degré à l’acheteur consommateur ?

Le Code de droit économique ne s’applique qu’aux relations entre une entreprise et un consommateur.

Mais ne peut-on pas considérer qu’une clause entre entreprises que la logique du contrat destine à être opposée à un consommateur, n’est pas aussi visée par ce Code ?

La jurisprudence devra affiner la notion de clause abusive au second degré, comme semble l’indiquer le jugement ci-dessus.

C’est très important dans le domaine des ventes non Breyne lorsque, par exemple, le promoteur ne réclame pas de paiement avant la délivrance en état achevé.

En effet, le promoteur n’est personnellement tenu à la garantie décennale que dans les ventes Breyne (art. 6).

Autrement, il n’est responsable que de la délivrance conforme et de la garantie des vices cachés à invoquer à bref délai, mais il transfère les garanties contre les intervenants à l’art de bâtir.

La photo : vue sur Bruxelles du Palais de justice (du bureau du Bâtonnier, qui est bien logé, ma foi).

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Habitat groupé et TVA

Pour appliquer le taux réduit de 6 % pour les travaux de démolition et de reconstruction, il faut qu’il y ait identité de maître d’ouvrage ; celui qui démolit doit être celui qui reconstruit (rubrique XXXVII du tableau A, en annexe de l’A.R. n° 20fixant le taux de la TVA). Il faut y être attentif lors […]

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Pour appliquer le taux réduit de 6 % pour les travaux de démolition et de reconstruction, il faut qu’il y ait identité de maître d’ouvrage ; celui qui démolit doit être celui qui reconstruit (rubrique XXXVII du tableau A, en annexe de l’A.R. n° 20fixant le taux de la TVA).

Il faut y être attentif lors de la vente d’un projet. Le SDA a eu à connaître la situation d’un projet d’habitat groupé en raison du caractère évolutif de la composition du groupe au fil de la réalisation du projet immobilier. Les initiateurs débutent le projet et son rejoints par de nouveaux membres.

Dans une décision anticipée n° 2018.0823 du 23 octobre 2018, le SDA admet l’identité de maître de l’ouvrage aux « maîtres d’ouvrage/résidents qui embarquent par la suite dans le projet », à la condition qu’ils introduisent la déclaration de la rubrique XXXVII, al. 2, 4°, en même temps que les initiateurs du projet. Cette déclaration doit être introduite au contrôle TVA avant que la taxe ne devienne exigible et il faut y joindre le permis d’urbanisme et le contrat d’entreprise. La déclaration porte sur la nature des travaux (démolition et reconstruction) et leur destination (habitation privée). Bref, le groupe doit être complet avant la première facture de travaux, soit très tôt.

Le ministre des Finances quant à lui exige que « l’identité [des membres du projet d’habitat groupé] doit […] être connue avant de faire des choix et de contracter tout engagement juridique, par exemple avec le bureau d’architectes ou le propriétaire du bâtiment ancien » (Q.R., Chambre, n° 54-185, Bulletin du 30 avril 2019, p. 201).

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