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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

La Cour de cassation pose des limites à la théorie de la tierce complicité

Un arrêt de la Cour de cassation du 30 octobre 2020 évoque un aspect nouveau de la théorie de la tierce complicité (rôle n° C.20.0176.N, www.juridat.be).

On sait qu’un tiers à un contrat engage sa responsabilité pour tierce complicité lorsqu’il participe à l’inexécution contractuelle fautive d’une partie alors qu’il connait ou doit connaître l’obligation de cette partie.

En néerlandais on parle de derde-medeplichtigheid aan andermans contractbreuk.

La tierce complicité est basée sur les effets externes des contrats. L’existence du contrat est un fait que les tiers doivent reconnaître, comme tout autre fait.

Ce faisant, les tiers ne sont pas obligés au contrat, ils n’en subissent pas les effets internes.

Mais dès lors que l’existence du contrat s’impose comme un fait aux tiers, ils peuvent engager leur responsabilité extracontractuelle lorsqu’en contractant avec l’une des parties, ils participent à l’inexécution contractuelle de cette partie.

On est frappé par l’attendu suivant, posé comme un principe par la Cour de cassation :

« La tierce complicité présuppose l’existence d’une obligation contractuelle opposable au tiers » (ma traduction).

Dans la langue de l’arrêt : « de derde-medeplichtigheid onderstelt het bestaan van een aan de derde tegenwerpelijke contractuele verbintenis. »

On ne manque de s’étonner car cette exigence ne figure pas dans les conditions généralement retenues pour la tierce complicité (P. Van Ommeslaghe, « Droit des obligations », T. I, Bruylant, Bruxelles, 2010, p. 655 ; Th. Vansweevelt et B. Weyts, « Handboek verbintenissen », Intersentia, Antwerpen, 2019, p 659 ; P. Wery; « Droit des obligations », Vol. I, Larcier, Bruxelles, 2010, p. 575).

À première vue l’opposabilité de l’obligation n’est pas une condition de la tierce complicité puisqu’il est question des effets externes du contrat, de l’existence du contrat qui s’impose aux tiers comme tout autre fait.

Il n’est en principe pas besoin d’un mécanisme d’opposabilité du droit pour les effets externes des contrats.

Pour comprendre l’arrêt il faut rappeler les faits de la cause.

Les propriétaires d’emplacements dans le « Parking Station Zoo » à Anvers confient l’exploitation de ces emplacements à la société Parking Nova.

La société Parking Nova conclut à son tour un contrat de gérance avec la société Beheercentrale.

Ce contrat prévoit que Beheercentrale s’abstiendra d’acquérir les places de parking sans l’accord de Parking Nova.

La Cour d’appel d’Anvers rappelle l’article 1165 du Code civil, selon lequel :

« Les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes ; elles ne nuisent point au tiers, et elles ne lui profitent que dans le cas prévu par l’article 1121. »

Or le contrat nuit aux propriétaires d’emplacement de parking qui sont ainsi privés de la possibilité de vendre leurs emplacements à un exploitant qui est, justement, susceptible d’offrir un le meilleur prix.

Pour l’exploitant de certains emplacements, l’acquisition de parkings complémentaires présente une valeur de convenance.

Le contrat d’exploitation entre Parking Nova et Beheercentrale affecte donc le droit de propriété des propriétaires.

Un attribut du droit de propriété, le droit de disposer de la chose, est ainsi atteint par le contrat conclu entre des tiers.

Or ce droit ne peut être réduit sans le consentement des propriétaires dans un contrat conclu entre des tiers

Les juges d’appel décident que l’interdiction d’acquérir n’est donc pas opposable aux tiers propriétaires d’emplacement de parking.

C’est logique puisque l’article 1165 précité prévoit que les conventions ne nuisent point aux tiers.

C’est d’autant plus vrai, ajoutent les juges d’appel, lorsqu’une des parties à ce contrat est elle-même liée aux propriétaires dans un contrat d’exploitation qui ne contient aucune interdiction de vendre à ces parties.

Qu’e conclut la Cour de cassation ?

Elle décide que, vu ce qui précède, la Cour d’appel d’Anvers pouvait légalement décider qu’il n’est pas question de tierce complicité de violation contractuelle dans le chef des propriétaires.

Et qu’il ne fallait pas prononcer l’annulation du contrat d’exploitation pour décider cela.

Le respect par le tiers des effets externes du contrat ne peut aboutir à ce que des effets internes du contrat nuisent au tiers.

En ce sens, on comprend ce que la Cour de cassation veut dire en posant que la tierce complicité suppose une obligation « opposable » aux tiers.

L’interdiction d’acheter le parking du tiers est un effet interne qui nuit au tiers puisqu’elle aboutit en fait, pour le tiers, à une interdiction de vendre à une personne déterminée.

Le contrat ne peut lui imposer cet effet de manière externe par la voie de la tierce complicité.

Voilà donc la théorie de la tierce complicité qui s’enrichirait d’une nouvelle condition : que l’obligation concernée soit opposable aux tiers.

On peut se demander si la Cour de cassation n’a pas laissé la Cour d’appel d’Anvers aller trop loin.

Dans le domaine des contrats d’approvisionnement par exemple : un important distributeur s’oblige à se fournir exclusivement chez tel producteur.

Les autres producteurs du même produit sont privés d’une part de marché ; ils en conçoivent un préjudice.

À suivre la jurisprudence qui nous occupe, ces producteurs pourraient, sans engager leur propre responsabilité, vendre au distributeur en conscience de la violation par celui-ci de son engagement d’exclusivité.

Les effets internes des contrats peuvent modifier la réalité car ils dirigent le comportement des acteurs dans la réalité.

C’est un fait qui s’impose à tous, et cela peut induire un avantage ou un désavantage pour les tiers.

Cela ne signifie pas que les tiers deviennent créanciers ou débiteurs du contrat auquel ils sont étrangers ; or c’est cela les effets internes.

Bref, les effets externes du contrat peuvent induire des effets qui ne sont pas internes, qui restent externes, même s’ils sont favorables ou défavorables pour les tiers au contrat.

En exigeant des tiers qu’ils respectent ces effets induits, on ne les oblige pas au contrat, on ne rend pas l’obligation du contrat opposable pour reprendre l’expression impropre de l’arrêt.

À suivre les juges anversois, le domaine des contrats d’exclusivité échapperait pratiquement à la tierce complicité.

En réalité si la tierce complicité est étudiée comme une théorie, elle n’en reste pas moins une application de la responsabilité civile, tout simplement.

Ses conditions sont une faute, un dommage et un lien de causalité nécessaire entre la faute et ce dommage. Rien de plus, rien de moins.

Le fait fautif est de permettre consciemment à une partie de violer son contrat et, effectivement, une personne normalement prudente et diligente n’agit pas de la sorte.

Il existe donc un devoir d’abstention à cet égard, qui découle de l’article 1382 du Code civil.

Ce que rappelle l’arrêt de la Cour de cassation c’est que ce devoir d’abstention ne peut aboutir à obliger indirectement le tiers à une obligation qui n’est pas la sienne.

Comme l’article 1165 protège le tiers des effets internes, il ne peut être question de faute si le devoir d’abstention du tiers lui cause un dommage propre.

Faut-il pour cela faire appel à la notion d’opposabilité ? Non.

Les formalités d’opposabilité s’ajoutent à l’existence de certains contrats pour qu’ils sortent leurs effets externes.

Par exemple, la publicité foncière pour la mutation d’immeuble, la possession en matière de meuble corporel, le dépôt pour certains droits intellectuels.

Mais cela ne concerne toujours que les effets externes du contrat envers les tiers.

Et, dans le cas d’une obligation de ne pas faire, comme dans le cas qui nous occupe, il n’existe pas de formalité complémentaire pour que l’effet externe entre dans l’ordre juridique.

La référence que fait la Cour de cassation à l’opposabilité du contrat paraît donc inutile et inadéquate.

Elle est source de confusion car une lecture au premier degré de l’arrêt conduirait à exiger l’accomplissement d’une formalité d’opposabilité du contrat générant l’obligation inexécutée pour que l’assistance du tiers à cette inexécution soit fautive.

Olivier Vanden Berghe et Charlotte Dillemans expliquent l’arrêt comme suit (« Grenzen aan de derde-medeplichtigheid aan contractbreuk », R.D.C./T.B.H., 24 novembre 2020, www.rdc-tbh.be/nl/news.

« Men kan zich afvragen waar precies de grens ligt tussen hetgeen wél tegenwerpelijk is aan derden (zoals het verbod om een overeenkomst te sluiten met een andere aanbieder van speelautomaten) en wat niet tegenwerpelijk is aan derden (zoals het verbod om andere parkeerplaatsen aan te kopen). Wellicht is het oordeel dat er aan de prerogatieven van het eigendomsrecht een sterkere bescherming moet toekomen dan aan de vrijheid van ondernemen. Zelfs als enkel de aankoop door (en dus vervreemding aan) één enkele marktspeler wordt verboden, vormt dit een niet tegenwerpelijke beperking op het eigendomsrecht van de verkopers. »

Pour ma part, je ne pense pas qu’il soit question d’une protection accrue du droit de propriété qui viendrait limiter le champ d’application de la théorie de la tierce complicité.

En effet, comme rappelé, la tierce complicité n’obéit finalement qu’aux règles de la responsabilité extra contractuelle.

De plus, pour revenir aux faits de l’arrêt, l’obligation litigieuse du contrat d’exploitation entre Parking Nova et Beheercentrale n’était pas soumise à la transcription ; elle ne requérait aucune formalité d’opposabilité aux tiers.

L’arrêt est donc malheureux lorsqu’il pose que « la tierce complicité présuppose l’existence d’une obligation contractuelle opposable au tiers ».

En revanche, l’arrêt induit une limite à la théorie de la tierce complicité qui n’est pas sans importance lorsque la Cour rappelle que le devoir d’abstention du tiers ne peut aboutir à l’obliger indirectement ou par répercussion à une obligation qui n’est pas la sienne.

C’est sans doute pour cela que la Cour rejette du champ de la tierce complicité les obligations non opposables.

La photo : l’ancien garage Chrysler rue de Neufchâtel 9 à Saint-Gilles (A. Herent, 1928). Ce beau bâtiment Art-Déco en béton crépi a été récemment rénové en lofts et appartements de luxe dans le plus grand respect de ses volumes et de son aspect ; voyez les éléments de façade moulurés (encadrements, appuis, larmiers, trumeaux et meneaux), typique d’une architecture Art-Déco. Toutefois les matériaux et l’attention donnée à l’expression de la forme globale préfigurent le modernisme.

Commentaires

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  1. Avatar
    MÜLLER-VANISTERBEEK Paul #

    Un cas intéressant de tierce-complicité immobilière : un copropriétaire-bailleur laisse réduire ses obligations découlant du bail par une décision unanime de l’ACP à laquelle il participe.
    Bravo pour les articles en général et pour les belles photos d’architecture.

    mars 2, 2021

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Clause d’adaptation du loyer commercial

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps. L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux. Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision […]

Lire plus arrow_forward

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps.

L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux.

Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision du loyer, surtout dans le bail de plus de neuf années. Il se peut en effet que le marché locatif évolue plus vite que l’indice santé.

En règle, le loyer évolue légalement de la manière suivante :

  1. La clause d’indexation encadrée par l’article 1728 de l’ancien Code civil qui adapte annuellement le loyer au coût de la vie,
  2. La révision du loyer qui adapte le loyer aux circonstances nouvelles le modulant d’au moins 15 % à la hausse ou à la baisse.

La révision de l’article 6 est impérative en faveur des deux parties (Cass., 25 avril 2003, Pas., I, p. 877).

On ne peut donc y déroger en plus ou en moins car la situation de l’une ou l’autre des parties sera affectée (B. Louveaux, « Le droit du bail commercial », Larcier, Bruxelles, 2011, p. 308).

La question est de savoir si une autre révision peut être convenue, qui déroge aux conditions légales, à savoir :

  1. Provoquée par des circonstances nouvelles,
  2. En raison d’une variation de plus de 15 %,
  3. Avec une appréciation du juge en équité.

Les auteurs et la jurisprudence sont divisés.

Pour certains on ne peut déroger au régime légal ; pour d’autre on peut y ajouter mais pas le restreindre.

Je vous fais grâce du relevé des décisions en sens divers car, depuis, l’arrêt de la Cour de cassation du 25 avril 2003, la doctrine récente penche pour l’interdiction (Ch.-Ed. de Frésart, « Les aspects financiers du bail commercial », in Le bail commercial, La Charte, Bruxelles, 208, p. 136).

Cela ne signifie pas que le bail ne puisse contenir une clause de loyer évolutif (par exemple + 5 % tous les neuf ans). Mais l’automaticité de cette clause la distingue d’un mécanisme de révision.

Je partage l’opinion selon laquelle l’article 6 encadre impérativement la révision, prohibant une autre forme d’adaptation.

Toutefois, la révision se conçoit comme une adaptation à ce que les parties n’ont pu prévoir.

Si le bail contient une clause répondant à un fait générateur prévisible ou connu à la conclusions du bail, au moins en son principe, on se situe en dehors du champ d’application de l’article 6.

Il n’est alors plus question de régime concurrent et la prohibition ne s’applique pas.

Ce sera le cas si une évolution est attendue du fait de travaux dans l’environnement ou un aménagement urbanistique attendu (un schéma directeur pour un piétonnier, par exemple).

En conclusion la clause de révision s’écartant de l’article 6 est en principe prohibée.

Mais si son fait générateur particulier est prévisible à la conclusions du bail, un mode de révision peut être mis en place.

On se situe alors davantage dans le registre de la majoration / minoration sous condition suspensive que dans celui de la révision.

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