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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

L’ACP est gardienne des parties communes

Un arrêt du 28 mai 2010 (C.09.0233.F) de la Cour de cassation est venu mettre fin à une controverse en matière de copropriété d’immeuble à appartements.

La question est de savoir si l’association des copropriétaires est responsable du vice de la chose aux parties communes, sur base de l’article 1384, alinéa 1, du Code civil, envers un copropriétaire.

Le problème est assez banal : l’immeuble connait des problèmes d’humidité et d’infiltrations d’eau en raison de vices affectant les parties communes.

Une copropriétaire tient l’ACP pour responsable de cette situation. Elle cite l’ACP devant le juge de paix pour la contraindre à procéder aux réparations.

Le fondement légal donné à l’action est l’article 1384, alinéa 1, du Code civil. Cette disposition se lit comme suit :

« On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde. »

L’ACP (association des copropriétaires) est-elle la gardienne des parties communes de l’immeuble, au sens de l’article 1384 ?

La Cour de cassation a défini depuis longtemps la notion de gardien de la chose.

Le gardien d’une chose, responsable du vice dont elle est atteinte, est la personne qui use de cette chose pour son propre compte, ou qui en jouit ou la conserve avec pouvoir de surveillance, de direction et de contrôle (Cass., 15 décembre 1967, Pas., 1968, I, p. 551).

Retenons cette définition, la jurisprudence étant constante (Cass., 11 octobre 1985, Pas., I, 1986, p. 149 ; Cass., 7 mai 1982, Pas., 1982, I, p. 1023 ; Cass., 28 février 1980, Pas., 1980, I, p. 794 ; Cass., 11 septembre 1981, R.G.A.R., 1983, p. 10575 ; Cass., 23 novembre 1979, Pas., I, 1980, p. 377 ; Cass., 18 avril 1975, Pas., 1975, I, p. 828).

A priori, on peut penser qu’effectivement, l’ACP est gardienne des parties communes de l’immeuble comportant plusieurs appartements.

La difficulté vient toutefois de ce que la définition ci-dessus suppose que le gardien soit la personne qui, en fait, use de la chose pour son propre compte et qui dispose sur celle-ci d’un pouvoir de surveillance, de garde et de direction.

Le gardien doit donc, en principe, exercer la garde de la chose pour son propre compte.

S’il exerce la garde de la chose pour le compte d’autrui, il n’est donc pas un gardien au sens de l’article 1384 du Code civil.

Une controverse divise la doctrine et la jurisprudence sur le point de savoir si l’ACP exerce la garde des parties communes de l’immeuble pour son compte ou pour le compte des copropriétaires.

C’est cette controverse que la Cour de cassation a tranchée dans son arrêt du 28 mai 2010.

Selon certains auteurs, l’association des copropriétaires est certes chargée de la conservation et de l’administration des parties communes, mais elle n’agit pas pour son propre compte.

C’est d’ailleurs l’assemblée générale des copropriétaires et non l’association des copropriétaires qui, en vertu de l’article 577-7 du Code civil, décide des travaux affectant les parties communes.

Puisque l’exercice de la garde pour compte propre est une condition distincte, seuls les copropriétaires peuvent être considérés comme gardiens de ces parties communes.

C’est l’opinion de l’avocat général Werquin, qui conclut à la cassation du jugement du tribunal de première instance de Bruxelles qui avait accueilli la demande sur le fondement de l’article 1384.

Mais, justement, qu’avait dit le tribunal ?

« L’exigence que l’association des copropriétaires agisse pour son propre compte (…) ne semble pas correspondre à la syntaxe exacte de la définition de la notion de ‘garde’ qui se réfère à des situations (user pour son propre compte, jouir ou conserver) liées par la conjonction ‘ou’, tandis que la condition ‘pour son propre compte’ n’affecte que la situation d’usage, pas de conservation. »

Autrement dit, la condition d’agir pour compte propre, ce qui fait le gardien, vise le fait d’user de la chose.

Cette condition n’est pas requise pour conserver la chose, tâche qui fait aussi le gardien.

Que pense la Cour de cassation de cette fine approche du tribunal ?

Elle l’approuve, rejetant ainsi les conclusions de son avocat général :

« Le gardien d’une chose, au sens de l’article 1384, alinéa 1er, du Code civil, est celui qui use de cette chose pour son propre compte ou qui en jouit ou la conserve avec pouvoir de surveillance, de direction et de contrôle.

En vertu de l’article 577-5, § 3, du Code civil, l’objet de l’association des copropriétaires consiste dans la conservation et l’administration de l’immeuble ou du groupe d’immeubles bâtis et, suivant l’article 577-7, § 1er, 1°, b), de ce Code, sous réserve de conditions plus strictes fixées par le règlement de copropriété, l’assemblée générale décide à la majorité des trois quarts des voix de tous travaux affectant les parties communes, à l’exception de ceux qui peuvent être décidés par le syndic.

Ces dernières dispositions confèrent à l’association des copropriétaires un pouvoir de surveillance, de direction et de contrôle des parties communes de l’immeuble ou du groupe d’immeubles, qu’elle conserve et qu’elle administre dès lors pour son propre compte.

Elle a partant, en règle, la garde de ces parties communes au sens de l’article 1384, alinéa 1er. »

La Cour décide donc que l’association des copropriétaires a en principe la garde de ses parties communes et est donc responsable du dommage causé par le vice affectant les parties communes.

Cette décision est pertinente. L’ACP a la mission de conserver et d’administrer les parties communes de l’immeuble (article 577-5, § 3, du Code civil).

Elle dispose donc du pouvoir de surveillance, de direction et de contrôle des parties communes de l’immeuble et qu’elle conserve et administre.

Elle en a la garde. Elle est responsable.

Tout copropriétaire et tout autre tiers peut donc rechercher la responsabilité de l’ACP en cas de dommage causé par le vice de la chose, c’est-à-dire par un vice affectant les parties communes de l’immeuble.

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Clause d’adaptation du loyer commercial

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps. L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux. Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision […]

Lire plus arrow_forward

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps.

L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux.

Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision du loyer, surtout dans le bail de plus de neuf années. Il se peut en effet que le marché locatif évolue plus vite que l’indice santé.

En règle, le loyer évolue légalement de la manière suivante :

  1. La clause d’indexation encadrée par l’article 1728 de l’ancien Code civil qui adapte annuellement le loyer au coût de la vie,
  2. La révision du loyer qui adapte le loyer aux circonstances nouvelles le modulant d’au moins 15 % à la hausse ou à la baisse.

La révision de l’article 6 est impérative en faveur des deux parties (Cass., 25 avril 2003, Pas., I, p. 877).

On ne peut donc y déroger en plus ou en moins car la situation de l’une ou l’autre des parties sera affectée (B. Louveaux, « Le droit du bail commercial », Larcier, Bruxelles, 2011, p. 308).

La question est de savoir si une autre révision peut être convenue, qui déroge aux conditions légales, à savoir :

  1. Provoquée par des circonstances nouvelles,
  2. En raison d’une variation de plus de 15 %,
  3. Avec une appréciation du juge en équité.

Les auteurs et la jurisprudence sont divisés.

Pour certains on ne peut déroger au régime légal ; pour d’autre on peut y ajouter mais pas le restreindre.

Je vous fais grâce du relevé des décisions en sens divers car, depuis, l’arrêt de la Cour de cassation du 25 avril 2003, la doctrine récente penche pour l’interdiction (Ch.-Ed. de Frésart, « Les aspects financiers du bail commercial », in Le bail commercial, La Charte, Bruxelles, 208, p. 136).

Cela ne signifie pas que le bail ne puisse contenir une clause de loyer évolutif (par exemple + 5 % tous les neuf ans). Mais l’automaticité de cette clause la distingue d’un mécanisme de révision.

Je partage l’opinion selon laquelle l’article 6 encadre impérativement la révision, prohibant une autre forme d’adaptation.

Toutefois, la révision se conçoit comme une adaptation à ce que les parties n’ont pu prévoir.

Si le bail contient une clause répondant à un fait générateur prévisible ou connu à la conclusions du bail, au moins en son principe, on se situe en dehors du champ d’application de l’article 6.

Il n’est alors plus question de régime concurrent et la prohibition ne s’applique pas.

Ce sera le cas si une évolution est attendue du fait de travaux dans l’environnement ou un aménagement urbanistique attendu (un schéma directeur pour un piétonnier, par exemple).

En conclusion la clause de révision s’écartant de l’article 6 est en principe prohibée.

Mais si son fait générateur particulier est prévisible à la conclusions du bail, un mode de révision peut être mis en place.

On se situe alors davantage dans le registre de la majoration / minoration sous condition suspensive que dans celui de la révision.

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