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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’ACP est gardienne des parties communes

Un arrêt du 28 mai 2010 (C.09.0233.F) de la Cour de cassation est venu mettre fin à une controverse en matière de copropriété d’immeuble à appartements.

La question est de savoir si l’association des copropriétaires est responsable du vice de la chose aux parties communes, sur base de l’article 1384, alinéa 1, du Code civil, envers un copropriétaire.

Le problème est assez banal : l’immeuble connait des problèmes d’humidité et d’infiltrations d’eau en raison de vices affectant les parties communes.

Une copropriétaire tient l’ACP pour responsable de cette situation. Elle cite l’ACP devant le juge de paix pour la contraindre à procéder aux réparations.

Le fondement légal donné à l’action est l’article 1384, alinéa 1, du Code civil. Cette disposition se lit comme suit :

« On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde. »

L’ACP (association des copropriétaires) est-elle la gardienne des parties communes de l’immeuble, au sens de l’article 1384 ?

La Cour de cassation a défini depuis longtemps la notion de gardien de la chose.

Le gardien d’une chose, responsable du vice dont elle est atteinte, est la personne qui use de cette chose pour son propre compte, ou qui en jouit ou la conserve avec pouvoir de surveillance, de direction et de contrôle (Cass., 15 décembre 1967, Pas., 1968, I, p. 551).

Retenons cette définition, la jurisprudence étant constante (Cass., 11 octobre 1985, Pas., I, 1986, p. 149 ; Cass., 7 mai 1982, Pas., 1982, I, p. 1023 ; Cass., 28 février 1980, Pas., 1980, I, p. 794 ; Cass., 11 septembre 1981, R.G.A.R., 1983, p. 10575 ; Cass., 23 novembre 1979, Pas., I, 1980, p. 377 ; Cass., 18 avril 1975, Pas., 1975, I, p. 828).

A priori, on peut penser qu’effectivement, l’ACP est gardienne des parties communes de l’immeuble comportant plusieurs appartements.

La difficulté vient toutefois de ce que la définition ci-dessus suppose que le gardien soit la personne qui, en fait, use de la chose pour son propre compte et qui dispose sur celle-ci d’un pouvoir de surveillance, de garde et de direction.

Le gardien doit donc, en principe, exercer la garde de la chose pour son propre compte.

S’il exerce la garde de la chose pour le compte d’autrui, il n’est donc pas un gardien au sens de l’article 1384 du Code civil.

Une controverse divise la doctrine et la jurisprudence sur le point de savoir si l’ACP exerce la garde des parties communes de l’immeuble pour son compte ou pour le compte des copropriétaires.

C’est cette controverse que la Cour de cassation a tranchée dans son arrêt du 28 mai 2010.

Selon certains auteurs, l’association des copropriétaires est certes chargée de la conservation et de l’administration des parties communes, mais elle n’agit pas pour son propre compte.

C’est d’ailleurs l’assemblée générale des copropriétaires et non l’association des copropriétaires qui, en vertu de l’article 577-7 du Code civil, décide des travaux affectant les parties communes.

Puisque l’exercice de la garde pour compte propre est une condition distincte, seuls les copropriétaires peuvent être considérés comme gardiens de ces parties communes.

C’est l’opinion de l’avocat général Werquin, qui conclut à la cassation du jugement du tribunal de première instance de Bruxelles qui avait accueilli la demande sur le fondement de l’article 1384.

Mais, justement, qu’avait dit le tribunal ?

« L’exigence que l’association des copropriétaires agisse pour son propre compte (…) ne semble pas correspondre à la syntaxe exacte de la définition de la notion de ‘garde’ qui se réfère à des situations (user pour son propre compte, jouir ou conserver) liées par la conjonction ‘ou’, tandis que la condition ‘pour son propre compte’ n’affecte que la situation d’usage, pas de conservation. »

Autrement dit, la condition d’agir pour compte propre, ce qui fait le gardien, vise le fait d’user de la chose.

Cette condition n’est pas requise pour conserver la chose, tâche qui fait aussi le gardien.

Que pense la Cour de cassation de cette fine approche du tribunal ?

Elle l’approuve, rejetant ainsi les conclusions de son avocat général :

« Le gardien d’une chose, au sens de l’article 1384, alinéa 1er, du Code civil, est celui qui use de cette chose pour son propre compte ou qui en jouit ou la conserve avec pouvoir de surveillance, de direction et de contrôle.

En vertu de l’article 577-5, § 3, du Code civil, l’objet de l’association des copropriétaires consiste dans la conservation et l’administration de l’immeuble ou du groupe d’immeubles bâtis et, suivant l’article 577-7, § 1er, 1°, b), de ce Code, sous réserve de conditions plus strictes fixées par le règlement de copropriété, l’assemblée générale décide à la majorité des trois quarts des voix de tous travaux affectant les parties communes, à l’exception de ceux qui peuvent être décidés par le syndic.

Ces dernières dispositions confèrent à l’association des copropriétaires un pouvoir de surveillance, de direction et de contrôle des parties communes de l’immeuble ou du groupe d’immeubles, qu’elle conserve et qu’elle administre dès lors pour son propre compte.

Elle a partant, en règle, la garde de ces parties communes au sens de l’article 1384, alinéa 1er. »

La Cour décide donc que l’association des copropriétaires a en principe la garde de ses parties communes et est donc responsable du dommage causé par le vice affectant les parties communes.

Cette décision est pertinente. L’ACP a la mission de conserver et d’administrer les parties communes de l’immeuble (article 577-5, § 3, du Code civil).

Elle dispose donc du pouvoir de surveillance, de direction et de contrôle des parties communes de l’immeuble et qu’elle conserve et administre.

Elle en a la garde. Elle est responsable.

Tout copropriétaire et tout autre tiers peut donc rechercher la responsabilité de l’ACP en cas de dommage causé par le vice de la chose, c’est-à-dire par un vice affectant les parties communes de l’immeuble.

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais  cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

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