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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le maître de l’ouvrage est-il démuni contre le fournisseur ou le sous-traitant de son entrepreneur ?

La Cour de cassation a reconnu, par un arrêt du 18 mai 2006, que le maître de l’ouvrage dispose d’un recours en garantie contre le fournisseur de l’entrepreneur.

Une société vend des taques d’égout à un entrepreneur qui exécute des travaux pour le compte d’un maître de l’ouvrage.

Le matériel placé présente un vice. Il en résulte des frais de réparation.

La cour d’appel d’Anvers a condamné le fournisseur de l’entrepreneur, in solidum avec l’entrepreneur, à indemniser le maître de l’ouvrage.

Le fournisseur – vendeur conteste cette décision. Il estime que l’action en garantie des vices ne peut passer de l’entrepreneur – acheteur au maître de l’ouvrage.

Le fournisseur fonde son pourvoi sur le fait que l’article 1615 du Code civil ne s’applique pas au contrat d’entreprise conclu entre l’entrepreneur et le maître de l’ouvrage.

Selon cette disposition, l’obligation de livrer la chose s’étend aux accessoires de la chose.

La garantie des vices cachés et l’action sanctionnant cette garantie est un accessoire de la chose vendue.

En cas de ventes successives de la chose, l’action en garantie des vices cachés peut être exercée par l’acquéreur final, non seulement contre son vendeur mais aussi contre tous les vendeurs en amont dans la chaîne.

Le fournisseur ne le conteste pas. Ce qu’il conteste par contre c’est que le même raisonnement soit applicable si la vente est suivie d’un louage d’ouvrage.

Il conteste donc l’arrêt qui pose que le maître de l’ouvrage peut exercer contre lui un recours direct sur base de la garantie des vices cachés transférée par l’entrepreneur.

La question qui se pose est la suivante : le maître de l’ouvrage dispose-t-il des mêmes droits et actions liés à la chose, que l’acheteur – entrepreneur.

La cour de cassation française l’a reconnu en 1986 déjà (Cass. fr. Assemblée plénière, deux arrêts, 7 février 1986, D. 1986, p. 293).

Citons l’attendu concerné :

« Mais attendu que le maître de l’ouvrage comme le sous-acquéreur, jouit de tous les droits et actions attachés à la chose qui appartenait à son auteur ; qu’il dispose donc à cet effet contre le fabricant d’une action contractuelle directe fondée sur la non-conformité de la chose livrée ; »

Autrement dit, l’action en garantie suit la chose « propter rem » même lorsque la chose est transférée en exécution d’un contrat d’entreprise.

On notera que la Cour de cassation française vise de manière assez large l’action fondée sur la non-conformité, qui sanctionne finalement l’obligation de délivrance.

Dans l’espèce donnant lieu à notre arrêt de la Cour de cassation, il est question de l’action sanctionnant la garantie des vices cachés.

Sur conclusion conforme (sur cette branche du moyen) de l’avocat général Guy Dubrulle, la Cour de cassation motive comme suit sa décision (notre traduction) :

« Le moyen tient entièrement en ce que, dans le cas d’un louage d’ouvrage s’accompagnant d’une livraison de biens, l’obligation de garantie des vices cachés du vendeur ne peut pas passer d’un acheteur au maître de l’ouvrage de celui-ci, à qui la chose viciée est finalement livrée.

Le droit à garantie que possède le premier acquéreur contre son vendeur, est accessoire de la chose qui, avec celle-ci, est transmise aux acquéreurs successifs.

La circonstance que la chose viciée est livrée par un entrepreneur à son maître de l’ouvrage dans le cadre d’un contrat d’entreprise ne décharge nullement le vendeur originaire de son obligation de garantie à l’égard de l’acquéreur final.

Le maître de l’ouvrage a, comme le sous-acquéreur, tous les droits et actions liés à la chose, qui appartenait au vendeur originaire.

La branche du moyen qui suppose le contraire manque en droit. »

Qu’en conclure ?

Un maître de l’ouvrage à qui des biens sont transférés en exécution d’un contrat d’entreprise, se voit également investi de la garantie des vices cachés à charge du vendeur de l’entrepreneur.

Pour dire simple, le maître de l’ouvrage peut se retourner contre le fournisseur de son entrepreneur.

Il semble que le fondement juridique de ce transfert constitue pour la Cour de cassation, le fait que le droit et l’action en garantie sont « liés » à la chose (verbonden met de zaak).

On trouve une explication plus précise dans les conclusions (conformes) de l’avocat général Dubrulle.

Il reconnaît qu’en principe l’article 1615 du Code civil ne suffit pas à l’affaire, car cette disposition concerne la vente.

Toutefois, avance-t-il, la distinction entre la vente et le contrat d’entreprise ne s’impose plus tant les figures sont mélangées dans une approche moderne de ces opérations.

Citons l’avocat général : “Een rechtstreekse vordering tegen de leverancier van gebrekkige materialen getuigt van economisch realism … “Koop en aanneming vertonen meer dan vroeger een gemengd karakter”.

On peut retenir que la garantie se transfère au maître de l’ouvrage, comme s’il s’agissait d’un transfert par une vente.

La Cour de cassation belge suit celle de France.

Cela concerne donc la responsabilité du fournisseur de l’entrepreneur directement envers le maître de l’ouvrage, et cela vise la chose incorporée à l’ouvrage.

Qu’en est-il alors de la responsabilité du sous-traitant de l’entrepreneur directement envers le maître de l’ouvrage, visant les travaux ?

Cet arrêt est-il susceptible de constituer une étape vers une responsabilité directe du sous-traitant envers le maître de l’ouvrage ?

Certains auteurs ont cru pouvoir le défendre (F. Glansdorff, L’immunité des sous-agents et autres agents d’exécution : l’amorce d’une solution, Liber amicorum J.-L. Fagnart, Anthémis et Bruylant, 2008, p. 80 ; N. Carette, Derden in het bouwrecht, Capita selecta, Jaarboek bouwrecht, 2006-2007, Die Keure, p. 110).

Ces auteurs avancent que l’action contre le sous-traitant est transmise par l’entrepreneur au maître de l’ouvrage avec les travaux.

L’action directe serait alors d’un fondement contractuel et trouverait son fondement moins dans l’article 1615 du Code civil, qui concerne la vente, qua dans l’article 1135 du même Code qui complète les conventions par ce qu’implique l’usage ou l’équité d’après la nature de l’obligation.

Cette manière de voir est séduisante et évite le détour par  la stipulation pour autrui tacite comme le préconisaient Messieurs Delvaux et Dessart (Le contrat d’entreprise de construction, tiré à part du Rép. Not., 1991, p. 207).

Insistons sur un aspect dangereux de la thèse de Monsieur Glandsdorff : si l’on considère que l’action en responsabilité contractuelle de l’entrepreneur contre son sous-traitant est cédée par l’entrepreneur au maître de l’ouvrage, cela veut dire que seul ce dernier peut l’exercer.

Si donc le maître de l’ouvrage se contente d’appeler la responsabilité de l’entrepreneur pour défaut d’exécution des travaux, sans actionner le sous-traitant, et c’est ce qui arrive le plus souvent, l’entrepreneur ne pourrait plus exercer un recours en garantie contre son sous-traitant.

En effet, l’action ne se trouverait plus dans son patrimoine et le maître de l’ouvrage n’est pas obligé d’exercer ses droit contre le sous-traitant …

Et sur le plan extra contractuel ?

La jurisprudence de la Cour de cassation n’admet que la faute contractuelle d’un tiers (inexécution du contrat de sous-entreprise) ne constitue une faute quasi délictuelle du tiers envers le maître de l’ouvrage qu’à certaines conditions.

Pour la Cour de cassation, celui qui commet une faute contractuelle peut être responsable à l’égard d’un tiers, lorsque ce manquement aux obligations contractuelles constitue, simultanément et indépendamment du contrat, une violation de l’obligation générale de précaution qui s’impose à tous (Cass., 20 juin 1997, Pas., 1997, I, p. 708).

Et encore faut-il que le préjudice soit différent de celui qui résulte de l’inexécution contractuelle (Cass., 14 mai 2004, Res Jur. Imm., 2005, p. 31).

En d’autres mots, il faut pratiquement que le sous-traitant ait commis une faute pénale en exécutant le contrat.

La Cour de cassation française est plus réceptive à reconnaître que l’inexécution contractuelle peut aussi se révéler une faute extra contractuelle envers les tiers.

L’arrêt de la Cour de cassation du 6 octobre 2006, en assemblée plénière, pose « attendu que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage ; » (Cass., Fr., 6 octobre 2006, assemblée plénière, www.courdecassation.fr).

Il existe en France une tendance à l’assimilation des fautes contractuelles et délictuelles. Ainsi, sur un pourvoi basé sur les articles 1165 et 1382 du Code civil, la Cour de cassation française a posé dans un arrêt du 15 décembre 1998 que « les tiers à un contrat sont fondés à invoquer l’exécution défectueuse de celui-ci lorsqu’elle leur a causé un dommage. »

Et même « sans avoir à rapporter d’autre preuve » ajoute un arrêt du 13 février 2001.

Mais il s’agissait d’une jurisprudence sanctionnant une obligation de sécurité, et ce type d’obligation transcende souvent les intérêts strictement contractuels.

La question reste donc ouverte, du moins en Belgique : faut-il encore exiger que la faute du débiteur contractuel porte sur une obligation qui constitue aussi un devoir général de comportement ?

En réalité, on peut se demander si la question est bien posée.

En effet, si la faute quasi délictuelle est un comportement que n’adopte pas un bon père de famille, il faut bien reconnaître qu’un bon père de famille ne se rend pas coupable de l’inexécution préjudiciable à un tiers d’obligations qu’il a contractées.

Il existe dans le chef des tiers une attente légitime de ce que les contrats soient correctement exécutés, ou du moins que leur inexécution ne leur cause pas un préjudice.

Alors, la Cour de cassation française permettra-t-elle à la jurisprudence belge d’évoluer ?  On peut en tout cas l’espérer.

Pour terminer, citons dans la langue de l’arrêt  les attendus de la Cour de cassation belge :

“1. Het onderdeel gaat er geheel van uit dat in geval van een aanneming van werk, gepaard met de levering van goederen, de vrijwaringsplicht van de verkoper voor verborgen gebreken niet kan overgaan van een koper op diens opdrachtgever van het werk aan wie de gebrekkige zaak uiteindelijk is geleverd.

2. Het recht op vrijwaring dat de eerste koper bezit tegen zijn verkoper, is een toebehoren van de zaak dat samen met de zaak wordt doorverkocht aan de opeenvolgende kopers. De omstandigheid dat de gebrekkige zaak door een aannemer is geleverd aan zijn opdrachtgever in het raam van een aannemingsovereenkomst, ontslaat de oorspronkelijke verkoper niet van zijn vrijwaringsplicht tegenover deze eindgebruiker.

De opdrachtgever heeft, zoals een onderverkrijger, alle rechten en vorderingen verbonden met de zaak die aan de oorspronkelijke verkoper toebehoorde.

3. Het onderdeel dat uitgaat van het tegendeel, faalt naar recht.”

Cass., 18 mai 2006, première chambre, section néerlandaise, rôle n° C050097N. A consulter sur www.juridat.be.

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Le bailleur confronté à la faillite du preneur

On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire. La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur. En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur. Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque […]

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On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire.

La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur.

En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur.

Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque l’administration de la masse le requiert nécessairement (art. XX.139, § 1, CDE).

Notons que ce droit de résilier les contrats en cours ne vise pas les contrats relatifs à des droits réels (vente, constitution d’un droit d’emphytéose).

Le bailleur peut sommer le curateur de prendre attitude quant à la poursuite du bail.

Si le curateur ne réagit pas sous quinzaine, le bail est considéré comme résilié.

Quelle est la situation du bailleur lorsque le curateur, tacitement ou expressément, refuse de poursuivre l’exécution du bail ?

La loi prévoit que « la créance de dommages et intérêts éventuellement dus au cocontractant du fait de cette résiliation entre dans la masse. »

Une créance « dans » la masse et non « de » la masse signifie qu’elle sera payée en monnaie de faillite, c’est-à-dire après les privilèges et au marc le franc.

Que faut-il comprendre par « dommages et intérêts » au sens de l’art. XX.139 ?

La Cour de cassation répond à cette question dans un arrêt du 4 septembre 2020 (rôle n° C.20.0011.N).

Un bailleur se voit opposer la résiliation du bail par le curateur à la faillite du preneur.

Ce bailleur introduit alors une déclaration de créance.

Il réclame, à titre de dommage et intérêts de cette résiliation, la totalité des loyers restant à courir jusqu’au terme contractuel du bail (du 1ier octobre 2016 au 31 mars 2022).

Le curateur oppose que la résiliation est une dissolution fautive dans le chef du preneur failli et que les loyers ne sont dès lors plus dus.

Ce qui est dû, avance le curateur, c’est l’indemnité de résolution prévue dans le bail, soit six mois.

Le juge de paix et le tribunal du Limbourg donnent raison au curateur.

Le bailleur forme un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation confirme la thèse du curateur selon laquelle la résiliation de l’article XX.139 (auparavant art. 46 LF) fait apparaître de plein droit l’inexécution contractuelle du failli.

Le droit du bailleur à l’exécution en nature est alors transformé en une indemnité de rupture du bail.

En résumé, quand le curateur fait usage de la faculté de ne pas poursuivre les contrats en cours, le créancier peut réclamer « la créance de dommages et intérêts ».

Cette créance est dans la masse, payée en monnaie de faillite, comme l’on dit.

Cette créance ne correspond pas aux loyers dont le bailleur est privé. Cette créance est l’indemnité de rupture du bail, en général six mois (art. 1760 du Code civil).

Dans la langue de l’arrêt :

“De eiseres hiertegen aanvoert dat zij niet de ontbinding heeft gevorderd, noch aanspraak maakt op schadevergoeding wegens wanprestatie, maar de uitvoering van de overeenkomst bij equivalent.

De appelrechter die oordeelt dat door de toepassing van artikel 46 Faillissementswet “de wanprestatie van de gefailleerde van rechtswege [wordt] vastgesteld”, de medecontractant “al haar rechten behoudt tegen de gefailleerde, met dien verstande dat de curator nooit verplicht kan worden tot uitvoering in natura” en diens “rechten […] worden omgezet naar een vordering tot schadevergoeding” die een schuld in de boedel is en op die gronden beslist dat de eiseres enkel gerechtigd is tot de contractueel bepaalde schadevergoeding, verantwoordt zijn beslissing naar recht.

Het onderdeel kan niet worden aangenomen.”

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