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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’indemnisation de la perte d’une chance (I)

L’indemnisation de la perte d’une chance a déjà fait couler beaucoup d’encre. En Belgique, la matière est marquée par le drame de la dame vitriolée. Une femme victime du comportement violent de son compagnon porte plainte et réclame la protection de la police. En vain, l’intéressé n’est pas inquiété et la femme est agressée au vitriol. Elle est défigurée. L’auteur de l’agression sera condamné aux travaux forcés à perpétuité après les faits qui se sont passés en 1980. La victime considéra que la passivité de la police lui a fait perdre une chance d’éviter le dommage. Par arrêt du 27 novembre 1996, la Cour d’appel de Liège fit partiellement droit à l’action de la malheureuse.

Mais par arrêt du 19 juin 1998, la Cour de cassation casse l’arrêt de la Cour d’appel de Liège et renvoie la cause devant la Cour d’appel de Bruxelles (rôle n° C970142F et C970152F, www.juridat.be). Le problème réside dans le lien de causalité nécessaire qui doit exister entre la faute et le dommage. On ne peut se contenter d’une probabilité causale, dit la Cour de cassation, il faut une certitude. Cela ne va pas convaincre la Cour de renvoi qui considère qu’il est certain que, si des mesures avaient été prises, la victime aurait eu une chance que le risque qu’elle encourait ne se réalise pas. La Cour d’appel de Bruxelles estime que la pauvre dame aurait eu aurait eu 80 % de chance d’éviter la réalisation du risque si des mesures avaient été prises. Ce faisant, la Cour d’appel de Bruxelles se démarque de l’arrêt de la Cour de cassation en posant que le dommage n’est pas l’atteinte à l’intégrité physique de la demanderesse, comme l’avait relevé la Cour de cassation, mais la perte d’une chance d’éviter cette atteinte.

La Ville de Liège et L’état fédéral vont alors retourner en cassation. La Cour de cassation constate que la décision de la Cour d’appel de Bruxelles est inconciliable avec l’arrêt de renvoi du 19 juin 1998, et que les moyens qui lui sont soumis ont la même portée, de sorte que la cause doit être déférée aux chambres réunies. La Cour de cassation va confirmer sa première décision, partant de la même prémisse, et par des attendus similaires à ceux de son arrêt du 19 juin  1998 (Cass., 1er avril 2004, rôle n° C010211F et C010217F, www.juridat.be).

La Cour répète que « la demande tend en l’espèce à la réparation du dommage résultant de l’agression dont la première défenderesse a été victime et qu’il est reproché aux demandeurs de n’avoir pas prévenue » et rappelle que « le juge ne peut condamner l’auteur de la faute à réparer le dommage réellement subi s’il décide qu’une incertitude subsiste quant au lien causal entre la faute et ce dommage. » Dès lors, constatant que l’arrêt n’excluait pas que, sans la faute, le dommage invoqué eût pu se produire tel qu’il s’est réalisé, la Cour juge que l’arrêt ne justifie pas légalement sa décision de condamner l’Etat belge et la Ville de Liège.

Comme le prévoit l’article 1120 du Code judiciaire, la seconde juridiction de renvoi (Mons) devra cette fois se conformer à cet arrêt. Fait remarquable, la Cour d’appel de Mons parviendra tout de même à condamner la Ville de Liège et l’État fédéral à indemniser la victime.

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La réforme du droit de la copropriété en 21 points

1.                  Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, … 2.                  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots. 3.                  Quant à la structure des plus grands ensembles, a.       S’agissant […]

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1.                  Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, …

2.                  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots.

3.                  Quant à la structure des plus grands ensembles,

a.       S’agissant des associations partielles avec personnalité, faculté de proposer des structurations asymétriques, c’est-à-dire dans les groupes d’immeubles ou les éléments comportant différents éléments physiquement distincts, de limiter la création d’une association partielle à un immeuble ou à une fraction d’immeuble ;

b.      Suppression des associations partielles sans personnalité juridique mais consécration de l’idée suivant laquelle en présence de charges communes particulières, seuls les copropriétaires concernés votent, ce qui revient à donner une réelle autonomie aux copropriétaires concernés mais au départ de la notion de « charge commune particulière » ;

c.       Chronologie logique dans l’acquisition de la personnalité juridique dans les copropriétés pyramidales (d’abord l’association principale, puis ensuite les associations partielles).

4.                  Consécration de l’idée suivant laquelle un usage exclusif est présumé constitutif d’une servitude, ce qui implique qu’il doit être l’accessoire d’un fonds dominant.

5.                Rétrécissement du contenu du Règlement de copropriété au bénéfice du règlement d’ordre intérieur, au bénéfice d’un assouplissement du formalisme en cas de modification et ce, sans perte d’efficacité puisque les clauses de recouvrement doivent continuer à figurer dans le Règlement de copropriété.

6.                  Dans les nouvelles promotions, définition d’un cadre (conditions de fond et de forme) permettant enfin de modifier valablement les statuts avant la réception provisoire des parties communes concernées (en cas d’association partielle).

7.                  Coup d’arrêt aux services de gestion imposés via les statuts de copropriété (ex. résidences avec services hôteliers, résidences pour personnes âgées, …) aussi, cela devrait se faire sur une base volontaire et en dehors des statuts de copropriété (cela rejoint la jurisprudence connue).

8.                  Validation des clauses de médiation par opposition aux clauses d’arbitrage.

9.                  Meilleure définition des fonds de roulement et de réserve – création obligatoire, obligation de dissociation, solidarité en cas de démembrement sur un lot, ventilation claire des appels de fonds entre roulement et réserve – en principe, mise en place dans les cinq ans de la réception provisoire d’un fonds de réserve.

10.              Précision quant à la prise en charge du passif de l’association des copropriétaires (proportionnalité liée aux quotes-parts, donc nouvelle importance du rapport de quotité ou de la mise à jour des quotités dans les anciennes copropriétés).

11.              Petites améliorations techniques dans l’organisation des AG.

12.              Modification de certains quorums à la faveur d’un assouplissement ou d’une clarification :

a.       Majorité de 2/3 pour travaux dans les communs, la modification des statuts ou la conclusion des contrats ;

b.      Majorité absolue pour travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d’administration provisoire ;

c.       Expropriation privée : faculté de suppression de droits réels privatifs sur les parties communes, contre indemnisation ;

d.      Division soumise à la majorité des 4/5 ;

e.       Majorité de 4/5 également pour la démolition dictée par la salubrité, la sécurité ou un coût excessif ;

f.        Assouplissement de la règle d’unanimité, à la seconde ag (plus de quorum de présence).

14.              Améliorations techniques visant à prévenir les abus chez les syndics :

a.       Rémunération de la mission de syndic – distinction entre celles au forfait et les complémentaires qui doivent faire l’objet d’une décision distincte ;

b.      Clarification du régime d’incompatibilité par rapport au Conseil de copropriété et à la fonction de commissaire ;

c.       Incitation au prévisionnel dans les travaux importants.

15.              Traduction pratique de l’importance de l’organe qu’est le Conseil de copropriété :

a.       Obligatoire, si plus de 20 lots et facultatif, dans les autres cas ;

b.      Précision quant à son organisation.

16.              Commissaire aux comptes, consécration de la notion de collège et précision quant à sa mission.

17.              Précisions nombreuses à propos du contentieux de la copropriété.

18.              Création de l’institution de l’administrateur provisoire comme substitut aux organes de la copropriété, si l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l’association des copropriétaires est dans l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble ou sa conformité aux obligations légales.

19.              Précisions nombreuses quant à l’information en cas de mutation immobilière.

20.              Création d’un privilège immobilier « occulte » valable pour les charges de l’exercice en cours et l’exercice précédent. C’est une incitation puissante à l’action des syndics sur le plan du recouvrement.

21.              Entrée en vigueur au 1er janvier 2019 et régime transitoire détaillé.

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