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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

RDA à titre gratuit

Dans une promotion immobilière, il est fréquent que le promoteur n’achète pas le terrain. Il demande au propriétaire l’autorisation de construire sur son terrain, avec renonciation au droit d’accession. Lorsque le promoteur vendra ses appartements, le propriétaire du sol viendra vendre la quote-part du terrain, à meilleur prix puisqu’il vendra bâti.

Le client final ne s’en plaindra pas car, comme le vendeur du sol et celui des briques sont différents, la TVA ne sera pas appliquée sur le sol, mais bien les droits d’enregistrement. Vu l’abattement sur 60.000 € sur le prix soumis aux droits (art. 46bis C. enreg.), le client final ne paiera de droits sur le sol que si la quote-part terrain dépasse ce montant.

Bien souvent la RDA (renonciation au droit d’accession) n’est pas rémunérée. Or elle aboutit en réalité à la constitution d’un droit réel de superficie. Selon l’administration, le droit de donation s’applique à toutes les donations entre vifs de biens, sans qu’il faille distinguer selon leur forme, leur objet ou la façon dont elles se réalisent. Faut-il alors considérer qu’une RDA gratuite constituera une donation taxable de droit de superficie ? En principe, non, dans le cas qui nous occupe.

Selon la circulaire n° 8/2004 du 13 mai 2004 (avec erratum du 24 juin 2004), la convention dont l’objet est la constitution d’un droit de superficie indépendant est taxée lorsque la constitution de ce droit a lieu à titre onéreux. Le droit proportionnel de 0,2 % est dû sur le montant cumulé des redevances annuelles et des charges imposées au superficiaire (articles 83, alinéa 2, et 84, alinéa 1, C. enreg.)

L’article 83, alinéa 2, C. enreg. ne s’applique qu’au « contrat (dixit la circulaire) de constitution » d’un droit de superficie. Une renonciation unilatérale au droit d’accession avec autorisation de bâtir n’est soumise qu’au droit fixe général et n’est pas obligatoirement enregistrable (décision du 28 janvier 2000, n° EE/97.712).

La convention dont l’objet est la constitution d’un droit de superficie indépendant sera en revanche assimilée pour la perception à une donation du droit de superficie quand la constitution de ce droit de superficie a lieu à titre gratuit et qu’il existe un animus donandi dans le chef du propriétaire du terrain. Le droit proportionnel de donation est dû, dans ce cas, sur la valeur à estimer du droit de superficie.

À défaut d’animus donandi, la circulaire reconnait que l’acte ne donne lieu qu’à la perception du droit fixe général de 25 € si la constitution du droit de superficie a lieu à titre gratuit. Ce sera le cas du propriétaire d’un terrain qui a concédé le droit de superficie en vue de valoriser le terrain lors d’une vente – ce qui, en pratique, se produit en cas d’érection d’un immeuble à appartements – ou quand le contrat de superficie s’inscrit dans le cadre d’une opération de leasing immobilier (décision du 16 novembre 2000, n° EE/96.481).

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Qui doit maintenir la servitude en état ? Enlever les plantes, réduire les haies, etc. Le propriétaire du fonds qui bénéficie de la servitude ou la propriétaire qui fonds qui doit la supporter ? Un arrêt du 22 octobre 2020 de la Cour de cassation répond à cette question (rôle n° C.19.0362) : « L’article 701 […]

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Qui doit maintenir la servitude en état ? Enlever les plantes, réduire les haies, etc.

Le propriétaire du fonds qui bénéficie de la servitude ou la propriétaire qui fonds qui doit la supporter ?

Un arrêt du 22 octobre 2020 de la Cour de cassation répond à cette question (rôle n° C.19.0362) :

« L’article 701 du Code civil prévoit, en son alinéa 1er, que le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou à le rendre plus incommode et, en son alinéa 2, qu’il ne peut changer l’état des lieux.

Il suit de ces dispositions que le propriétaire du fonds servant doit enlever à ses frais les ouvrages ou plantations qui gênent l’exercice de la servitude.

Le jugement attaqué du 12 juin 2014 n’a pu, sans violer ces dispositions, décider que l’enlèvement des « plantations, clôtures, piquets et haies installés sur l’assiette de la servitude de passage » par les défendeurs doit avoir lieu aux frais des demandeurs, propriétaires du fonds dominant. »

Comparez avec l’article 3.121. « Entretien et ouvrages » du nouveau Livre III du Code civil (en vigueur au 1er septembre 2021) :

Le titulaire de la servitude peut faire tous les travaux et ouvrages nécessaires pour exercer la servitude et pour la conserver.

Ces travaux et ouvrages sont faits par lui et à ses frais, sauf lorsqu’ils ont été rendus nécessaires par la seule faute du titulaire du fonds servant.

Si les travaux et ouvrages sont utiles tant pour le fonds servant que pour le fonds dominant, les frais sont partagés en proportion de l’utilité respective pour chaque fonds.

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