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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

RDA à titre gratuit

Dans une promotion immobilière, il est fréquent que le promoteur n’achète pas le terrain. Il demande au propriétaire l’autorisation de construire sur son terrain, avec renonciation au droit d’accession. Lorsque le promoteur vendra ses appartements, le propriétaire du sol viendra vendre la quote-part du terrain, à meilleur prix puisqu’il vendra bâti.

Le client final ne s’en plaindra pas car, comme le vendeur du sol et celui des briques sont différents, la TVA ne sera pas appliquée sur le sol, mais bien les droits d’enregistrement. Vu l’abattement sur 60.000 € sur le prix soumis aux droits (art. 46bis C. enreg.), le client final ne paiera de droits sur le sol que si la quote-part terrain dépasse ce montant.

Bien souvent la RDA (renonciation au droit d’accession) n’est pas rémunérée. Or elle aboutit en réalité à la constitution d’un droit réel de superficie. Selon l’administration, le droit de donation s’applique à toutes les donations entre vifs de biens, sans qu’il faille distinguer selon leur forme, leur objet ou la façon dont elles se réalisent. Faut-il alors considérer qu’une RDA gratuite constituera une donation taxable de droit de superficie ? En principe, non, dans le cas qui nous occupe.

Selon la circulaire n° 8/2004 du 13 mai 2004 (avec erratum du 24 juin 2004), la convention dont l’objet est la constitution d’un droit de superficie indépendant est taxée lorsque la constitution de ce droit a lieu à titre onéreux. Le droit proportionnel de 0,2 % est dû sur le montant cumulé des redevances annuelles et des charges imposées au superficiaire (articles 83, alinéa 2, et 84, alinéa 1, C. enreg.)

L’article 83, alinéa 2, C. enreg. ne s’applique qu’au « contrat (dixit la circulaire) de constitution » d’un droit de superficie. Une renonciation unilatérale au droit d’accession avec autorisation de bâtir n’est soumise qu’au droit fixe général et n’est pas obligatoirement enregistrable (décision du 28 janvier 2000, n° EE/97.712).

La convention dont l’objet est la constitution d’un droit de superficie indépendant sera en revanche assimilée pour la perception à une donation du droit de superficie quand la constitution de ce droit de superficie a lieu à titre gratuit et qu’il existe un animus donandi dans le chef du propriétaire du terrain. Le droit proportionnel de donation est dû, dans ce cas, sur la valeur à estimer du droit de superficie.

À défaut d’animus donandi, la circulaire reconnait que l’acte ne donne lieu qu’à la perception du droit fixe général de 25 € si la constitution du droit de superficie a lieu à titre gratuit. Ce sera le cas du propriétaire d’un terrain qui a concédé le droit de superficie en vue de valoriser le terrain lors d’une vente – ce qui, en pratique, se produit en cas d’érection d’un immeuble à appartements – ou quand le contrat de superficie s’inscrit dans le cadre d’une opération de leasing immobilier (décision du 16 novembre 2000, n° EE/96.481).

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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