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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

RDA à titre gratuit

Dans une promotion immobilière, il est fréquent que le promoteur n’achète pas le terrain. Il demande au propriétaire l’autorisation de construire sur son terrain, avec renonciation au droit d’accession. Lorsque le promoteur vendra ses appartements, le propriétaire du sol viendra vendre la quote-part du terrain, à meilleur prix puisqu’il vendra bâti.

Le client final ne s’en plaindra pas car, comme le vendeur du sol et celui des briques sont différents, la TVA ne sera pas appliquée sur le sol, mais bien les droits d’enregistrement. Vu l’abattement sur 60.000 € sur le prix soumis aux droits (art. 46bis C. enreg.), le client final ne paiera de droits sur le sol que si la quote-part terrain dépasse ce montant.

Bien souvent la RDA (renonciation au droit d’accession) n’est pas rémunérée. Or elle aboutit en réalité à la constitution d’un droit réel de superficie. Selon l’administration, le droit de donation s’applique à toutes les donations entre vifs de biens, sans qu’il faille distinguer selon leur forme, leur objet ou la façon dont elles se réalisent. Faut-il alors considérer qu’une RDA gratuite constituera une donation taxable de droit de superficie ? En principe, non, dans le cas qui nous occupe.

Selon la circulaire n° 8/2004 du 13 mai 2004 (avec erratum du 24 juin 2004), la convention dont l’objet est la constitution d’un droit de superficie indépendant est taxée lorsque la constitution de ce droit a lieu à titre onéreux. Le droit proportionnel de 0,2 % est dû sur le montant cumulé des redevances annuelles et des charges imposées au superficiaire (articles 83, alinéa 2, et 84, alinéa 1, C. enreg.)

L’article 83, alinéa 2, C. enreg. ne s’applique qu’au « contrat (dixit la circulaire) de constitution » d’un droit de superficie. Une renonciation unilatérale au droit d’accession avec autorisation de bâtir n’est soumise qu’au droit fixe général et n’est pas obligatoirement enregistrable (décision du 28 janvier 2000, n° EE/97.712).

La convention dont l’objet est la constitution d’un droit de superficie indépendant sera en revanche assimilée pour la perception à une donation du droit de superficie quand la constitution de ce droit de superficie a lieu à titre gratuit et qu’il existe un animus donandi dans le chef du propriétaire du terrain. Le droit proportionnel de donation est dû, dans ce cas, sur la valeur à estimer du droit de superficie.

À défaut d’animus donandi, la circulaire reconnait que l’acte ne donne lieu qu’à la perception du droit fixe général de 25 € si la constitution du droit de superficie a lieu à titre gratuit. Ce sera le cas du propriétaire d’un terrain qui a concédé le droit de superficie en vue de valoriser le terrain lors d’une vente – ce qui, en pratique, se produit en cas d’érection d’un immeuble à appartements – ou quand le contrat de superficie s’inscrit dans le cadre d’une opération de leasing immobilier (décision du 16 novembre 2000, n° EE/96.481).

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Bonne foi dans l’exécution

On sait que les contrats doivent être exécutés de bonne foi (art. 1134 du Code civil). Cela signifie-t-il que cette disposition érige en règle générale que, dans un contrat synallagmatique, la partie qui exige l’exécution de son obligation par l’autre partie, doit préalablement démontrer qu’elle pourra bien exécuter la sienne ? Non, répond la Cour […]

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On sait que les contrats doivent être exécutés de bonne foi (art. 1134 du Code civil).

Cela signifie-t-il que cette disposition érige en règle générale que, dans un contrat synallagmatique, la partie qui exige l’exécution de son obligation par l’autre partie, doit préalablement démontrer qu’elle pourra bien exécuter la sienne ?

Non, répond la Cour de cassation (Cass., 7 juin 2018, rôle n° C.17.0543.N, www.juridat.be).

En réalité, cela n’est pas une règle générale mais cela peut s’appliquer selon les circonstances.

A contrarie, celui qui invoque l’exception d’inexécution, doit-il prouver qu’il est en mesure de l’exécuter ?

Ce n’est pas une condition d’exercice de ce moyen de défense (P. Wéry, « Droit des obligations », vol. 1, Larcier, Bruxelles, 2010, p. 676), mais, une fois encore, cela peut l’être selon les circonstances. 

« 1. Krachtens artikel 1134, derde lid, Burgerlijk Wetboek moeten overeenkomsten te goeder trouw worden ten uitvoer gebracht.

Uit deze bepaling volgt niet als algemene regel dat een partij bij een wederkerige overeenkomst die van de wederpartij de nakoming vraagt van diens verbintenis, het bewijs dient te leveren dat hijzelf zijn verbintenis zal kunnen uitvoeren wanneer de wederpartij om dat bewijs vraagt.

2. Het onderdeel dat uitgaat van een andere rechtsopvatting, faalt naar recht. « 

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