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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

RDA à titre gratuit

Dans une promotion immobilière, il est fréquent que le promoteur n’achète pas le terrain. Il demande au propriétaire l’autorisation de construire sur son terrain, avec renonciation au droit d’accession. Lorsque le promoteur vendra ses appartements, le propriétaire du sol viendra vendre la quote-part du terrain, à meilleur prix puisqu’il vendra bâti.

Le client final ne s’en plaindra pas car, comme le vendeur du sol et celui des briques sont différents, la TVA ne sera pas appliquée sur le sol, mais bien les droits d’enregistrement. Vu l’abattement sur 60.000 € sur le prix soumis aux droits (art. 46bis C. enreg.), le client final ne paiera de droits sur le sol que si la quote-part terrain dépasse ce montant.

Bien souvent la RDA (renonciation au droit d’accession) n’est pas rémunérée. Or elle aboutit en réalité à la constitution d’un droit réel de superficie. Selon l’administration, le droit de donation s’applique à toutes les donations entre vifs de biens, sans qu’il faille distinguer selon leur forme, leur objet ou la façon dont elles se réalisent. Faut-il alors considérer qu’une RDA gratuite constituera une donation taxable de droit de superficie ? En principe, non, dans le cas qui nous occupe.

Selon la circulaire n° 8/2004 du 13 mai 2004 (avec erratum du 24 juin 2004), la convention dont l’objet est la constitution d’un droit de superficie indépendant est taxée lorsque la constitution de ce droit a lieu à titre onéreux. Le droit proportionnel de 0,2 % est dû sur le montant cumulé des redevances annuelles et des charges imposées au superficiaire (articles 83, alinéa 2, et 84, alinéa 1, C. enreg.)

L’article 83, alinéa 2, C. enreg. ne s’applique qu’au « contrat (dixit la circulaire) de constitution » d’un droit de superficie. Une renonciation unilatérale au droit d’accession avec autorisation de bâtir n’est soumise qu’au droit fixe général et n’est pas obligatoirement enregistrable (décision du 28 janvier 2000, n° EE/97.712).

La convention dont l’objet est la constitution d’un droit de superficie indépendant sera en revanche assimilée pour la perception à une donation du droit de superficie quand la constitution de ce droit de superficie a lieu à titre gratuit et qu’il existe un animus donandi dans le chef du propriétaire du terrain. Le droit proportionnel de donation est dû, dans ce cas, sur la valeur à estimer du droit de superficie.

À défaut d’animus donandi, la circulaire reconnait que l’acte ne donne lieu qu’à la perception du droit fixe général de 25 € si la constitution du droit de superficie a lieu à titre gratuit. Ce sera le cas du propriétaire d’un terrain qui a concédé le droit de superficie en vue de valoriser le terrain lors d’une vente – ce qui, en pratique, se produit en cas d’érection d’un immeuble à appartements – ou quand le contrat de superficie s’inscrit dans le cadre d’une opération de leasing immobilier (décision du 16 novembre 2000, n° EE/96.481).

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Le vendeur peut-il invoquer l’erreur sur le prix ?

Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice. Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable. C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle […]

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Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice.

Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable.

C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet. »

Le vendeur peut-il poursuivre la nullité de la vente pour erreur substantielle sur le prix ?

L’état du bien, sa fonctionnalité ou son statut urbanistique sont sans doute des éléments déterminants pour l’acheteur, puisqu’ils conditionnent l’usage possible du bien, mais pas pour le vendeur qui, justement, s’en défait.

La motivation du vendeur s’arrête souvent au prix ou du moins à l’intérêt de transformer en argent un bien coûteux ou peu liquide.

Une appréciation maladroite de la valeur du bien, lors de la fixation du prix, est-elle un élément substantiel ?

La jurisprudence est réticente a reconnaître une erreur substantielle dans le prix.

En effet, l’erreur doit porter sur la substance de la chose.

Par ailleurs, l’erreur doit être commune ce qui signifie qu’elle doit porter sur un élément entré dans le champ contractuel (Cass., 23 janvier 2014, rôle n° C.13.0114.N, www.juridat.be).

Or la composition du prix relève d’éléments propres au vendeur.

D’après le Prof. P. Van Ommeslaghe, l’erreur sur la valeur de la chose n’est pas susceptible d’entraîner l’annulation d’une convention par application de l’article 1110 du Code civil, à défaut d’être substantielle (« Droit des obligation », T. I, Bruylant, Bruxelles, 2010, pp. 236 et 243).

Le Prof. Wéry parle, lui, d’erreur indifférentes.

Pour cet auteur , l’erreur sur la valeur ou sur le prix n’est pas prise en considération comme cause de nullité ; en effet, la lésion ne vicie point les conventions sauf le dispositif spécifique de la lésion énorme (art. 1674 du Code civil) ou la lésion qualifiée qui est une variante du dol et non de l’erreur.

Il en va cependant autrement lorsque l’erreur sur le prix est la conséquence d’une erreur sur la substance de la chose (P. Wéry, « Droit des obligations », vol. 1, Larcier, Bruxelles, 2010, p. 224).

En ce cas, on retrouve le concept d’erreur sur la chose, pour autant qu’elle soit substantielle.

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