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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le rehaussement d’immeuble

Le promoteur souhaite rénover et rehausser un immeuble ancien. Le propriétaire souhaite rester dans l’immeuble, et profiter de la rénovation.

Le propriétaire peut vendre l’immeuble au promoteur avec un paiement à terme[1].

Il lui achète en même temps un ou des appartements en état de futur achèvement, dans l’immeuble transformé.

Les prix peuvent se compenser[2] et les droits d’enregistrement seront dus sur la vente du bien de même que la TVA sur la quote-part terrain et le bâti des appartements, mais le promoteur déduira les taxes payées en amont.

Le propriétaire peut aussi échanger son immeuble contre des futures unités à construire dans cet immeuble.

Les droits d’enregistrement sont pareillement dus sur le premier terme de l’échange et la TVA sur la livraison des nouvelles unités.

L’échange ne présente donc pas d’avantage fiscal par rapport à la vente.

De plus, comme le propriétaire cède son immeuble contre des unités d’habitations à construire, il preste déjà en cédant son immeuble, ce qui excède 5 % du nouvel ensemble.

Cela n’est pas permis par l’article 10 de la loi Breyne.

La constitution d’un droit de superficie peut alors présenter une alternative adéquate.

Le promoteur propose au propriétaire de construire en neuf des étages en rehaussement, le propriétaire renonçant à l’accession sur les travaux de rehaussement et de rénovation.

Le promoteur ne devra pas préfinancer l’acquisition de l’immeuble avant de vendre ses unités.

La renonciation au droit d’accession peut être gratuite.

Selon la circulaire administrative n° 8/2004 du 13 mai 2004, une renonciation unilatérale au droit d’accession avec autorisation de bâtir n’est soumise qu’au droit fixe général (50 €) et n’est pas obligatoirement enregistrable.

En raison de la propriété acquise par le promoteur et pour lui permettre de vendre les lots qu’il construit, les  parties font établir un acte de division et mettent le bien sous le régime de la copropriété (statuts d’ACP).

Le promoteur vend les lots qu’il a construits et ses travaux dans les parties communes (rénovation).

Le propriétaire originaire quant à lui peut conserver son habitation dans un immeuble rénové, tout en vendant aux nouveaux copropriétaires une partie des communs (sol, murs, escalier, etc.).

Il valorise son immeuble tout en conservant son habitation.

Le rehaussement par renonciation au droit d’accession n’est donc pas fiscalisé, ce qui présente un grand avantage par rapport à la vente ou à l’échange.

C’est de cette manière que de nombreux immeubles à appartements ont été érigés ou rehaussés sur la côte flamande.

La tentation est grande de pousser l’avantage, par exemple en vendant à prix cassé au propriétaire un des nouveaux appartements ou en lui permettant de vendre une part des millièmes flattée par les travaux du promoteur.

Il faut éviter  de type de règlement.

En effet, l’administration pourrait considérer que la renonciation au droit d’accession relève d’un droit de superficie rémunéré par les avantages en question.

En d’autres termes, que l’enjeu de ce droit de superficie apparemment gratuit est l’avantage convenu, qui constitue donc une redevance.

Or la redevance est soumise au droit d’enregistrement de 2 % mais elle est aussi taxée comme revenu immobilier globalisé à l’impôt des personnes physiques[3].

Il faut aussi manier avec prudence la renonciation partielle, qui permet au tréfoncier d’accéder à la propriété d’un lot moyennant une indemnité à prix coutant.

Cet arrangement peut être vu comme l’octroi par le promoteur d’un avantage anormal ou bénévole au tréfoncier, réintégré dans la base imposable du promoteur[4].

Bref, il faut que le promoteur ait l’occasion de vendre ses travaux à des conditions normales, que ces travaux portent  tant sur les nouveaux lots privatifs que sur les anciennes et nouvelles parties communes.

Supposons, pour terminer, qu’il est prévu que le propriétaire accède à un nouveau lot moyennent indemnisation normale (coût et marge).

Ce transfert par l’effet de la loi est-il une livraison au sens de la TVA dès lors que la construction est neuve au sens de l’article 44, § 3, a) et b) du Code TVA ?

On peut se poser la question car l’article 10, § 1er, Code TVA, qualifie la livraison de mise d’un bien à la disposition de l’acquéreur ou du cessionnaire en exécution d’un contrat translatif ou déclaratif.

Or l’accession intervient par l’effet de la loi et non d’un contrat translatif ou déclaratif, sauf à considérer la convention portant autorisation de construire.

Quoi qu’il en soit, pour l’administration, l’accession à un immeuble neuf moyennant une contrepartie est soumise à la TVA.

En effet, le Ministre des finances a répondu en ce sens dans une réponse à une question parlementaire n° 238 de M. Van Herck du 18 mars 1985 (www.fisconet.be).

Le Ministre a précisé que la base imposable est la contrepartie convenue pour le bâtiment avec comme base minimale la valeur normale (art. 36, § 1er).

Le promoteur conserve alors un droit à déduction (art. 45, § 1er).

 


[1] Avec dispense d’inscription d’office mais hypothèque avec éventuellement cession de rang au banquier du promoteur.

[2] Le compromis ou les promesses d’achat – vente doit prévoir que rien ne sera payé avant la réception provisoire des parties communes et privatives pour éviter l’application de la loi Breyne.

[3] Art. 7, § 1er, 3°, et 10, § 1er, al. 2, CIR/92, sans la déduction du forfait immobilier de l’article 13 CIR/92 ni l’étalement des charges de l’art. 7, § 2, CIR/92.

[4] Art. 26 CIR/92.

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

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Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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