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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le rehaussement d’immeuble

Le promoteur souhaite rénover et rehausser un immeuble ancien. Le propriétaire souhaite rester dans l’immeuble, et profiter de la rénovation.

Le propriétaire peut vendre l’immeuble au promoteur avec un paiement à terme[1].

Il lui achète en même temps un ou des appartements en état de futur achèvement, dans l’immeuble transformé.

Les prix peuvent se compenser[2] et les droits d’enregistrement seront dus sur la vente du bien de même que la TVA sur la quote-part terrain et le bâti des appartements, mais le promoteur déduira les taxes payées en amont.

Le propriétaire peut aussi échanger son immeuble contre des futures unités à construire dans cet immeuble.

Les droits d’enregistrement sont pareillement dus sur le premier terme de l’échange et la TVA sur la livraison des nouvelles unités.

L’échange ne présente donc pas d’avantage fiscal par rapport à la vente.

De plus, comme le propriétaire cède son immeuble contre des unités d’habitations à construire, il preste déjà en cédant son immeuble, ce qui excède 5 % du nouvel ensemble.

Cela n’est pas permis par l’article 10 de la loi Breyne.

La constitution d’un droit de superficie peut alors présenter une alternative adéquate.

Le promoteur propose au propriétaire de construire en neuf des étages en rehaussement, le propriétaire renonçant à l’accession sur les travaux de rehaussement et de rénovation.

Le promoteur ne devra pas préfinancer l’acquisition de l’immeuble avant de vendre ses unités.

La renonciation au droit d’accession peut être gratuite.

Selon la circulaire administrative n° 8/2004 du 13 mai 2004, une renonciation unilatérale au droit d’accession avec autorisation de bâtir n’est soumise qu’au droit fixe général (50 €) et n’est pas obligatoirement enregistrable.

En raison de la propriété acquise par le promoteur et pour lui permettre de vendre les lots qu’il construit, les  parties font établir un acte de division et mettent le bien sous le régime de la copropriété (statuts d’ACP).

Le promoteur vend les lots qu’il a construits et ses travaux dans les parties communes (rénovation).

Le propriétaire originaire quant à lui peut conserver son habitation dans un immeuble rénové, tout en vendant aux nouveaux copropriétaires une partie des communs (sol, murs, escalier, etc.).

Il valorise son immeuble tout en conservant son habitation.

Le rehaussement par renonciation au droit d’accession n’est donc pas fiscalisé, ce qui présente un grand avantage par rapport à la vente ou à l’échange.

C’est de cette manière que de nombreux immeubles à appartements ont été érigés ou rehaussés sur la côte flamande.

La tentation est grande de pousser l’avantage, par exemple en vendant à prix cassé au propriétaire un des nouveaux appartements ou en lui permettant de vendre une part des millièmes flattée par les travaux du promoteur.

Il faut éviter  de type de règlement.

En effet, l’administration pourrait considérer que la renonciation au droit d’accession relève d’un droit de superficie rémunéré par les avantages en question.

En d’autres termes, que l’enjeu de ce droit de superficie apparemment gratuit est l’avantage convenu, qui constitue donc une redevance.

Or la redevance est soumise au droit d’enregistrement de 2 % mais elle est aussi taxée comme revenu immobilier globalisé à l’impôt des personnes physiques[3].

Il faut aussi manier avec prudence la renonciation partielle, qui permet au tréfoncier d’accéder à la propriété d’un lot moyennant une indemnité à prix coutant.

Cet arrangement peut être vu comme l’octroi par le promoteur d’un avantage anormal ou bénévole au tréfoncier, réintégré dans la base imposable du promoteur[4].

Bref, il faut que le promoteur ait l’occasion de vendre ses travaux à des conditions normales, que ces travaux portent  tant sur les nouveaux lots privatifs que sur les anciennes et nouvelles parties communes.

Supposons, pour terminer, qu’il est prévu que le propriétaire accède à un nouveau lot moyennent indemnisation normale (coût et marge).

Ce transfert par l’effet de la loi est-il une livraison au sens de la TVA dès lors que la construction est neuve au sens de l’article 44, § 3, a) et b) du Code TVA ?

On peut se poser la question car l’article 10, § 1er, Code TVA, qualifie la livraison de mise d’un bien à la disposition de l’acquéreur ou du cessionnaire en exécution d’un contrat translatif ou déclaratif.

Or l’accession intervient par l’effet de la loi et non d’un contrat translatif ou déclaratif, sauf à considérer la convention portant autorisation de construire.

Quoi qu’il en soit, pour l’administration, l’accession à un immeuble neuf moyennant une contrepartie est soumise à la TVA.

En effet, le Ministre des finances a répondu en ce sens dans une réponse à une question parlementaire n° 238 de M. Van Herck du 18 mars 1985 (www.fisconet.be).

Le Ministre a précisé que la base imposable est la contrepartie convenue pour le bâtiment avec comme base minimale la valeur normale (art. 36, § 1er).

Le promoteur conserve alors un droit à déduction (art. 45, § 1er).

 


[1] Avec dispense d’inscription d’office mais hypothèque avec éventuellement cession de rang au banquier du promoteur.

[2] Le compromis ou les promesses d’achat – vente doit prévoir que rien ne sera payé avant la réception provisoire des parties communes et privatives pour éviter l’application de la loi Breyne.

[3] Art. 7, § 1er, 3°, et 10, § 1er, al. 2, CIR/92, sans la déduction du forfait immobilier de l’article 13 CIR/92 ni l’étalement des charges de l’art. 7, § 2, CIR/92.

[4] Art. 26 CIR/92.

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Condition purement potestative de financement

L’article 1174 du Code civil dispose que « toute obligation est nulle lorsqu’elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s’oblige ». La condition potestative s’entend en réalité de la condition purement potestative, c’est-à-dire celle dont la réalisation dépend exclusivement de la volonté de celui qui s’engage. Voici un exemple. Il […]

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L’article 1174 du Code civil dispose que « toute obligation est nulle lorsqu’elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s’oblige ».

La condition potestative s’entend en réalité de la condition purement potestative, c’est-à-dire celle dont la réalisation dépend exclusivement de la volonté de celui qui s’engage.

Voici un exemple.

Il s’agit d’un projet foncier. L’option d’achat contient la clause suivante :

Au nom de la société A, Monsieur T pourra présenter une facture d’acompte de  200.000 € sur bénéfice à réaliser, à la société H, et ensuite le solde de 2.800.000 € lorsque le crédit de 10.000.000 € sera obtenu d’une institution financière.

La Cour d’appel d’Anvers voit dans cette condition de crédit un condition purement potestative puisque c’est la société H qui doit aller chercher le crédit.

Ce jugeant, les juges d’appel n’ont pas justifié leur décision en  droit, dit la Cour de cassation (5 décembre 2019, rôle n° C.19.0220.N, www.juridat.be).

C’est exact.

En effet, d’une part, il faut aussi l’accord de la banque pour que le crédit soit accordé, et donc la condition ne dépend pas seulement de la société débitrice.

Et, d’autre part, cette société s’engage à poursuivre l’obtention du crédit, c’est une obligation du contrat. Cela ne dépend de sa seule volonté.

C’est pour cette raison que dans les ventes d’immeuble, on considère que la condition suspensive de financement n’est pas purement potestative, mais pour autant qu’elle soit bien rédigée.

La condition suspensive « la vente est conclue sous la condition suspensive de ce que l’acheteur demande un crédit de … € » est nulle.

La condition suspensive « la vente est conclue sous la condition de ce que l’acheteur obtienne un crédit de … € d’au moins une banque … » n’est pas nulle.

L’arrêt dans sa langue :

“1. Krachtens artikel 1174 Burgerlijk Wetboek is iedere verbintenis nietig, wanneer zij is aangegaan onder een potestatieve voorwaarde aan de zijde van degene die zich verbindt.

Enkel de voorwaarde die uitsluitend afhangt van de wil van hem die zich verbindt, is nietig.

2. Uit de stukken waarop het Hof vermag acht te slaan, blijkt dat in de aankoopoptie van 8 oktober 2014 met betrekking tot een projectgrond werd bedongen: “T. V. d. P., zal namens vennootschap A-Plus een eerste factuur (als voorschot op de nog te realiseren winst) mogen aanbieden aan de vennootschap ‘Holidaystraat’ van 200.000 EUR + BTW en het saldo van 2.800.000 EUR, nadat voormeld krediet van 10.000.000 EUR werd bekomen bij een bankinstelling”.

3. De appelrechters die oordelen dat de vervulling van de voorwaarde “nadat voormeld krediet van 10.000.000 EUR werd bekomen bij een bankinstelling” uitsluitend afhangt van de wil van de partijen die zich verbonden hebben, en deze bijgevolg zuiver potestatief is en dus zonder gevolg dient te blijven, verantwoorden hun beslissing niet naar recht.”

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