Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le rehaussement d’immeuble

Le promoteur souhaite rénover et rehausser un immeuble ancien. Le propriétaire souhaite rester dans l’immeuble, et profiter de la rénovation.

Le propriétaire peut vendre l’immeuble au promoteur avec un paiement à terme[1].

Il lui achète en même temps un ou des appartements en état de futur achèvement, dans l’immeuble transformé.

Les prix peuvent se compenser[2] et les droits d’enregistrement seront dus sur la vente du bien de même que la TVA sur la quote-part terrain et le bâti des appartements, mais le promoteur déduira les taxes payées en amont.

Le propriétaire peut aussi échanger son immeuble contre des futures unités à construire dans cet immeuble.

Les droits d’enregistrement sont pareillement dus sur le premier terme de l’échange et la TVA sur la livraison des nouvelles unités.

L’échange ne présente donc pas d’avantage fiscal par rapport à la vente.

De plus, comme le propriétaire cède son immeuble contre des unités d’habitations à construire, il preste déjà en cédant son immeuble, ce qui excède 5 % du nouvel ensemble.

Cela n’est pas permis par l’article 10 de la loi Breyne.

La constitution d’un droit de superficie peut alors présenter une alternative adéquate.

Le promoteur propose au propriétaire de construire en neuf des étages en rehaussement, le propriétaire renonçant à l’accession sur les travaux de rehaussement et de rénovation.

Le promoteur ne devra pas préfinancer l’acquisition de l’immeuble avant de vendre ses unités.

La renonciation au droit d’accession peut être gratuite.

Selon la circulaire administrative n° 8/2004 du 13 mai 2004, une renonciation unilatérale au droit d’accession avec autorisation de bâtir n’est soumise qu’au droit fixe général (50 €) et n’est pas obligatoirement enregistrable.

En raison de la propriété acquise par le promoteur et pour lui permettre de vendre les lots qu’il construit, les  parties font établir un acte de division et mettent le bien sous le régime de la copropriété (statuts d’ACP).

Le promoteur vend les lots qu’il a construits et ses travaux dans les parties communes (rénovation).

Le propriétaire originaire quant à lui peut conserver son habitation dans un immeuble rénové, tout en vendant aux nouveaux copropriétaires une partie des communs (sol, murs, escalier, etc.).

Il valorise son immeuble tout en conservant son habitation.

Le rehaussement par renonciation au droit d’accession n’est donc pas fiscalisé, ce qui présente un grand avantage par rapport à la vente ou à l’échange.

C’est de cette manière que de nombreux immeubles à appartements ont été érigés ou rehaussés sur la côte flamande.

La tentation est grande de pousser l’avantage, par exemple en vendant à prix cassé au propriétaire un des nouveaux appartements ou en lui permettant de vendre une part des millièmes flattée par les travaux du promoteur.

Il faut éviter  de type de règlement.

En effet, l’administration pourrait considérer que la renonciation au droit d’accession relève d’un droit de superficie rémunéré par les avantages en question.

En d’autres termes, que l’enjeu de ce droit de superficie apparemment gratuit est l’avantage convenu, qui constitue donc une redevance.

Or la redevance est soumise au droit d’enregistrement de 2 % mais elle est aussi taxée comme revenu immobilier globalisé à l’impôt des personnes physiques[3].

Il faut aussi manier avec prudence la renonciation partielle, qui permet au tréfoncier d’accéder à la propriété d’un lot moyennant une indemnité à prix coutant.

Cet arrangement peut être vu comme l’octroi par le promoteur d’un avantage anormal ou bénévole au tréfoncier, réintégré dans la base imposable du promoteur[4].

Bref, il faut que le promoteur ait l’occasion de vendre ses travaux à des conditions normales, que ces travaux portent  tant sur les nouveaux lots privatifs que sur les anciennes et nouvelles parties communes.

Supposons, pour terminer, qu’il est prévu que le propriétaire accède à un nouveau lot moyennent indemnisation normale (coût et marge).

Ce transfert par l’effet de la loi est-il une livraison au sens de la TVA dès lors que la construction est neuve au sens de l’article 44, § 3, a) et b) du Code TVA ?

On peut se poser la question car l’article 10, § 1er, Code TVA, qualifie la livraison de mise d’un bien à la disposition de l’acquéreur ou du cessionnaire en exécution d’un contrat translatif ou déclaratif.

Or l’accession intervient par l’effet de la loi et non d’un contrat translatif ou déclaratif, sauf à considérer la convention portant autorisation de construire.

Quoi qu’il en soit, pour l’administration, l’accession à un immeuble neuf moyennant une contrepartie est soumise à la TVA.

En effet, le Ministre des finances a répondu en ce sens dans une réponse à une question parlementaire n° 238 de M. Van Herck du 18 mars 1985 (www.fisconet.be).

Le Ministre a précisé que la base imposable est la contrepartie convenue pour le bâtiment avec comme base minimale la valeur normale (art. 36, § 1er).

Le promoteur conserve alors un droit à déduction (art. 45, § 1er).

 


[1] Avec dispense d’inscription d’office mais hypothèque avec éventuellement cession de rang au banquier du promoteur.

[2] Le compromis ou les promesses d’achat – vente doit prévoir que rien ne sera payé avant la réception provisoire des parties communes et privatives pour éviter l’application de la loi Breyne.

[3] Art. 7, § 1er, 3°, et 10, § 1er, al. 2, CIR/92, sans la déduction du forfait immobilier de l’article 13 CIR/92 ni l’étalement des charges de l’art. 7, § 2, CIR/92.

[4] Art. 26 CIR/92.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

Lire plus arrow_forward

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

  • Sitothèque

  • close