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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les risques de la RDA (II)

La RDA dans une promotion immobilière exprime souvent une collaboration entre le propriétaire foncier et le promoteur immobilier.

Chacun y trouve son compte. Le promoteur ne doit pas immobiliser des fonds pour acheter le terrain pour y construire, et le propriétaire du sol vendra au prix du bâti, flatté par la construction par rapport au sol nu.

Par ailleurs, le propriétaire du sol ne devra engager aucune démarche pour vendre les quotes-parts dans le sol ; les acheteurs lui viendront par le promoteur.

Cette collaboration peut-elle entraîner des conséquences relativement à l’application de la loi Breyne si le promoteur vend en état de futur achèvement et moyennant acompte ?

Ne perdons pas de vue que la loi Breyne s’applique à celui qui « procure » une habitation. Le Conseil d’Etat, à l’époque, avait critiqué l’usage de ce verbe, mais ce terme n’est volontairement pas juridique.

Le législateur voulait en effet couvrir toutes les situations sans se restreindre à la définition de tel ou tel contrat.

Une tendance doctrinale s’est fait jour selon laquelle le vendeur du sol participe à l’opération procurant une habitation. En effet, l’acheteur final ne peut pas acheter l’appartement sans acquérir une quote-part dans le sol.

Faut-il en déduire que le vendeur du sol impliqué de la sorte dans une vente Breyne doit aussi en supporte les obligations envers l’acquéreur ?

N’oublions pas que le promoteur est tenu à la responsabilité décennale et son obligation de délivrer l’habitation est une obligation de résultat. Il doit aussi remettre une information précontractuelle importante.

C’est Monsieur de Briey qui a alarmé la doctrine en se faisant l’interprète de l’idée de ce que le vendeur du sol pouvait être considéré comme promoteur, ce qui est parfaitement inconfortable.

Selon cet auteur, si la RDA ne fait pas l’objet d’un acte notarié constitutif de droit de superficie opposable à l’acheteur, c’est-à-dire transcrit, il existe une confusion résultant de l’unicité de l’opération entre l’intervenant sol et l’intervenant bâti (R. de Briey, « La promotion immobilière et la loi Breyne », Jurim Pratique, 1/2008, Larcier, Bruxelles, p. 139-140).

Cette thèse isolée et très (trop) consumériste ne m’a jamais convaincu. En effet, le vendeur du sol ne procure en rien une habitation, et son rôle est clairement limité dans l’acte à la vente du terrain.

Cela ne veut pas dire qu’il ne faut pas être attentif.

Lorsque des parties mettent en commun des actifs et de l’industrie pour réaliser une opération commerciale, en vue de se partager les profits, elles forment une société de droit commun ou une société momentanée.

Lorsque l’objet est commercial, et c’est le cas de la promotion immobilière, la règle est la solidarité (renversement de la règle de l’article 1202 du Code civil en matière commerciales (Cass., 3 avril 1952, Pas., I, p. 498).

En ce cas, le vendeur du sol est solidaire des obligations du promoteur.

Le risque n’est donc pas dans la loi Breyne mais dans le manière dont les parties organisent leurs contributions respectives ou leur collaboration.

Si l’acte de RDA (ou son préambule) mentionne une association des parties, ou trahit les éléments d’une telle association, le risque de solidarité existe.

C’est pour cette raison que les praticiens procèdent par déclaration unilatérale de renonciation à l’accession sans autre considération que ce qui est nécessaire.

La photo : une façade moderniste (5 avenue Nouvelle à Etterbeek, 1934) au milieu d’un alignement de style éclectique ou d’inspiration néoclassique. Le modern style s’est développé en même temps que l’art déco en architecture mais s’inscrit en rupture de ce style. L’Art déco comme son prédécesseur l’art nouveau privilégie l’ornementation et la richesse stylistique pour exprimer une bourgeoisie prospère. Le modern style se veut démocratique, rejette toute ornementation et privilégie la fonction.

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Le dol dans la vente

Le dol au sens de l’article 1116 du Code civil implique qu’un cocontractant utilise intentionnellement des artifices en vue d’inciter l’autre partie à conclure le contrat. La réticence d’une partie, lors de la conclusion d’une convention, peut, dans certaines circonstances, être constitutive de dol lorsqu’elle porte sur un fait qui, s’il avait été connu de […]

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Le dol au sens de l’article 1116 du Code civil implique qu’un cocontractant utilise intentionnellement des artifices en vue d’inciter l’autre partie à conclure le contrat.

La réticence d’une partie, lors de la conclusion d’une convention, peut, dans certaines circonstances, être constitutive de dol lorsqu’elle porte sur un fait qui, s’il avait été connu de l’autre partie, l’aurait amenée à ne pas conclure le contrat ou à ne le conclure qu’à des conditions moins onéreuses.

Une annexe d’une maison de repos est construite sans permis d’urbanisme.

L’immeuble appartient à une société. Les parts de la société sont cédées.

Le cédant ne dit rien de la situation.

La Cour d’appel de Mons considère qu’il appartenait au cédant de porter à la connaissance des cessionnaires que l’annexe avait été construite sans permis.

La Cour d’appel décide :

« En s’abstenant de donner cette information, [le cédant] a manifesté une réticence dolosive sciemment en vue de favoriser l’obtention du consentement [du cessionnaire] à la cession des parts de la société propriétaire de cet immeuble et de son annexe ».

Et la Cour de conclure :

« L’incidence du défaut de permis d’urbanisme sur la possibilité pour la société de réaliser son objet social et la menace en résultant sur sa rentabilité faisaient peser sur [le cédant] une obligation d’en informer le [cessionnaire] ».

Ce disant, juge la Cour de cassation, le juge d’appel justifie légalement sa décision d’annuler pour dol la convention de cession de parts.

Cass., 11 mars 2019, rôle n° C.18.0399.F, www.juridat.be.

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