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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les risques de la RDA (II)

La RDA dans une promotion immobilière exprime souvent une collaboration entre le propriétaire foncier et le promoteur immobilier.

Chacun y trouve son compte. Le promoteur ne doit pas immobiliser des fonds pour acheter le terrain pour y construire, et le propriétaire du sol vendra au prix du bâti, flatté par la construction par rapport au sol nu.

Par ailleurs, le propriétaire du sol ne devra engager aucune démarche pour vendre les quotes-parts dans le sol ; les acheteurs lui viendront par le promoteur.

Cette collaboration peut-elle entraîner des conséquences relativement à l’application de la loi Breyne si le promoteur vend en état de futur achèvement et moyennant acompte ?

Ne perdons pas de vue que la loi Breyne s’applique à celui qui « procure » une habitation. Le Conseil d’Etat, à l’époque, avait critiqué l’usage de ce verbe, mais ce terme n’est volontairement pas juridique.

Le législateur voulait en effet couvrir toutes les situations sans se restreindre à la définition de tel ou tel contrat.

Une tendance doctrinale s’est fait jour selon laquelle le vendeur du sol participe à l’opération procurant une habitation. En effet, l’acheteur final ne peut pas acheter l’appartement sans acquérir une quote-part dans le sol.

Faut-il en déduire que le vendeur du sol impliqué de la sorte dans une vente Breyne doit aussi en supporte les obligations envers l’acquéreur ?

N’oublions pas que le promoteur est tenu à la responsabilité décennale et son obligation de délivrer l’habitation est une obligation de résultat. Il doit aussi remettre une information précontractuelle importante.

C’est Monsieur de Briey qui a alarmé la doctrine en se faisant l’interprète de l’idée de ce que le vendeur du sol pouvait être considéré comme promoteur, ce qui est parfaitement inconfortable.

Selon cet auteur, si la RDA ne fait pas l’objet d’un acte notarié constitutif de droit de superficie opposable à l’acheteur, c’est-à-dire transcrit, il existe une confusion résultant de l’unicité de l’opération entre l’intervenant sol et l’intervenant bâti (R. de Briey, « La promotion immobilière et la loi Breyne », Jurim Pratique, 1/2008, Larcier, Bruxelles, p. 139-140).

Cette thèse isolée et très (trop) consumériste ne m’a jamais convaincu. En effet, le vendeur du sol ne procure en rien une habitation, et son rôle est clairement limité dans l’acte à la vente du terrain.

Cela ne veut pas dire qu’il ne faut pas être attentif.

Lorsque des parties mettent en commun des actifs et de l’industrie pour réaliser une opération commerciale, en vue de se partager les profits, elles forment une société de droit commun ou une société momentanée.

Lorsque l’objet est commercial, et c’est le cas de la promotion immobilière, la règle est la solidarité (renversement de la règle de l’article 1202 du Code civil en matière commerciales (Cass., 3 avril 1952, Pas., I, p. 498).

En ce cas, le vendeur du sol est solidaire des obligations du promoteur.

Le risque n’est donc pas dans la loi Breyne mais dans le manière dont les parties organisent leurs contributions respectives ou leur collaboration.

Si l’acte de RDA (ou son préambule) mentionne une association des parties, ou trahit les éléments d’une telle association, le risque de solidarité existe.

C’est pour cette raison que les praticiens procèdent par déclaration unilatérale de renonciation à l’accession sans autre considération que ce qui est nécessaire.

La photo : une façade moderniste (5 avenue Nouvelle à Etterbeek, 1934) au milieu d’un alignement de style éclectique ou d’inspiration néoclassique. Le modern style s’est développé en même temps que l’art déco en architecture mais s’inscrit en rupture de ce style. L’Art déco comme son prédécesseur l’art nouveau privilégie l’ornementation et la richesse stylistique pour exprimer une bourgeoisie prospère. Le modern style se veut démocratique, rejette toute ornementation et privilégie la fonction.

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La force exécutoire de l’acte authentique

Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire). C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique. En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an […]

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Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire).

C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique.

En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an XI contenant l’organisation du notariat, tous les actes notariés sont exécutoires dans toute l’étendue du royaume.

L’acte notarié constitue un titre exécutoire lorsqu’il consacre, en la forme authentique, les éléments nécessaires à la détermination de l’existence, de l’exigibilité et du montant de la créance.

Un arrêt du 1er juin 2017 (rôle n° C.16.0479.F, www.juridat.be) illustre ce principe.

  • L’acte authentique reproduisait en annexe l’offre de crédit avec les « conditions particulières » du crédit logement,
  • Ces condition mentionnaient le montant du crédit, le taux d’intérêt fixe par mois, soit le taux d’intérêt réel par an, y compris une remise de taux conditionnelle bien précisée,
  • Le plan d’amortissement était mentionné, en paiements mensuels égaux,
  • Le mode de remboursement également, par des paiements mensuels égaux comprenant capital et intérêts, avec les montants, dus chaque 10ème du mois,
  • Les « conditions générales de l’ouverture de crédit et des crédits logements », étaient reproduites également en annexe à l’acte,
  • Les conditions générales prévoyaient une majoration du taux d’intérêt d’un demi pour cent en cas de défaut de paiement des intérêts à leur échéance,
  • Ainsi qu’en cas de défaut de paiement de l’amortissement en capital, la production d’intérêts calculés au même taux sur ce montant.

Un tel acte est exécutoire reconnait la Cour de cassation, et peut servir de titre à la saisie exécution.

Plus complexe est la situation de l’acte contenant une obligation non pécuniaire, par exemple l’obligation de restituer la jouissance d’un bien dans tel délai.

Peut-on exécuter un tel acte par expulsion sans passer par le juge de paix ?  Oui, si un tel titre est exécutable comme tel, sans qu’il faille l’intervention du juge pour régler les modalités ou vérifier si les conditions de l’expulsion sont remplies.

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