Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les risques de la RDA (II)

La RDA dans une promotion immobilière exprime souvent une collaboration entre le propriétaire foncier et le promoteur immobilier.

Chacun y trouve son compte. Le promoteur ne doit pas immobiliser des fonds pour acheter le terrain pour y construire, et le propriétaire du sol vendra au prix du bâti, flatté par la construction par rapport au sol nu.

Par ailleurs, le propriétaire du sol ne devra engager aucune démarche pour vendre les quotes-parts dans le sol ; les acheteurs lui viendront par le promoteur.

Cette collaboration peut-elle entraîner des conséquences relativement à l’application de la loi Breyne si le promoteur vend en état de futur achèvement et moyennant acompte ?

Ne perdons pas de vue que la loi Breyne s’applique à celui qui « procure » une habitation. Le Conseil d’Etat, à l’époque, avait critiqué l’usage de ce verbe, mais ce terme n’est volontairement pas juridique.

Le législateur voulait en effet couvrir toutes les situations sans se restreindre à la définition de tel ou tel contrat.

Une tendance doctrinale s’est fait jour selon laquelle le vendeur du sol participe à l’opération procurant une habitation. En effet, l’acheteur final ne peut pas acheter l’appartement sans acquérir une quote-part dans le sol.

Faut-il en déduire que le vendeur du sol impliqué de la sorte dans une vente Breyne doit aussi en supporte les obligations envers l’acquéreur ?

N’oublions pas que le promoteur est tenu à la responsabilité décennale et son obligation de délivrer l’habitation est une obligation de résultat. Il doit aussi remettre une information précontractuelle importante.

C’est Monsieur de Briey qui a alarmé la doctrine en se faisant l’interprète de l’idée de ce que le vendeur du sol pouvait être considéré comme promoteur, ce qui est parfaitement inconfortable.

Selon cet auteur, si la RDA ne fait pas l’objet d’un acte notarié constitutif de droit de superficie opposable à l’acheteur, c’est-à-dire transcrit, il existe une confusion résultant de l’unicité de l’opération entre l’intervenant sol et l’intervenant bâti (R. de Briey, « La promotion immobilière et la loi Breyne », Jurim Pratique, 1/2008, Larcier, Bruxelles, p. 139-140).

Cette thèse isolée et très (trop) consumériste ne m’a jamais convaincu. En effet, le vendeur du sol ne procure en rien une habitation, et son rôle est clairement limité dans l’acte à la vente du terrain.

Cela ne veut pas dire qu’il ne faut pas être attentif.

Lorsque des parties mettent en commun des actifs et de l’industrie pour réaliser une opération commerciale, en vue de se partager les profits, elles forment une société de droit commun ou une société momentanée.

Lorsque l’objet est commercial, et c’est le cas de la promotion immobilière, la règle est la solidarité (renversement de la règle de l’article 1202 du Code civil en matière commerciales (Cass., 3 avril 1952, Pas., I, p. 498).

En ce cas, le vendeur du sol est solidaire des obligations du promoteur.

Le risque n’est donc pas dans la loi Breyne mais dans le manière dont les parties organisent leurs contributions respectives ou leur collaboration.

Si l’acte de RDA (ou son préambule) mentionne une association des parties, ou trahit les éléments d’une telle association, le risque de solidarité existe.

C’est pour cette raison que les praticiens procèdent par déclaration unilatérale de renonciation à l’accession sans autre considération que ce qui est nécessaire.

La photo : une façade moderniste (5 avenue Nouvelle à Etterbeek, 1934) au milieu d’un alignement de style éclectique ou d’inspiration néoclassique. Le modern style s’est développé en même temps que l’art déco en architecture mais s’inscrit en rupture de ce style. L’Art déco comme son prédécesseur l’art nouveau privilégie l’ornementation et la richesse stylistique pour exprimer une bourgeoisie prospère. Le modern style se veut démocratique, rejette toute ornementation et privilégie la fonction.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Avocat agent immobilier

Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client. La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté. La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 […]

Lire plus arrow_forward

Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client.

La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté.

La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 du Code judiciaire, de sorte que le contrat repose sur un acte illicite.

L’avocat, ou plutôt l’agent immobilier occasionnel, forma un pourvoi en cassation estimant que la Cour d’appel avait violé l’article 437 du Code judiciaire.

Cette disposition pose que la profession d’avocat est incompatible avec l’exercice d’une industrie ou d’un négoce.

Or poser un acte de commerce unique n’est pas exercer un négoce ni une industrie. L’activité doit être habituelle.

La Cour de cassation donne raison sur ce point à l’avocat. L’unique opération de courtage ne peut en soi constituer un acte de commerce en contradiction avec l’article 437 du Code judiciaire.

C’est exact, l’article 5, § 1, 3°, de la loi du 11 février 2013 traite de l’exercice d’une activité à titre principal ou d’appoint.

Or le courtage est sans rapport avec l’avocature ; il ne peut en être l’appoint.

Cet arrêt confortera les courtiers amateurs, s’il posent des actes isolés … !

“Dat het stellen van een eenmalige daad van koophandel niet kan bestempeld worden als het drijven van handel of nijverheid in de zin van voormelde bepaling ;
Overwegende dat het arrest oordeelt dat eiser, advocaat, een eenmalige makelaarsverrichting die op zichzelf volstaat om als daad van koophandel te worden aangemerkt, heeft gesteld en dit in strijd is met artikel 437 van het Gerechtelijk Wetboek;

Dat het arrest beslist dat de vordering gestoeld op een dergelijke akte en hieruit voortvloeiende prestaties, « als ongeoorloofd en/of strijdig met de goede orde » dient beschouwd te worden en als gesteund op een onrechtmatig belang als niet-toelaatbaar dient afgewezen te worden ;

Dat het arrest zodoende het voornoemd artikel 437, eerste lid, 3°, schendt ; ”

(Cass. 27 octobre 2005, rôle n° C040129N, www.juridat.be).

  • Sitothèque

  • close