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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Bruxelles avance sur la PEB

La Région de Bruxelles-Capitale a soumis à avis trois projets d’arrêtés du Gouvernement intéressant la PEB (performance énergétique des bâtiments).

À Bruxelles, le certificat de PEB  devra être disponible et communiqué pour les ventes d’immeuble non neufs, bureaux ou résidentiels, à partir du 1er mai 2011.

Pour les locations, le délai est fixé au 1er novembre 2011.

Les critères techniques de la PEB seront modifiés.

Que concerne la PEB ?

  • La mesure de la consommation en énergie des bâtiments en utilisation standard,
  • La communication de cette certification lors de la vente ou la location de bâtiments résidentiels ou professionnels,
  • Des normes techniques minimales pour la construction de bâtiments neufs,
  • L’affichage de la performance énergétique des bâtiments publics de plus de 1.000 m²,
  • La réception des systèmes de chauffage,
  • Le contrôle périodique des chaudières de plus de 20 kW et des systèmes de refroidissement de plus de 12 kW.

Quel est le calendrier de la mise en œuvre ?

  • Les nouvelles normes techniques pour la construction en neuf (ou la rénovation profonde) sont déjà en application depuis le 2 juillet 2008.
  • La certification des bâtiments publics et son affichage entre en vigueur le 1er juillet 2011 (pour certains bâtiment public, il s’agit du 1er aout 2012).
  • Le contrôle des installations de chauffage est d’application depuis le 1er janvier 2011.
  • La certification des bâtiments non neufs et la communication du certificat en cas de vente ou location serait en principe d’application le 1er mai 2011 pour la vente et le 1er novembre 2011 pour la location.

Une mise à jour de certains critères techniques de PEB est prévue.

Il faut dire que les techniques ont évolué plus vite que l’empressement de la Région de Bruxelles-Capitale à transposer la directive PEB 2002/91/CE.

Parmi les modifications prévues, on relève la redéfinition de l’unité PEB, la modification du facteur de conversion de l’électricité produite par cogénération/biomasse afin de le rendre égal au facteur de conversion d’une installation photovoltaïque, la définition de l’exigence PEB pour l’application de l’objectif « Passif 2015 », et les règles pour la prise en compte des ponts thermiques, appelés dorénavant nœuds constructifs.

Enfin, en cas d’absence d’arrêté ministériel, le demandeur peut toujours faire appel au principe d’équivalence pour valoriser ses techniques et produits de construction innovants.

Cette procédure permet de répondre rapidement aux problèmes rencontrés par les déclarants lors du calcul de la performance énergétique de leur bâtiment à la suite de l’utilisation d’une technique ou d’un produit innovant.

Les autres Régions ont opté pour la même manière de procéder. Une telle réactivité est à souligner positivement.

En Wallonie, le Ministre Nollet a déclaré que la seule modification prévue en 2011 interviendra en septembre pour faire passer le niveau Ew de 100 à 80 et le E spécifique passera de 170 à 130 kW/h/m² pour les logements.

(Source : UCM).

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Avocat agent immobilier

Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client. La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté. La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 […]

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Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client.

La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté.

La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 du Code judiciaire, de sorte que le contrat repose sur un acte illicite.

L’avocat, ou plutôt l’agent immobilier occasionnel, forma un pourvoi en cassation estimant que la Cour d’appel avait violé l’article 437 du Code judiciaire.

Cette disposition pose que la profession d’avocat est incompatible avec l’exercice d’une industrie ou d’un négoce.

Or poser un acte de commerce unique n’est pas exercer un négoce ni une industrie. L’activité doit être habituelle.

La Cour de cassation donne raison sur ce point à l’avocat. L’unique opération de courtage ne peut en soi constituer un acte de commerce en contradiction avec l’article 437 du Code judiciaire.

C’est exact, l’article 5, § 1, 3°, de la loi du 11 février 2013 traite de l’exercice d’une activité à titre principal ou d’appoint.

Or le courtage est sans rapport avec l’avocature ; il ne peut en être l’appoint.

Cet arrêt confortera les courtiers amateurs, s’il posent des actes isolés … !

“Dat het stellen van een eenmalige daad van koophandel niet kan bestempeld worden als het drijven van handel of nijverheid in de zin van voormelde bepaling ;
Overwegende dat het arrest oordeelt dat eiser, advocaat, een eenmalige makelaarsverrichting die op zichzelf volstaat om als daad van koophandel te worden aangemerkt, heeft gesteld en dit in strijd is met artikel 437 van het Gerechtelijk Wetboek;

Dat het arrest beslist dat de vordering gestoeld op een dergelijke akte en hieruit voortvloeiende prestaties, « als ongeoorloofd en/of strijdig met de goede orde » dient beschouwd te worden en als gesteund op een onrechtmatig belang als niet-toelaatbaar dient afgewezen te worden ;

Dat het arrest zodoende het voornoemd artikel 437, eerste lid, 3°, schendt ; ”

(Cass. 27 octobre 2005, rôle n° C040129N, www.juridat.be).

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