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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Précisions sur la PEB à Bruxelles

À Bruxelles, l’agent immobilier ou le propriétaire qui commercialise son bien doit remettre gratuitement à tout candidat acquéreur ou locataire  une copie du  certificat PEB sur simple demande (art. 25 de l’ordonnance du 7 juin 2007).

Il doit communiquer la classe énergétique (par exemple C +) et le niveau d’émissions de CO2  (par exemple 26 kg CO2/m²/an) dans toute publicité.

Ces informations doivent apparaître de manière claire et compréhensible (art. 6 de l’arrêté du Gouvernement du 17 février 2011 pour le résidentiel et art. 5 de l’arrêté du Gouvernement du 17 février 2011 pour le tertiaire).

Pour l’IBGE, le terme « publicité » recouvre toute annonce, champ Internet ou encart papier, affiche, vitrine d’agence immobilière, etc. Cette interprétation est excessive.

L’affiche est un appel à manifestation d’intérêt et ne fait que démarrer, dès le premier contact en vue d’envisager la transaction, la phase d’information précontractuelle.

L’information doit être disponible avant que le candidat intéressé émette une offre ou accepte une offre et de toute façon avant qu’il ne s’engage dans une convention.

Il faut donc radicalement prohiber les dossiers de commercialisation contenant la mention « PEB en cours ».

Ceci dit, les choses doivent changer. En effet la directive 2010/31/UE du Parlement européen et du Conseil du 19 mai 2010 sur la performance énergétique des bâtiments, dispose en son article 12.4 :

« Les États membres exigent que lorsque:

  • un bâtiment possédant un certificat de performance énergétique,
  • une unité de bâtiment faisant partie d’un bâtiment possédant un certificat de performance énergétique, et
  • une unité de bâtiment possédant un certificat de performance énergétique,

sont proposés à la vente ou à la location, l’indicateur de performance énergétique du certificat de performance énergétique du bâtiment ou de l’unité de bâtiment,  selon le cas, figure dans les publicités paraissant dans les médias commerciaux. »

Cette formulation vise donc déjà le stade de l’annonce et impose de modifier les sites internet.

Cette directive devait être transposée pour le 9 juillet 2012 avec entrée en vigueur le 9 janvier 2013. Cela n’a pas encore été fait mais autant l’anticiper.

Enfin, Bruxelles-Environnement a récemment fait savoir que l’obligation d’établir un certificat de PEB pour les unités tertiaires en Région de Bruxelles-Capitale est reportée au 1er  janvier 2016.

On ne perdra cependant pas de vue que pour les bureaux de plus de 500 m², l’obligation d’établir et de communiquer un certificat PEB dans toute publicité est bien entrée en vigueur le 1er novembre 2011.

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

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Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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