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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vente d’un lot en copropriété

Lors de la vente d’un lot en copropriété, le vendeur comme le notaire ou l’agent immobilier, doivent respecter une obligation d’information  (art. 577-11, § 1er, du Code civil) :

« Dans la perspective de la cession du droit de propriété d’un lot, le notaire instrumentant, toute personne agissant en tant qu’intermédiaire professionnel ou le cédant, selon le cas, transmet au cessionnaire, avant la signature de la convention ou, le cas échéant, de l’offre d’achat ou de la promesse d’achat, les informations et documents suivants, que le syndic lui communique sur simple demande, dans un délai de quinze jours : … »

Cette communication doit intervenir dans la phase précontractuelle, avant que le candidat ne fasse offre, ce qui est logique puisqu’il doit pouvoir s’engager en connaissance de cause.

De quelle information doit-il disposer ? En voici le relevé :

  1. Le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve,
  2. Le montant des arriérés éventuels dus par le cédant,
  3. La situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décidés par l’assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété;
  4. Le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours,
  5. Les PV des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années,
  6. Ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années,
  7. Une copie du dernier bilan approuvé par l‘AG.

On sera attentif au point 3.

Le veneur ou l’agent immobilier doit informer le candidat acheteur, avant son offre, de ce qui peut intervenir jusqu’à la date de l’acte, soit dans le futur, en général quatre mois après le compromis.

C’est un travail prospectif qu’il faut réaliser et bien souvent le syndic ne répond pas efficacement à la question.

L’agent immobilier sera attentif à cette question.

Il se rappellera de ce que les articles 12 et 53 de son Code de déontologie lui dont obligation d’émettre des réserves lorsqu’il ne peut communiquer une information pertinente.

Commentaires

facebook comments:

  1. Avatar
    BERTRAND #

    Quid des attestations techniques et environnementales,
    Quid des éventuelles infrastions urbanistiques?
    Quelles sont les éventuelles sanctions?

    février 3, 2013
  2. Avatar

    Oui, vous avez raison, tout cela aussi est requis, mais pas par le Code civil. Voyez les autres articles du site pour les diverses réglementations.

    On notera que pour les obligations en matière d’assainissement du sol, on peut obtenir une dérogation pour la vente d’un lot en copropriété (art. 61 de l’ordonnance du 5 mars 2009).

    février 3, 2013

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Bientôt moins de liberté pour les Conseillers fiscaux

Les avocats ont un monopole relatif de la plaidoirie. En effet, les délégué syndicaux peuvent plaider devant le tribunal du travail et les agents de l’administration fiscale peuvent représenter l’administration en justice. Mais la représentation judiciaire n’est qu’une partie des prestations des avocats. Le conseil juridique est une activité important souvent prépondérante. Cette activité n’est […]

Lire plus arrow_forward

Les avocats ont un monopole relatif de la plaidoirie.

En effet, les délégué syndicaux peuvent plaider devant le tribunal du travail et les agents de l’administration fiscale peuvent représenter l’administration en justice.

Mais la représentation judiciaire n’est qu’une partie des prestations des avocats. Le conseil juridique est une activité important souvent prépondérante.

Cette activité n’est nullement réservée aux avocats, contrairement à ce qui se fait en France ou en Allemagne.

Bref, n’importe quel indépendant peut poser une plaque « conseiller juridique » sur sa façade.

Parmi les conseillers juridiques, il y a nombre de conseillers fiscaux. En France, ils doivent être avocats.

En Belgique ce n’est pas le cas, et il ne sont pas davantage obligés de s’inscrire à un Ordre comme l’ITAA chez nous, qui résulte de la fusion entre l’IEC et l’IPCF.

Cela va changer.

En Belgique les entités assujetties à la loi BCFT sont en général des professions faisant l’objet d’un accès à la profession.

La Belgique doit transposer la 5ième directive blanchiment et y soumettre les conseillers fiscaux.

C’est l’objet, notamment, d’un projet de loi qui vient d’être adopté à la Commission des finances de la Chambre.

Dans la foulée, la loi impose l’enregistrement de ces professionnels à l’ITAA et interdit l’exercice de cette activité sans être inscrit à cet Institut.

La question qui se pose à présent est de avoir s’il est encore logique, et non discriminatoire, de laisser l’exercice libre du conseil juridique.

Cela leur permet de ne pas constituer une entité assujettie soumise à la loi blanchiment.

Or si les notaires et les avocats sont soumis, il n’existe aucune raison de laisser les conseillers juridiques déployer leur activité sans respecter le dispositif BCFT.

Par ailleurs, l’activité de conseiller juridique va devenir bien difficile à exercer sans jamais pouvoir aborder l’aspect fiscal des problèmes.

On trouve souvent ces professionnels dans le domaine de l’urbanisme et de l’immobilier.

Ce sont souvent d’anciens avocats ou notaires qui se sont affranchis des obligations de ces nobles fonctions.

Il est vrai que la tendance n’est plus à soumettre l’exercice d’une activités à une autorisation, depuis la directive Bolkenstein 2006/123/CE du 12 décembre 2006.

Les articles III.1 à III.13 du Code de droit économique réglementent très strictement les régimes d’autorisation.

Mais l’obligation d’inscription à un Ordre n’est pas à proprement parler un régime d’autorisation, cela dépend en fait des conditions d’inscription.

Et à ce sujet, nul doute que les conseillers juridiques apprécieront peu de devoir effectuer un stage, réussir les CAPAS et participer au participer au Bureau d’aide juridique.

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