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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vente d’un lot en copropriété

Lors de la vente d’un lot en copropriété, le vendeur comme le notaire ou l’agent immobilier, doivent respecter une obligation d’information  (art. 577-11, § 1er, du Code civil) :

« Dans la perspective de la cession du droit de propriété d’un lot, le notaire instrumentant, toute personne agissant en tant qu’intermédiaire professionnel ou le cédant, selon le cas, transmet au cessionnaire, avant la signature de la convention ou, le cas échéant, de l’offre d’achat ou de la promesse d’achat, les informations et documents suivants, que le syndic lui communique sur simple demande, dans un délai de quinze jours : … »

Cette communication doit intervenir dans la phase précontractuelle, avant que le candidat ne fasse offre, ce qui est logique puisqu’il doit pouvoir s’engager en connaissance de cause.

De quelle information doit-il disposer ? En voici le relevé :

  1. Le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve,
  2. Le montant des arriérés éventuels dus par le cédant,
  3. La situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décidés par l’assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété;
  4. Le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours,
  5. Les PV des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années,
  6. Ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années,
  7. Une copie du dernier bilan approuvé par l‘AG.

On sera attentif au point 3.

Le veneur ou l’agent immobilier doit informer le candidat acheteur, avant son offre, de ce qui peut intervenir jusqu’à la date de l’acte, soit dans le futur, en général quatre mois après le compromis.

C’est un travail prospectif qu’il faut réaliser et bien souvent le syndic ne répond pas efficacement à la question.

L’agent immobilier sera attentif à cette question.

Il se rappellera de ce que les articles 12 et 53 de son Code de déontologie lui dont obligation d’émettre des réserves lorsqu’il ne peut communiquer une information pertinente.

Commentaires

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  1. BERTRAND #

    Quid des attestations techniques et environnementales,
    Quid des éventuelles infrastions urbanistiques?
    Quelles sont les éventuelles sanctions?

    février 3, 2013
  2. Oui, vous avez raison, tout cela aussi est requis, mais pas par le Code civil. Voyez les autres articles du site pour les diverses réglementations.

    On notera que pour les obligations en matière d’assainissement du sol, on peut obtenir une dérogation pour la vente d’un lot en copropriété (art. 61 de l’ordonnance du 5 mars 2009).

    février 3, 2013

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La force exécutoire de l’acte authentique

Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire). C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique. En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an […]

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Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire).

C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique.

En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an XI contenant l’organisation du notariat, tous les actes notariés sont exécutoires dans toute l’étendue du royaume.

L’acte notarié constitue un titre exécutoire lorsqu’il consacre, en la forme authentique, les éléments nécessaires à la détermination de l’existence, de l’exigibilité et du montant de la créance.

Un arrêt du 1er juin 2017 (rôle n° C.16.0479.F, www.juridat.be) illustre ce principe.

  • L’acte authentique reproduisait en annexe l’offre de crédit avec les « conditions particulières » du crédit logement,
  • Ces condition mentionnaient le montant du crédit, le taux d’intérêt fixe par mois, soit le taux d’intérêt réel par an, y compris une remise de taux conditionnelle bien précisée,
  • Le plan d’amortissement était mentionné, en paiements mensuels égaux,
  • Le mode de remboursement également, par des paiements mensuels égaux comprenant capital et intérêts, avec les montants, dus chaque 10ème du mois,
  • Les « conditions générales de l’ouverture de crédit et des crédits logements », étaient reproduites également en annexe à l’acte,
  • Les conditions générales prévoyaient une majoration du taux d’intérêt d’un demi pour cent en cas de défaut de paiement des intérêts à leur échéance,
  • Ainsi qu’en cas de défaut de paiement de l’amortissement en capital, la production d’intérêts calculés au même taux sur ce montant.

Un tel acte est exécutoire reconnait la Cour de cassation, et peut servir de titre à la saisie exécution.

Plus complexe est la situation de l’acte contenant une obligation non pécuniaire, par exemple l’obligation de restituer la jouissance d’un bien dans tel délai.

Peut-on exécuter un tel acte par expulsion sans passer par le juge de paix ?  Oui, si un tel titre est exécutable comme tel, sans qu’il faille l’intervention du juge pour régler les modalités ou vérifier si les conditions de l’expulsion sont remplies.

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