Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vente d’un lot en copropriété

Lors de la vente d’un lot en copropriété, le vendeur comme le notaire ou l’agent immobilier, doivent respecter une obligation d’information  (art. 577-11, § 1er, du Code civil) :

« Dans la perspective de la cession du droit de propriété d’un lot, le notaire instrumentant, toute personne agissant en tant qu’intermédiaire professionnel ou le cédant, selon le cas, transmet au cessionnaire, avant la signature de la convention ou, le cas échéant, de l’offre d’achat ou de la promesse d’achat, les informations et documents suivants, que le syndic lui communique sur simple demande, dans un délai de quinze jours : … »

Cette communication doit intervenir dans la phase précontractuelle, avant que le candidat ne fasse offre, ce qui est logique puisqu’il doit pouvoir s’engager en connaissance de cause.

De quelle information doit-il disposer ? En voici le relevé :

  1. Le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve,
  2. Le montant des arriérés éventuels dus par le cédant,
  3. La situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décidés par l’assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété;
  4. Le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours,
  5. Les PV des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années,
  6. Ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années,
  7. Une copie du dernier bilan approuvé par l‘AG.

On sera attentif au point 3.

Le veneur ou l’agent immobilier doit informer le candidat acheteur, avant son offre, de ce qui peut intervenir jusqu’à la date de l’acte, soit dans le futur, en général quatre mois après le compromis.

C’est un travail prospectif qu’il faut réaliser et bien souvent le syndic ne répond pas efficacement à la question.

L’agent immobilier sera attentif à cette question.

Il se rappellera de ce que les articles 12 et 53 de son Code de déontologie lui dont obligation d’émettre des réserves lorsqu’il ne peut communiquer une information pertinente.

Commentaires

facebook comments:

  1. Avatar
    BERTRAND #

    Quid des attestations techniques et environnementales,
    Quid des éventuelles infrastions urbanistiques?
    Quelles sont les éventuelles sanctions?

    février 3, 2013
  2. Avatar

    Oui, vous avez raison, tout cela aussi est requis, mais pas par le Code civil. Voyez les autres articles du site pour les diverses réglementations.

    On notera que pour les obligations en matière d’assainissement du sol, on peut obtenir une dérogation pour la vente d’un lot en copropriété (art. 61 de l’ordonnance du 5 mars 2009).

    février 3, 2013

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Dissolution de contrat et indemnité sur restitution

Un contrat peut être dissout par la survenance d’une condition résolutoire, par résolution pour faute même mécanisme) ou par annulation pour vice de formation. La dissolution opère la révocation de l’obligation, remet les choses au même état que si l’obligation n’avait pas existé et oblige le créancier à restituer ce qu’il a reçu. Ainsi, pour […]

Lire plus arrow_forward

Un contrat peut être dissout par la survenance d’une condition résolutoire, par résolution pour faute même mécanisme) ou par annulation pour vice de formation.

La dissolution opère la révocation de l’obligation, remet les choses au même état que si l’obligation n’avait pas existé et oblige le créancier à restituer ce qu’il a reçu.

Ainsi, pour une dissolution par réalisation de la condition résolutoire, cette réalisation rend exigible l’obligation de l’acheteur de restituer le bien vendu.

Dès lors, le vendeur peut prétendre en récupérer la jouissance dès ce moment.

S’il ne peut récupérer la jouissance à ce moment, il a droit à une indemnité pour privation de jouissance.

La Cour d’appel de Mons avait rejeté la demande d’indemnité pour privation de jouissance pour la période qui suit la réalisation de la condition résolutoire.

Selon la Cour d’appel l’acheteur devait restituer la chose dans l’état où il l’a reçue, ce qui implique uniquement, le cas échéant, une indemnité pour dégradation ou usure.

Cet arrêt est cassé par la Cour de cassation (Cass., 11 mars 2019, rôlle n° C.17.0698.F, www.juridat.be).

  • Sitothèque

  • close