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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Articles tagué ‘information’

L’avant-projet de réforme du CoBAT et les renseignements urbanistiques

Il existe un avant-projet de réforme du Code Bruxellois de l’Aménagement du Territoire et de l’Urbanisme. Pourquoi déjà en parler ? Parce qu’il contient des dispositions qui prêtent à inquiétude, même si elles ne sont par hypothèse pas définitives. En voici un avant-goût dans la matière, ô combien sensible, des renseignements urbanistiques. Le principe des articles […]

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La publicité urbanistique en Wallonie

Le lotissement ou l’urbanisation On ne peut sans permis préalable ni urbaniser ni commercialiser ni même faire de la publicité pour la commercialisation de lots (art. 88, §1er, CWATUPE). Lorsque l’on peut faire de la publicité, il faut indiquer la commune de situation, la date et le numéro du permis (art. 96). La vente et […]

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Nouvelles règles dans le contrat de courtage immobilier

Ce texte est le support de la formation donnée pour l’IPI par Anne-Lise Mahieu et Gilles Carnoy à Nivelles le 30 juin 2014, à Liège le 3 juillet 2014 et à Bruxelles le 9 septembre 2014 (pour les agents immobiliers, inscription sur www.ipi.be). Introduction Diverses réglementations gouvernent l’activité des agents immobiliers. Elles sont énumérées de […]

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Les nouvelles obligations d’information urbanistique dans la vente d’immeuble à Bruxelles

Introduction L’agent immobilier, à la location ou à la vente, doit délivrer une information fiable aux candidats intéressés. C’est une obligation personnelle de l’agent immobilier ; ce n’est pas une obligation du vendeur ou du bailleur que l’agent exécute pour le compte de ce dernier. Cela veut dire que l’agent immobilier qui méconnait cette obligation engage […]

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La loi sur le crédit aux PME

La loi du 21 décembre 2013 (M.B. du 31 décembre 2013) fixe des règles en matière de financement des petites et moyennes entreprises. Les PME visées sont les entreprises ou les titulaires de profession libérale correspondant à la notion de petite société (art. 15 C.S.) au moment de la demande de crédit. La loi impose […]

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La commission « post contrat » de l’agent immobilier

L’arrêté royal du 12 janvier 2007 réglemente le contenu de la mission immobilière entre l’agent immobilier et le commettant consommateur. L’article 2 vise les clauses que le contrat doit contenir. L’article 2, 7°, dispose que si le contrat prévoit que l’agent immobilier a droit à une indemnité pour les ventes conclues par le consommateur après […]

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Vente d’un lot en copropriété

Lors de la vente d’un lot en copropriété, le vendeur comme le notaire ou l’agent immobilier, doivent respecter une obligation d’information  (art. 577-11, § 1er, du Code civil) : « Dans la perspective de la cession du droit de propriété d’un lot, le notaire instrumentant, toute personne agissant en tant qu’intermédiaire professionnel ou le cédant, selon […]

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Vente d’immeuble par un professionnel à un consommateur : comment la loi sur les pratiques du marché organise la protection de l’acheteur (in a nutshell)

Protection précontractuelle des consommateurs  Définition précise des notions de publicité (art. 2, 19°) et d’invitation à l’achat (art. 2, 33°) et de diligence professionnelle (art. 2, 32°). Devoir général d’information (art. 4) avant la conclusion de la transaction. Interdiction des pratiques commerciales déloyales. Pratiques déloyales : pratique trompeuses (action ou omissions dans l’invitation à l’achat) et […]

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Une annonce n’est pas une offre de vente

Le vendeur non professionnel Lorsqu’un propriétaire confie son appartement ou sa maison à une agence immobilière, pour la vendre, l’agence place une affiche, ou une annonce sur l’Internet ou encore dans un journal. Il arrive aussi que le propriétaire place lui-même l’annonce sur un site dédié comme www.immoweb.be ou www.immoscan.be. Généralement, le candidat intéressé téléphone […]

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ATN par suite de la résiliation anticipée d’un droit d’emphytéose

Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales. Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose. La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution. Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble. L’article […]

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais  cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

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