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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Articles tagué ‘information’

Inondation en Wallonie

En Wallonie, le Code de l’Environnement constituant le Code de l’Eau (sic) prévoit que le Gouvernement adopte la cartographie des zones soumises à l’aléa d’inondation et du risque de dommages dus aux inondations (art. D.53-2). C’est une obligation découlant de la Directive 2007/60/CE du Parlement européen et du Conseil du 23 octobre 2007. Cela s’applique […]

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L’avant-projet de réforme du CoBAT et les renseignements urbanistiques

Il existe un avant-projet de réforme du Code Bruxellois de l’Aménagement du Territoire et de l’Urbanisme. Pourquoi déjà en parler ? Parce qu’il contient des dispositions qui prêtent à inquiétude, même si elles ne sont par hypothèse pas définitives. En voici un avant-goût dans la matière, ô combien sensible, des renseignements urbanistiques. Le principe des articles […]

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La publicité urbanistique en Wallonie

Le lotissement ou l’urbanisation On ne peut sans permis préalable ni urbaniser ni commercialiser ni même faire de la publicité pour la commercialisation de lots (art. 88, §1er, CWATUPE). Lorsque l’on peut faire de la publicité, il faut indiquer la commune de situation, la date et le numéro du permis (art. 96). La vente et […]

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Nouvelles règles dans le contrat de courtage immobilier

Ce texte est le support de la formation donnée pour l’IPI par Anne-Lise Mahieu et Gilles Carnoy à Nivelles le 30 juin 2014, à Liège le 3 juillet 2014 et à Bruxelles le 9 septembre 2014 (pour les agents immobiliers, inscription sur www.ipi.be). Introduction Diverses réglementations gouvernent l’activité des agents immobiliers. Elles sont énumérées de […]

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Les nouvelles obligations d’information urbanistique dans la vente d’immeuble à Bruxelles

Introduction L’agent immobilier, à la location ou à la vente, doit délivrer une information fiable aux candidats intéressés. C’est une obligation personnelle de l’agent immobilier ; ce n’est pas une obligation du vendeur ou du bailleur que l’agent exécute pour le compte de ce dernier. Cela veut dire que l’agent immobilier qui méconnait cette obligation engage […]

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La loi sur le crédit aux PME

La loi du 21 décembre 2013 (M.B. du 31 décembre 2013) fixe des règles en matière de financement des petites et moyennes entreprises. Les PME visées sont les entreprises ou les titulaires de profession libérale correspondant à la notion de petite société (art. 15 C.S.) au moment de la demande de crédit. La loi impose […]

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La commission « post contrat » de l’agent immobilier

L’arrêté royal du 12 janvier 2007 réglemente le contenu de la mission immobilière entre l’agent immobilier et le commettant consommateur. L’article 2 vise les clauses que le contrat doit contenir. L’article 2, 7°, dispose que si le contrat prévoit que l’agent immobilier a droit à une indemnité pour les ventes conclues par le consommateur après […]

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Vente d’un lot en copropriété

Lors de la vente d’un lot en copropriété, le vendeur comme le notaire ou l’agent immobilier, doivent respecter une obligation d’information  (art. 577-11, § 1er, du Code civil) : « Dans la perspective de la cession du droit de propriété d’un lot, le notaire instrumentant, toute personne agissant en tant qu’intermédiaire professionnel ou le cédant, selon […]

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Vente d’immeuble par un professionnel à un consommateur : comment la loi sur les pratiques du marché organise la protection de l’acheteur (in a nutshell)

Protection précontractuelle des consommateurs  Définition précise des notions de publicité (art. 2, 19°) et d’invitation à l’achat (art. 2, 33°) et de diligence professionnelle (art. 2, 32°). Devoir général d’information (art. 4) avant la conclusion de la transaction. Interdiction des pratiques commerciales déloyales. Pratiques déloyales : pratique trompeuses (action ou omissions dans l’invitation à l’achat) et […]

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Une annonce n’est pas une offre de vente

Le vendeur non professionnel Lorsqu’un propriétaire confie son appartement ou sa maison à une agence immobilière, pour la vendre, l’agence place une affiche, ou une annonce sur l’Internet ou encore dans un journal. Il arrive aussi que le propriétaire place lui-même l’annonce sur un site dédié comme www.immoweb.be ou www.immoscan.be. Généralement, le candidat intéressé téléphone […]

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Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché. Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles. […]

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La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché.

Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles.

Il doit les garantir sauf à démonter que le vice était impossible à déceler, et c’est une obligation de résultat.

Mais ce régime ne pèse pas sur tout vendeur professionnel, comme on le disait auparavant mais seulement sur le vendeur fabriquant ou spécialisé.

Et ce, qu’il soit professionnel ou non, précise la Cour de cassation : « deze resultaatsverbintenis rust niet op elke professionele verkoper, maar op de fabrikant en op de gespecialiseerde verkoper ongeacht of deze laatste een professionele verkoper is. »

Il s’agissait de Sunclass, un développeur de parc de vacances et de Recreabouw, un vendeur de bungalows.

À l’occasion de la commercialisation des bungalows, la Cour d’appel d’Anvers juge que ces entreprises ne peuvent s’exonérer contractuellement de la garantie des vices cachés car elles sont des vendeurs professionnels.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation (15 janvier 2021, rôle n° C.20.0241.N, www.juportal.be).

La Cour d’appel d’Anvers avait relevé l’activité des sociétés en question ; l’une est un développeur de site de vacances et l’autre un vendeur de bungalow, ce qui en fait des vendeurs professionnels.

Certes, assurément, mais le juge d’appel n’avait pas constaté que les sociétés en question sont aussi des fabricants ou des entreprises spécialisés.

Et c’est cela le seul et véritable critère. Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel.

Dans la langue de l’arrêt : “Door aldus te oordelen, zonder na te gaan of en vast te stellen dat de eiseressen kunnen worden beschouwd als gespecialiseerde verkopers, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing niet naar recht.”

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