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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Entreprise et consommateur : un devoir d’information à deux vitesses ?

Il s’agissait du bon de commande d’une entreprise, signé  par un consommateur.

L’achat concernait une cuisine.

Le document contenait, au verso, des conditions générales.

Une clause de ces conditions stipulait que, sauf force majeure, l’acheteur ne peut renoncer à la vente qu’en payant une indemnité de 30 % du prix.

Que penser d’une telle clause et de la manière dont elle est communiquée ?

Un arrêt de la Cour de cassation traite de cette question (Cass., 28 juin 2021, rôle n° C.20.0577.N, www.juportal.be).

Le Code de droit économique, au livre VI, contient des dispositions protectrices de consommateurs.

L’article VI.2, 7°, dispose qu’avant la vente, l’entreprise doit fournir au consommateur « d’une manière claire et compréhensible » l’information sur les conditions de la vente.

Le consommateur doit recevoir cette information avant d’être engagé.

Ou du moins doit-il recevoir la possibilité raisonnable de prendre connaissance des conditions de vente.

Qu’avait décidé la Cour d’appel d’Anvers dans cette vente de cuisine ?

« Il suit de cette disposition et des travaux parlementaires, qu’en règle le consommateur est présumé avoir raisonnablement pu prendre connaissance des conditions de la vente quand elles sont au verso et qu’un renvoi figure au recto. »

Fort bien, jusque-là, rien de nouveau.

Mais le juge d’appel précise :

« On ne peut pas se baser sur cela en présence de conditions contractuelles inhabituelles ou excessives. »

Dans la langue de l’arrêt :

« Uit deze wetsbepaling en de wetgeschiedenis volgt dat de consument, in de regel, mag worden geacht de redelijke mogelijkheid te hebben om kennis te nemen van algemene contractvoorwaarden wanneer deze op de keerzijde van een contractdocument voorkomen waarnaar wordt verwezen op de voorzijde.

Hiervan kan niet worden uitgegaan wanneer het gaat om contractsvoorwaarden die ongebruikelijk of buitensporig zijn. »

La Cour d’appel d’Anvers applique ensuite ces principes.

Elle constate que vu la lourdeur de la clause de dédit, l’entreprise devait expressément en aviser le consommateur.

Un simple renvoi au verso du bon de commande ne suffisait pas dans les circonstances en question.

Le juge d’appel va encore plus loin en jugeant que la clause de dédit de 30 % devait figurer sous l’emplacement de la signature du consommateur.

Comme l’entreprise ne prouvait pas que le consommateur avait été correctement informé de cette clause, elle ne sera pas d’application, conclut le juge.

Qu’en pense la Cour de cassation ?

Elle juge sobrement qu’en jugeant de la sorte, le juge anversois avait légalement justifié sa décision.

« Door aldus te oordelen verantwoordt de appelrechter zijn beslissing naar recht. »

Quel enseignement peut-on tirer de cette jurisprudence ?

Qu’il y a finalement un devoir d’information graduel.

  • Pour les clauses habituelles ou normales, des conditions générales au verso, avec renvoi  au recto, suffisent.
  • Pour les clauses inhabituelles ou excessives, il convient d’adopter un dispositif rendant certaine la délivrance de l’information.

Pourtant l’article VI.2, du Code de droit économique ne fait pas de différence entre les clauses.

La disposition vise une information « d’une manière claire et compréhensible » ; à suivre la Cour de cassation, cette expression signifie :

  • Donner la possibilité raisonnable de prendre connaissance des clauses ordinaires du contrat,
  • Garantir la connaissance du consommateur des clauses extraordinaires du contrat.

Dans les contrats d’entreprise voire dans les ventes d’immeuble aux consommateurs, il faudra cerner les clauses inhabituelles (ou mais pas et excessives).

Et revoir les contrats pour les mettre vraiment en évidence.

Comme l’article 7  de la loi Breyne finalement.

La photo : une belle villa à trois façades rue des Moutons à Uccle, de style moderniste (Paul M. Libert, 1937).

Rue des Moutons 64 à Uccle.

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Clause d’adaptation du loyer commercial

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps. L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux. Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision […]

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Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps.

L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux.

Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision du loyer, surtout dans le bail de plus de neuf années. Il se peut en effet que le marché locatif évolue plus vite que l’indice santé.

En règle, le loyer évolue légalement de la manière suivante :

  1. La clause d’indexation encadrée par l’article 1728 de l’ancien Code civil qui adapte annuellement le loyer au coût de la vie,
  2. La révision du loyer qui adapte le loyer aux circonstances nouvelles le modulant d’au moins 15 % à la hausse ou à la baisse.

La révision de l’article 6 est impérative en faveur des deux parties (Cass., 25 avril 2003, Pas., I, p. 877).

On ne peut donc y déroger en plus ou en moins car la situation de l’une ou l’autre des parties sera affectée (B. Louveaux, « Le droit du bail commercial », Larcier, Bruxelles, 2011, p. 308).

La question est de savoir si une autre révision peut être convenue, qui déroge aux conditions légales, à savoir :

  1. Provoquée par des circonstances nouvelles,
  2. En raison d’une variation de plus de 15 %,
  3. Avec une appréciation du juge en équité.

Les auteurs et la jurisprudence sont divisés.

Pour certains on ne peut déroger au régime légal ; pour d’autre on peut y ajouter mais pas le restreindre.

Je vous fais grâce du relevé des décisions en sens divers car, depuis, l’arrêt de la Cour de cassation du 25 avril 2003, la doctrine récente penche pour l’interdiction (Ch.-Ed. de Frésart, « Les aspects financiers du bail commercial », in Le bail commercial, La Charte, Bruxelles, 208, p. 136).

Cela ne signifie pas que le bail ne puisse contenir une clause de loyer évolutif (par exemple + 5 % tous les neuf ans). Mais l’automaticité de cette clause la distingue d’un mécanisme de révision.

Je partage l’opinion selon laquelle l’article 6 encadre impérativement la révision, prohibant une autre forme d’adaptation.

Toutefois, la révision se conçoit comme une adaptation à ce que les parties n’ont pu prévoir.

Si le bail contient une clause répondant à un fait générateur prévisible ou connu à la conclusions du bail, au moins en son principe, on se situe en dehors du champ d’application de l’article 6.

Il n’est alors plus question de régime concurrent et la prohibition ne s’applique pas.

Ce sera le cas si une évolution est attendue du fait de travaux dans l’environnement ou un aménagement urbanistique attendu (un schéma directeur pour un piétonnier, par exemple).

En conclusion la clause de révision s’écartant de l’article 6 est en principe prohibée.

Mais si son fait générateur particulier est prévisible à la conclusions du bail, un mode de révision peut être mis en place.

On se situe alors davantage dans le registre de la majoration / minoration sous condition suspensive que dans celui de la révision.

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