Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Entreprise et consommateur : un devoir d’information à deux vitesses ?

Il s’agissait du bon de commande d’une entreprise, signé  par un consommateur.

L’achat concernait une cuisine.

Le document contenait, au verso, des conditions générales.

Une clause de ces conditions stipulait que, sauf force majeure, l’acheteur ne peut renoncer à la vente qu’en payant une indemnité de 30 % du prix.

Que penser d’une telle clause et de la manière dont elle est communiquée ?

Un arrêt de la Cour de cassation traite de cette question (Cass., 28 juin 2021, rôle n° C.20.0577.N, www.juportal.be).

Le Code de droit économique, au livre VI, contient des dispositions protectrices de consommateurs.

L’article VI.2, 7°, dispose qu’avant la vente, l’entreprise doit fournir au consommateur « d’une manière claire et compréhensible » l’information sur les conditions de la vente.

Le consommateur doit recevoir cette information avant d’être engagé.

Ou du moins doit-il recevoir la possibilité raisonnable de prendre connaissance des conditions de vente.

Qu’avait décidé la Cour d’appel d’Anvers dans cette vente de cuisine ?

« Il suit de cette disposition et des travaux parlementaires, qu’en règle le consommateur est présumé avoir raisonnablement pu prendre connaissance des conditions de la vente quand elles sont au verso et qu’un renvoi figure au recto. »

Fort bien, jusque-là, rien de nouveau.

Mais le juge d’appel précise :

« On ne peut pas se baser sur cela en présence de conditions contractuelles inhabituelles ou excessives. »

Dans la langue de l’arrêt :

« Uit deze wetsbepaling en de wetgeschiedenis volgt dat de consument, in de regel, mag worden geacht de redelijke mogelijkheid te hebben om kennis te nemen van algemene contractvoorwaarden wanneer deze op de keerzijde van een contractdocument voorkomen waarnaar wordt verwezen op de voorzijde.

Hiervan kan niet worden uitgegaan wanneer het gaat om contractsvoorwaarden die ongebruikelijk of buitensporig zijn. »

La Cour d’appel d’Anvers applique ensuite ces principes.

Elle constate que vu la lourdeur de la clause de dédit, l’entreprise devait expressément en aviser le consommateur.

Un simple renvoi au verso du bon de commande ne suffisait pas dans les circonstances en question.

Le juge d’appel va encore plus loin en jugeant que la clause de dédit de 30 % devait figurer sous l’emplacement de la signature du consommateur.

Comme l’entreprise ne prouvait pas que le consommateur avait été correctement informé de cette clause, elle ne sera pas d’application, conclut le juge.

Qu’en pense la Cour de cassation ?

Elle juge sobrement qu’en jugeant de la sorte, le juge anversois avait légalement justifié sa décision.

« Door aldus te oordelen verantwoordt de appelrechter zijn beslissing naar recht. »

Quel enseignement peut-on tirer de cette jurisprudence ?

Qu’il y a finalement un devoir d’information graduel.

  • Pour les clauses habituelles ou normales, des conditions générales au verso, avec renvoi  au recto, suffisent.
  • Pour les clauses inhabituelles ou excessives, il convient d’adopter un dispositif rendant certaine la délivrance de l’information.

Pourtant l’article VI.2, du Code de droit économique ne fait pas de différence entre les clauses.

La disposition vise une information « d’une manière claire et compréhensible » ; à suivre la Cour de cassation, cette expression signifie :

  • Donner la possibilité raisonnable de prendre connaissance des clauses ordinaires du contrat,
  • Garantir la connaissance du consommateur des clauses extraordinaires du contrat.

Dans les contrats d’entreprise voire dans les ventes d’immeuble aux consommateurs, il faudra cerner les clauses inhabituelles (ou mais pas et excessives).

Et revoir les contrats pour les mettre vraiment en évidence.

Comme l’article 7  de la loi Breyne finalement.

La photo : une belle villa à trois façades rue des Moutons à Uccle, de style moderniste (Paul M. Libert, 1937).

Rue des Moutons 64 à Uccle.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %. La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation […]

Lire plus arrow_forward

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

  • Sitothèque

  • close