Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Inondation en Wallonie

En Wallonie, le Code de l’Environnement constituant le Code de l’Eau (sic) prévoit que le Gouvernement adopte la cartographie des zones soumises à l’aléa d’inondation et du risque de dommages dus aux inondations (art. D.53-2).

C’est une obligation découlant de la Directive 2007/60/CE du Parlement européen et du Conseil du 23 octobre 2007.

Cela s’applique donc dans les autres Régions du pays et aussi dans les autres Etats membres de l’Union européenne.

Les cartes sont revues tous les cinq ans. C’est l’objet de l’arrêté du 4 mars 2021 adoptant les cartographies des risques d’inondation (M.B. 24 mars 2021).

Cet arrêté abroge celui du 10 mars 2016 adoptant les plans de gestion des risques d’inondation en ce compris les cartographies des zones soumises à l’aléa d’inondation et du risque de dommages dus aux inondations.

On peut vérifier si un bien est en zone de risque ou d’aléa d’inondation sur http://geoapps.wallonie.be/inondations/

C’est une information très importante parce qu’une situation dans une zone à risque peut entraîner le refus d’un permis d’urbanisme ou la délivrance de permis moyennant des conditions assez pénalisantes (art. D.IV.57, 3°, CoDT ; voy. aussi l’art. R.IV.4-3, en matière de modification du relief du sol).

Comme les cartes sont soumises à révision tous les cinq ans, il n’est pas inutile de vérifier si la situation d’un bien n’a pas changé (favorablement ou pas).

Faut-il délivrer une information à ce sujet en cas de vente d’immeuble ?

Une information sur cette question n’est pas prévue dans la convention de vente (art. D.IV.99), ni dans la litanie des informations du certificat d’urbanisme (D.IV.97).

On trouve cependant une obligation sur la question des zones à risque dans la loi du 4 avril 2014 relative aux assurances.

L’assurance incendie d’un immeuble couvre le risque d’inondation (art. 123) mais il y a une exception dans l’article 129, § 3.

L’assureur peut refuser sa couverture lorsque le bien (ou son contenu) a été construit plus de 18 mois  après la publication de l’arrêté plaçant le bien en zone à risque.  

C’est pourquoi la loi prévoit que l’information sur la zone à risques doit être fournie :

  • Par le notaire, dans l’acte authentique de vente,
  • Par le vendeur dans la convention de vente,
  • Par l’architecte dans le contrat d’architecture,
  • Par le bailleur pour les biens loués et érigés après la délimitation des zones à risques,
  • Par les administrations communales.

L’agent immobilier doit mentionner une situation de risque d’inondation dans sa publicité (art. 12 et 55 du Code de déontologie) puisqu’il exécuter à la fois sa propre obligation d’information et celle du vendeur.

Mais à mon sens, l’agent immobilier peut mentionner la source de l’information dans sa publicité (le site indiqué ci-dessus) et inviter le candidat acheteur à se renseigner.

En dehors du périmètre de la loi sur les assurances, le vendeur doit-il, sur le plan civil, informer le candidat acheter au titre de l’article 1602 du Code civil ? 

Certainement s’il y a eu des antécédents. 

Sinon, l’acheteur, qui ne peut être passif, a tous les moyens pour recueillir l’information.

D’abord par la configuration du terrain dont l’apparence peut susciter un réflexe d’information et ensuite, tellement rapidement et commodément, sur le site geoapps.

L’acheteur doit en effet déployer des efforts raisonnables et ne peut faire preuve d’indolence contractuelle dans une transaction qui l’engage en principe pour longtemps et pour des sommes importantes.

Bref, il ne peut reprocher au vendeur de retenir une information qui est publique sur l’Internet.

C’est la raison pour laquelle une action en nullité pour erreur substantielle ne devrait normalement pas être accueillie ; il en va de même d’une action en garantie de vice caché.

Pareillement, le critère de l’accessibilité de l’information sur l’Internet rejoindra la notion d’apparence dans le vice caché, dans le sens de la responsabilisation de l’acheteur.

Enfin, il ne faut pas surestimer la question du risque d’inondation. Pour les zones ou les risques d’inondation, on reste sur des scénarios de probabilité de 100 ans à 25 ans.

Sauf pour certaines zones vraiment sensibles, le problème est surtout dans les surcouts des autorisations urbanistiques.

La photo : au coin formé par la chaussée de Waterloo, la rue Washington et la rue de l’Abbaye à Ixelles, un immeuble moderniste d’appartements et magasins (A. Delalieux, 1933), agrandi en 1935 de quatre travées côté rue Washington. Il est vu de la place Charles Graux (1902). Auparavant, le chemin d’Uccle arrivait à cet endroit. Il disparut après le percement de l’avenue Brugmann en 1870-75.  On relève sur l’immeuble les corniches de béton saillantes, l’étage supérieur d’attique en blanc et les impostes de devanture de commerce au rez.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché. Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles. […]

Lire plus arrow_forward

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché.

Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles.

Il doit les garantir sauf à démonter que le vice était impossible à déceler, et c’est une obligation de résultat.

Mais ce régime ne pèse pas sur tout vendeur professionnel, comme on le disait auparavant mais seulement sur le vendeur fabriquant ou spécialisé.

Et ce, qu’il soit professionnel ou non, précise la Cour de cassation : « deze resultaatsverbintenis rust niet op elke professionele verkoper, maar op de fabrikant en op de gespecialiseerde verkoper ongeacht of deze laatste een professionele verkoper is. »

Il s’agissait de Sunclass, un développeur de parc de vacances et de Recreabouw, un vendeur de bungalows.

À l’occasion de la commercialisation des bungalows, la Cour d’appel d’Anvers juge que ces entreprises ne peuvent s’exonérer contractuellement de la garantie des vices cachés car elles sont des vendeurs professionnels.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation (15 janvier 2021, rôle n° C.20.0241.N, www.juportal.be).

La Cour d’appel d’Anvers avait relevé l’activité des sociétés en question ; l’une est un développeur de site de vacances et l’autre un vendeur de bungalow, ce qui en fait des vendeurs professionnels.

Certes, assurément, mais le juge d’appel n’avait pas constaté que les sociétés en question sont aussi des fabricants ou des entreprises spécialisés.

Et c’est cela le seul et véritable critère. Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel.

Dans la langue de l’arrêt : “Door aldus te oordelen, zonder na te gaan of en vast te stellen dat de eiseressen kunnen worden beschouwd als gespecialiseerde verkopers, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing niet naar recht.”

  • Sitothèque

  • close