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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Inondation en Wallonie

En Wallonie, le Code de l’Environnement constituant le Code de l’Eau (sic) prévoit que le Gouvernement adopte la cartographie des zones soumises à l’aléa d’inondation et du risque de dommages dus aux inondations (art. D.53-2).

C’est une obligation découlant de la Directive 2007/60/CE du Parlement européen et du Conseil du 23 octobre 2007.

Cela s’applique donc dans les autres Régions du pays et aussi dans les autres Etats membres de l’Union européenne.

Les cartes sont revues tous les cinq ans. C’est l’objet de l’arrêté du 4 mars 2021 adoptant les cartographies des risques d’inondation (M.B. 24 mars 2021).

Cet arrêté abroge celui du 10 mars 2016 adoptant les plans de gestion des risques d’inondation en ce compris les cartographies des zones soumises à l’aléa d’inondation et du risque de dommages dus aux inondations.

On peut vérifier si un bien est en zone de risque ou d’aléa d’inondation sur http://geoapps.wallonie.be/inondations/

C’est une information très importante parce qu’une situation dans une zone à risque peut entraîner le refus d’un permis d’urbanisme ou la délivrance de permis moyennant des conditions assez pénalisantes (art. D.IV.57, 3°, CoDT ; voy. aussi l’art. R.IV.4-3, en matière de modification du relief du sol).

Comme les cartes sont soumises à révision tous les cinq ans, il n’est pas inutile de vérifier si la situation d’un bien n’a pas changé (favorablement ou pas).

Faut-il délivrer une information à ce sujet en cas de vente d’immeuble ?

Une information sur cette question n’est pas prévue dans la convention de vente (art. D.IV.99), ni dans la litanie des informations du certificat d’urbanisme (D.IV.97).

On trouve cependant une obligation sur la question des zones à risque dans la loi du 4 avril 2014 relative aux assurances.

L’assurance incendie d’un immeuble couvre le risque d’inondation (art. 123) mais il y a une exception dans l’article 129, § 3.

L’assureur peut refuser sa couverture lorsque le bien (ou son contenu) a été construit plus de 18 mois  après la publication de l’arrêté plaçant le bien en zone à risque.  

C’est pourquoi la loi prévoit que l’information sur la zone à risques doit être fournie :

  • Par le notaire, dans l’acte authentique de vente,
  • Par le vendeur dans la convention de vente,
  • Par l’architecte dans le contrat d’architecture,
  • Par le bailleur pour les biens loués et érigés après la délimitation des zones à risques,
  • Par les administrations communales.

L’agent immobilier doit mentionner une situation de risque d’inondation dans sa publicité (art. 12 et 55 du Code de déontologie) puisqu’il exécuter à la fois sa propre obligation d’information et celle du vendeur.

Mais à mon sens, l’agent immobilier peut mentionner la source de l’information dans sa publicité (le site indiqué ci-dessus) et inviter le candidat acheteur à se renseigner.

En dehors du périmètre de la loi sur les assurances, le vendeur doit-il, sur le plan civil, informer le candidat acheter au titre de l’article 1602 du Code civil ? 

Certainement s’il y a eu des antécédents. 

Sinon, l’acheteur, qui ne peut être passif, a tous les moyens pour recueillir l’information.

D’abord par la configuration du terrain dont l’apparence peut susciter un réflexe d’information et ensuite, tellement rapidement et commodément, sur le site geoapps.

L’acheteur doit en effet déployer des efforts raisonnables et ne peut faire preuve d’indolence contractuelle dans une transaction qui l’engage en principe pour longtemps et pour des sommes importantes.

Bref, il ne peut reprocher au vendeur de retenir une information qui est publique sur l’Internet.

C’est la raison pour laquelle une action en nullité pour erreur substantielle ne devrait normalement pas être accueillie ; il en va de même d’une action en garantie de vice caché.

Pareillement, le critère de l’accessibilité de l’information sur l’Internet rejoindra la notion d’apparence dans le vice caché, dans le sens de la responsabilisation de l’acheteur.

Enfin, il ne faut pas surestimer la question du risque d’inondation. Pour les zones ou les risques d’inondation, on reste sur des scénarios de probabilité de 100 ans à 25 ans.

Sauf pour certaines zones vraiment sensibles, le problème est surtout dans les surcouts des autorisations urbanistiques.

La photo : au coin formé par la chaussée de Waterloo, la rue Washington et la rue de l’Abbaye à Ixelles, un immeuble moderniste d’appartements et magasins (A. Delalieux, 1933), agrandi en 1935 de quatre travées côté rue Washington. Il est vu de la place Charles Graux (1902). Auparavant, le chemin d’Uccle arrivait à cet endroit. Il disparut après le percement de l’avenue Brugmann en 1870-75.  On relève sur l’immeuble les corniches de béton saillantes, l’étage supérieur d’attique en blanc et les impostes de devanture de commerce au rez.

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Indemnité de dégâts locatifs et vente du bien

Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur doit indemniser le bailleur des dégâts qui surviennent au bien loué pendant la location Si le bailleur répare lui-même les dégâts, il a droit à être indemnisé des frais de réparation. Qu’en est-il lorsque le bien est vendu en cours de bail ? Un arrêt de la Cour […]

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Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur doit indemniser le bailleur des dégâts qui surviennent au bien loué pendant la location

Si le bailleur répare lui-même les dégâts, il a droit à être indemnisé des frais de réparation.

Qu’en est-il lorsque le bien est vendu en cours de bail ?

Un arrêt de la Cour de cassation du 8 mars 2021 répond à la question (rôle n° Nr. C.20.0212.N, www.juportal.be).

La vente, dit l’arrêt, est un contrat par lequel la propriété d’un bien est transférée contre un prix en argent ; la contrepartie du transfert de propriété est un prix en argent.

Il résulte de ce qui précède que, lorsque le bailleur répare lui-même l’immeuble et le vend ensuite, le prix qu’il reçoit est la contrepartie de la propriété et n’est pas destiné à l’indemniser des dégâts locatifs.

Le prix de la vente ne peut donc être imputé sur l’indemnité dont le locataire est redevable par suite de dégâts locatifs.

Beoordeling

Krachtens artikel 1732 Oud Burgerlijk Wetboek is de huurder aansprakelijk voor de beschadiging of de verliezen die gedurende zijn huurtijd zijn ontstaan, tenzij hij bewijst dat die buiten zijn schuld hebben plaatsgehad.

Uit deze bepaling volgt dat de huurder gehouden is tot vergoeding van de huurschade waarvoor hij aansprakelijk is, en dat, in geval de eigenaar zelf de huurschade herstelt, hij recht heeft op terugbetaling van de herstelkosten.

Krachtens artikel 1582 Oud Burgerlijk Wetboek is koop een overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt om een zaak te leveren, en de andere om daarvoor een prijs te betalen.

De tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht van de zaak is een prijs in geld.

Uit het voorgaande volgt dat, wanneer de eigenaar zelf de huurschade herstelt en vervolgens het goed verkoopt, hij de koopprijs van de koper ontvangt als tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht en de betaling van de koopprijs niet strekt tot vergoeding van de huurschade. De koopprijs die de eigenaar ontvangt, kan bijgevolg niet worden toegerekend op de vergoeding die de huurder verschuldigd is omwille de huurschade.

Het middel dat uitgaat van een andere rechtsopvatting, faalt in zoverre naar recht.

Met de redenen dat de vraag « of [de eigenaars] de woning na het einde van de huur al dan niet totaal hebben gerenoveerd, geen enkel belang [heeft] bij het bepalen van de omvang van hun vergoedingsrecht », verwerpt en beantwoordt de appelrechter het in het middel bedoelde verweer.

In zoverre het middel schending aanvoert van artikel 149 Grondwet, mist het feitelijke grondslag.

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