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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Inondation en Wallonie

En Wallonie, le Code de l’Environnement constituant le Code de l’Eau (sic) prévoit que le Gouvernement adopte la cartographie des zones soumises à l’aléa d’inondation et du risque de dommages dus aux inondations (art. D.53-2).

C’est une obligation découlant de la Directive 2007/60/CE du Parlement européen et du Conseil du 23 octobre 2007.

Cela s’applique donc dans les autres Régions du pays et aussi dans les autres Etats membres de l’Union européenne.

Les cartes sont revues tous les cinq ans. C’est l’objet de l’arrêté du 4 mars 2021 adoptant les cartographies des risques d’inondation (M.B. 24 mars 2021).

Cet arrêté abroge celui du 10 mars 2016 adoptant les plans de gestion des risques d’inondation en ce compris les cartographies des zones soumises à l’aléa d’inondation et du risque de dommages dus aux inondations.

On peut vérifier si un bien est en zone de risque ou d’aléa d’inondation sur http://geoapps.wallonie.be/inondations/

C’est une information très importante parce qu’une situation dans une zone à risque peut entraîner le refus d’un permis d’urbanisme ou la délivrance de permis moyennant des conditions assez pénalisantes (art. D.IV.57, 3°, CoDT ; voy. aussi l’art. R.IV.4-3, en matière de modification du relief du sol).

Comme les cartes sont soumises à révision tous les cinq ans, il n’est pas inutile de vérifier si la situation d’un bien n’a pas changé (favorablement ou pas).

Faut-il délivrer une information à ce sujet en cas de vente d’immeuble ?

Une information sur cette question n’est pas prévue dans la convention de vente (art. D.IV.99), ni dans la litanie des informations du certificat d’urbanisme (D.IV.97).

On trouve cependant une obligation sur la question des zones à risque dans la loi du 4 avril 2014 relative aux assurances.

L’assurance incendie d’un immeuble couvre le risque d’inondation (art. 123) mais il y a une exception dans l’article 129, § 3.

L’assureur peut refuser sa couverture lorsque le bien (ou son contenu) a été construit plus de 18 mois  après la publication de l’arrêté plaçant le bien en zone à risque.  

C’est pourquoi la loi prévoit que l’information sur la zone à risques doit être fournie :

  • Par le notaire, dans l’acte authentique de vente,
  • Par le vendeur dans la convention de vente,
  • Par l’architecte dans le contrat d’architecture,
  • Par le bailleur pour les biens loués et érigés après la délimitation des zones à risques,
  • Par les administrations communales.

L’agent immobilier doit mentionner une situation de risque d’inondation dans sa publicité (art. 12 et 55 du Code de déontologie) puisqu’il exécuter à la fois sa propre obligation d’information et celle du vendeur.

Mais à mon sens, l’agent immobilier peut mentionner la source de l’information dans sa publicité (le site indiqué ci-dessus) et inviter le candidat acheteur à se renseigner.

En dehors du périmètre de la loi sur les assurances, le vendeur doit-il, sur le plan civil, informer le candidat acheter au titre de l’article 1602 du Code civil ? 

Certainement s’il y a eu des antécédents. 

Sinon, l’acheteur, qui ne peut être passif, a tous les moyens pour recueillir l’information.

D’abord par la configuration du terrain dont l’apparence peut susciter un réflexe d’information et ensuite, tellement rapidement et commodément, sur le site geoapps.

L’acheteur doit en effet déployer des efforts raisonnables et ne peut faire preuve d’indolence contractuelle dans une transaction qui l’engage en principe pour longtemps et pour des sommes importantes.

Bref, il ne peut reprocher au vendeur de retenir une information qui est publique sur l’Internet.

C’est la raison pour laquelle une action en nullité pour erreur substantielle ne devrait normalement pas être accueillie ; il en va de même d’une action en garantie de vice caché.

Pareillement, le critère de l’accessibilité de l’information sur l’Internet rejoindra la notion d’apparence dans le vice caché, dans le sens de la responsabilisation de l’acheteur.

Enfin, il ne faut pas surestimer la question du risque d’inondation. Pour les zones ou les risques d’inondation, on reste sur des scénarios de probabilité de 100 ans à 25 ans.

Sauf pour certaines zones vraiment sensibles, le problème est surtout dans les surcouts des autorisations urbanistiques.

La photo : au coin formé par la chaussée de Waterloo, la rue Washington et la rue de l’Abbaye à Ixelles, un immeuble moderniste d’appartements et magasins (A. Delalieux, 1933), agrandi en 1935 de quatre travées côté rue Washington. Il est vu de la place Charles Graux (1902). Auparavant, le chemin d’Uccle arrivait à cet endroit. Il disparut après le percement de l’avenue Brugmann en 1870-75.  On relève sur l’immeuble les corniches de béton saillantes, l’étage supérieur d’attique en blanc et les impostes de devanture de commerce au rez.

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La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %. La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation […]

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Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

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