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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Inondation en Wallonie

En Wallonie, le Code de l’Environnement constituant le Code de l’Eau (sic) prévoit que le Gouvernement adopte la cartographie des zones soumises à l’aléa d’inondation et du risque de dommages dus aux inondations (art. D.53-2).

C’est une obligation découlant de la Directive 2007/60/CE du Parlement européen et du Conseil du 23 octobre 2007.

Cela s’applique donc dans les autres Régions du pays et aussi dans les autres Etats membres de l’Union européenne.

Les cartes sont revues tous les cinq ans. C’est l’objet de l’arrêté du 4 mars 2021 adoptant les cartographies des risques d’inondation (M.B. 24 mars 2021).

Cet arrêté abroge celui du 10 mars 2016 adoptant les plans de gestion des risques d’inondation en ce compris les cartographies des zones soumises à l’aléa d’inondation et du risque de dommages dus aux inondations.

On peut vérifier si un bien est en zone de risque ou d’aléa d’inondation sur http://geoapps.wallonie.be/inondations/

C’est une information très importante parce qu’une situation dans une zone à risque peut entraîner le refus d’un permis d’urbanisme ou la délivrance de permis moyennant des conditions assez pénalisantes (art. D.IV.57, 3°, CoDT ; voy. aussi l’art. R.IV.4-3, en matière de modification du relief du sol).

Comme les cartes sont soumises à révision tous les cinq ans, il n’est pas inutile de vérifier si la situation d’un bien n’a pas changé (favorablement ou pas).

Faut-il délivrer une information à ce sujet en cas de vente d’immeuble ?

Une information sur cette question n’est pas prévue dans la convention de vente (art. D.IV.99), ni dans la litanie des informations du certificat d’urbanisme (D.IV.97).

On trouve cependant une obligation sur la question des zones à risque dans la loi du 4 avril 2014 relative aux assurances.

L’assurance incendie d’un immeuble couvre le risque d’inondation (art. 123) mais il y a une exception dans l’article 129, § 3.

L’assureur peut refuser sa couverture lorsque le bien (ou son contenu) a été construit plus de 18 mois  après la publication de l’arrêté plaçant le bien en zone à risque.  

C’est pourquoi la loi prévoit que l’information sur la zone à risques doit être fournie :

  • Par le notaire, dans l’acte authentique de vente,
  • Par le vendeur dans la convention de vente,
  • Par l’architecte dans le contrat d’architecture,
  • Par le bailleur pour les biens loués et érigés après la délimitation des zones à risques,
  • Par les administrations communales.

L’agent immobilier doit mentionner une situation de risque d’inondation dans sa publicité (art. 12 et 55 du Code de déontologie) puisqu’il exécuter à la fois sa propre obligation d’information et celle du vendeur.

Mais à mon sens, l’agent immobilier peut mentionner la source de l’information dans sa publicité (le site indiqué ci-dessus) et inviter le candidat acheteur à se renseigner.

En dehors du périmètre de la loi sur les assurances, le vendeur doit-il, sur le plan civil, informer le candidat acheter au titre de l’article 1602 du Code civil ? 

Certainement s’il y a eu des antécédents. 

Sinon, l’acheteur, qui ne peut être passif, a tous les moyens pour recueillir l’information.

D’abord par la configuration du terrain dont l’apparence peut susciter un réflexe d’information et ensuite, tellement rapidement et commodément, sur le site geoapps.

L’acheteur doit en effet déployer des efforts raisonnables et ne peut faire preuve d’indolence contractuelle dans une transaction qui l’engage en principe pour longtemps et pour des sommes importantes.

Bref, il ne peut reprocher au vendeur de retenir une information qui est publique sur l’Internet.

C’est la raison pour laquelle une action en nullité pour erreur substantielle ne devrait normalement pas être accueillie ; il en va de même d’une action en garantie de vice caché.

Pareillement, le critère de l’accessibilité de l’information sur l’Internet rejoindra la notion d’apparence dans le vice caché, dans le sens de la responsabilisation de l’acheteur.

Enfin, il ne faut pas surestimer la question du risque d’inondation. Pour les zones ou les risques d’inondation, on reste sur des scénarios de probabilité de 100 ans à 25 ans.

Sauf pour certaines zones vraiment sensibles, le problème est surtout dans les surcouts des autorisations urbanistiques.

La photo : au coin formé par la chaussée de Waterloo, la rue Washington et la rue de l’Abbaye à Ixelles, un immeuble moderniste d’appartements et magasins (A. Delalieux, 1933), agrandi en 1935 de quatre travées côté rue Washington. Il est vu de la place Charles Graux (1902). Auparavant, le chemin d’Uccle arrivait à cet endroit. Il disparut après le percement de l’avenue Brugmann en 1870-75.  On relève sur l’immeuble les corniches de béton saillantes, l’étage supérieur d’attique en blanc et les impostes de devanture de commerce au rez.

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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