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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

L’avant-projet de réforme du CoBAT et les renseignements urbanistiques

Il existe un avant-projet de réforme du Code Bruxellois de l’Aménagement du Territoire et de l’Urbanisme.

Pourquoi déjà en parler ? Parce qu’il contient des dispositions qui prêtent à inquiétude, même si elles ne sont par hypothèse pas définitives.

En voici un avant-goût dans la matière, ô combien sensible, des renseignements urbanistiques.

Le principe des articles 280 et 281 CoBAT subsiste : le vendeur, son agent immobilier ou son notaire, doivent recueillir les renseignements urbanistiques et les remettre à l’acheteur avant la vente.

L’objectif n’est pas seulement d’informer le candidat acheteur.

La démarche vise aussi à informer le vendeur des éventuels problèmes urbanistiques affectant le bien en sorte que le vendeur puisse y remédier avant la vente.

Il y a un premier changement dans la mesure où seules les locations de plus de neuf ans sont concernées, et non toutes les locations.

Actuellement, la pratique et une déclaration politique a déjà fait prévaloir cette interprétation.

Un autre changement important concerne la procédure de délivrance par la Commune des renseignements urbanistique.

Le demandeur devrait introduire sa demande en communiquant à la Commune un descriptif sommaire du bien concerné, tel qu’il existe dans les faits, au moment de la demande.

Ce descriptif sommaire doit indiquer le nombre d’unités de logement dans le bien.

Cette description sommaire ne doit pas nécessairement revêtir la forme de plans, aucune condition de forme n’est requise pourvu que la description réalise son objectif.

En effet, en indiquant la situation de fait, la Commune peut la confronter à la situation de droit et vérifier la régularité du bien.

C’est particulièrement sensible relativement au nombre et à la répartition des logements dans l’immeuble.

Si le demandeur ne joint pas le descriptif à sa demande de renseignements urbanistiques, la Commune ne délivrera pas l’attestation urbanistique.

Voilà un prétexte précieux pour les Communes débordées, il suffira d’opposer que le descriptif doit être complété.

Par ailleurs, le contenu des renseignements urbanistiques de l’article 275 CoBAT serait allégé.

On se souvient de ce que l’ordonnance du 3 avril 2014 a ajouté l’alinéa 3 qui augmente considérablement la liste des renseignements.

Cela a provoqué un surcroit de travail qui fut fatal à de nombreuses Communes.

Ainsi Bruxelles-Ville accuse un délai de six mois, ce qui est insupportable dans les transactions immobilières et les apports en sociétés.

L’alinéa 3 est à présent remplacé par ceci :

  1. La date et l’intitulé des derniers permis, certificats et autorisations pertinents octroyés ou refusés sur ce bien,
  2. L’objet de la dernière déclaration urbanistique préalable visée à l’article 205/1, relative à ce bien (l’ex socio-économique),
  3. La date et l’objet d’éventuels constats d’infractions relatifs au bien, dressés dans le cadre des articles 300 et 301.

C’est plus léger. On note l’adjectif « pertinent », qui laisse un pourvoir d’appréciation aux Communes (comprenez une possibilité de faire « léger »).

Quand les renseignements doivent être délivrés à une personne de droit public ce n’est plus le fonctionnaire délégué qui fait le nécessaire, mais la Commune (ceux de l’alinéa 2 et ceux de l’alinéa 3 si cette personne est titulaire d’un droit réel sur le bien).

Que se passe-t-il si l’acquéreur n’a pas pris connaissance des renseignements urbanistiques ?

L’avant-projet insère dans le CoBAT un nouvel article 276/1, alinéa 3, qui dispose :

« La personne visée à l’alinéa 1er (le vendeur) est tenue de communiquer à l’acquéreur l’attestation qui y est visée (les renseignements urbanistiques) ainsi que copie du descriptif sommaire du bien tel que déposé au moment de l’introduction de la demande d’obtention de cette attestation, avant la signature de tout acte authentique de vente, à défaut de quoi l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat aux torts et aux frais de cette personne conformément aux dispositions du Code civil. »

C’est donc avant la signature de l’acte authentique que, l’acquéreur devrait être mis en possession de l’attestation urbanistique (la demande contenant la description de la situation et la réponse de la Commune).

C’est totalement incohérent.

D’abord, l’article 281 CoBAT qui resterait inchangé, impose la délivrance de ces renseignements au stade de la publicité, soit avant la vente et non à l’acte authentique.

Ensuite, l’acte authentique est la réitération de la vente en forme authentique. Rappelons que la vente est consensuelle et naît par l’acceptation de l’offre ou par le compromis, donc avant l’acte authentique.

C’est au plus tard à la vente et non après, à l’acte, que les renseignements urbanistique sont utiles !

En tout cas, le notaire devra vérifier et exiger la remise des documents avant l’acte et en faire mention dans l’acte.

Le défaut de remise des documents d’urbanisme avant l’acte serait enfin une cause de résolution du contrat.

Une fois encore, c’est incohérent.

La résolution sanctionne l’inexécution d’une obligation du contrat, alors que l’information urbanistique procède d’un autre registre, la formation du contrat, par un consentement éclairé.

Il faut en réalité parler d’annulation et non de résolution.

De plus, l’article 99 CoBAT resterait inchangé et cette disposition impose la mention des renseignements urbanistique dans l’acte.

On voit mal comment cette « résolution » pourrait s’appliquer si l’article 99 est respecté.

Au demeurant, il aurait été plus judicieux de modifier l’article 99 et d’imposer la mention du statut urbanistique au stade du compromis, comme en Régions flamande (art 5.2.6 et 5.2.5 V.C.R.O.) et wallonne (art. 85 et 152 CWATUPE).

Encore une fois, c’est au compromis et non à l’acte que les renseignements sont utiles.

On aboutirait à la situation absurde, si le texte subsiste, où le déficit d’information resterait sans sanction si les renseignements urbanistiques font défaut à la vente (compromis) mais sont remis à l’acte …

Ou encore à la situation où les parties confirment la vente en l’authentifiant et pourraient encore demander la dissolution après l’acte, pour défaut d’information urbanistique (en découvrant qu’une information est incomplète ou inexacte).

Cela poserait un réel problème de sécurité juridique des transactions immobilière.

Parlons, justement, de l’article 99 CoBAT.

Dans l’avant-projet, l’article 99 CoBAT devient le nouvel article 281/1. L’explication donnée par les auteurs du projet est la suivante :

L’article 99, qui a trait aux mentions urbanistiques que doivent contenir les actes notariés et sous seing privé qu’il vise, n’est pas à sa place dans la section I du chapitre I du titre IV du Code, consacrée aux « actes et travaux soumis à permis d’urbanisme ». Il est donc proposé de le replacer dans le chapitre III du titre VIII, consacré à la « publicité relative à la vente et à la location », à la suite des articles 280 et 281 existants.

Fort bien, mais le texte n’est pas modifié alors qu’il devrait l’être pour imposer la mention du statut urbanistique dès le compromis comme en Flandre et en Wallonie.

Revenons à la situation des Communes.

Les informations d’urbanisme seraient donc délivrées sur la base d’une description de la situation de fait qui permettra une confrontation avec la situation de droit.

Cela ressemble furieusement à un certificat de conformité urbanistique. On avait tenté un régime de ce genre en Wallonie (ancien article 139 CWATUPE) qui fit heureusement long feu.

Pourquoi imposer cela aux Communes ?

C’est les impliquer dans la vente et leur donner une responsabilité à laquelle elles ne doivent pas faire face sans un budget ou des moyens appropriés.

Par ailleurs, les Communes deviendraient le point central et exclusif de la source des renseignements urbanistiques.

Pourquoi les placer ainsi en première ligne dès lors que des renseignements urbanistiques incomplets ou inexacts sont une source féconde de responsabilité contractuelles (garantie d’éviction) ou de vice de consentement (erreur).

Cela doit rester le problème des parties, les Communes doivent y rester étrangères et ne pas s’exposer à une action en garantie.

Il faudrait revenir à un système où les informations urbanistiques doivent être délivrées par le vendeur et peuvent être délivrées par la Communes, sous la seule responsabilité du vendeur, de son agent immobilier ou de son notaire.

Pour cela, les parties doivent pouvoir recueillir elles-mêmes les renseignements  urbanistiques (sur www.brugis.be et au guichet du service de l’urbanisme à la Commune).

Cela ira beaucoup plus vite, cela pourrait pallier les carences de l’administration et la démarche resterait une affaire purement contractuelle.

Et cela valorisera l’intervention des facilitateurs de la vente immobilière (agents immobiliers, avocats, architectes et notaires).

L’information précontractuelle doit rester l’affaire des parties. L’expérience a montré que les Communes ne peuvent suivre administrativement un alourdissement du régime.

À cet égard, il serait opportun que l’avant-projet intègre la dérogation de l’article 85, § 1, 5°, CWATUPE qui permet aux parties de passer à la vente en passant outre, moyennant la mention spéciale de ce que les informations ont été demandées et n’ont pas été données.

Espérons que le législateur bruxellois ne prenne pas cet avant-projet pour argent comptant.

La photo : élégant relifting d’une tour près de la place Madou, à Bruxelles.

Commentaires

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  1. Avatar
    SNAPS #

    AU 7e § vous parlez tout à coup de LOCATIONS : cela me semble incohérent vu que dans le reste de votre article vous ne parlez que de « vente/achat » ???

    (« Il y a un premier changement dans la mesure où seules les locations de plus de neuf ans sont concernées, et non toutes les locations ».)

    mars 14, 2016
    • Avatar

      Non, ce n’est pas incohérent. Il faut savoir que la délivrance des renseignements urbanistiques est obligatoire pour les ventes et constitutions de droit réel mais aussi pour les locations (art. 281 CoBAT).
      Il existait une controverse sur le terme « location » : toutes les locations même de courte durée ou seulement celles de plus de neuf ans comme dans les articles 281 et 99 CoBAT?
      L’avant-projet règle la question : seulement les locations de plus de neuf ans.
      C’est pour cela que j’en parle.
      GC

      mars 14, 2016
  2. Avatar

    Le site de Brugis est le suivant :

    http://www.brugis.irisnet.be/MyBruGIS/brugis .

    J’attire votre attention sur un des outils mis à disposition des utilisateurs, dénommé Urbanalyse ; celui-ci permet d’obtenir un document docx ou pdf reprenant l’ensemble des données urbanistiques disponibles sur ce site pour une situation donnée (celle-ci étant définie par l’utilisateur à l’aide d’une ou plusieurs parcelles cadastrales sélectionnées, ou d’un tracé libre).

    BruGIS est une plateforme cartographique maintenue par Bruxelles Développement Urbain, partie du Service Public de la Région Bruxelloise.

    Qu’ils soient remerciés de ce fantastique outil !

    avril 21, 2016

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Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché. Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles. […]

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La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché.

Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles.

Il doit les garantir sauf à démonter que le vice était impossible à déceler, et c’est une obligation de résultat.

Mais ce régime ne pèse pas sur tout vendeur professionnel, comme on le disait auparavant mais seulement sur le vendeur fabriquant ou spécialisé.

Et ce, qu’il soit professionnel ou non, précise la Cour de cassation : « deze resultaatsverbintenis rust niet op elke professionele verkoper, maar op de fabrikant en op de gespecialiseerde verkoper ongeacht of deze laatste een professionele verkoper is. »

Il s’agissait de Sunclass, un développeur de parc de vacances et de Recreabouw, un vendeur de bungalows.

À l’occasion de la commercialisation des bungalows, la Cour d’appel d’Anvers juge que ces entreprises ne peuvent s’exonérer contractuellement de la garantie des vices cachés car elles sont des vendeurs professionnels.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation (15 janvier 2021, rôle n° C.20.0241.N, www.juportal.be).

La Cour d’appel d’Anvers avait relevé l’activité des sociétés en question ; l’une est un développeur de site de vacances et l’autre un vendeur de bungalow, ce qui en fait des vendeurs professionnels.

Certes, assurément, mais le juge d’appel n’avait pas constaté que les sociétés en question sont aussi des fabricants ou des entreprises spécialisés.

Et c’est cela le seul et véritable critère. Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel.

Dans la langue de l’arrêt : “Door aldus te oordelen, zonder na te gaan of en vast te stellen dat de eiseressen kunnen worden beschouwd als gespecialiseerde verkopers, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing niet naar recht.”

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