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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La publicité urbanistique en Wallonie

Le lotissement ou l’urbanisation

On ne peut sans permis préalable ni urbaniser ni commercialiser ni même faire de la publicité pour la commercialisation de lots (art. 88, §1er, CWATUPE).

Lorsque l’on peut faire de la publicité, il faut indiquer la commune de situation, la date et le numéro du permis (art. 96).

La vente et la location pour plus de neuf ans

Il est question de la vente, la location de plus de neuf ans ou la constitution d’un droit réel d’emphytéose ou de superficie (art. 152). Le texte n’évoque pas l’usufruit.

L’obligation d’information pèse sur le notaire, le vendeur et son mandataire. Ce dernier peut-il être l’agent immobilier qui n’est en règle pas mandataire ? Certains auteurs le contestent( J. van Ypersele et L. Olivier, « La vente et le droit de l’urbanisme wallon et bruxellois », Kluwer, 2011, p. 36 ; B. Louveaux, « La responsabilité de l’agent immobilier », Kluwer, 1997, n° 38), à tort selon moi.

La publicité doit indiquer sans équivoque la destination urbanistique la plus récente du bien concerné.

La destination est indiquée en utilisant les appellations prévues à l’article 25. Il s’agit des appellations prévues par le zonage des plans de secteur.

La publicité doit en outre indiquer les permis en vigueur (d’urbanisme ou d’urbanisation) ou les certificats d’urbanisme délivrés. Les permis périmés ne sont pas visés.

Les mesures de protection du patrimoine

Il est question d’obligation à charge du seul notaire et en cas de transfert d’un immeuble ; la location, même pour plus de neuf ans est exclue.

Le notaire doit (art. 206, § 5, CWATUPE) :

  1. Recueillir les informations en la matière,
  2. Mentionner l’inscription du bien sur la liste de sauvegarde ou du classement lors de la publicité,
  3. Transcrire dans l’acte les informations relatives à l’inscription sur la liste de sauvegarde ou au classement,
  4. Avertir le Gouvernement de tout changement de propriétaire d’un bien objet d’une mesure de protection.

Les sanctions

La sanction en cas de manquement à l’article 152 CWATUPE est purement civile (responsabilité extracontractuelle).

Il n’existe pas de sanction pénale, et donc pas davantage de risque de peine pour participation (complicité ou corréité) selon l’article 154, dernier alinéa, CWATUPE.

Les autres informations

Il s’agit des informations et déclarations dont question dans les conventions sous seing privées et les actes notariés de vente, constitution de droit réel et location de plus de neuf ans (voir l’art. 85 CWATUPE).

Il s’agit notamment des toutes les informations visées dans le certificat d’urbanisme n° 1 (art. 150bis, §1er).

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Prouver la propriété immobilière

Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ? La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte […]

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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