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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

La publicité urbanistique en Wallonie

Le lotissement ou l’urbanisation

On ne peut sans permis préalable ni urbaniser ni commercialiser ni même faire de la publicité pour la commercialisation de lots (art. 88, §1er, CWATUPE).

Lorsque l’on peut faire de la publicité, il faut indiquer la commune de situation, la date et le numéro du permis (art. 96).

La vente et la location pour plus de neuf ans

Il est question de la vente, la location de plus de neuf ans ou la constitution d’un droit réel d’emphytéose ou de superficie (art. 152). Le texte n’évoque pas l’usufruit.

L’obligation d’information pèse sur le notaire, le vendeur et son mandataire. Ce dernier peut-il être l’agent immobilier qui n’est en règle pas mandataire ? Certains auteurs le contestent( J. van Ypersele et L. Olivier, « La vente et le droit de l’urbanisme wallon et bruxellois », Kluwer, 2011, p. 36 ; B. Louveaux, « La responsabilité de l’agent immobilier », Kluwer, 1997, n° 38), à tort selon moi.

La publicité doit indiquer sans équivoque la destination urbanistique la plus récente du bien concerné.

La destination est indiquée en utilisant les appellations prévues à l’article 25. Il s’agit des appellations prévues par le zonage des plans de secteur.

La publicité doit en outre indiquer les permis en vigueur (d’urbanisme ou d’urbanisation) ou les certificats d’urbanisme délivrés. Les permis périmés ne sont pas visés.

Les mesures de protection du patrimoine

Il est question d’obligation à charge du seul notaire et en cas de transfert d’un immeuble ; la location, même pour plus de neuf ans est exclue.

Le notaire doit (art. 206, § 5, CWATUPE) :

  1. Recueillir les informations en la matière,
  2. Mentionner l’inscription du bien sur la liste de sauvegarde ou du classement lors de la publicité,
  3. Transcrire dans l’acte les informations relatives à l’inscription sur la liste de sauvegarde ou au classement,
  4. Avertir le Gouvernement de tout changement de propriétaire d’un bien objet d’une mesure de protection.

Les sanctions

La sanction en cas de manquement à l’article 152 CWATUPE est purement civile (responsabilité extracontractuelle).

Il n’existe pas de sanction pénale, et donc pas davantage de risque de peine pour participation (complicité ou corréité) selon l’article 154, dernier alinéa, CWATUPE.

Les autres informations

Il s’agit des informations et déclarations dont question dans les conventions sous seing privées et les actes notariés de vente, constitution de droit réel et location de plus de neuf ans (voir l’art. 85 CWATUPE).

Il s’agit notamment des toutes les informations visées dans le certificat d’urbanisme n° 1 (art. 150bis, §1er).

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La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %. La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation […]

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Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

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