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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La publicité urbanistique en Wallonie

Le lotissement ou l’urbanisation

On ne peut sans permis préalable ni urbaniser ni commercialiser ni même faire de la publicité pour la commercialisation de lots (art. 88, §1er, CWATUPE).

Lorsque l’on peut faire de la publicité, il faut indiquer la commune de situation, la date et le numéro du permis (art. 96).

La vente et la location pour plus de neuf ans

Il est question de la vente, la location de plus de neuf ans ou la constitution d’un droit réel d’emphytéose ou de superficie (art. 152). Le texte n’évoque pas l’usufruit.

L’obligation d’information pèse sur le notaire, le vendeur et son mandataire. Ce dernier peut-il être l’agent immobilier qui n’est en règle pas mandataire ? Certains auteurs le contestent( J. van Ypersele et L. Olivier, « La vente et le droit de l’urbanisme wallon et bruxellois », Kluwer, 2011, p. 36 ; B. Louveaux, « La responsabilité de l’agent immobilier », Kluwer, 1997, n° 38), à tort selon moi.

La publicité doit indiquer sans équivoque la destination urbanistique la plus récente du bien concerné.

La destination est indiquée en utilisant les appellations prévues à l’article 25. Il s’agit des appellations prévues par le zonage des plans de secteur.

La publicité doit en outre indiquer les permis en vigueur (d’urbanisme ou d’urbanisation) ou les certificats d’urbanisme délivrés. Les permis périmés ne sont pas visés.

Les mesures de protection du patrimoine

Il est question d’obligation à charge du seul notaire et en cas de transfert d’un immeuble ; la location, même pour plus de neuf ans est exclue.

Le notaire doit (art. 206, § 5, CWATUPE) :

  1. Recueillir les informations en la matière,
  2. Mentionner l’inscription du bien sur la liste de sauvegarde ou du classement lors de la publicité,
  3. Transcrire dans l’acte les informations relatives à l’inscription sur la liste de sauvegarde ou au classement,
  4. Avertir le Gouvernement de tout changement de propriétaire d’un bien objet d’une mesure de protection.

Les sanctions

La sanction en cas de manquement à l’article 152 CWATUPE est purement civile (responsabilité extracontractuelle).

Il n’existe pas de sanction pénale, et donc pas davantage de risque de peine pour participation (complicité ou corréité) selon l’article 154, dernier alinéa, CWATUPE.

Les autres informations

Il s’agit des informations et déclarations dont question dans les conventions sous seing privées et les actes notariés de vente, constitution de droit réel et location de plus de neuf ans (voir l’art. 85 CWATUPE).

Il s’agit notamment des toutes les informations visées dans le certificat d’urbanisme n° 1 (art. 150bis, §1er).

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ATN par suite de la résiliation anticipée d’un droit d’emphytéose

Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales. Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose. La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution. Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble. L’article […]

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais  cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

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