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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La publicité urbanistique en Wallonie

Le lotissement ou l’urbanisation

On ne peut sans permis préalable ni urbaniser ni commercialiser ni même faire de la publicité pour la commercialisation de lots (art. 88, §1er, CWATUPE).

Lorsque l’on peut faire de la publicité, il faut indiquer la commune de situation, la date et le numéro du permis (art. 96).

La vente et la location pour plus de neuf ans

Il est question de la vente, la location de plus de neuf ans ou la constitution d’un droit réel d’emphytéose ou de superficie (art. 152). Le texte n’évoque pas l’usufruit.

L’obligation d’information pèse sur le notaire, le vendeur et son mandataire. Ce dernier peut-il être l’agent immobilier qui n’est en règle pas mandataire ? Certains auteurs le contestent( J. van Ypersele et L. Olivier, « La vente et le droit de l’urbanisme wallon et bruxellois », Kluwer, 2011, p. 36 ; B. Louveaux, « La responsabilité de l’agent immobilier », Kluwer, 1997, n° 38), à tort selon moi.

La publicité doit indiquer sans équivoque la destination urbanistique la plus récente du bien concerné.

La destination est indiquée en utilisant les appellations prévues à l’article 25. Il s’agit des appellations prévues par le zonage des plans de secteur.

La publicité doit en outre indiquer les permis en vigueur (d’urbanisme ou d’urbanisation) ou les certificats d’urbanisme délivrés. Les permis périmés ne sont pas visés.

Les mesures de protection du patrimoine

Il est question d’obligation à charge du seul notaire et en cas de transfert d’un immeuble ; la location, même pour plus de neuf ans est exclue.

Le notaire doit (art. 206, § 5, CWATUPE) :

  1. Recueillir les informations en la matière,
  2. Mentionner l’inscription du bien sur la liste de sauvegarde ou du classement lors de la publicité,
  3. Transcrire dans l’acte les informations relatives à l’inscription sur la liste de sauvegarde ou au classement,
  4. Avertir le Gouvernement de tout changement de propriétaire d’un bien objet d’une mesure de protection.

Les sanctions

La sanction en cas de manquement à l’article 152 CWATUPE est purement civile (responsabilité extracontractuelle).

Il n’existe pas de sanction pénale, et donc pas davantage de risque de peine pour participation (complicité ou corréité) selon l’article 154, dernier alinéa, CWATUPE.

Les autres informations

Il s’agit des informations et déclarations dont question dans les conventions sous seing privées et les actes notariés de vente, constitution de droit réel et location de plus de neuf ans (voir l’art. 85 CWATUPE).

Il s’agit notamment des toutes les informations visées dans le certificat d’urbanisme n° 1 (art. 150bis, §1er).

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La force exécutoire de l’acte authentique

Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire). C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique. En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an […]

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Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire).

C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique.

En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an XI contenant l’organisation du notariat, tous les actes notariés sont exécutoires dans toute l’étendue du royaume.

L’acte notarié constitue un titre exécutoire lorsqu’il consacre, en la forme authentique, les éléments nécessaires à la détermination de l’existence, de l’exigibilité et du montant de la créance.

Un arrêt du 1er juin 2017 (rôle n° C.16.0479.F, www.juridat.be) illustre ce principe.

  • L’acte authentique reproduisait en annexe l’offre de crédit avec les « conditions particulières » du crédit logement,
  • Ces condition mentionnaient le montant du crédit, le taux d’intérêt fixe par mois, soit le taux d’intérêt réel par an, y compris une remise de taux conditionnelle bien précisée,
  • Le plan d’amortissement était mentionné, en paiements mensuels égaux,
  • Le mode de remboursement également, par des paiements mensuels égaux comprenant capital et intérêts, avec les montants, dus chaque 10ème du mois,
  • Les « conditions générales de l’ouverture de crédit et des crédits logements », étaient reproduites également en annexe à l’acte,
  • Les conditions générales prévoyaient une majoration du taux d’intérêt d’un demi pour cent en cas de défaut de paiement des intérêts à leur échéance,
  • Ainsi qu’en cas de défaut de paiement de l’amortissement en capital, la production d’intérêts calculés au même taux sur ce montant.

Un tel acte est exécutoire reconnait la Cour de cassation, et peut servir de titre à la saisie exécution.

Plus complexe est la situation de l’acte contenant une obligation non pécuniaire, par exemple l’obligation de restituer la jouissance d’un bien dans tel délai.

Peut-on exécuter un tel acte par expulsion sans passer par le juge de paix ?  Oui, si un tel titre est exécutable comme tel, sans qu’il faille l’intervention du juge pour régler les modalités ou vérifier si les conditions de l’expulsion sont remplies.

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