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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Quand le vendeur vend deux fois l’immeuble

Qui est considéré comme l’acheteur lorsque le vendeur vend son bien immeuble deux fois ?

À l’égard des tiers, l’opposabilité de la vente dépend de la publicité qui en est faite.

Cette publicité est réalisée par la transcription de l’acte dans un registre tenu à la conservation des hypothèques de l’arrondissement dans lequel le bien est situé (art. 1er de la loi du 16 décembre 1851).

La transcription est une copie de l’expédition de l’acte dans le registre. Elle doit être requise par le notaire dans le mois de l’acte recevant ou réitérant la vente (loi du 22 décembre 2009).

Seuls les actes notariés et les jugements tenant lieu de vente sont admis à la transcription (art. 2 L. H.) ; ils doivent être préalablement enregistrés (art. 29 C. enreg.).

La transcription  ne suffit pas ; elle doit encore être faite de bonne foi, c’est-à-dire avec la conviction d’être bien l’acheteur non contesté (Cass., 3 mai 1956, Pas., 1956, I, p. 928).

La bonne foi est présumée et s’apprécie non pas au moment de la transcription mais au moment de la vente (Cass., 19 mars 1965, Pas., 1965, I, p. 761).

Enfin, rappelons que la transcription est sans aucune influence sur la validité de la vente entre parties (H. De Page, « Traité élémentaire de droit civil belge », T. VII, n° 1058).

La transcription ne purge en rien la vente de ses éventuels vices (J. Hansenne, « Les biens. Précis », T. I, Fac. de droit de Liège, 1996, p. 544).

La transcription a pour seul effet d’obliger les tiers qui ont des droits concurrents à reconnaître l’existence de l’acte et son effet externe, qu’elle fixe à leur égard à la date de l’acte (M. Grégoire, « Publicité foncière, sûretés réelles et privilèges »,  Bruylant, Bruxelles, 2006, p. 41).

Pour résumer, la transcription a une valeur déclarative et non constitutive de droit.

La situation est un peu différente en France où la Cour de cassation accepte qu’un sous-acquéreur se prévale d’un titre de propriété apparent, c’est-à-dire transcrit, pour rejeter l’action en revendication formée contre lui par le verus dominus.

C’est une application de l’adage error communis facit jus (Cass., fr., 3 avril 1963, D., 1964, p. 306).

Ceci étant dit, comment appliquer ces principes ?

Si le second acheteur a fait transcrire la vente qu’il a conclue de bonne foi, il sera préféré au premier acheteur qui n’a pas encore fait transcrire ou qui a transcrit plus tard.

Bien évidemment, si le premier acheteur a fait transcrire de bonne foi avant le second, il sera pareillement préféré.

En revanche, si le deuxième acheteur était au courant des droits du premier acheteur en faisant son acquisition, même s’il a transcrit le premier, il ne pourra opposer cette transcription au premier acheteur.

Enfin, lorsque les ventes ne sont pas transcrites, et que les acquéreurs ne sont pas de mauvaise foi, on applique la règle prior tempore, potior jure. Sinon, on donne préférence à celui qui est de bonne foi .

Qu’en est-il de la revente ?

Supposons que le deuxième acheteur ait transcrit de bonne foi ; il est donc protégé par rapport au premier acheteur qui est resté sous seing privé.

Mais le deuxième acheteur a vendu à un troisième qui a transcrit de mauvaise foi, c’est-à-dire qu’il connaissait en achetant, la situation du premier acheteur.

En ce cas, la bonne foi de l’auteur suffit, sur base d’un arrêt du 11 juin 1954 de la Cour de cassation (Pas., 1954, I, p. 871: « Lorsqu’une personne, ignorant que son cocontractant a déjà vendu à un tiers, par acte sous seing privé, un immeuble, acquiert celui-ci par acte authentique et transcrit, et en devient ainsi propriétaire erga omnes, celui à qui elle vend ultérieurement le même immeuble, par acte authentique et transcrit, en devient à son tour propriétaire erga omnes, même s’il connaît l’acte sous seing privé souscrit par le premier vendeur. »

Par contre, si le deuxième acheteur a transcrit de mauvaise foi, il ne peut avoir transféré plus de droit qu’il n’en avait (nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet). C’est aussi une application de fraus omiuna corrumpit.

Le troisième acheteur ne pourra donc opposer sa vente au premier acheteur, sauf à invoquer la théorie de l’apparence (error communis) mais si cette  théorie est prudemment reçue en France, on est plus circonspect en Belgique.

Deux précisions pour terminer.

L’acheteur qui combat la transcription de l’autre acheteur au motif de ce que ce dernier a transcrit de mauvaise foi, doit bien évidemment avoir lui-même transcrit.

Sa vente n’existe en effet pas envers les tiers tant qu’il n’a pas transcrit.

D’autre part, on peut étendre ces règles aux autres modes de transfert de propriété d’un immeuble comme la donation, au partage non transcrit, à la constitution de servitude, etc.

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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