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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Quand le vendeur vend deux fois l’immeuble

Qui est considéré comme l’acheteur lorsque le vendeur vend son bien immeuble deux fois ?

À l’égard des tiers, l’opposabilité de la vente dépend de la publicité qui en est faite.

Cette publicité est réalisée par la transcription de l’acte dans un registre tenu à la conservation des hypothèques de l’arrondissement dans lequel le bien est situé (art. 1er de la loi du 16 décembre 1851).

La transcription est une copie de l’expédition de l’acte dans le registre. Elle doit être requise par le notaire dans le mois de l’acte recevant ou réitérant la vente (loi du 22 décembre 2009).

Seuls les actes notariés et les jugements tenant lieu de vente sont admis à la transcription (art. 2 L. H.) ; ils doivent être préalablement enregistrés (art. 29 C. enreg.).

La transcription  ne suffit pas ; elle doit encore être faite de bonne foi, c’est-à-dire avec la conviction d’être bien l’acheteur non contesté (Cass., 3 mai 1956, Pas., 1956, I, p. 928).

La bonne foi est présumée et s’apprécie non pas au moment de la transcription mais au moment de la vente (Cass., 19 mars 1965, Pas., 1965, I, p. 761).

Enfin, rappelons que la transcription est sans aucune influence sur la validité de la vente entre parties (H. De Page, « Traité élémentaire de droit civil belge », T. VII, n° 1058).

La transcription ne purge en rien la vente de ses éventuels vices (J. Hansenne, « Les biens. Précis », T. I, Fac. de droit de Liège, 1996, p. 544).

La transcription a pour seul effet d’obliger les tiers qui ont des droits concurrents à reconnaître l’existence de l’acte et son effet externe, qu’elle fixe à leur égard à la date de l’acte (M. Grégoire, « Publicité foncière, sûretés réelles et privilèges »,  Bruylant, Bruxelles, 2006, p. 41).

Pour résumer, la transcription a une valeur déclarative et non constitutive de droit.

La situation est un peu différente en France où la Cour de cassation accepte qu’un sous-acquéreur se prévale d’un titre de propriété apparent, c’est-à-dire transcrit, pour rejeter l’action en revendication formée contre lui par le verus dominus.

C’est une application de l’adage error communis facit jus (Cass., fr., 3 avril 1963, D., 1964, p. 306).

Ceci étant dit, comment appliquer ces principes ?

Si le second acheteur a fait transcrire la vente qu’il a conclue de bonne foi, il sera préféré au premier acheteur qui n’a pas encore fait transcrire ou qui a transcrit plus tard.

Bien évidemment, si le premier acheteur a fait transcrire de bonne foi avant le second, il sera pareillement préféré.

En revanche, si le deuxième acheteur était au courant des droits du premier acheteur en faisant son acquisition, même s’il a transcrit le premier, il ne pourra opposer cette transcription au premier acheteur.

Enfin, lorsque les ventes ne sont pas transcrites, et que les acquéreurs ne sont pas de mauvaise foi, on applique la règle prior tempore, potior jure. Sinon, on donne préférence à celui qui est de bonne foi .

Qu’en est-il de la revente ?

Supposons que le deuxième acheteur ait transcrit de bonne foi ; il est donc protégé par rapport au premier acheteur qui est resté sous seing privé.

Mais le deuxième acheteur a vendu à un troisième qui a transcrit de mauvaise foi, c’est-à-dire qu’il connaissait en achetant, la situation du premier acheteur.

En ce cas, la bonne foi de l’auteur suffit, sur base d’un arrêt du 11 juin 1954 de la Cour de cassation (Pas., 1954, I, p. 871: « Lorsqu’une personne, ignorant que son cocontractant a déjà vendu à un tiers, par acte sous seing privé, un immeuble, acquiert celui-ci par acte authentique et transcrit, et en devient ainsi propriétaire erga omnes, celui à qui elle vend ultérieurement le même immeuble, par acte authentique et transcrit, en devient à son tour propriétaire erga omnes, même s’il connaît l’acte sous seing privé souscrit par le premier vendeur. »

Par contre, si le deuxième acheteur a transcrit de mauvaise foi, il ne peut avoir transféré plus de droit qu’il n’en avait (nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet). C’est aussi une application de fraus omiuna corrumpit.

Le troisième acheteur ne pourra donc opposer sa vente au premier acheteur, sauf à invoquer la théorie de l’apparence (error communis) mais si cette  théorie est prudemment reçue en France, on est plus circonspect en Belgique.

Deux précisions pour terminer.

L’acheteur qui combat la transcription de l’autre acheteur au motif de ce que ce dernier a transcrit de mauvaise foi, doit bien évidemment avoir lui-même transcrit.

Sa vente n’existe en effet pas envers les tiers tant qu’il n’a pas transcrit.

D’autre part, on peut étendre ces règles aux autres modes de transfert de propriété d’un immeuble comme la donation, au partage non transcrit, à la constitution de servitude, etc.

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Le bailleur confronté à la faillite du preneur

On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire. La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur. En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur. Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque […]

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On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire.

La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur.

En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur.

Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque l’administration de la masse le requiert nécessairement (art. XX.139, § 1, CDE).

Notons que ce droit de résilier les contrats en cours ne vise pas les contrats relatifs à des droits réels (vente, constitution d’un droit d’emphytéose).

Le bailleur peut sommer le curateur de prendre attitude quant à la poursuite du bail.

Si le curateur ne réagit pas sous quinzaine, le bail est considéré comme résilié.

Quelle est la situation du bailleur lorsque le curateur, tacitement ou expressément, refuse de poursuivre l’exécution du bail ?

La loi prévoit que « la créance de dommages et intérêts éventuellement dus au cocontractant du fait de cette résiliation entre dans la masse. »

Une créance « dans » la masse et non « de » la masse signifie qu’elle sera payée en monnaie de faillite, c’est-à-dire après les privilèges et au marc le franc.

Que faut-il comprendre par « dommages et intérêts » au sens de l’art. XX.139 ?

La Cour de cassation répond à cette question dans un arrêt du 4 septembre 2020 (rôle n° C.20.0011.N).

Un bailleur se voit opposer la résiliation du bail par le curateur à la faillite du preneur.

Ce bailleur introduit alors une déclaration de créance.

Il réclame, à titre de dommage et intérêts de cette résiliation, la totalité des loyers restant à courir jusqu’au terme contractuel du bail (du 1ier octobre 2016 au 31 mars 2022).

Le curateur oppose que la résiliation est une dissolution fautive dans le chef du preneur failli et que les loyers ne sont dès lors plus dus.

Ce qui est dû, avance le curateur, c’est l’indemnité de résolution prévue dans le bail, soit six mois.

Le juge de paix et le tribunal du Limbourg donnent raison au curateur.

Le bailleur forme un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation confirme la thèse du curateur selon laquelle la résiliation de l’article XX.139 (auparavant art. 46 LF) fait apparaître de plein droit l’inexécution contractuelle du failli.

Le droit du bailleur à l’exécution en nature est alors transformé en une indemnité de rupture du bail.

En résumé, quand le curateur fait usage de la faculté de ne pas poursuivre les contrats en cours, le créancier peut réclamer « la créance de dommages et intérêts ».

Cette créance est dans la masse, payée en monnaie de faillite, comme l’on dit.

Cette créance ne correspond pas aux loyers dont le bailleur est privé. Cette créance est l’indemnité de rupture du bail, en général six mois (art. 1760 du Code civil).

Dans la langue de l’arrêt :

“De eiseres hiertegen aanvoert dat zij niet de ontbinding heeft gevorderd, noch aanspraak maakt op schadevergoeding wegens wanprestatie, maar de uitvoering van de overeenkomst bij equivalent.

De appelrechter die oordeelt dat door de toepassing van artikel 46 Faillissementswet “de wanprestatie van de gefailleerde van rechtswege [wordt] vastgesteld”, de medecontractant “al haar rechten behoudt tegen de gefailleerde, met dien verstande dat de curator nooit verplicht kan worden tot uitvoering in natura” en diens “rechten […] worden omgezet naar een vordering tot schadevergoeding” die een schuld in de boedel is en op die gronden beslist dat de eiseres enkel gerechtigd is tot de contractueel bepaalde schadevergoeding, verantwoordt zijn beslissing naar recht.

Het onderdeel kan niet worden aangenomen.”

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