Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Quand le vendeur vend deux fois l’immeuble

Qui est considéré comme l’acheteur lorsque le vendeur vend son bien immeuble deux fois ?

À l’égard des tiers, l’opposabilité de la vente dépend de la publicité qui en est faite.

Cette publicité est réalisée par la transcription de l’acte dans un registre tenu à la conservation des hypothèques de l’arrondissement dans lequel le bien est situé (art. 1er de la loi du 16 décembre 1851).

La transcription est une copie de l’expédition de l’acte dans le registre. Elle doit être requise par le notaire dans le mois de l’acte recevant ou réitérant la vente (loi du 22 décembre 2009).

Seuls les actes notariés et les jugements tenant lieu de vente sont admis à la transcription (art. 2 L. H.) ; ils doivent être préalablement enregistrés (art. 29 C. enreg.).

La transcription  ne suffit pas ; elle doit encore être faite de bonne foi, c’est-à-dire avec la conviction d’être bien l’acheteur non contesté (Cass., 3 mai 1956, Pas., 1956, I, p. 928).

La bonne foi est présumée et s’apprécie non pas au moment de la transcription mais au moment de la vente (Cass., 19 mars 1965, Pas., 1965, I, p. 761).

Enfin, rappelons que la transcription est sans aucune influence sur la validité de la vente entre parties (H. De Page, « Traité élémentaire de droit civil belge », T. VII, n° 1058).

La transcription ne purge en rien la vente de ses éventuels vices (J. Hansenne, « Les biens. Précis », T. I, Fac. de droit de Liège, 1996, p. 544).

La transcription a pour seul effet d’obliger les tiers qui ont des droits concurrents à reconnaître l’existence de l’acte et son effet externe, qu’elle fixe à leur égard à la date de l’acte (M. Grégoire, « Publicité foncière, sûretés réelles et privilèges »,  Bruylant, Bruxelles, 2006, p. 41).

Pour résumer, la transcription a une valeur déclarative et non constitutive de droit.

La situation est un peu différente en France où la Cour de cassation accepte qu’un sous-acquéreur se prévale d’un titre de propriété apparent, c’est-à-dire transcrit, pour rejeter l’action en revendication formée contre lui par le verus dominus.

C’est une application de l’adage error communis facit jus (Cass., fr., 3 avril 1963, D., 1964, p. 306).

Ceci étant dit, comment appliquer ces principes ?

Si le second acheteur a fait transcrire la vente qu’il a conclue de bonne foi, il sera préféré au premier acheteur qui n’a pas encore fait transcrire ou qui a transcrit plus tard.

Bien évidemment, si le premier acheteur a fait transcrire de bonne foi avant le second, il sera pareillement préféré.

En revanche, si le deuxième acheteur était au courant des droits du premier acheteur en faisant son acquisition, même s’il a transcrit le premier, il ne pourra opposer cette transcription au premier acheteur.

Enfin, lorsque les ventes ne sont pas transcrites, et que les acquéreurs ne sont pas de mauvaise foi, on applique la règle prior tempore, potior jure. Sinon, on donne préférence à celui qui est de bonne foi .

Qu’en est-il de la revente ?

Supposons que le deuxième acheteur ait transcrit de bonne foi ; il est donc protégé par rapport au premier acheteur qui est resté sous seing privé.

Mais le deuxième acheteur a vendu à un troisième qui a transcrit de mauvaise foi, c’est-à-dire qu’il connaissait en achetant, la situation du premier acheteur.

En ce cas, la bonne foi de l’auteur suffit, sur base d’un arrêt du 11 juin 1954 de la Cour de cassation (Pas., 1954, I, p. 871: « Lorsqu’une personne, ignorant que son cocontractant a déjà vendu à un tiers, par acte sous seing privé, un immeuble, acquiert celui-ci par acte authentique et transcrit, et en devient ainsi propriétaire erga omnes, celui à qui elle vend ultérieurement le même immeuble, par acte authentique et transcrit, en devient à son tour propriétaire erga omnes, même s’il connaît l’acte sous seing privé souscrit par le premier vendeur. »

Par contre, si le deuxième acheteur a transcrit de mauvaise foi, il ne peut avoir transféré plus de droit qu’il n’en avait (nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet). C’est aussi une application de fraus omiuna corrumpit.

Le troisième acheteur ne pourra donc opposer sa vente au premier acheteur, sauf à invoquer la théorie de l’apparence (error communis) mais si cette  théorie est prudemment reçue en France, on est plus circonspect en Belgique.

Deux précisions pour terminer.

L’acheteur qui combat la transcription de l’autre acheteur au motif de ce que ce dernier a transcrit de mauvaise foi, doit bien évidemment avoir lui-même transcrit.

Sa vente n’existe en effet pas envers les tiers tant qu’il n’a pas transcrit.

D’autre part, on peut étendre ces règles aux autres modes de transfert de propriété d’un immeuble comme la donation, au partage non transcrit, à la constitution de servitude, etc.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

ATN par suite de la résiliation anticipée d’un droit d’emphytéose

Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales. Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose. La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution. Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble. L’article […]

Lire plus arrow_forward

Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais  cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

  • Sitothèque

  • close