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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Quand le vendeur vend deux fois l’immeuble

Qui est considéré comme l’acheteur lorsque le vendeur vend son bien immeuble deux fois ?

À l’égard des tiers, l’opposabilité de la vente dépend de la publicité qui en est faite.

Cette publicité est réalisée par la transcription de l’acte dans un registre tenu à la conservation des hypothèques de l’arrondissement dans lequel le bien est situé (art. 1er de la loi du 16 décembre 1851).

La transcription est une copie de l’expédition de l’acte dans le registre. Elle doit être requise par le notaire dans le mois de l’acte recevant ou réitérant la vente (loi du 22 décembre 2009).

Seuls les actes notariés et les jugements tenant lieu de vente sont admis à la transcription (art. 2 L. H.) ; ils doivent être préalablement enregistrés (art. 29 C. enreg.).

La transcription  ne suffit pas ; elle doit encore être faite de bonne foi, c’est-à-dire avec la conviction d’être bien l’acheteur non contesté (Cass., 3 mai 1956, Pas., 1956, I, p. 928).

La bonne foi est présumée et s’apprécie non pas au moment de la transcription mais au moment de la vente (Cass., 19 mars 1965, Pas., 1965, I, p. 761).

Enfin, rappelons que la transcription est sans aucune influence sur la validité de la vente entre parties (H. De Page, « Traité élémentaire de droit civil belge », T. VII, n° 1058).

La transcription ne purge en rien la vente de ses éventuels vices (J. Hansenne, « Les biens. Précis », T. I, Fac. de droit de Liège, 1996, p. 544).

La transcription a pour seul effet d’obliger les tiers qui ont des droits concurrents à reconnaître l’existence de l’acte et son effet externe, qu’elle fixe à leur égard à la date de l’acte (M. Grégoire, « Publicité foncière, sûretés réelles et privilèges »,  Bruylant, Bruxelles, 2006, p. 41).

Pour résumer, la transcription a une valeur déclarative et non constitutive de droit.

La situation est un peu différente en France où la Cour de cassation accepte qu’un sous-acquéreur se prévale d’un titre de propriété apparent, c’est-à-dire transcrit, pour rejeter l’action en revendication formée contre lui par le verus dominus.

C’est une application de l’adage error communis facit jus (Cass., fr., 3 avril 1963, D., 1964, p. 306).

Ceci étant dit, comment appliquer ces principes ?

Si le second acheteur a fait transcrire la vente qu’il a conclue de bonne foi, il sera préféré au premier acheteur qui n’a pas encore fait transcrire ou qui a transcrit plus tard.

Bien évidemment, si le premier acheteur a fait transcrire de bonne foi avant le second, il sera pareillement préféré.

En revanche, si le deuxième acheteur était au courant des droits du premier acheteur en faisant son acquisition, même s’il a transcrit le premier, il ne pourra opposer cette transcription au premier acheteur.

Enfin, lorsque les ventes ne sont pas transcrites, et que les acquéreurs ne sont pas de mauvaise foi, on applique la règle prior tempore, potior jure. Sinon, on donne préférence à celui qui est de bonne foi .

Qu’en est-il de la revente ?

Supposons que le deuxième acheteur ait transcrit de bonne foi ; il est donc protégé par rapport au premier acheteur qui est resté sous seing privé.

Mais le deuxième acheteur a vendu à un troisième qui a transcrit de mauvaise foi, c’est-à-dire qu’il connaissait en achetant, la situation du premier acheteur.

En ce cas, la bonne foi de l’auteur suffit, sur base d’un arrêt du 11 juin 1954 de la Cour de cassation (Pas., 1954, I, p. 871: « Lorsqu’une personne, ignorant que son cocontractant a déjà vendu à un tiers, par acte sous seing privé, un immeuble, acquiert celui-ci par acte authentique et transcrit, et en devient ainsi propriétaire erga omnes, celui à qui elle vend ultérieurement le même immeuble, par acte authentique et transcrit, en devient à son tour propriétaire erga omnes, même s’il connaît l’acte sous seing privé souscrit par le premier vendeur. »

Par contre, si le deuxième acheteur a transcrit de mauvaise foi, il ne peut avoir transféré plus de droit qu’il n’en avait (nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet). C’est aussi une application de fraus omiuna corrumpit.

Le troisième acheteur ne pourra donc opposer sa vente au premier acheteur, sauf à invoquer la théorie de l’apparence (error communis) mais si cette  théorie est prudemment reçue en France, on est plus circonspect en Belgique.

Deux précisions pour terminer.

L’acheteur qui combat la transcription de l’autre acheteur au motif de ce que ce dernier a transcrit de mauvaise foi, doit bien évidemment avoir lui-même transcrit.

Sa vente n’existe en effet pas envers les tiers tant qu’il n’a pas transcrit.

D’autre part, on peut étendre ces règles aux autres modes de transfert de propriété d’un immeuble comme la donation, au partage non transcrit, à la constitution de servitude, etc.

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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