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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les options croisées et l’urbanisme

A promet de vendre son immeuble à B, à tel prix et conditions, et concomitamment B, au même prix et aux mêmes conditions, promet de l’acheter.

Il s’agit d’une promesse d’achat et d’une promesse de vente. Ces promesses génèrent des options croisées de vente et d’achat mais ce n’est pas encore une vente.

Il faut pour cela qu’au moins l’une des deux parties lève son option. Si aucune n’en prend l’initiative, la vente n’interviendra pas même s’ils ont chacun promis d’y consentir.

Cette technique est fort utilisée, surtout en Flandre (les options croisées ont été popularisées par un notaire anversois).

Cela permet de bloquer la situation, d’être sûr de réaliser la transaction tout en disposant du temps voulu pour la préparer (assainissement du sol, autorisation urbanistique, financement).

Justement, faut-il mentionner les renseignements urbanistiques dans la convention de promesses croisées ou peut-on, comme on l’a vu disposer du temps nécessaire pour réunir ces informations ?

A priori, les promesses, fussent-elles croisées, ne sont pas (encore) une vente et ne doivent pas contenir les mentions qui sont obligatoires dans les conventions de vente.

Mais une simple levée d’option suffit à transformer une promesse en contrat, en sorte que la promesse doit évidemment être aussi complète qu’une vente.

Une convention d’options croisées ou successives est-elle affectée de nullité si elle ne contient pas les renseignements urbanistiques ? Et le contrat de vente qui surgit de la levée de l’une de ces options est-il affecté de nullité ?

Un arrêt du 14 octobre 2013 de la Cour d’appel d’Anvers répond à ces questions d’une manière qui doit préoccuper les professionnels[1].

Rappelons tout d’abord qu’en Flandre la convention de vente d’immeuble, à savoir déjà le compromis, doit contenir des informations relatives au statut urbanistique du bien[2].

Cette obligation est pénalement sanctionnée[3].

Pour la Cour d’appel d’Anvers, le formalisme d’information urbanistique est d’ordre public car il est sanctionné pénalement[4], ou à tout le moins est-il impératif.

La Cour constate alors que la clause solennisant la vente sur base d’une convention d’options croisées successives qui ne contient pas les mentions de l’art. 5.2.5 est nulle car elle lie déjà définitivement les parties (à une obligation de faire) avant la délivrance des informations qui ne seront présentes qu’à l’acte.

Vu la nullité de la clause stipulant que la vente n’existe qu’à l’acte, la levée d’une option génère immédiatement une vente parfaite, pareillement nulle pour contrariété à une règle d’ordre public (formalisme d’information).

Cette jurisprudence est inquiétante car le régime des deux options sert, justement, à préparer la vente qui surgira à l’acte au moment où toutes les formalités auront été accomplies de façon satisfaisante.

Cette jurisprudence n’est pas tout à fait convaincante car une vente d’immeuble sans la mention des renseignements urbanistiques n’est pas un contrat dont l’objet est illicite[5], la Cour semblant confondre l’infraction en exécution du contrat et l’infraction commise à l’occasion du contrat[6].

On retiendra qu’il est nécessaire, surtout en Flandre, de rédiger la convention d’options croisées en y insérant toutes les mentions du compromis et les renseignements urbanistiques délivrés, même si les parties ont reportés la naissance de la vente à la passation de l’acte pour se donner le temps de parachever le processus avec la liberté d’y renoncer.

A Bruxelles, les renseignements urbanistiques doivent être remis lors de la publicité à la vente (art. 281 CoBAT) et doivent être repris dans l’acte (art. 99), mais pas dans le compromis.

En Wallonie, les parties peuvent par une mention spéciale décider de conclure la vente sans mentionner les informations urbanistiques qu’elles n’ont pas reçues (art. 85 CWATUPE).

En Wallonie toujours, contrairement aux Régions flamande (art. 6.1.1., 4°, V.C.R.O.) et de Bruxelles-Capitale (art. 300, 3°, CoBAT), le défaut de délivrance des renseignements urbanistique n’est pas sanctionné pénalement (art. 152 CWATUPE).

[1] R.G.D.C., 2014, liv. 10, p. 494 et la note de Madame J. Callebaut « Een subjectief plechtige verkoop is nietig als de stedenbouwkundige informatie ontbreekt ».

[2] Article 5.2.6 du Vlaamse Codex (au stade de la publicité également l’art. 5.2.5 VCRO). A l’époque, il s’agissait de l’article 141 DRO).

[3] L’article 6.1.1., 4°, érige en infraction le non-respect de l’obligation d’information visée aux articles 5.2.1 à 5.2.6 VCRO.

[4] Ce ne pourra être le cas en Région wallonne car l’article 85, § 1, 5°, CWATUPE permet de passer l’acte à défaut de réponse de l’administration, en mentionnant dans l’acte que les informations n’ont pas été données et que l’acte est passé en dépit du défaut de réponse de l’administration. En Région de Bruxelles-Capitale, la situation est moins cohérente car, si comme dans les autres Régions les renseignements urbanistiques doivent être délivrés dans la publicité (art. 280 et 281 CoBAT), ils ne doivent pas être insérés dans le compromis mais seulement dans l’acte authentique (art. 99 CoBAT), alors que l’acte ne fait que réitérer la vente. A Bruxelles, le compromis ne doit mentionner que les déclarations du vendeur relativement au permis d’urbanisme. La jurisprudence de la Cour d’appel d’Anvers serait donc sans effet de contagion dans les autres Régions, sans préjudicie de la sanction du défaut d’information urbanistique lors de la phase précontractuelle (publicité), qui s’étend jusqu’à la confection des options.

[5] “Aangezien de strafwetten [waaronder art. 146, eerste lid, 4°, DRO] van openbare orde zijn, is elke overeenkomst die tot doel of voor gevolg heeft om de draagwijdte ervan te wijzingen, het toepassingsgebied ervan in te perken, iemand een misdrijf te doen begaan of de dader ervan van zijn strafrechtelijke verantwoordelijkheid te ontstaan, ongeldig is.”

[6] Sur la nuance, voyez Cass., 30 janvier 2015, rôle n° C.14.0285.N, www.juridat.be.

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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