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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les options croisées et l’urbanisme

A promet de vendre son immeuble à B, à tel prix et conditions, et concomitamment B, au même prix et aux mêmes conditions, promet de l’acheter.

Il s’agit d’une promesse d’achat et d’une promesse de vente. Ces promesses génèrent des options croisées de vente et d’achat mais ce n’est pas encore une vente.

Il faut pour cela qu’au moins l’une des deux parties lève son option. Si aucune n’en prend l’initiative, la vente n’interviendra pas même s’ils ont chacun promis d’y consentir.

Cette technique est fort utilisée, surtout en Flandre (les options croisées ont été popularisées par un notaire anversois).

Cela permet de bloquer la situation, d’être sûr de réaliser la transaction tout en disposant du temps voulu pour la préparer (assainissement du sol, autorisation urbanistique, financement).

Justement, faut-il mentionner les renseignements urbanistiques dans la convention de promesses croisées ou peut-on, comme on l’a vu disposer du temps nécessaire pour réunir ces informations ?

A priori, les promesses, fussent-elles croisées, ne sont pas (encore) une vente et ne doivent pas contenir les mentions qui sont obligatoires dans les conventions de vente.

Mais une simple levée d’option suffit à transformer une promesse en contrat, en sorte que la promesse doit évidemment être aussi complète qu’une vente.

Une convention d’options croisées ou successives est-elle affectée de nullité si elle ne contient pas les renseignements urbanistiques ? Et le contrat de vente qui surgit de la levée de l’une de ces options est-il affecté de nullité ?

Un arrêt du 14 octobre 2013 de la Cour d’appel d’Anvers répond à ces questions d’une manière qui doit préoccuper les professionnels[1].

Rappelons tout d’abord qu’en Flandre la convention de vente d’immeuble, à savoir déjà le compromis, doit contenir des informations relatives au statut urbanistique du bien[2].

Cette obligation est pénalement sanctionnée[3].

Pour la Cour d’appel d’Anvers, le formalisme d’information urbanistique est d’ordre public car il est sanctionné pénalement[4], ou à tout le moins est-il impératif.

La Cour constate alors que la clause solennisant la vente sur base d’une convention d’options croisées successives qui ne contient pas les mentions de l’art. 5.2.5 est nulle car elle lie déjà définitivement les parties (à une obligation de faire) avant la délivrance des informations qui ne seront présentes qu’à l’acte.

Vu la nullité de la clause stipulant que la vente n’existe qu’à l’acte, la levée d’une option génère immédiatement une vente parfaite, pareillement nulle pour contrariété à une règle d’ordre public (formalisme d’information).

Cette jurisprudence est inquiétante car le régime des deux options sert, justement, à préparer la vente qui surgira à l’acte au moment où toutes les formalités auront été accomplies de façon satisfaisante.

Cette jurisprudence n’est pas tout à fait convaincante car une vente d’immeuble sans la mention des renseignements urbanistiques n’est pas un contrat dont l’objet est illicite[5], la Cour semblant confondre l’infraction en exécution du contrat et l’infraction commise à l’occasion du contrat[6].

On retiendra qu’il est nécessaire, surtout en Flandre, de rédiger la convention d’options croisées en y insérant toutes les mentions du compromis et les renseignements urbanistiques délivrés, même si les parties ont reportés la naissance de la vente à la passation de l’acte pour se donner le temps de parachever le processus avec la liberté d’y renoncer.

A Bruxelles, les renseignements urbanistiques doivent être remis lors de la publicité à la vente (art. 281 CoBAT) et doivent être repris dans l’acte (art. 99), mais pas dans le compromis.

En Wallonie, les parties peuvent par une mention spéciale décider de conclure la vente sans mentionner les informations urbanistiques qu’elles n’ont pas reçues (art. 85 CWATUPE).

En Wallonie toujours, contrairement aux Régions flamande (art. 6.1.1., 4°, V.C.R.O.) et de Bruxelles-Capitale (art. 300, 3°, CoBAT), le défaut de délivrance des renseignements urbanistique n’est pas sanctionné pénalement (art. 152 CWATUPE).

[1] R.G.D.C., 2014, liv. 10, p. 494 et la note de Madame J. Callebaut « Een subjectief plechtige verkoop is nietig als de stedenbouwkundige informatie ontbreekt ».

[2] Article 5.2.6 du Vlaamse Codex (au stade de la publicité également l’art. 5.2.5 VCRO). A l’époque, il s’agissait de l’article 141 DRO).

[3] L’article 6.1.1., 4°, érige en infraction le non-respect de l’obligation d’information visée aux articles 5.2.1 à 5.2.6 VCRO.

[4] Ce ne pourra être le cas en Région wallonne car l’article 85, § 1, 5°, CWATUPE permet de passer l’acte à défaut de réponse de l’administration, en mentionnant dans l’acte que les informations n’ont pas été données et que l’acte est passé en dépit du défaut de réponse de l’administration. En Région de Bruxelles-Capitale, la situation est moins cohérente car, si comme dans les autres Régions les renseignements urbanistiques doivent être délivrés dans la publicité (art. 280 et 281 CoBAT), ils ne doivent pas être insérés dans le compromis mais seulement dans l’acte authentique (art. 99 CoBAT), alors que l’acte ne fait que réitérer la vente. A Bruxelles, le compromis ne doit mentionner que les déclarations du vendeur relativement au permis d’urbanisme. La jurisprudence de la Cour d’appel d’Anvers serait donc sans effet de contagion dans les autres Régions, sans préjudicie de la sanction du défaut d’information urbanistique lors de la phase précontractuelle (publicité), qui s’étend jusqu’à la confection des options.

[5] “Aangezien de strafwetten [waaronder art. 146, eerste lid, 4°, DRO] van openbare orde zijn, is elke overeenkomst die tot doel of voor gevolg heeft om de draagwijdte ervan te wijzingen, het toepassingsgebied ervan in te perken, iemand een misdrijf te doen begaan of de dader ervan van zijn strafrechtelijke verantwoordelijkheid te ontstaan, ongeldig is.”

[6] Sur la nuance, voyez Cass., 30 janvier 2015, rôle n° C.14.0285.N, www.juridat.be.

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Le défaut de conformité occulte

Une société achète des pneus pour ses camions. Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles. L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté. En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement. Pour résister au paiement […]

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Une société achète des pneus pour ses camions.

Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles.

L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté.

En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement.

Pour résister au paiement des pneus, l’acheteur invoque alors que la livraison n’était pas conforme.

Il oppose non plus le vice caché, mais l’inexécution de l’obligation de délivrance.

Il est débouté car la délivrance et l’agréation avait déjà eu lieu.

La Cour de cassation justifie ainsi la décision (7 juin 2019, rôle n° C.18.0509.N, www.juridat.be) :

“Het verborgen gebrek is het gebrek dat de koper bij de levering niet kon of niet moest kunnen vaststellen. Wanneer de verkochte zaak door een verborgen gebrek is aangetast, kan de koper alleen de rechtsvordering tot vrijwaring voor verborgen gebreken instellen en niet de rechtsvordering wegens niet-nakoming van de verbintenis om de zaak te leveren conform de verkochte zaak.”

Ma traduction : « le vice caché est un défaut que l’acheteur ne peut ou ne devrait pas constater à la délivrance. Quand la chose vendue est affectée d’un vice caché, l’acheteur ne peut qu’exercer l’action en garantie du vice caché et ne peut agir en réparation de l’inexécution de l’obligation de délivrer une chose conforme. »

Cette position est une constante dans la jurisprudence de le Cour de cassation : le vice de conformité, même occulte, ne peut plus être invoqué après l’agréation.

Cela se heurte à deux objections de bon sens :

  1. L’acheteur n’achète pas une chose viciée. Il faut lui délivrer la chose qui fut convenue et qui n’est donc pas viciée. L’obligation de délivrance est donc concernée.
  2. L’agréation est la décharge donnée à l’obligation de délivrance. Comment accepter la délivrance pour valable si le vice de conformité est occulte ? On ne peut agréer que ce que l’on voit.

Dans la logique de l’agencement des obligations du vendeur, la délivrance et l’agréation doivent porter sur l’état apparent tandis que la garantie porte sur ce qui est non apparent.

Cela signifierait que l’agréation laisse subsister une action en délivrance lorsque l’immeuble est affecté d’un vice de conformité occulte.

Ce n’est pas le cas, en réalité, la Cour de cassation donnant un effet extinctif total à l’agréation, ne laissant subsister que la garantie des vices cachés, en dépit des protestations de la doctrine.

Il n’existe pas dans la jurisprudence actuelle de survivance du défaut de conformité après l’agréation.

Cela explique que la Cour de cassation ait développé la notion de vice fonctionnel.

En principe, le vice caché est un défaut de la chose, c’est-à-dire une défectuosité intrinsèque.

Or le défaut occulte de conformité est plus souvent extrinsèque et fonctionnel.

C’est pour cela que la Cour de cassation a développé une jurisprudence étendant la notion de vice caché au vice extrinsèque ou fonctionnel.

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