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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Les options croisées et l’urbanisme

A promet de vendre son immeuble à B, à tel prix et conditions, et concomitamment B, au même prix et aux mêmes conditions, promet de l’acheter.

Il s’agit d’une promesse d’achat et d’une promesse de vente. Ces promesses génèrent des options croisées de vente et d’achat mais ce n’est pas encore une vente.

Il faut pour cela qu’au moins l’une des deux parties lève son option. Si aucune n’en prend l’initiative, la vente n’interviendra pas même s’ils ont chacun promis d’y consentir.

Cette technique est fort utilisée, surtout en Flandre (les options croisées ont été popularisées par un notaire anversois).

Cela permet de bloquer la situation, d’être sûr de réaliser la transaction tout en disposant du temps voulu pour la préparer (assainissement du sol, autorisation urbanistique, financement).

Justement, faut-il mentionner les renseignements urbanistiques dans la convention de promesses croisées ou peut-on, comme on l’a vu disposer du temps nécessaire pour réunir ces informations ?

A priori, les promesses, fussent-elles croisées, ne sont pas (encore) une vente et ne doivent pas contenir les mentions qui sont obligatoires dans les conventions de vente.

Mais une simple levée d’option suffit à transformer une promesse en contrat, en sorte que la promesse doit évidemment être aussi complète qu’une vente.

Une convention d’options croisées ou successives est-elle affectée de nullité si elle ne contient pas les renseignements urbanistiques ? Et le contrat de vente qui surgit de la levée de l’une de ces options est-il affecté de nullité ?

Un arrêt du 14 octobre 2013 de la Cour d’appel d’Anvers répond à ces questions d’une manière qui doit préoccuper les professionnels[1].

Rappelons tout d’abord qu’en Flandre la convention de vente d’immeuble, à savoir déjà le compromis, doit contenir des informations relatives au statut urbanistique du bien[2].

Cette obligation est pénalement sanctionnée[3].

Pour la Cour d’appel d’Anvers, le formalisme d’information urbanistique est d’ordre public car il est sanctionné pénalement[4], ou à tout le moins est-il impératif.

La Cour constate alors que la clause solennisant la vente sur base d’une convention d’options croisées successives qui ne contient pas les mentions de l’art. 5.2.5 est nulle car elle lie déjà définitivement les parties (à une obligation de faire) avant la délivrance des informations qui ne seront présentes qu’à l’acte.

Vu la nullité de la clause stipulant que la vente n’existe qu’à l’acte, la levée d’une option génère immédiatement une vente parfaite, pareillement nulle pour contrariété à une règle d’ordre public (formalisme d’information).

Cette jurisprudence est inquiétante car le régime des deux options sert, justement, à préparer la vente qui surgira à l’acte au moment où toutes les formalités auront été accomplies de façon satisfaisante.

Cette jurisprudence n’est pas tout à fait convaincante car une vente d’immeuble sans la mention des renseignements urbanistiques n’est pas un contrat dont l’objet est illicite[5], la Cour semblant confondre l’infraction en exécution du contrat et l’infraction commise à l’occasion du contrat[6].

On retiendra qu’il est nécessaire, surtout en Flandre, de rédiger la convention d’options croisées en y insérant toutes les mentions du compromis et les renseignements urbanistiques délivrés, même si les parties ont reportés la naissance de la vente à la passation de l’acte pour se donner le temps de parachever le processus avec la liberté d’y renoncer.

A Bruxelles, les renseignements urbanistiques doivent être remis lors de la publicité à la vente (art. 281 CoBAT) et doivent être repris dans l’acte (art. 99), mais pas dans le compromis.

En Wallonie, les parties peuvent par une mention spéciale décider de conclure la vente sans mentionner les informations urbanistiques qu’elles n’ont pas reçues (art. 85 CWATUPE).

En Wallonie toujours, contrairement aux Régions flamande (art. 6.1.1., 4°, V.C.R.O.) et de Bruxelles-Capitale (art. 300, 3°, CoBAT), le défaut de délivrance des renseignements urbanistique n’est pas sanctionné pénalement (art. 152 CWATUPE).

[1] R.G.D.C., 2014, liv. 10, p. 494 et la note de Madame J. Callebaut « Een subjectief plechtige verkoop is nietig als de stedenbouwkundige informatie ontbreekt ».

[2] Article 5.2.6 du Vlaamse Codex (au stade de la publicité également l’art. 5.2.5 VCRO). A l’époque, il s’agissait de l’article 141 DRO).

[3] L’article 6.1.1., 4°, érige en infraction le non-respect de l’obligation d’information visée aux articles 5.2.1 à 5.2.6 VCRO.

[4] Ce ne pourra être le cas en Région wallonne car l’article 85, § 1, 5°, CWATUPE permet de passer l’acte à défaut de réponse de l’administration, en mentionnant dans l’acte que les informations n’ont pas été données et que l’acte est passé en dépit du défaut de réponse de l’administration. En Région de Bruxelles-Capitale, la situation est moins cohérente car, si comme dans les autres Régions les renseignements urbanistiques doivent être délivrés dans la publicité (art. 280 et 281 CoBAT), ils ne doivent pas être insérés dans le compromis mais seulement dans l’acte authentique (art. 99 CoBAT), alors que l’acte ne fait que réitérer la vente. A Bruxelles, le compromis ne doit mentionner que les déclarations du vendeur relativement au permis d’urbanisme. La jurisprudence de la Cour d’appel d’Anvers serait donc sans effet de contagion dans les autres Régions, sans préjudicie de la sanction du défaut d’information urbanistique lors de la phase précontractuelle (publicité), qui s’étend jusqu’à la confection des options.

[5] “Aangezien de strafwetten [waaronder art. 146, eerste lid, 4°, DRO] van openbare orde zijn, is elke overeenkomst die tot doel of voor gevolg heeft om de draagwijdte ervan te wijzingen, het toepassingsgebied ervan in te perken, iemand een misdrijf te doen begaan of de dader ervan van zijn strafrechtelijke verantwoordelijkheid te ontstaan, ongeldig is.”

[6] Sur la nuance, voyez Cass., 30 janvier 2015, rôle n° C.14.0285.N, www.juridat.be.

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Clause d’adaptation du loyer commercial

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps. L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux. Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision […]

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Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps.

L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux.

Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision du loyer, surtout dans le bail de plus de neuf années. Il se peut en effet que le marché locatif évolue plus vite que l’indice santé.

En règle, le loyer évolue légalement de la manière suivante :

  1. La clause d’indexation encadrée par l’article 1728 de l’ancien Code civil qui adapte annuellement le loyer au coût de la vie,
  2. La révision du loyer qui adapte le loyer aux circonstances nouvelles le modulant d’au moins 15 % à la hausse ou à la baisse.

La révision de l’article 6 est impérative en faveur des deux parties (Cass., 25 avril 2003, Pas., I, p. 877).

On ne peut donc y déroger en plus ou en moins car la situation de l’une ou l’autre des parties sera affectée (B. Louveaux, « Le droit du bail commercial », Larcier, Bruxelles, 2011, p. 308).

La question est de savoir si une autre révision peut être convenue, qui déroge aux conditions légales, à savoir :

  1. Provoquée par des circonstances nouvelles,
  2. En raison d’une variation de plus de 15 %,
  3. Avec une appréciation du juge en équité.

Les auteurs et la jurisprudence sont divisés.

Pour certains on ne peut déroger au régime légal ; pour d’autre on peut y ajouter mais pas le restreindre.

Je vous fais grâce du relevé des décisions en sens divers car, depuis, l’arrêt de la Cour de cassation du 25 avril 2003, la doctrine récente penche pour l’interdiction (Ch.-Ed. de Frésart, « Les aspects financiers du bail commercial », in Le bail commercial, La Charte, Bruxelles, 208, p. 136).

Cela ne signifie pas que le bail ne puisse contenir une clause de loyer évolutif (par exemple + 5 % tous les neuf ans). Mais l’automaticité de cette clause la distingue d’un mécanisme de révision.

Je partage l’opinion selon laquelle l’article 6 encadre impérativement la révision, prohibant une autre forme d’adaptation.

Toutefois, la révision se conçoit comme une adaptation à ce que les parties n’ont pu prévoir.

Si le bail contient une clause répondant à un fait générateur prévisible ou connu à la conclusions du bail, au moins en son principe, on se situe en dehors du champ d’application de l’article 6.

Il n’est alors plus question de régime concurrent et la prohibition ne s’applique pas.

Ce sera le cas si une évolution est attendue du fait de travaux dans l’environnement ou un aménagement urbanistique attendu (un schéma directeur pour un piétonnier, par exemple).

En conclusion la clause de révision s’écartant de l’article 6 est en principe prohibée.

Mais si son fait générateur particulier est prévisible à la conclusions du bail, un mode de révision peut être mis en place.

On se situe alors davantage dans le registre de la majoration / minoration sous condition suspensive que dans celui de la révision.

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