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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Echange et TVA

Par acte notarié, quatre propriétaires d’un terrain constituent un droit de superficie au profit d’une société bulgare dénommée Orfey. En rémunération de ce droit, la société Orfey s’engage à livrer clé en main certains des bâtiments qu’elle construira sur base de son droit (des appartements dans l’immeuble à construire).

Un contrôle fiscal fait apparaître que la société Orfey a facturé aux propriétaires sur base de la valeur du droit de superficie et non de la valeur des futurs immeubles. De plus, se posait la question du moment auquel elle devait facturer la livraison de ces immeubles en échange du droit de superficie.

Fallait-il appliquer la TVA au moment de l’acte constituant un droit de superficie ou au moment du paiement de ce service par la livraison des futurs appartements ? Et sur quelle base (le service ou la valeur des immeubles) ?

Dans son arrêt du 19 décembre 2012 (affaire C‑549/11), la Cour de justice de l’Union européenne répond que les articles 63 et 65 de la directive TVA 2006/112/CE rendent la TVA exigible dès le moment où le droit de superficie est constitué, dès lors qu’à ce moment tous les éléments pertinents de la future prestation de services (construction) sont déjà connus et désignés avec précision, et que la valeur du droit est susceptible d’être exprimée en argent.

Cela signifie que la prestation d’échange où la contrepartie est en nature n’est pas traitée différemment qu’une opération payée en argent. Il faut et il suffit que la valeur de la contrepartie puisse être exprimée en argent.

La base taxable de la contrepartie en nature est, en principe, dit la Cour, celle que le bénéficiaire de la prestation de services, qui constitue la contrepartie de la livraison de biens, attribue aux services qu’il entend se procurer et doit correspondre à la somme qu’il est disposé à dépenser à cette fin (art. 73).

Le critère de la valeur normale ou de marché est réservé à la situation où les parties concernées sont des entreprises liées (art. 80).

Et, précise enfin la Cour, les articles 63, 65 et 73 de la directive TVA ont un effet direct.

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PI et improductivité en Wallonie

Selon l’article 257, 4°, CIR/92 on peut demander une remise du précompte immobilier en Wallonie lorsque le bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année. Cette improductivité doit revêtir un caractère involontaire. Cette remise ou réduction du PI ne peut plus être accordée […]

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Selon l’article 257, 4°, CIR/92 on peut demander une remise du précompte immobilier en Wallonie lorsque le bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année.

Cette improductivité doit revêtir un caractère involontaire.

Cette remise ou réduction du PI ne peut plus être accordée dans la mesure où la période d’inoccupation dépasse douze mois sauf dans le cas d’un immeuble dont le contribuable ne peut exercer les droits réels pour cause de calamité, de force majeure, d’une procédure ou d’une enquête administrative ou judiciaire empêchant la jouissance libre de l’immeuble.

Que signifie ici le concept de force majeure ?

La Cour de cassation répond : « la force majeure empêchant l’exercice par le contribuable de ses droits réels sur l’immeuble suppose une circonstance indépendante de la volonté humaine que celle-ci n’a pu ni prévoir ni conjurer. »

Le caractère extérieur, imprévisible et irrésistible est similaire en matière civile. Mais c’est très restrictif ici en matière fiscale.

Cass., 8 septembre 2017, rôle n° F.16.0098.F, www.juridat.be.

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