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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Echange et TVA

Par acte notarié, quatre propriétaires d’un terrain constituent un droit de superficie au profit d’une société bulgare dénommée Orfey. En rémunération de ce droit, la société Orfey s’engage à livrer clé en main certains des bâtiments qu’elle construira sur base de son droit (des appartements dans l’immeuble à construire).

Un contrôle fiscal fait apparaître que la société Orfey a facturé aux propriétaires sur base de la valeur du droit de superficie et non de la valeur des futurs immeubles. De plus, se posait la question du moment auquel elle devait facturer la livraison de ces immeubles en échange du droit de superficie.

Fallait-il appliquer la TVA au moment de l’acte constituant un droit de superficie ou au moment du paiement de ce service par la livraison des futurs appartements ? Et sur quelle base (le service ou la valeur des immeubles) ?

Dans son arrêt du 19 décembre 2012 (affaire C‑549/11), la Cour de justice de l’Union européenne répond que les articles 63 et 65 de la directive TVA 2006/112/CE rendent la TVA exigible dès le moment où le droit de superficie est constitué, dès lors qu’à ce moment tous les éléments pertinents de la future prestation de services (construction) sont déjà connus et désignés avec précision, et que la valeur du droit est susceptible d’être exprimée en argent.

Cela signifie que la prestation d’échange où la contrepartie est en nature n’est pas traitée différemment qu’une opération payée en argent. Il faut et il suffit que la valeur de la contrepartie puisse être exprimée en argent.

La base taxable de la contrepartie en nature est, en principe, dit la Cour, celle que le bénéficiaire de la prestation de services, qui constitue la contrepartie de la livraison de biens, attribue aux services qu’il entend se procurer et doit correspondre à la somme qu’il est disposé à dépenser à cette fin (art. 73).

Le critère de la valeur normale ou de marché est réservé à la situation où les parties concernées sont des entreprises liées (art. 80).

Et, précise enfin la Cour, les articles 63, 65 et 73 de la directive TVA ont un effet direct.

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Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition. Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) : « Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à […]

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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