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Carnoy & Braeckeveldt, avocats de l’immobilier à Bruxelles

Breaking news !! La TVA et l’immeuble nouvellement neuf : la Cour de justice valide la position de l’Etat belge

On sait que la livraison d’un immeuble est dans le champ de la TVA, mais elle est exemptée sauf si l’immeuble est neuf.

Qu’en est-il de l’immeuble qui n’est pas neuf mais qui a été profondément rénové ?

De longue date, l’administration considère qu’une profonde rénovation permet de soumettre la livraison de l’immeuble à la TVA.

Mais pour le vendeur assujetti professionnel, s’agit-il d’une tolérance, ou d’une obligation ?

Pour rappel, un immeuble est neuf :

  • S’il fait l’objet d’une première occupation
  • S’il fait l’objet d’une transformation

Le second critère est une faculté ouverte aux Etat membres, que le Belgique n’a pas exercée.

La question est alors de savoir si le défaut de transposition, ou une transposition imparfaite par une simple circulaire, fait de l’application de la taxe une possibilité et non une obligation.

Pour l’application de la taxe l’immeuble doit faire l’objet d’une première occupation ou il doit avoir été transformé selon le critère facultatif non exercé par la Belgique

Depuis une dizaine d’année, la position de l’Etat belge est que le premier critère est suffisant car si le bien est profondément transformé, il fait l’objet d’une première utilisation comme tel.

Cette thèse n’est pas à l’abri du sophisme puisqu’elle s’affranchit de la transposition du critère de transformation tout en posant que c’est parce que le bien est transformé que son utilisation peut être vue comme première …

Dans l’affaire Promo 54, la question fut enfin posée à la Cour de cassation.

La Cour n’eut donc d’autre choix que de poser la question préjudicielle à la Cour de Justice : la livraison demeure-t-elle exonérée à défaut pour l’Etat membre d’avoir défini des modalités d’application du critère de la première occupation aux transformations d’immeubles (arrêt du 28 mars 2022).

Ce 9 mars 2023, la CJUE a prononcé son arrêt (n° C 239/22). La thèse de l’Etat belge est validée.

L’immeuble transformé peut refaire l’objet d’une première occupation, même si la faculté de l’article 12, § 2, alinéa 2, de la directive n’a pas été exercée par une loi.

La motivation de la CJUE est qu’une valeur ajoutée donnée par la transformation.

Or une prestation ajoutant de la valeur doit être taxée et ne peut être exemptée. C’était la thèse du Prof. Yves Beernaerts.

Pour la CJUE, la juridiction nationale doit définir les contours de la notion de transformation version première utilisation.

Voici donc une controverse qui s’éteint.

Tout est réglé ?

Non, loin de là.

Aujourd’hui le promoteur assujetti sait seulement que la position de l’administration n’est pas nécessairement contraire à la directive.

Reste l’appréciation factuelle de la transformation.

À notre avis, pour que cet arrêt puisse être interprété conformément à la jurisprudence Kozuba, il faudra que les rénovations aillent plus loin que des « modifications substantielles destinées à en modifier l’usage ou à en changer considérablement les conditions d’occupation ».

Il faudrait par exemple des modifications fondamentales destinées à modifier ou changer fondamentalement les conditions d’occupation de l’immeuble.

A défaut, ce serait reconnaître qu’une transposition de l’article 12, § 2, alinéa 2, de la directive TVA n’est pas nécessaire. Ce que la Cour de Justice n’a certainement pas dit.

La photo : la verrière des Galeries Royales Saint-Hubert à Bruxelles (architecte Jean-Pierre Cluysenaer, 1846-1847). C’est au premier étage, qu’eut lieu le 1 er mars 1896 la première séance de cinéma en Belgique. Au programme : « L’arroseur arrosé », « Le repas de bébé » et « Le train entrant en gare » des frères Lumière.

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