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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le bâtiment redevenu neuf

Faisons le point sur un sujet que nous avons souvent abordé dans ce blog.

En TVA, le bâtiment neuf est, en règle, celui dont la cession est effectuée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation dudit immeuble.

Cela doit faire l’objet d’une déclaration (art. 473 CIR/92). Cette déclaration est dans la pratique administrative la prise de cours du délai.

Il doit par ailleurs s’agir d’une « construction incorporée au sol », donc pas du seul terrain.

De nombreuses questions se posent sur le cas du bâtiment « nouvellement neuf », c’est-à-dire celui qui aurait subi des rénovations telles – sans pour autant être démoli et reconstruit – qu’il pourra être considéré au sens de la TVA.

Cette question se pose avec d’autant plus d’acuité que le législateur belge n’a pas fait correctement usage de l’article 12, § 2, alinéa 2, de la directive TVA 112/2006, selon lequel « les Etats membres peuvent définir les modalités d’application [de la livraison d’un bâtiment neuf] aux transformations d’immeubles, ainsi que la notion de sol y attenant ».

C’est l’administration, par le biais de la circulaire n°16/1973 du 28 juin 1973 repris dans le Manuel TVA (n°152/2), qui traite de la possibilité (obligation ?) de soumettre à la TVA un bâtiment « nouvellement neuf ». Trois hypothèses sont ainsi distinguées :

  • Soit le bâtiment a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et le cas échéant, sa destination,
  • Soit, lorsqu’il est malaisé d’apprécier la modification radicale dans ses éléments essentiels, le coût HTVA des travaux matériels effectués atteint au moins 60 % de la valeur vénale du bâtiment après travaux, terrain exclu,
  • Soit les travaux n’entraînent pas une modification radicale au bien dans ses éléments essentiels.

Dans les deux premières hypothèses, le bâtiment peut être considéré comme neuf pour les besoins de la TVA.

Ce sera donc un immeuble destiné à recevoir sa première occupation ou utilisation.

Il pourra être (re)vendu avec application de la TVA, ce qui ouvrira un droit à déduction des taxes en amont.

Dans ces deux hypothèses, pour que la livraison d’un tel bâtiment remis à neuf soit soumise à TVA, encore faut-il que (1) une modification du revenu cadastral ait lieu suite aux travaux, (2) la cession du bâtiment ait lieu dans le délai visé à l’article 44, § 3, du Code (3) et il faut être en mesure de démontrer l’importance des travaux entrepris.

Plus précisément, le « critère des 60 % », qui apparaît pour le moins arbitraire, ne doit être considéré que comme une opportunité offerte au contribuable.

Ce critère ne peut en aucun cas être imposé par l’administration afin de rendre à un bâtiment son caractère neuf, contrairement à ce qui a pu être affirmé par l’administration à une époque.

Mais ceci semble aujourd’hui admis par l’administration au regard des nombreuses décisions du SDA prises en ce sens (SDA n° 2015.114 du 10 mars 2015 ; n° 2015.171 du 13 mai 2015 ; n° 2015.516 du 28 octobre 2015 ; n° 2016.041 du 29 mars 2016 ; n° 2016.285 du 17 août 2016 ; n° 2016.320 du 6 septembre 2016 ; n° 2016.704 du 29 novembre 2016).

D’ailleurs, on n’a pas retrouvé le critère des 60 % dans l’avant-projet en discussion au Gouvernement fédéral portant, entre autres choses, sur l’assujettissement de la location d’un bien neuf à la TVA, et définissant ce qu’est un bâtiment neuf (ce projet n’a malheureusement pas été retenu).

Pour ce qui concerne les modifications radicales par contre, il faut constater que – dans la pratique – ce critère est accepté et appliqué par la jurisprudence.

Il convient d’adopter une attitude pragmatique et de considérer cette position comme applicable.

La jurisprudence adopte même une position moins restrictive que certaines décisions du SDA et considère dont plus facilement qu’un immeuble est « redevenu » neuf (F. Goblet, « Ventes de bâtiments et constitutions de droits réels à l’épreuve de la T.V.A. », pp. 213 à 307 in L’optimalisation fiscale et financière du patrimoine immobilier, 4e édition, Limal, Anthemis, 2017).

Par contre, l’administration retient parfois des critères variables, ce qui n’est pas sans entraîner une certaine insécurité.

Que veut dire garder la structure ? Quid si l’enveloppe est conservée mais que certains murs porteurs sont déplacés ? Qu’un niveau a été ajouté même si les murs extérieurs sont inchangés ? Qu’une trémie a été ajoutée pour l’équipement de circulation ? Que les baies des châssis ont été élargies ? Quid des nécessaires interventions structurelles réglant les nœuds constructifs ?

Tous les fonctionnaires de la TVA n’ont pas la même appréhension de la notion de maintien de la structure : est-ce limité à l’ossature extérieure (la boîte) ? les structures intérieures sont-elles comprises ?

A notre avis, la structure est ce qui permet à l’immeuble de tenir debout. L’immeuble redevient neuf si la rénovation porte sur ces éléments en ce sens qu’une solution de stabilité a été mise en œuvre.

D’autre part, la question de la preuve est importante. Il faut se ménager des reportages photographiques voire filmés du déshabillage et du rhabillage de l’immeuble pour montrer que la structure a été maintenue.

Et les plans, cahier des charges et mission de techniques spéciales doivent traduire contractuellement cette réalité.

La question n’est pas neutre dans la rénovation des anciens immeubles, par exemple des bureaux transformés en logements, car si l’immeuble est redevenu neuf, le professionnels doit soumettre la revente à la TVA.

Or la livraison soumise à une TVA de 21 %, même si elle permet de récupérer la TVA autoliquidée à 6 % sur les travaux immobiliers, réserve une marge moindre au promoteur que la vente en régime de droits d’enregistrement avec l’abattement à Bruxelles et sans récupérer la TVA en amont.

Pour dire les choses simplement, le neuf taxé à 21 % n’est plus concurrentiel par rapport au rénové à 12,5% sur une base réduite par l’abattement, même si la rénovation est plus coûteuse que la construction sur sol nu (environ 15 %).

Mais n’oublions pas que dans les zones urbaines, on ne trouve plus de terrain nu, sinon avec une incidence foncière pénalisante.

D’où l’importance de sécuriser cette question par des règles simples car les entreprises doivent pouvoir travailler rapidement et simplement et les chefs de projets qui établissent les budgets opérationnels ne sont pas tous des spécialistes de la fiscalité.

La photo : immeuble Solvay à l’ULB, cofinancé par mécénat pour 23.000.000 € (Pierre Lallemand, Art & Build, 2009).

ULB

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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