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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

TVA sur la cession payante d’une option d’achat d’un immeuble

La cession rémunérée d’une option d’achat sur un immeuble non neuf, par un assujetti, est-elle une opération soumise à la TVA ?

Une décision n° T. 6937 du 26 juillet 1971 disait que la taxe n’est pas due pour la cession à titre onéreux d’une option d’achat d’un immeuble, mais l’administration a changé d’avis.

Pour l’administration, « conformément à l’article 18, § 1er, alinéa 1er, du Code TVA, toute opération qui ne constitue pas une livraison d’un bien au sens de ce Code est considérée comme une prestation de services. »

À une question parlementaire n° 441 du 27 juillet 2004 du député Fournaux, le Ministre des finances fait valoir que « la cession d’une option d’achat sur un immeuble constitue donc une prestation de services visée par le Code. Aucune disposition d’exemption n’étant susceptible de s’appliquer à cette prestation, celle-ci est passible de la TVA, au taux normal, quel que soit du reste le type d’impôt, droits d’enregistrement ou TVA, auquel la cession de l’immeuble sera soumise si cette option est levée. »

Et l’administration de préciser que la décision du 26 juillet 1971 est rapportée, étant entendu qu’il ne sera pas revenu sur le passé.

Cette position a été confirmée par le Ministre des finances dans une question parlementaire n° 1523 du député Wathelet du 9 janvier 2007.

Dans sa réponse le Ministre précise que la même solution prévaut lorsque le propriétaire émet une promesse d’achat payante.

Commentaires

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  1. La cession d’une option est la cession d’un droit. L’article 25, a), de la directive CE 112/2006 qualifie la cession d’un droit de prestation de service (ce n’est une livraison de bien qui suppose un bien corporel). La cession de contrat a été qualifiée de prestation de service par la Cour de justice dans ses arrêts du 22 octobre 2009 (C-242/08, Rec. p. I-10099, points 27 et 28) et 14 juillet 1998 (C-172/96, Rec. p. I-4387, points 21 et 22).

    octobre 29, 2013
  2. Stefania Natile #

    A quoi doit-on faire attention lorsqu’on achète un appartement via une convention de cession d’option?

    septembre 1, 2014
    • Franchement, ce sont là des questions trop larges. Impossible d’y répondre sérieusement dans ce format.

      septembre 3, 2014

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Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition. Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) : « Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à […]

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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