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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

TVA sur la cession payante d’une option d’achat d’un immeuble

La cession rémunérée d’une option d’achat sur un immeuble non neuf, par un assujetti, est-elle une opération soumise à la TVA ?

Une décision n° T. 6937 du 26 juillet 1971 disait que la taxe n’est pas due pour la cession à titre onéreux d’une option d’achat d’un immeuble, mais l’administration a changé d’avis.

Pour l’administration, « conformément à l’article 18, § 1er, alinéa 1er, du Code TVA, toute opération qui ne constitue pas une livraison d’un bien au sens de ce Code est considérée comme une prestation de services. »

À une question parlementaire n° 441 du 27 juillet 2004 du député Fournaux, le Ministre des finances fait valoir que « la cession d’une option d’achat sur un immeuble constitue donc une prestation de services visée par le Code. Aucune disposition d’exemption n’étant susceptible de s’appliquer à cette prestation, celle-ci est passible de la TVA, au taux normal, quel que soit du reste le type d’impôt, droits d’enregistrement ou TVA, auquel la cession de l’immeuble sera soumise si cette option est levée. »

Et l’administration de préciser que la décision du 26 juillet 1971 est rapportée, étant entendu qu’il ne sera pas revenu sur le passé.

Cette position a été confirmée par le Ministre des finances dans une question parlementaire n° 1523 du député Wathelet du 9 janvier 2007.

Dans sa réponse le Ministre précise que la même solution prévaut lorsque le propriétaire émet une promesse d’achat payante.

Commentaires

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  1. La cession d’une option est la cession d’un droit. L’article 25, a), de la directive CE 112/2006 qualifie la cession d’un droit de prestation de service (ce n’est une livraison de bien qui suppose un bien corporel). La cession de contrat a été qualifiée de prestation de service par la Cour de justice dans ses arrêts du 22 octobre 2009 (C-242/08, Rec. p. I-10099, points 27 et 28) et 14 juillet 1998 (C-172/96, Rec. p. I-4387, points 21 et 22).

    octobre 29, 2013
  2. Stefania Natile #

    A quoi doit-on faire attention lorsqu’on achète un appartement via une convention de cession d’option?

    septembre 1, 2014
    • Franchement, ce sont là des questions trop larges. Impossible d’y répondre sérieusement dans ce format.

      septembre 3, 2014

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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