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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

TVA sur la cession payante d’une option d’achat d’un immeuble

La cession rémunérée d’une option d’achat sur un immeuble non neuf, par un assujetti, est-elle une opération soumise à la TVA ?

Une décision n° T. 6937 du 26 juillet 1971 disait que la taxe n’est pas due pour la cession à titre onéreux d’une option d’achat d’un immeuble, mais l’administration a changé d’avis.

Pour l’administration, « conformément à l’article 18, § 1er, alinéa 1er, du Code TVA, toute opération qui ne constitue pas une livraison d’un bien au sens de ce Code est considérée comme une prestation de services. »

À une question parlementaire n° 441 du 27 juillet 2004 du député Fournaux, le Ministre des finances fait valoir que « la cession d’une option d’achat sur un immeuble constitue donc une prestation de services visée par le Code. Aucune disposition d’exemption n’étant susceptible de s’appliquer à cette prestation, celle-ci est passible de la TVA, au taux normal, quel que soit du reste le type d’impôt, droits d’enregistrement ou TVA, auquel la cession de l’immeuble sera soumise si cette option est levée. »

Et l’administration de préciser que la décision du 26 juillet 1971 est rapportée, étant entendu qu’il ne sera pas revenu sur le passé.

Cette position a été confirmée par le Ministre des finances dans une question parlementaire n° 1523 du député Wathelet du 9 janvier 2007.

Dans sa réponse le Ministre précise que la même solution prévaut lorsque le propriétaire émet une promesse d’achat payante.

Commentaires

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  1. La cession d’une option est la cession d’un droit. L’article 25, a), de la directive CE 112/2006 qualifie la cession d’un droit de prestation de service (ce n’est une livraison de bien qui suppose un bien corporel). La cession de contrat a été qualifiée de prestation de service par la Cour de justice dans ses arrêts du 22 octobre 2009 (C-242/08, Rec. p. I-10099, points 27 et 28) et 14 juillet 1998 (C-172/96, Rec. p. I-4387, points 21 et 22).

    octobre 29, 2013
  2. Stefania Natile #

    A quoi doit-on faire attention lorsqu’on achète un appartement via une convention de cession d’option?

    septembre 1, 2014
    • Franchement, ce sont là des questions trop larges. Impossible d’y répondre sérieusement dans ce format.

      septembre 3, 2014

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PI et improductivité en Wallonie

Selon l’article 257, 4°, CIR/92 on peut demander une remise du précompte immobilier en Wallonie lorsque le bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année. Cette improductivité doit revêtir un caractère involontaire. Cette remise ou réduction du PI ne peut plus être accordée […]

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Selon l’article 257, 4°, CIR/92 on peut demander une remise du précompte immobilier en Wallonie lorsque le bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année.

Cette improductivité doit revêtir un caractère involontaire.

Cette remise ou réduction du PI ne peut plus être accordée dans la mesure où la période d’inoccupation dépasse douze mois sauf dans le cas d’un immeuble dont le contribuable ne peut exercer les droits réels pour cause de calamité, de force majeure, d’une procédure ou d’une enquête administrative ou judiciaire empêchant la jouissance libre de l’immeuble.

Que signifie ici le concept de force majeure ?

La Cour de cassation répond : « la force majeure empêchant l’exercice par le contribuable de ses droits réels sur l’immeuble suppose une circonstance indépendante de la volonté humaine que celle-ci n’a pu ni prévoir ni conjurer. »

Le caractère extérieur, imprévisible et irrésistible est similaire en matière civile. Mais c’est très restrictif ici en matière fiscale.

Cass., 8 septembre 2017, rôle n° F.16.0098.F, www.juridat.be.

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