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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

TVA sur la cession payante d’une option d’achat d’un immeuble

La cession rémunérée d’une option d’achat sur un immeuble non neuf, par un assujetti, est-elle une opération soumise à la TVA ?

Une décision n° T. 6937 du 26 juillet 1971 disait que la taxe n’est pas due pour la cession à titre onéreux d’une option d’achat d’un immeuble, mais l’administration a changé d’avis.

Pour l’administration, « conformément à l’article 18, § 1er, alinéa 1er, du Code TVA, toute opération qui ne constitue pas une livraison d’un bien au sens de ce Code est considérée comme une prestation de services. »

À une question parlementaire n° 441 du 27 juillet 2004 du député Fournaux, le Ministre des finances fait valoir que « la cession d’une option d’achat sur un immeuble constitue donc une prestation de services visée par le Code. Aucune disposition d’exemption n’étant susceptible de s’appliquer à cette prestation, celle-ci est passible de la TVA, au taux normal, quel que soit du reste le type d’impôt, droits d’enregistrement ou TVA, auquel la cession de l’immeuble sera soumise si cette option est levée. »

Et l’administration de préciser que la décision du 26 juillet 1971 est rapportée, étant entendu qu’il ne sera pas revenu sur le passé.

Cette position a été confirmée par le Ministre des finances dans une question parlementaire n° 1523 du député Wathelet du 9 janvier 2007.

Dans sa réponse le Ministre précise que la même solution prévaut lorsque le propriétaire émet une promesse d’achat payante.

Commentaires

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  1. La cession d’une option est la cession d’un droit. L’article 25, a), de la directive CE 112/2006 qualifie la cession d’un droit de prestation de service (ce n’est une livraison de bien qui suppose un bien corporel). La cession de contrat a été qualifiée de prestation de service par la Cour de justice dans ses arrêts du 22 octobre 2009 (C-242/08, Rec. p. I-10099, points 27 et 28) et 14 juillet 1998 (C-172/96, Rec. p. I-4387, points 21 et 22).

    octobre 29, 2013
  2. Stefania Natile #

    A quoi doit-on faire attention lorsqu’on achète un appartement via une convention de cession d’option?

    septembre 1, 2014
    • Franchement, ce sont là des questions trop larges. Impossible d’y répondre sérieusement dans ce format.

      septembre 3, 2014

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Le mandataire achète lui-même l’immeuble

Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente. La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant. Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui […]

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Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente.

La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant.

Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui pose la nullité de la vente par la mandataire à lui-même.

La Cour d’appel  le déboute, retenant que « le mandataire n’est pas l’acquéreur du bien mais que cet acquéreur est la société A, personne morale différente de la première même si elles ont toutes les deux le même dirigeant ; »

La Cour de cassation française, sur le visa de l’article 1596 du Code civil (même principe en Belgique), casse l’arrêt :

« Qu’en statuant ainsi, sans rechercher si la société Immo D, mandataire, dont elle relevait qu’elle avait le même gérant et le même siège social que la société A, ne s’était pas portée acquéreur, par personne morale interposée, du bien qu’elle était chargée de vendre, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ; »  (Cass., fr., 2 juillet 2008, www.legisfrance.fgouv.com).

L’article 1596 (belge) du Code civil dispose que « ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées (…) les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ; » 

Le juge ne peut se contenter de constater qu’il s’agit de personnes morales différentes, l’une pouvant agir pour l’autre lorsque les intérêts se confondent.

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