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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

La reconversion des immeubles de bureau en logement

L’avant-projet de réforme du RRU bruxellois contient un nouvel article 2/1 intitulé « Reconversion des immeubles ».

Il se lit comme suit :

« En cas de construction d’un immeuble de bureaux neuf,  d’extension d’un immeuble de bureaux existant ou de construction d’un immeuble de parking hors sol, portant sur une superficie de plancher brute de plus de 1000 m² , le demandeur joint à sa demande de permis une note démontrant que cet immeuble ou partie d’immeuble pourra faire l’objet d’une reconversion en vue d’accueillir d’autres affectations autorisées par le plan régional d’affectation des sols. »

Cette disposition s’inscrit dans la suite des objectifs du RRU (art. 2).

On trouve le texte dans les documents mis à l’enuête publique, disponibles sur le site https://urbanisme.irisnet.be.

La disposition concernée signifie que la convertibilité des projets de bureaux entre dans la notion de bon aménagement des lieux.

Cette préoccupation a été mise en lumière lors du séminaire « Bâtiment durable » à l’I.B.G.E. le 9 juin 2017 consacré à la convertibilité, où j’ai eu l’honneur de prendre la parole.

La reconvertibilité s’inspire du mouvement de l’économie circulaire.

Les objectis du séminaire de Bruxelles-Environnement étaient : « la reconversion de bureaux dans d’autres fonctions est un phénomène avéré depuis plusieurs années dans plusieurs grandes villes dont Bruxelles. En effet, suite aux évolutions de la société et à la croissance démographique, la Région présente un déficit de logements mais une offre trop importante en bureaux. Néanmoins, les opérations de reconversion d’immeubles tertiaires ont un coût souvent prohibitif et des contraintes techniques qui auraient pu être évitées si leur réversibilité avait été anticipée. »

C’est en effet principalement le logement qui est visé, les texte du RRU projeté visant les « autres affectations autorisées » et la prescription 7.1 PRAS dispose que  les zones administratives « sont affectées aux bureaux et aux logements ».

Il existe un autre incitant : l’article 9 de l’AGB du 26 septembre 2013 dispose que sont exonérés de charges d’urbanisme « 5° le changement de destination d’un immeuble de bureaux (…) vers le logement (…). »

Il faut donc anticiper la reconversion totale ou partielle d’un bâtiment de bureau ou de parking vers le logement en concevant à l’avance un projet compatible avec les contraintes urbanistiques applicable à d’autres affectations.

La conversion présente aussi des effets en matière de TVA selon le moment du basculement d’une affectation à une autre.

La taxe doit être révisée si la réaffectation intervient dans les quinze ans et si la nouvelle affectation ne génère pas de TVA (location résidentielle de longue durée).

D’un autre côté, la TVA sur les travaux de réaffectation en logement est due au taux de 6 % et non de 21 %.

C’est important si les unités d’habitation sont vendues en régime de droit d’enregistrement ou si elles sont louée, ce qui exclut la déduction de la taxe.

On verra plus loin l’impact de cette question.

Il faut aussi considérer la structure juridique de l’immeuble de bureau.

En cas d’acquisition en démembrement, l’agencement des droits a un effet sur la création d’une future copropriété. 

La détermination anticipée d’un projet immobilier multifonctionnel ajoute de la valeur et rend le bien plus liquide sur le marché.

Les normes d’habitabilités se concilient avec la conception des bureau (hauteur sous plafond, ventilation, passage des portes, parking, pente des rampes de parking, etc.).

Respecter les normes minimales de superficie n’est pas techniquement difficile, en faisant varier le nombre de logements.

Installer un local vélos/poussettes, un local « colis » (recevoir les livraisons d’achat en ligne) et des prises de charge électrique dans le parking  n’est pas davantage un problème.

Cependant, sur le plan technique, il existe tout de même certaines difficultés.

Par exemple la norme d’éclairement naturel du titre II du RRU, dès lors que le logement doit être diosposé « traversant ». 

Les pièces de vie centrales ne sont donc pas suffisamment pourvue en éclairement naturel.

Il faut parfois créer un puit de lumière qui fait perdre au promoteur de précieux m².

Le mode de circulation est aussi différent dans un immeuble de logements multiples.

Il faut parfois, dans un grand immeuble, doubler les trémies d’escalier et d’ascenseur.

Il y a enfin les terrasses ou au moins les balcons, sujet non négligeable.

Aujourd’hui on vend plus difficilement un appartement sans terrasse et les bureaux n’en sont généralement pas équipés.

Or pour installer ces équipements, il faut parfois modifier la structure du bâtiment ou renforcer des éléments de stabilité.

Dans ces conditions, l’administration fiscale peut considérer que le bien est modifié en profondeur et qu’il redevient neuf.

Cela signifie qu’il doit être revendu en régime TVA.

De manière générale, d’ailleurs, lorsque l’on déplace des éléments structurels, comme des murs de refend, ce risque fiscal existe.

C’est fâcheux car la marge du promoteur est moindre si le prix final est amputé de 21 % de TVA plutôt que de 12,5 % de droits d’enregistrement moins l’abattement, vu que la TVA non déductible est alors au taux réduit de 6 %.

Ce problème s’explique comme suit :

La vente d’immeuble est dans le champ de la TVA mais exonérée sauf si l’immeuble est neuf.

Or la notion de « neuf » n’est pas présente dans le Code TVA, pas plus que dans la directive 2006/112/CE.

Le caractère neuf d’un bâtiment dépend en réalité du critère de première occupation : si un immeuble n’a jamais été occupé, il est neuf, même s’il a été construit de longue date.

Et un immeuble occupé demeure neuf jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit la première occupation.

La jurisprudence a tendance à considérer qu’un rénovation profonde, touchant les éléments structurels, purge l’occupation précédente puisque le bien est différent.

En ce cas, le cas le bien redevient neuf en TVA (Appel, Liège, 4 juin 2019, rôle n° 2016/RG/348 ; Liège, 22 juin 2018, rôle n° 2017/RG/230, Gand, 10 avril 2018, rôle n° 2016/AR/1762, inédits).

C’est une question de fait. Pour l’administration, que la Belgique n’ait pas transposé la faculté de l’art.12 de la directive est indifférent.

Quant à la circulaire précisant les critère de rénovation profonde (la règle supplétive des 60 %), c’est aussi indifférent puisque la circulaire n’est pas réglementaire.

Bref, une rénovation qui touche la structure peut rendre l’immeuble neuf et le placer à la revente en régime TVA, avec un surcoût fiscal par rapport au « rénové non neuf ».

Une telle rénovation peut intervenir lorsque des bureaux sont reconvertis en logements.

Il faut donc être prudent et reconvertir sans être trop intrusif dans la structure, l’ossature et les éléments essentiels du bâtiment.

Il n’y a pas de règle précise sur le sujet et cela génère une insécurité. On passe par le SDA pour avoir des assurances mais c’est long et coûteux.

Cette question de TVA est un obstacle à la rénovation de bureaux pour en faire de slogement et c’est dommage car le parc de bureaux déclassés mérite une vie nouvelle.

C’est certes un mode plus onéreux de mettre des logements sur le marché (environ 10 %), d’où l’importance d’optimaliser fiscalement l’opération comme indiqué plus haut.

Il faudrait que l’administration le comprenne et fasse preuve de souplesse.

La reconversion est une réponse au défi du logement, défi qui est, comme à chaque législature, au centre de la déclaration du Gouvernement bruxellois.

Les bureaux du deuxième cercle ou en périphérie peinent à trouver cette seconde vie.

On voit aujourd’hui des reconversions de bureaux en coworking. L’offre dépassera très bientôt la demande toujours incertaine.

Entre-temps, promenez-vous avenue Louise : de laids bureaux sont devenus de beaux logements.

La photo : je ne dis pas que c’est beau, c’était en travaux mais aujourd’hui c’est terminé. Il s’agit des anciens bureaux Berlitz, avenue Louise, reconvertis par Bouygues en logements avec une façade dessinée par Marc Corbiau. C’est une reconversion réussie.

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Clause d’adaptation du loyer commercial

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps. L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux. Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision […]

Lire plus arrow_forward

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps.

L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux.

Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision du loyer, surtout dans le bail de plus de neuf années. Il se peut en effet que le marché locatif évolue plus vite que l’indice santé.

En règle, le loyer évolue légalement de la manière suivante :

  1. La clause d’indexation encadrée par l’article 1728 de l’ancien Code civil qui adapte annuellement le loyer au coût de la vie,
  2. La révision du loyer qui adapte le loyer aux circonstances nouvelles le modulant d’au moins 15 % à la hausse ou à la baisse.

La révision de l’article 6 est impérative en faveur des deux parties (Cass., 25 avril 2003, Pas., I, p. 877).

On ne peut donc y déroger en plus ou en moins car la situation de l’une ou l’autre des parties sera affectée (B. Louveaux, « Le droit du bail commercial », Larcier, Bruxelles, 2011, p. 308).

La question est de savoir si une autre révision peut être convenue, qui déroge aux conditions légales, à savoir :

  1. Provoquée par des circonstances nouvelles,
  2. En raison d’une variation de plus de 15 %,
  3. Avec une appréciation du juge en équité.

Les auteurs et la jurisprudence sont divisés.

Pour certains on ne peut déroger au régime légal ; pour d’autre on peut y ajouter mais pas le restreindre.

Je vous fais grâce du relevé des décisions en sens divers car, depuis, l’arrêt de la Cour de cassation du 25 avril 2003, la doctrine récente penche pour l’interdiction (Ch.-Ed. de Frésart, « Les aspects financiers du bail commercial », in Le bail commercial, La Charte, Bruxelles, 208, p. 136).

Cela ne signifie pas que le bail ne puisse contenir une clause de loyer évolutif (par exemple + 5 % tous les neuf ans). Mais l’automaticité de cette clause la distingue d’un mécanisme de révision.

Je partage l’opinion selon laquelle l’article 6 encadre impérativement la révision, prohibant une autre forme d’adaptation.

Toutefois, la révision se conçoit comme une adaptation à ce que les parties n’ont pu prévoir.

Si le bail contient une clause répondant à un fait générateur prévisible ou connu à la conclusions du bail, au moins en son principe, on se situe en dehors du champ d’application de l’article 6.

Il n’est alors plus question de régime concurrent et la prohibition ne s’applique pas.

Ce sera le cas si une évolution est attendue du fait de travaux dans l’environnement ou un aménagement urbanistique attendu (un schéma directeur pour un piétonnier, par exemple).

En conclusion la clause de révision s’écartant de l’article 6 est en principe prohibée.

Mais si son fait générateur particulier est prévisible à la conclusions du bail, un mode de révision peut être mis en place.

On se situe alors davantage dans le registre de la majoration / minoration sous condition suspensive que dans celui de la révision.

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