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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La reconversion des immeubles de bureau en logement

L’avant-projet de réforme du RRU bruxellois contient un nouvel article 2/1 intitulé « Reconversion des immeubles ».

Il se lit comme suit :

« En cas de construction d’un immeuble de bureaux neuf,  d’extension d’un immeuble de bureaux existant ou de construction d’un immeuble de parking hors sol, portant sur une superficie de plancher brute de plus de 1000 m² , le demandeur joint à sa demande de permis une note démontrant que cet immeuble ou partie d’immeuble pourra faire l’objet d’une reconversion en vue d’accueillir d’autres affectations autorisées par le plan régional d’affectation des sols. »

Cette disposition s’inscrit dans la suite des objectifs du RRU (art. 2).

On trouve le texte dans les documents mis à l’enuête publique, disponibles sur le site https://urbanisme.irisnet.be.

La disposition concernée signifie que la convertibilité des projets de bureaux entre dans la notion de bon aménagement des lieux.

Cette préoccupation a été mise en lumière lors du séminaire « Bâtiment durable » à l’I.B.G.E. le 9 juin 2017 consacré à la convertibilité, où j’ai eu l’honneur de prendre la parole.

La reconvertibilité s’inspire du mouvement de l’économie circulaire.

Les objectis du séminaire de Bruxelles-Environnement étaient : « la reconversion de bureaux dans d’autres fonctions est un phénomène avéré depuis plusieurs années dans plusieurs grandes villes dont Bruxelles. En effet, suite aux évolutions de la société et à la croissance démographique, la Région présente un déficit de logements mais une offre trop importante en bureaux. Néanmoins, les opérations de reconversion d’immeubles tertiaires ont un coût souvent prohibitif et des contraintes techniques qui auraient pu être évitées si leur réversibilité avait été anticipée. »

C’est en effet principalement le logement qui est visé, les texte du RRU projeté visant les « autres affectations autorisées » et la prescription 7.1 PRAS dispose que  les zones administratives « sont affectées aux bureaux et aux logements ».

Il existe un autre incitant : l’article 9 de l’AGB du 26 septembre 2013 dispose que sont exonérés de charges d’urbanisme « 5° le changement de destination d’un immeuble de bureaux (…) vers le logement (…). »

Il faut donc anticiper la reconversion totale ou partielle d’un bâtiment de bureau ou de parking vers le logement en concevant à l’avance un projet compatible avec les contraintes urbanistiques applicable à d’autres affectations.

La conversion présente aussi des effets en matière de TVA selon le moment du basculement d’une affectation à une autre.

La taxe doit être révisée si la réaffectation intervient dans les quinze ans et si la nouvelle affectation ne génère pas de TVA (location résidentielle de longue durée).

D’un autre côté, la TVA sur les travaux de réaffectation en logement est due au taux de 6 % et non de 21 %.

C’est important si les unités d’habitation sont vendues en régime de droit d’enregistrement ou si elles sont louée, ce qui exclut la déduction de la taxe.

On verra plus loin l’impact de cette question.

Il faut aussi considérer la structure juridique de l’immeuble de bureau.

En cas d’acquisition en démembrement, l’agencement des droits a un effet sur la création d’une future copropriété. 

La détermination anticipée d’un projet immobilier multifonctionnel ajoute de la valeur et rend le bien plus liquide sur le marché.

Les normes d’habitabilités se concilient avec la conception des bureau (hauteur sous plafond, ventilation, passage des portes, parking, pente des rampes de parking, etc.).

Respecter les normes minimales de superficie n’est pas techniquement difficile, en faisant varier le nombre de logements.

Installer un local vélos/poussettes, un local « colis » (recevoir les livraisons d’achat en ligne) et des prises de charge électrique dans le parking  n’est pas davantage un problème.

Cependant, sur le plan technique, il existe tout de même certaines difficultés.

Par exemple la norme d’éclairement naturel du titre II du RRU, dès lors que le logement doit être diosposé « traversant ». 

Les pièces de vie centrales ne sont donc pas suffisamment pourvue en éclairement naturel.

Il faut parfois créer un puit de lumière qui fait perdre au promoteur de précieux m².

Le mode de circulation est aussi différent dans un immeuble de logements multiples.

Il faut parfois, dans un grand immeuble, doubler les trémies d’escalier et d’ascenseur.

Il y a enfin les terrasses ou au moins les balcons, sujet non négligeable.

Aujourd’hui on vend plus difficilement un appartement sans terrasse et les bureaux n’en sont généralement pas équipés.

Or pour installer ces équipements, il faut parfois modifier la structure du bâtiment ou renforcer des éléments de stabilité.

Dans ces conditions, l’administration fiscale peut considérer que le bien est modifié en profondeur et qu’il redevient neuf.

Cela signifie qu’il doit être revendu en régime TVA.

De manière générale, d’ailleurs, lorsque l’on déplace des éléments structurels, comme des murs de refend, ce risque fiscal existe.

C’est fâcheux car la marge du promoteur est moindre si le prix final est amputé de 21 % de TVA plutôt que de 12,5 % de droits d’enregistrement moins l’abattement, vu que la TVA non déductible est alors au taux réduit de 6 %.

Ce problème s’explique comme suit :

La vente d’immeuble est dans le champ de la TVA mais exonérée sauf si l’immeuble est neuf.

Or la notion de « neuf » n’est pas présente dans le Code TVA, pas plus que dans la directive 2006/112/CE.

Le caractère neuf d’un bâtiment dépend en réalité du critère de première occupation : si un immeuble n’a jamais été occupé, il est neuf, même s’il a été construit de longue date.

Et un immeuble occupé demeure neuf jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit la première occupation.

La jurisprudence a tendance à considérer qu’un rénovation profonde, touchant les éléments structurels, purge l’occupation précédente puisque le bien est différent.

En ce cas, le cas le bien redevient neuf en TVA (Appel, Liège, 4 juin 2019, rôle n° 2016/RG/348 ; Liège, 22 juin 2018, rôle n° 2017/RG/230, Gand, 10 avril 2018, rôle n° 2016/AR/1762, inédits).

C’est une question de fait. Pour l’administration, que la Belgique n’ait pas transposé la faculté de l’art.12 de la directive est indifférent.

Quant à la circulaire précisant les critère de rénovation profonde (la règle supplétive des 60 %), c’est aussi indifférent puisque la circulaire n’est pas réglementaire.

Bref, une rénovation qui touche la structure peut rendre l’immeuble neuf et le placer à la revente en régime TVA, avec un surcoût fiscal par rapport au « rénové non neuf ».

Une telle rénovation peut intervenir lorsque des bureaux sont reconvertis en logements.

Il faut donc être prudent et reconvertir sans être trop intrusif dans la structure, l’ossature et les éléments essentiels du bâtiment.

Il n’y a pas de règle précise sur le sujet et cela génère une insécurité. On passe par le SDA pour avoir des assurances mais c’est long et coûteux.

Cette question de TVA est un obstacle à la rénovation de bureaux pour en faire de slogement et c’est dommage car le parc de bureaux déclassés mérite une vie nouvelle.

C’est certes un mode plus onéreux de mettre des logements sur le marché (environ 10 %), d’où l’importance d’optimaliser fiscalement l’opération comme indiqué plus haut.

Il faudrait que l’administration le comprenne et fasse preuve de souplesse.

La reconversion est une réponse au défi du logement, défi qui est, comme à chaque législature, au centre de la déclaration du Gouvernement bruxellois.

Les bureaux du deuxième cercle ou en périphérie peinent à trouver cette seconde vie.

On voit aujourd’hui des reconversions de bureaux en coworking. L’offre dépassera très bientôt la demande toujours incertaine.

Entre-temps, promenez-vous avenue Louise : de laids bureaux sont devenus de beaux logements.

La photo : je ne dis pas que c’est beau, c’était en travaux mais aujourd’hui c’est terminé. Il s’agit des anciens bureaux Berlitz, avenue Louise, reconvertis par Bouygues en logements avec une façade dessinée par Marc Corbiau. C’est une reconversion réussie.

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Le vendeur peut-il invoquer l’erreur sur le prix ?

Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice. Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable. C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle […]

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Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice.

Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable.

C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet. »

Le vendeur peut-il poursuivre la nullité de la vente pour erreur substantielle sur le prix ?

L’état du bien, sa fonctionnalité ou son statut urbanistique sont sans doute des éléments déterminants pour l’acheteur, puisqu’ils conditionnent l’usage possible du bien, mais pas pour le vendeur qui, justement, s’en défait.

La motivation du vendeur s’arrête souvent au prix ou du moins à l’intérêt de transformer en argent un bien coûteux ou peu liquide.

Une appréciation maladroite de la valeur du bien, lors de la fixation du prix, est-elle un élément substantiel ?

La jurisprudence est réticente a reconnaître une erreur substantielle dans le prix.

En effet, l’erreur doit porter sur la substance de la chose.

Par ailleurs, l’erreur doit être commune ce qui signifie qu’elle doit porter sur un élément entré dans le champ contractuel (Cass., 23 janvier 2014, rôle n° C.13.0114.N, www.juridat.be).

Or la composition du prix relève d’éléments propres au vendeur.

D’après le Prof. P. Van Ommeslaghe, l’erreur sur la valeur de la chose n’est pas susceptible d’entraîner l’annulation d’une convention par application de l’article 1110 du Code civil, à défaut d’être substantielle (« Droit des obligation », T. I, Bruylant, Bruxelles, 2010, pp. 236 et 243).

Le Prof. Wéry parle, lui, d’erreur indifférentes.

Pour cet auteur , l’erreur sur la valeur ou sur le prix n’est pas prise en considération comme cause de nullité ; en effet, la lésion ne vicie point les conventions sauf le dispositif spécifique de la lésion énorme (art. 1674 du Code civil) ou la lésion qualifiée qui est une variante du dol et non de l’erreur.

Il en va cependant autrement lorsque l’erreur sur le prix est la conséquence d’une erreur sur la substance de la chose (P. Wéry, « Droit des obligations », vol. 1, Larcier, Bruxelles, 2010, p. 224).

En ce cas, on retrouve le concept d’erreur sur la chose, pour autant qu’elle soit substantielle.

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