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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le projet de nouveau taux réduit de 6 % pour la démolition-reconstruction

Pour atténuer la crise économique liée à la crise sanitaire, le gouvernement De Croo souhaite soutenir le secteur de l’immobilier neuf.

A cette fin, une loi-programme est en préparation et sera bientôt soumise au Conseil d’Etat.

Le site du SPF Finances annonce depuis ce 3 novembre que la loi-programme contiendra un chapitre dédié au soutien du secteur de l’immobilier neuf.

Concrètement, il est prévu une extension du taux réduit de 6 % de la TVA applicable aux opérations de démolition-reconstruction à l’ensemble du territoire belge.

Actuellement, ce taux réduit n’est applicable qu’aux projets situés dans les 32 villes et communes visées à la rubrique XXXVII du tableau A de l’AR/TVA n°20.

De plus, il est prévu que les promoteurs qui ont opéré une démolition-reconstruction pourront, à certaines conditions, céder les lots reconstruits au taux réduit de 6 % à l’acquéreur final.

Une livraison en neuf à 6 %, c’est une grande nouveauté.

Jusqu’à présent, seul le maître d’ouvrage – qu’il soit particulier ou promoteur – pouvait bénéficier du taux réduit. Pas le vendeur.

Notons que le texte de la loi-programme n’est pas encore disponible. Nous nous basons sur des informations qui s’échappent mais qui ne sont pas encore le texte définitif.

  1. Démolition-reconstruction : principes

Les conditions de base pour bénéficier du taux réduit sont reprises dans le projet de loi-programme. Les conditions sont les suivantes.

  • La démolition d’une construction existante suivie d’une reconstruction

La démolition peut être postérieure à la reconstruction, pour autant que la démolition ait lieu sans délai après la construction[1].

Ce qui implique également que la construction ne doit pas être située à l’endroit exact du bâtiment démoli[2].

Mais il faut qu’elle soit située sur la même parcelle cadastrale.

Traditionnellement, il est enseigné que la démolition implique un retour à la terre.

Autrement dit le bâti existant doit être complétement rasé, même ce qui est en sous-œuvre.

Mais l’administration a déjà estimé qu’une reconstruction radicale où certains murs demeurent (notamment pour des raisons urbanistiques) est à assimiler à une démolition et une reconstruction[3].

  • Le bâtiment reconstruit doit être utilisé exclusivement ou à titre principal comme logement privé

A cet égard, il importe peu que le bâtiment fut un bureau, un ancien atelier, une usine, un commerce, un entrepôt… pour autant qu’une fois les travaux achevés, le bâtiment soit destiné à l’habitation[4].

  • Déclaration préalable et copie à l’entrepreneur

Le maître d’ouvrage doit, avant le moment où la TVA devient exigible, remettre une déclaration à l’office de contrôle TVA dans le ressort duquel le bâtiment est situé (et donc pas l’office TVA compétent pour l’entrepreneur ou le maître d’ouvrage).

Cette déclaration reprend copie du permis d’urbanisme et du contrat d’entreprise.

Cette condition fera vraisemblablement l’objet d’une adaptation.

  • Moment d’exigibilité de la TVA

Le moment où la TVA due sur les travaux devient exigible doit survenir au plus tard le 31 décembre de l’année de la première occupation du bâtiment.

Cette dernière condition est adaptée dans le nouveau régime pour limiter son applicabilité dans le temps.

  • Factures de l’entrepreneur

La facture émise par l’entrepreneur, et le double qu’il conserve, doivent constater l’existence des divers éléments justificatifs de l’application du taux réduit.

  • Le régime de la loi-programme

Nous listerons ici les conditions et nouveautés apportées par le projet en préparation.

  • Nouveautés apportées par la loi-programme

La loi programme apporte les nouveautés suivantes.

Premièrement, toutes les villes et communes de Belgique sont concernées, plus seulement les 32 zones que l’on connaissait.

Deuxièmement, tant le maître d’ouvrage (comme actuellement) que l’acquéreur d’un lot reconstruit après démolition pourront bénéficier du taux réduit (à certaines conditions cependant).

  • Pour qui et à quelles conditions ?

Toute personne, assujettie ou non, peut potentiellement bénéficier du régime.

Il faut distinguer le maître d’ouvrage et l’acquéreur.

En ce qui concerne le maître d’ouvrage, les conditions seraient :

  • Une démolition-reconstruction avec le respect des critères habituels ;
  • Des travaux pour lesquels la TVA est exigible entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2022, c’est-à-dire des travaux réalisés, payés et facturés entre ces dates (art. 22 et 22bis, CTVA) (voy. infra nos remarques sur la temporalité de la mesure) ;
  • Si le maître d’ouvrage est un particulier :
  • Des travaux n’aboutissant pas à la construction d’un bien d’une surface supérieure à 200 m² ;
    • Des travaux en vue de la construction de l’habitation propre et unique du maître de l’ouvrage ;
    • Un engagement à demeurer domicilié dans le bien pendant une période de 5 ans ;
  • Que le maître d’ouvrage soit particulier ou assujetti :
  • Des travaux n’aboutissant pas à la construction d’un bien d’une surface supérieure à 200 m² ;
    • Un engagement de louer à une AIS pendant une durée d’au moins 15 ans ;

En ce qui concerne l’acquéreur d’un lot, par hypothèse un particulier, les conditions seraient les suivantes :

  • Une vente par l’assujetti qui a procédé à une démolition-reconstruction ;
  • Soit pour l’habitation propre :
  • Un logement privé de maximum 200 m² ;
    • Un logement qui sera l’habitation propre et unique de l’acquéreur ;
    • Un engagement de l’acquéreur à demeurer domicilié dans le bien pendant une période de 5 ans ;
  • Soit pour une location à une AIS :
  • Un logement privé de maximum 200 m² ;
    • Un engagement de louer à une AIS pendant une durée d’au moins 15 ans ;
  • La TVA due sur la livraison du bien est exigible entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2022, c’est-à-dire que le paiement, la facturation ou la livraison intervient entre ces dates (art. 16 et 17 du CTVA) ;
  • Une déclaration préalable au moment où la taxe devient exigible sur la livraison (art. 16 et 17 CTVA) réalisée par le promoteur (qui est maître d’ouvrage) et contresignée par l’acquéreur qui mentionne que les conditions sont réunies et reprend copie du permis d’urbanisme, du contrat avec l’entrepreneur et du compromis ou de l’acte authentique ;
  • Le promoteur délivre à ses cocontractants une copie de la déclaration ;
  • La facture du promoteur et l’acte authentique doivent mentionner que les conditions sont réunies.
  • A partir de quand et jusque quand ?

Il semble que le nouveau texte soit applicable pour les opérations réalisées à partir du 1er janvier 2021 jusqu’au 31 décembre 2022.

Cela limite considérablement l’utilité de la mesure vu les délais actuels de délivrance des permis (merci le télétravail des fonctionnaires).

En effet, le temps d’obtenir un permis, la mesure sera presque terminée … mais voyez plus loin.

Bref, retenons qu’il faut distinguer les opérations de démolition à proprement parler (soit les travaux) et les opérations de cession (vente, constitution ou cession de droits réels).

En ce qui concerne les travaux, la TVA doit être exigible entre le 1er janvier 2021 jusqu’au 31 décembre 2022.

C’est-à-dire que les travaux, leur paiement ou leur facturation doit intervenir entre ces dates.

Quid dès lors si les travaux ont été partiellement payés ou facturés avant le 1er janvier 2021 ?

Il semble qu’il sera possible de bénéficier du taux de 6 % sur les factures et paiements qui seraient réalisés après le 1er janvier 2021 ; mais sans effet de « rattrapage » pour le passé, et à condition de rentrer une déclaration « préalable » (qui ne serait plus préalable, mais les mentions à réaliser sont identiques).

Quid si les paiements ou facturations ou la fin du chantier interviennent après le 31 décembre 2022 ?

Il semble que si la demande de permis du projet est introduite après le 1er juillet 2022, une part de 25 % du montant total des travaux pourraient bénéficier du taux réduit.

Mais sans qu’il soit clair si ce forfait de 25 % peut concerner des factures ou paiements qui interviendraient après le 31 décembre 2022.

Pour donner un effet utile au texte, sans doute que l’idée est d’étendre la temporalité d’application mais en la limitant à 25 %.

Pour ce qui concerne le projet dont la demande de permis intervient avant le 1er juillet 2022, sans doute que seule la partie des travaux facturée ou payée avant le 31 décembre 2022 pourra bénéficier du taux réduit.

En ce qui concerne les livraisons de biens démolis et reconstruits, la situation est tout sauf limpide.

Il faut sans doute comprendre que – dès lors que c’est la livraison (et non les travaux) qui doit intervenir entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2022 – les promoteurs pourront revendre tout type de projet ayant fait l’objet d’une démolition et reconstruction, en ce compris leur stock de biens finis avant le 1er janvier 2021.

A cet égard, il importe alors peut que l’opération de démolition-reconstruction ait fait l’objet d’une déclaration préalable.

Cependant, l’exigence d’une déclaration reprenant le permis d’urbanisme et le contrat d’entreprise sème le doute.

A notre avis, il faut le comprendre comme une exigence permettant de constater la réalité de l’opération de démolition-reconstruction qui a été réalisée ; justement, car il n’y aura pas nécessairement eu de déclaration préalable avant l’opération de démolition.

  • Qui tire avantage de la mesure ?

D’un point de vue purement fiscal, les promoteurs ne tirent aucun avantage de la mesure.

En effet, ils travaillent en régime d’autoliquidation avec leurs entrepreneurs de sorte qu’ils ne préfinancent de toute façon pas la TVA, que celle-ci soit au taux de 21 % ou 6 %.

Le promoteur trouve cependant avantage dans la facilité de commercialisation car, si les conditions sont réunies, un acquéreur devra payer, non pas le prix + 21% mais le prix + 6 %.

Les promoteurs qui ont procédé à une démolition reconstruction auront ainsi deux possibilités :

  • Soit laisser intact leur prix de vente HTVA pour se séparer plus rapidement de leurs lots qui seront TTC 12,4 % moins chers,
  • Soit augmenter leur prix de vente HTVA de 14,15 % de manière à ce que le prix TTC soit identique (au taux de 21 %) et dégager une marge plus importante.

Ou faire une combinaison de ces deux possibilités.

Eu égard au délai de deux ans prévus pour les opérations de démolition-reconstruction, ce sont surtout les stocks existant de bâtiment et les projets qui ont déjà débutés à ce jour qui pourront bénéficier de la mesure.

L’acquéreur d’un lot qui remplit les conditions prévues bénéficie enfin de la mesure car, pour ce qui concerne la Région bruxelloise et la Région wallonne, le coût fiscal d’acquisition d’un bien neuf démoli et reconstruit sera souvent inférieur (taux de 6%) au coût fiscal d’acquisition d’un bâtiment ancien (droits d’enregistrement de 12,5 % avec abattement de 175.000 € (Bruxelles) ou 20.000 € (Région wallonne ; où existent par ailleurs des taux réduits sur les habitations dites modestes)).

Notons aussi qu’il est en règle plus onéreux de rénover profondément que de démolir et reconstruire (environ 10 % de plus).

Le maître d’ouvrage qui construit sa maison propre et unique ou en vue de louer à une AIS tire avantage de la mesure dès lors qu’il est situé en dehors des 32 villes et communes déjà visées.

Il pourra bénéficier du taux réduit de 6 % s’il réunit les conditions mais il louera aux conditions des AIS et ce pendant longtemps.

L’entrepreneur qui contracte avec un maître d’ouvrage particulier car il pourra potentiellement légèrement augmenter ses prix, et parce que les maîtres d’ouvrage souhaiteront réaliser leurs travaux durant les délais de deux ans prévus (plutôt que de les repousser) afin de bénéficier du taux réduit.

  • La spécificité bruxelloise oubliée ?

La mesure paraît séduisante mais elle risque de rester sans effet à Bruxelles en tant qu’elle ne s’applique, concernant les livraisons, aux opérations subséquentes à une démolition.

En effet, les opérations de démolition – reconstruction représentent une assez faible portion des projets neufs dans la Région.

Ceci s’explique par le dogme écolo de l’économie circulaire. On ne peut plus démolir, on doit régénérer le bâti.

Or les écolos sont en passe de devenir le premier parti à Bruxelles, ce qui explique que les socialistes se font plus écolos que les écolos.

Bref, il est devenu rare qu’une autorité délivrante à Bruxelles, Collège ou Région, délivre encore un permis impliquant une démolition, même pour un projet très qualitatif.

Il faut aujourd’hui développer des projets verts, minimiser l’impact des travaux de reconversion sur l’environnement et maximiser l’autonomie énergétique du bâti.

Dans cette perspective, préserver la structure du bâtiment existant représente une économie d’énergie grise et diminue tant les déchets de démolition que la nuisance environnementale liée à une démolition.

Cette réalité fait que la mesure de relance économique favorisant la démolition-reconstruction restera sans doute lettre-morte à Bruxelles.

Ce sont donc principalement des projets de rénovation qui sont menés à Bruxelles ; ces projets sont exclus du bénéfice du nouveau taux de 6 % à la vente.

Aussi, pour encourager le secteur de la construction à Bruxelles, sans doute eut-il été opportun – mettant ainsi du même coup un terme à un long débat – de prévoir les conséquences à attacher à une transformation radicale d’un bâtiment existant :

  • Soit en prévoyant qu’une transformation radicale est assimilée à une opération de démolition-reconstruction créant un bâtiment neuf : permettant ainsi à nombre de projets bruxellois de bénéficier du taux réduit prévu par la loi-programme ;
  • Soit en prévoyant qu’une transformation radicale ne crée pas un bâtiment neuf au sens de la TVA, assurant ainsi aux promoteurs de pouvoir vendre en régime de droits d’enregistrement (en ayant perdu une TVA de 6% sur la rénovation) et pouvoir attirer des acquéreurs avec l’abattement de 175.000 €.

En l’état actuel, nombres de projet bruxellois ayant fait l’objet d’une rénovation importante devront être cédés sous le régime TVA, au taux de 21 %.

La photo : le nouveau siège en construction de BNP Paribas Fortis sur la Montagne du Parc, à Bruxelles (Architecte Baumschlager Eberle, Stijfhals & Partners, Jasper-Eyers. Entrepreneur Besix). Que les écolos se rassurent : il y aura des panneaux solaires sur le toit avec stockage saisonnier de l’énergie thermique et le projet répondra à l’indice de durabilité BREEAM « excellent » et « Passive House ».  Tout cela fera 4.500 postes de travail dont la moitié sera vide pour cause de télétravail, sur 103.500 m². Le bâtiment serait absolument superbe s’il pouvait se déployer visuellement. Mais il est engoncé entre la bâtiment Shell (Horta), les beaux-arts qu’il écrase gentiment (re-Horta) et le surplomb du Parc royal. Bref un bâtiment orgueilleux situé où il ne peut s’exprimer.


[1] Question parlementaire n° 280 de monsieur Dirk Van der Maelen du 3 février 2009.

[2] Question orale n° 13883 de monsieur Josy Arens du 23 juin 2009.

[3] Information et Communication du 22.06.2007/1 (décision n° E.T. 112.400).

[4] Question orale n° 13883 de monsieur Josy Arens dd. 23.06.2009.

Commentaires

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  1. Avatar
    Nathaël Foulon #

    Dommage d’avoir inséré une clause « habitation propre et unique de l’acquéreur », ce qui limite ceux qui ont déjà un appartement et souhaitent profiter de cette mesure. D’autant plus que la rénovation est à 6% de manière inconditionnelle. Pas sûr que cette mesure relancera vraiment le secteur…

    novembre 9, 2020

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Contrat multi-parties

L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit. Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation. En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre. Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit […]

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L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit.

Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation.

En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre.

Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit deux parties. Mais comment appliquer ce principe lorqu’il y a plusieurs parties dans le même contrat ?

Un arrêt du 30 octobre 2020 de la Cour de cassation (rôle n° C.20.0061.N, www.juridat.be) répond à cette question.

La Cour rappelle d’abord que l’exercice de l’ENAC suppose la connexité (verknochtheid) entre les obligations concernées.

Et la Cour poursuit (ma traduction) :

Dans le cas d’un contrat multi-parties, une partie peut, sur base de cette exception, suspendre l’exécution de son obligation à l’égard d’une autre partie si cette partie est en défaut d’exécuter son obligation envers elle ou une obligation envers une autre partie pour autant qu’il existe un lien de connexité envers les obligations.

En d’autres termes, l’ENAC peut porter sur un autre rapport du même contrat, pour autant que les obligations concernées soient connexes.

Dans la langue de l’’arrêt :

« 4. Ingeval van een meerpartijenovereenkomst kan een contractspartij op grond van deze exceptie de uitvoering van haar verbintenissen ten opzichte van een andere partij opschorten indien deze partij in gebreke is een verbintenis jegens haar uit te voeren of een verbintenis tegen een andere partij in zoverre er verknochtheid bestaat tussen de verbintenissen. »

Cela présente de l’intérêt dans les promotions en RDA ou en scission emphytéose. L’acheteur mécontent d’un désordre pourrait suspendre son obligation de payer envers le propriétaire du terrain également.

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