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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Le projet de nouveau taux réduit de 6 % pour la démolition-reconstruction (article mis à jour)

Cet article constitue la mise à jour de celui publié le 8 novembre 2020 relativement à l’extension du taux de 6% pour les opérations de démolition-reconstruction.

La loi-programme prévoyant ce taux réduit de 6% a été adoptée à la Chambre ce 17 décembre 2020. Un FAQ a maintenant été publié par l’administration fiscale (https://finances.belgium.be/sites/default/files/downloads/112-demolition-reconstruction-faq.pdf).

La loi programme ne modifie pas la rubrique XXXVII du Tableau A de l’AR/TVA n°20. Elle ajoute un article 1er quater, temporaire, à l’AR/TVA n°20.

Ainsi, la rubrique XXXVII « Démolition et reconstruction de bâtiments dans des zones urbaines » du tableau A de l’AR/TVA n°20 qui demeure valable pour les 32 Villes et communes concernées.

Précisons que, traditionnellement, on considère qu’une démolition doit être totale.

Cependant, l’administration a déjà considéré qu’une reconstruction radicale où certains murs demeurent (notamment pour des raisons urbanistiques) est à assimiler à une démolition et une reconstruction[1].

Et, en outre, dans l’exposé des motifs, le législateur indique que toute opération qui ne serait pas une rénovation car ne reposant pas de manière significative sur la structure existante, doit être considérée comme une démolition-reconstruction[2]. Les points B.1. et B.6. du FAQ confirment encore cela.

La loi-programme distingue entre trois hypothèses qui peuvent bénéficier d’un taux réduit de 6% de TVA.

Le paragraphe 1er du projet vise l’hypothèse du maître d’ouvrage qui démolit et reconstruit afin d’habiter les lieux, comme habitation propre et unique, après démolition-reconstruction.

Pour ce maître d’ouvrage :

  • Après la démolition-reconstruction, il doit s’agir de son habitation propre et unique ;
  • La superficie totale habitable ne doit pas excéder 200 m² ;
  • Une déclaration préalable, comprenant le permis d’urbanisme et le contrat d’entreprise, doit être envoyée à l’administration et mentionner que « le bâtiment qu’il fait démolir et reconstruire est destiné à être utilisé soit exclusivement, soit à titre principal, comme habitation propre au sens de l’article 5/5, § 4, alinéas 2 à 8 de la loi spéciale relative au financement des Communautés et des Régions, par le maître d’ouvrage-personne physique qui y aura son domicile sans délai » ;
  • Il doit produire à l’entrepreneur une copie de la déclaration préalable ;
  • La TVA sur les travaux doit être exigible au plus tard le 31 décembre de l’année de la première occupation ;
  • Les factures doivent constater l’exigence des conditions susmentionnées.

Pour bénéficier du taux réduit, la TVA due sur les travaux doit être exigible entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2022.

Il n’est pas tenu compte des autres habitations dont le maître d’ouvrage est, en vertu d’une succession, copropriétaire, nu-propriétaire ou usufruitier, pour déterminer si le bâtiment d’habitation est son habitation unique.

En ce qui concerne la condition d’habitation propre et unique (§ 1er et 3), elle doit rester réunie jusqu’au 31 décembre de la cinquième année qui suit celle de la première occupation.  Ceci vise tant le caractère propre de l’habitation que son caractère unique durant cette période.

Si la condition d’habitation propre et unique n’est plus remplie durant cette période, le maître d’ouvrage ou acquéreur personne physique doit en faire mention à l’administration dans les trois mois et restitue la différence de TVA (entre 6% et 21%) dont il a bénéficié à concurrence de 1/5ème par année de non-respect. Le décès ou toute autre force majeure qui a empêché le respect de cette condition n’entraîne pas obligation de restitution.

Le paragraphe 2 vise l’hypothèse du maître d’ouvrage qui démolit et reconstruit pour louer à une AIS ou qui est donné en location dans le cadre d’un mandat de gestion accordé à une agence immobilière sociale.

Ce maître d’ouvrage doit :

  • Réaliser la déclaration préalable, comprenant le permis d’urbanisme et le contrat d’entreprise, mentionnant « que le bâtiment qu’il fait démolir et reconstruire est destiné à être donné en location par le maître d’ouvrage à une agence immobilière sociale pendant une période de quinze années » ;
  • Produire à l’entrepreneur une copie de la déclaration préalable ;
  • La TVA sur les travaux doit être exigible au plus tard le 31 décembre de l’année de la première occupation ;
  • Les factures doivent constater l’exigence des conditions susmentionnées.

Pour bénéficier du taux réduit, la TVA due sur les travaux doit être exigible entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2022.

En ce qui concerne la condition de location à une AIS, elle doit demeurer réunie jusqu’au 31 décembre de la quinzième année qui suit celle de la première occupation. Cette période de location doit être reprise dans la convention avec l’AIS.

Comme pour la condition d’habitation propre et unique, en cas de non-respect, il y a lieu d’en informer l’administration dans les trois mois et de restituer l’avantage de TVA à concurrence d’un quinzième par année, sauf force majeure.

Enfin, le paragraphe 3 s’applique aux cessions de bâtiments d’habitation et le sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels portant sur des bâtiments neufs, lorsqu’elles sont réalisées par l’assujetti qui a procédé à la démolition d’un bâtiment et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation.

Il faut :

  • Que la TVA dû sur la cession, constitution ou rétrocession soit exigible (facture, paiement, fin des travaux) entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2022 ;
    • Soit, qu’il s’agisse de l’habitation propre et unique de l’acquéreur dont la superficie n’excède pas 200 m² ;
    • Soit l’acquéreur donne le bien en location à une AIS ou le bien est donné en location dans le cadre d’un mandat de gestion accordé  à une AIS par l’acquéreur ;
  • Que le promoteur introduise une déclaration préalable avant la cession ou, en cas de vente sur plan, avant que le bien soit mis à disposition de l’acquéreur ; cette déclaration :
    • Est contresignée par l’acquéreur ;
    • Mentionne l’engagement d’habitation propre ou l’engagement de location à une AIS ;
    • Reprend copie du permis d’urbanisme, du contrat d’entreprise relatif à la démolition-reconstruction et du compromis ou de l’acte authentique ;
  • Produire à l’acquéreur une copie de la déclaration préalable ;
  • Les factures doivent mentionner constater l’exigence des conditions susmentionnées.

Ainsi, en résumé, le maître d’ouvrage peut obtenir le taux de 6% sur les travaux pour habitation propre ou pour location à une AIS.

Le promoteur peut obtenir l’application du taux de 6% sur la vente, et non sur les travaux (sauf application de la rubrique XXXVII). A noter qu’un promoteur bénéficie de toute façon du régime d’autoliquidation sur la TVA portée en compte pour les travaux, de sorte qu’il ne doit pas préfinancer la TVA (c’est-à-dire qu’il ne doit pas la payer à son entrepreneur).

Pour la vente, tant le promoteur que l’assujetti ordinaire ou un particulier assujettis occasionnels peuvent bénéficier du taux réduit de 6% (C.1. FAQ).

Dans les trois hypothèses, la déclaration préalable du maître d’ouvrage (§§ 1 et 2) ou la contresignature de l’acquéreur (§ 3) décharge l’entrepreneur (§§ 1 et 2) ou le promoteur (§ 3) quant à la responsabilité sur la détermination du taux de TVA applicable.

Pour les projets de démolition-reconstruction en cours, le bénéfice du taux de 6% peut être obtenu pour les opérations dont la TVA est exigible à partir du 1er janvier 2021, et à condition que la déclaration préalable intervienne au plus tard le 31 mars 2021.

Autrement dit, pour les travaux, factures et paiements antérieurs au 1er janvier 2021, le taux de 21% est applicable ; pour les travaux, factures et paiements à partir du 1er janvier 2021, le taux de 6% peut être postulé.

Si une demande de permis d’urbanisme pour une démolition-reconstruction a été introduite à partir du 1er juillet 2022, le taux réduit est limité à 25% du montant total facturé avant le 31 décembre 2022.

Mais l’entrepreneur peut démontrer qu’il a réellement entrepris des travaux correspondant à plus de 25% du total des travaux avant le 31 décembre 2022 et donc bénéficier du taux réduit pour une portion plus importante des factures.

Enfin, le dernier paragraphe de l’article 1er quater indique comment calculer le critère de superficie. Il faut distinguer entre une habitation unifamiliale, un appartement et un habitat groupé.

Pour une maison unifamiliale, elle « est déterminée en additionnant les superficies de toutes les pièces d’habitation, mesurée à partir de et jusqu’aux côtés intérieurs des murs en élévation ».

Pour un appartement, elle « est déterminée en additionnant les superficies de chaque partie plane de l’appartement, calculée à partir de et jusqu’au côté intérieur des murs mitoyens. La superficie des parties ou espaces communs, en ce compris le toit plat, le vestibule central, les cages d’escaliers et la façade externe, n’est pas prise en considération ».

Pour un habitat groupé, elle « est déterminée en additionnant les superficies de toutes les pièces d’habitation de cette habitation, mesurées à partir de et jusqu’aux côtés intérieurs des murs mitoyens. La superficie des pièces d’habitation utilisées en commun par les habitants des différentes habitations du projet, est prise en considération par rapport à chaque habitation individuelle du projet en proportion du nombre d’habitations dans le projet ».

Il est enfin précisé que « sont considérées comme pièces d’habitation, les cuisines, les salles de séjour, les salles à manger, les chambres à coucher, les mansardes et sous-sols habitables, les bureaux et autres espaces destinés à l’habitation. Sont assimilées à des pièces d’habitation tous les espaces utilisés à l’exercice d’une activité économique ». Et que « la superficie des pièces d’habitations visées (…) n’est prise en compte qu’à la condition que ces pièces aient une superficie minimum de 4 m² et une hauteur minimum de 2 mètres au-dessus du plancher ».

Quelques précisions apportées par le FAQ publié :

  • Le promoteur qui travaille en RDA et a procédé à la démolition-reconstruction peut vendre au taux réduit de 6% (toutes autres conditions étant par ailleurs réunies) (B.3.), mais à condition qu’il n’y ait pas eu de réserve de propriété sur le bâti existant par le tréfoncier (B.4.) ;
  • Pour les projets dont la démolition aurait eu lieu par le propriétaire du foncier avant le 1er janvier 2021 avec octroie d’un droit de superficie à un promoteur pour la construction, il n’y a pas identité de démolisseur et reconstructeur de sorte que le taux réduit ne peut en règle être appliqué ; mais une tolérance (B.8.) est prévue dans ce cas lorsque la démolition a eu lieu avant le 1er janvier 2021 à condition que :
    • Il y ait une unité du projet : la démolition-reconstruction était dès l’origine vue comme un projet global (ce qui est vérifié sur base du permis d’urbanisme) ;
    • Tréfoncier et promoteur superficiaire fassent parties du même groupe (sociétés liées).
  • Pour déterminer s’il s’agit de l’habitation unique « il est tenu compte de tous les bâtiments utilisés en tout ou en partie comme habitation et sur lesquels le maître d’ouvrage-personne physique peut faire valoir, en tout ou en partie, des droits de propriété ou des droits réels autres que le droit de propriété qui lui donnent le droit d’utiliser le bâtiment d’habitation » ;
  • Un couple marié dont l’un des époux est déjà propriétaire d’une habitation implique l’inapplicabilité du taux réduit pour le tout dès lors que ce couple réalise l’acquisition ensemble, il est « considéré comme un tout » (D.5.) ; à mon sens le taux réduit doit cependant toujours trouver à s’appliquer si l’époux non propriétaire acquiert seul le bâtiment neuf, soit pour un couple marié en régime de séparation, soit pour un couple marié en communité s’il s’agit du remploi d’un bien propre ;
  • L’occupation du bien acquis doit avoir lieu « sans délai », c’est-à-dire dès que le bâtiment est construit et apte à être utilisé dit le FAQ ( E.4.) ;
  • Pour les ventes sur plans concernant des projets en cours, la déclaration préalable doit avoir lieu avant le 31 mars 2021 et les acomptes et facturations échelonnées qui sont réalisées en loi Breyne peuvent alors bénéficier du taux réduit de 6% (dès lors que ces factures sont établies entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2022) (I.3. ; également une réponse du Ministre des Finances (Rapport, Doc. Parl., 2020-2021, n°55-1662/10, pp. 56 et 59) ; toutes autres conditions étant par ailleurs réunies, cela implique que les ventes sur plans dont la commercialisation débute à partir du 1er janvier 2021 pourront également bénéficier du taux réduit pour les factures émises jusqu’au 31 décembre 2022.

La spécificité bruxelloise oubliée ?

La mesure paraît séduisante mais elle risque de rester sans effet à Bruxelles en tant qu’elle ne s’applique, concernant les livraisons, aux opérations subséquentes à une démolition.

En effet, les opérations de démolition – reconstruction représentent une assez faible portion des projets neufs dans la Région.

Ceci s’explique par le principe porté notamment par les écologistes de l’économie circulaire. On ne peut plus démolir, on doit régénérer le bâti.

Il est devenu rare qu’une autorité délivrante à Bruxelles, Collège ou Région, délivre encore un permis impliquant une démolition, même pour un projet très qualitatif.

Il faut aujourd’hui développer des projets verts, minimiser l’impact des travaux de reconversion sur l’environnement et maximiser l’autonomie énergétique du bâti.

Dans cette perspective, préserver la structure du bâtiment existant représente une économie d’énergie grise et diminue tant les déchets de démolition que la nuisance environnementale liée à une démolition.

Cette réalité fait que la mesure de relance économique favorisant la démolition-reconstruction restera sans doute lettre-morte à Bruxelles.

Ce sont donc principalement des projets de rénovation qui sont menés à Bruxelles ; ces projets sont exclus du bénéfice du nouveau taux de 6 % à la vente et s’inscrive dans les régimes de taux réduits existant.

Aussi, pour encourager le secteur de la construction à Bruxelles, sans doute eut-il été opportun – mettant ainsi du même coup un terme à un long débat – de prévoir les conséquences à attacher à une transformation radicale d’un bâtiment existant :

Soit en prévoyant qu’une transformation radicale est assimilée à une opération de démolition-reconstruction créant un bâtiment neuf : permettant ainsi à nombre de projets bruxellois de bénéficier du taux réduit prévu par la loi-programme ;

Soit en prévoyant qu’une transformation radicale ne crée pas un bâtiment neuf au sens de la TVA, assurant ainsi aux promoteurs de pouvoir vendre en régime de droits d’enregistrement (en ayant perdu une TVA de 6% sur la rénovation) et pouvoir attirer des acquéreurs avec l’abattement de 175.000 €.

En l’état actuel, nombres de projet bruxellois ayant fait l’objet d’une rénovation importante devront être cédés sous le régime TVA, au taux de 21 %.

La photo : le nouveau siège en construction de BNP Paribas Fortis sur la Montagne du Parc, à Bruxelles (Architecte Baumschlager Eberle, Stijfhals & Partners, Jasper-Eyers. Entrepreneur Besix). Que les écolos se rassurent : il y aura des panneaux solaires sur le toit avec stockage saisonnier de l’énergie thermique et le projet répondra à l’indice de durabilité BREEAM « excellent » et « Passive House ».  Tout cela fera 4.500 postes de travail dont la moitié sera probablement vide pour cause de télétravail, sur 103.500 m². Le bâtiment serait absolument superbe s’il pouvait se déployer visuellement. Mais il est engoncé entre la bâtiment Shell, le bâtiment des Beaux-Arts qu’il écrase gentiment (Horta) et le surplomb du Parc royal. Bref un bâtiment orgueilleux situé où il ne peut s’exprimer.


[1] Information et Communication du 22.06.2007/1 (décision n° E.T. 112.400).

[2] Exposé des motifs, DOC 55 1662/001, p. 21 :

« En principe, la démolition du bâtiment doit être complète en ce sens qu’elle doit concerner un bâtiment entier (maison, hangar, immeuble de bureaux, …). D’autre part, une transformation importante d’un vieux bâtiment dans laquelle les travaux suite à la démolition ne reposent pas de manière significative sur les anciens murs porteurs et, plus généralement, sur les éléments essentiels de la structure du vieux bâtiment, de sorte que les travaux ne peuvent entrer en considération pour l’application du taux réduit de TVA pour rénovation (rubriques XXXI et XXXVII du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20), est bien assimilée à la démolition et reconstruction d’un bâtiment pour l’application de cette disposition ».

[3] Exposé des motifs, DOC 55 1662/001, p. 28.

Commentaires

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  1. Avatar
    Nathaël Foulon #

    Dommage d’avoir inséré une clause « habitation propre et unique de l’acquéreur », ce qui limite ceux qui ont déjà un appartement et souhaitent profiter de cette mesure. D’autant plus que la rénovation est à 6% de manière inconditionnelle. Pas sûr que cette mesure relancera vraiment le secteur…

    novembre 9, 2020

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Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché. Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles. […]

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La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché.

Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles.

Il doit les garantir sauf à démonter que le vice était impossible à déceler, et c’est une obligation de résultat.

Mais ce régime ne pèse pas sur tout vendeur professionnel, comme on le disait auparavant mais seulement sur le vendeur fabriquant ou spécialisé.

Et ce, qu’il soit professionnel ou non, précise la Cour de cassation : « deze resultaatsverbintenis rust niet op elke professionele verkoper, maar op de fabrikant en op de gespecialiseerde verkoper ongeacht of deze laatste een professionele verkoper is. »

Il s’agissait de Sunclass, un développeur de parc de vacances et de Recreabouw, un vendeur de bungalows.

À l’occasion de la commercialisation des bungalows, la Cour d’appel d’Anvers juge que ces entreprises ne peuvent s’exonérer contractuellement de la garantie des vices cachés car elles sont des vendeurs professionnels.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation (15 janvier 2021, rôle n° C.20.0241.N, www.juportal.be).

La Cour d’appel d’Anvers avait relevé l’activité des sociétés en question ; l’une est un développeur de site de vacances et l’autre un vendeur de bungalow, ce qui en fait des vendeurs professionnels.

Certes, assurément, mais le juge d’appel n’avait pas constaté que les sociétés en question sont aussi des fabricants ou des entreprises spécialisés.

Et c’est cela le seul et véritable critère. Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel.

Dans la langue de l’arrêt : “Door aldus te oordelen, zonder na te gaan of en vast te stellen dat de eiseressen kunnen worden beschouwd als gespecialiseerde verkopers, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing niet naar recht.”

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