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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’abattement à Bruxelles et en Wallonie : nouveautés en 2018

1.     Abattement de droits d’enregistrement à Bruxelles

A.    Principe

Pour les ventes d’un immeuble d’habitation situé en Région de Bruxelles-Capitale, la base imposable au droit d’enregistrement proportionnel de 12,5 % est réduite de 175.000 € à certaines conditions.

Ces conditions sont les suivantes (art. 46bis et 212bis du C.Enr.Brux.) :

  • Il doit s’agir d’une vente,
  • A une ou plusieurs personnes physiques ensemble,
  • De la totalité en pleine propriété,
  • D’un immeuble affecté ou destiné en tout ou en partie à l’habitation,
  • En vue d’y établir dans les deux ans (trois ans pour une maison (2018) ou un appartement sur plan) la résidence principale commune des acquéreurs,
  • Et y maintenir cette résidence durant au moins cinq années,
  • Lorsque le montant sur lequel le droit proportionnel doit être liquidé n’excède pas 500.000 €,
  • A la date de la « convention d’acquisition », chaque acquéreur ne peut être déjà plein propriétaire de la totalité d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation,
  • Les acquéreurs ne peuvent posséder ensemble la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation,
  • L’application de l’abattement doit être demandée dans ou au pied du document donnant lieu à la perception du droit d’enregistrement proportionnel ou dans un écrit signé joint à ce document, les acquéreurs devant déclarer qu’ils remplissent les conditions.

En résumé, les primo-acquéreurs bénéficient d’une réduction de droits d’enregistrements de 21.875 € (si le prix ou la valeur vénale de l’habitation acquise est supérieur à 175.000 €), à condition que le prix de vente ou la valeur vénale de l’immeuble ne soit pas supérieur à 500.000 €.

L’abattement peut être obtenu lors de l’achat d’un immeuble bâti qui n’est pas encore affecté à l’habitation mais que l’acheteur veut transformer en habitation.

Qu’en est-il d’un terrain nu destiné à recevoir une habitation ?

Avant le 1er janvier 2018, l’article 46bis, alinéa 4, précisait que « la réduction de la base imposable ne s’applique pas en cas d’acquisition d’un terrain à bâtir. Cette exclusion ne s’applique pas pour l’acquisition d’un appartement en construction ou sur plan ».

La raison de cette exclusion est donnée par la circulaire n° 4/2003 du 24 février 2003.

Le législateur bruxellois avait jugé que celui qui peut acquérir un terrain à bâtir, rare à Bruxelles et donc onéreux, ne devait pas bénéficier d’une intervention destinée à aider les revenus moyens à acquérir une habitation personnelle.

Les acquéreurs d’un appartement sur plan ou en cours de construction pouvaient donc bénéficier de l’abattement sur la seule la valeur du terrain, mais pas les acquéreurs d’une maison sur plan ou en construction.

C’était assez dogmatique et arbitraire car il existe évidemment des appartements plus chers que des maisons. Une question de discriminations pouvait se poser à ce sujet.

Qu’en était-il d’une vente de maison ou d’un appartement achevé, qui n’était pas vendu en construction ou sur plan ?

Si un tel bien est neuf et vendu en RDA, la TVA sera portée sur la construction et les droits d’enregistrement grèveront le prix ou la valeur du sol.

L’acquéreur bénéficiait-t-il de l’abattement sur le sol ? Rien ne s’y opposait.

Mais qu’en était-il si la valeur de l’ensemble, sol et bâti, dépassait 500.000 € ?  Prenons, par exemple, une maison vendue sous RDA au prix de 1.000.000 €, dont 400.000 € pour le terrain.

Rappelons que l’abattement « ne peut être appliqué que lorsque le montant sur lequel le droit devrait être liquidé conformément aux articles qui précèdent, n’excède pas 500.000 €. »

Les « articles qui précèdent » sont les articles 45 et 46 du Code des droits d’enregistrement, soit les dispositions fixant la base imposable au droit proportionnel.

Or l’administration considère qu’il faut appréhender la totalité du prix pour apprécier la limite de 500.000 €.

Pour l’administration, la base sur laquelle « le droit est liquidé » est celle avant imputation de la quotité exemptée par l’article 159, 8°, C. Enr. sur quoi la TVA est due. L’article 159, 8°, dispose en effet que les aliénations de bâtiments visés à l’article 1er, § 9, du Code de la TVA sont exemptées du droit proportionnel et soumis au droit fixe général de 50 €. C’est pour cela que dans une RDA, seule la quote-part sol, non soumise à TVA, subit le droit proportionnel.

La position de l’administration était contestable car, en visant les articles 45 et 46, le texte évoque la seule base sur laquelle le droit proportionnel est liquidé, alors que l’exemption de la base taxée à la TVA soumet son montant au droit général fixe et non proportionnel.

L’administration invoquait encore l’intention du législateur qui est clairement, selon elle, de ne réserver l’avantage fiscal qu’à ceux qui en ont besoin vu la limitation à 500.000 €.

A cela peut être objecter que l’abattement nouvelle version remplace le bonus logement qui, lui, profitait à tous. De plus, il n’est point besoin d’appeler l’intention du législateur pour interpréter le texte lorsque celui-ci est clair.

Depuis le 1er janvier 2018, la situation est bien plus simple.

Le législateur bruxellois a en effet créé un abattement propre aux terrains à bâtir (art. 2 de l’ordonnance du 14 déc. 2017 (M.B., 05.01.2018) applicable depuis le 1er janvier 2018). A cette fin, a été introduit un nouvel alinéa 4 dans l’article 46bis du C.Enr. bruxellois :

« Par dérogation aux alinéas 1er et 2, la réduction de la base imposable se limite, en cas d’acquisition d’un terrain à bâtir, à un montant de 87.500 euros, et ne peut être appliquée que lorsque le montant sur lequel le droit devrait être liquidé conformément aux articles 45 et 46 n’excède pas 250.000 euros. Pour l’application de cet alinéa, l’acquisition d’une maison ou d’un appartement en construction ou sur plan n’est pas considérée comme l’acquisition d’un terrain à bâtir ».

Concrètement, l’abattement applicable pour les immeubles bâtis a été réduit de moitié :

  • L’abattement est limité à 87.500 € (175.000 / 2) ;
  • Il n’est ouvert que si le prix d’acquisition (ou la valeur vénale) du terrain n’excède pas 250.000 € (500.000 / 2).

L’acquisition d’une maison ou d’un appartement en construction ou sur plan est exclue de ce nouvel alinéa 4.

La raison en est que les maisons ou appartements en construction ou sur plan bénéficient de l’abattement de 175.000 €, qui s’applique maintenant également aux maisons (et non aux seuls appartements).

Il est par contre regrettable que le législateur bruxellois n’ait pas profité de l’occasion pour préciser comment apprécier le plafond de 500.000 € lors d’une vente démembrée terrain (enregistrement), bâti (TVA).

B.    Moment où il faut apprécier la condition de primo-acquisition – Restitution

La condition de primo-acquisition doit s’apprécier au moment où il y a vente parfaite, c’est-à-dire lorsque l’ensemble des éventuelles conditions suspensives ont été levée (art. 16 C. Enr.).

Quid si une personne vend son ancienne habitation afin d’en acquérir une nouvelle ?

Si l’ancienne habitation est vendue et sa propriété transférée avant que la vente de la nouvelle habitation ne soit parfaite, cela ne pose pas de problème : l’abattement sera acquis.

Par contre, si l’ancienne habitation n’est pas encore vendue ou si – bien qu’elle soit vendue – le transfert de propriété n’a pas encore eu lieu, l’abattement ne sera pas ouvert.

Heureusement, il existe à Bruxelles une possibilité de restitution des droits dans ce type d’hypothèse.

L’article 212bis prévoit une possibilité de restitution des droits dans la mesure de l’abattement (soit maximum 21.875 €) si, dans les deux ans de l’enregistrement de l’acte d’acquisition de la nouvelle habitation, la ou les anciennes habitations sont vendues. Si l’enregistrement était tardif, il faut prendre en compte la date limite légale.

C.    Sanction en cas de non-respect des conditions

S’il s’avère que ne serait-ce que l’un des acquéreurs était en réalité propriétaire de la totalité d’un autre bien, les acquéreurs sont indivisiblement tenus au paiement des droits complémentaires sur le montant de la réduction de la base imposable, et d’une amende égale à ces droits complémentaires.

S’il s’avère que les acquéreurs n’établissent pas leur résidence principale dans les lieux endéans le délai de 2 (ou 3) ans, ils sont indivisiblement tenus au paiement des droits complémentaires sur le montant de la réduction de la base imposable. Lorsque seul un ou certains des acquéreurs ne respectent pas cet engagement, ce ou ces acquéreurs sont indivisiblement tenus au paiement des droits complémentaires fixés en proportion de leur part dans l’immeuble acquis. Sauf si le non-établissement de la résidence principal est dû à une force majeure, ils encourent aussi indivisiblement une amende égale à ces droits complémentaires.

S’il s’avère qu’aucun des acquéreurs ne conserve sa résidence principale dans les lieux durant 5 ans, sauf cas de force majeure, les droits complémentaires sont dus indivisiblement par les acquéreurs (sans amende donc).

2.    En Région Wallonne

A.    Principe

A partir du 1er janvier 2018, pour les ventes d’un immeuble d’habitation situé en Région wallonne, la base imposable au droit d’enregistrement proportionnel de 12,5 % est réduite de 20.000 € à certaines conditions.

Ces conditions sont les suivantes (art. 46bis du C.Enr. Wallon) :

  • Il doit s’agir d’une vente,
  • A une ou plusieurs personnes physiques ensemble,
  • De la totalité en pleine propriété,
  • D’un immeuble affecté ou destiné en tout ou en partie à l’habitation,
  • En vue d’y établir dans les trois ans (deux ans pour une maison (2018) ou un appartement sur plan) la résidence principale commune des acquéreurs,
  • Et y maintenir cette résidence durant au moins trois années,
  • A la date du « document donnant lieu à la perception du droit d’enregistrement proportionnel», chaque acquéreur ne peut être déjà plein propriétaire de la totalité d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation,
  • Les acquéreurs ne peuvent posséder ensemble la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation,
  • L’application de l’abattement doit être demandée dans ou au pied du document donnant lieu à la perception du droit d’enregistrement proportionnel ou dans un écrit signé joint à ce document, les acquéreurs devant déclarer qu’ils remplissent les conditions.

En clair, les primo-acquéreurs bénéficient d’une réduction de droits d’enregistrements de 2.500 €.

Cet abattement s’applique également de la même pour ce qui concerne les terrains à bâtir, un régime différencié ayant par contre été établi à Bruxelles.

Il faut enfin noter que la problématique qui se pose en matière de vente démembrée à Bruxelles (l’abattement est-il applicable lorsque la valeur terrain est inférieure à 500.000 € alors que la valeur terrain et bâti (soumis à TVA) est supérieure à 500.000 € ?) ne se pose pas en Région wallonne car aucun plafond n’a été fixé pour bénéficier de l’abattement. L’abattement wallon s’applique donc à tous les primo-acquéreurs quel que soit le prix d’acquisition.

B.    Moment où il faut apprécier la condition de primo-acquisition

La condition de primo-acquisition doit s’apprécier au moment où il y a vente parfaite, c’est-à-dire lorsque l’ensemble des éventuelles conditions suspensives ont été levée (art. 16 C. Enr.).

Quid si une personne vend son ancienne habitation afin d’en acquérir une nouvelle ?

Si l’ancienne habitation est vendue et sa propriété transférée avant que la vente de la nouvelle habitation ne soit parfaite, cela ne pose pas de problème : l’abattement sera acquis.

Par contre, si l’ancienne habitation n’est pas encore vendue ou si – bien qu’elle soit vendue – le transfert de propriété n’a pas encore eu lieu, l’abattement ne sera pas ouvert.

Contrairement à Bruxelles, il n’existe pas en Région wallonne de possibilité de restitution des droits dans ce type d’hypothèse.

C.    Sanctions

S’il s’avère que les acquéreurs étaient en réalité, seuls ou ensemble, propriétaires de la totalité d’un autre bien, ils sont indivisiblement tenus au paiement des droits complémentaires sur le montant de la réduction de la base imposable, et d’une amende égale à ces droits complémentaires. Lorsque seul un ou certains des acquéreurs étaient propriétaires, ce ou ces acquéreurs sont indivisiblement tenus au paiement des droits complémentaires fixés en proportion de leur part dans l’immeuble acquis, ainsi qu’à l’amende.

Sauf cas de force majeure ou raison impérieuse de nature familiale, médicale, professionnelle ou sociale, s’il s’avère que les acquéreurs n’établissent pas leur résidence principale dans les lieux endéans le délai de 3 (ou 5) ans ou ne conservent pas leur résidence principale dans les lieux durant 3 ans, ils sont indivisiblement tenus au paiement des droits complémentaires sur le montant de la réduction de la base imposable. Lorsque seul un ou certains des acquéreurs ne respectent pas l’un de ces engagements, ce ou ces acquéreurs sont indivisiblement tenus au paiement des droits complémentaires fixés en proportion de leur part dans l’immeuble acquis.

Comparaison des régimes bruxellois et wallon Région bruxelloise Région wallonne
Abattement / Réduction

Terrain à bâtir

175.000 € / 21.875 €

87.500 €

20.000 € / 2.500 €

20.000 € / 2.500 €

Type d’immeubles Maison ou appartement, notamment sur plan

Régime différencié pour les terrains à bâtir

Maison ou appartement, notamment sur plan et terrains à bâtir
Prix ou valeur d’exclusion 500.000 € /
Primo-acquisition

Possibilité de restitution en cas de revente de la / des habitation(s) ancienne(s)

Oui

Oui

Oui

Non

Délai de domiciliation

Habitation sur plan ou terrain à bâtir

2 ans

3 ans

3 ans

5 ans

Durée de domiciliation 5 ans 3 ans

La photo : tout le monde aura reconnu le siège de la banque ING avenue Marnix à Bruxelles, conçu de 1960 à 1963 par l’architecte Gordon Bunshaft. L’ingénieur est Paul Weidlinger (rendons aussi hommage aux ingénieurs !).  La façade est faite d’une grande surface vitrée devant laquelle des travées préfabriquées en béton précontraint sont fixées, reliées par des rotules en acier inoxydable. Cela garantit un angle de vue maximal Le bâtiment est emblématique pour être l’un des premiers à utiliser le béton architectonique, parfaite synthèse entre la technique et l’esthétique.  Le bâtiment est particulièrement élégant et contraste avec la redoutable laideur du siège ING au Cours Saint-Michel qui va heureusement être démoli après son rachat par Besix Red et Immobel.

Marnix 2

Marnix 3

Commentaires

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  1. Avatar

    L’article 53 dit que « le droit fixé par l’article 44 est réduit à 5 % ou à 6 %, … » et l’article 46bis vise la base imposable des ventes (art. 45 et 46) donc tant l’article 53 que l’article 44…

    Donc l’abattement porte aussi sur les droits au taux de 6 %.

    C’est également l’opinion de Monsieur Culot dans la revue de fiscalité régionale et locale n° 3/2017, p. 234.

    avril 3, 2018
  2. Avatar
    Sam Leroy #

    Bonjour Maître Carnoy,

    merci pour cette synthèse sur le droit à l’abattement.

    Dans le cas d’un achat d’une maison avec intention de démolir puis reconstruire, les conditions sont-elles les même que pour un terrain nu?

    Un tout grand merci.

    Bien à vous,
    Sam

    novembre 26, 2018
    • Avatar

      Ce n’est pas une acquisition d’habitation en vue d’y établir son logement.

      janvier 1, 2019
  3. Avatar

    Mouss de Bruxelles, que je remercie, m’écrit aujourd’hui ceci :

    Pour la Région Bruxelloise, point C., vous écrivez:
    « Sauf si le non-établissement de la résidence principal est dû à une force majeure, ils encourent aussi indivisiblement une amende égale à ces droits complémentaires. »

    Ce n’est pas tout-à-fait exact car suite à l’arrêté du 11 mai 2006, les pénalités sont d’office réduites au tiers des droits complémentaires.

    Exemple: non-respect de domicile dans les deux suivant l’acquisition, si l’abattement octroyé est de 7500 euros, il faudra rembourser les 7500 € + 2500 € de pénalités.

    Auparavant il était possible de payer des pénalités réduites mais il fallait en faire la demande, avec toutes les formalités administratives qui en découlent, depuis 2006 c’est accordé d’office.

    février 3, 2019
  4. Avatar
    Sebastien #

    Donc si je comprends bien

    J’achete un appartement en cours de construction à Bruxelles, en régime RDA.

    La partie terrain est de 200000 euros
    La partie construction est de 400000 euros.

    Je n’ai donc pas droit à l’abattement car la somme fait 600000 euros, car c’est la volonté du législateur.

    Ai-je bien compris?

    février 28, 2019

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Le défaut de conformité occulte

Une société achète des pneus pour ses camions. Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles. L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté. En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement. Pour résister au paiement […]

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Une société achète des pneus pour ses camions.

Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles.

L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté.

En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement.

Pour résister au paiement des pneus, l’acheteur invoque alors que la livraison n’était pas conforme.

Il oppose non plus le vice caché, mais l’inexécution de l’obligation de délivrance.

Il est débouté car la délivrance et l’agréation avait déjà eu lieu.

La Cour de cassation justifie ainsi la décision (7 juin 2019, rôle n° C.18.0509.N, www.juridat.be) :

“Het verborgen gebrek is het gebrek dat de koper bij de levering niet kon of niet moest kunnen vaststellen. Wanneer de verkochte zaak door een verborgen gebrek is aangetast, kan de koper alleen de rechtsvordering tot vrijwaring voor verborgen gebreken instellen en niet de rechtsvordering wegens niet-nakoming van de verbintenis om de zaak te leveren conform de verkochte zaak.”

Ma traduction : « le vice caché est un défaut que l’acheteur ne peut ou ne devrait pas constater à la délivrance. Quand la chose vendue est affectée d’un vice caché, l’acheteur ne peut qu’exercer l’action en garantie du vice caché et ne peut agir en réparation de l’inexécution de l’obligation de délivrer une chose conforme. »

Cette position est une constante dans la jurisprudence de le Cour de cassation : le vice de conformité, même occulte, ne peut plus être invoqué après l’agréation.

Cela se heurte à deux objections de bon sens :

  1. L’acheteur n’achète pas une chose viciée. Il faut lui délivrer la chose qui fut convenue et qui n’est donc pas viciée. L’obligation de délivrance est donc concernée.
  2. L’agréation est la décharge donnée à l’obligation de délivrance. Comment accepter la délivrance pour valable si le vice de conformité est occulte ? On ne peut agréer que ce que l’on voit.

Dans la logique de l’agencement des obligations du vendeur, la délivrance et l’agréation doivent porter sur l’état apparent tandis que la garantie porte sur ce qui est non apparent.

Cela signifierait que l’agréation laisse subsister une action en délivrance lorsque l’immeuble est affecté d’un vice de conformité occulte.

Ce n’est pas le cas, en réalité, la Cour de cassation donnant un effet extinctif total à l’agréation, ne laissant subsister que la garantie des vices cachés, en dépit des protestations de la doctrine.

Il n’existe pas dans la jurisprudence actuelle de survivance du défaut de conformité après l’agréation.

Cela explique que la Cour de cassation ait développé la notion de vice fonctionnel.

En principe, le vice caché est un défaut de la chose, c’est-à-dire une défectuosité intrinsèque.

Or le défaut occulte de conformité est plus souvent extrinsèque et fonctionnel.

C’est pour cela que la Cour de cassation a développé une jurisprudence étendant la notion de vice caché au vice extrinsèque ou fonctionnel.

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