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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Braeckeveldt, avocats de l’immobilier à Bruxelles

L’abattement à Bruxelles et en Wallonie : nouveautés en 2018

1.     Abattement de droits d’enregistrement à Bruxelles

A.    Principe

Pour les ventes d’un immeuble d’habitation situé en Région de Bruxelles-Capitale, la base imposable au droit d’enregistrement proportionnel de 12,5 % est réduite de 175.000 € à certaines conditions.

Ces conditions sont les suivantes (art. 46bis et 212bis du C.Enr.Brux.) :

  • Il doit s’agir d’une vente,
  • A une ou plusieurs personnes physiques ensemble,
  • De la totalité en pleine propriété,
  • D’un immeuble affecté ou destiné en tout ou en partie à l’habitation,
  • En vue d’y établir dans les deux ans (trois ans pour une maison (2018) ou un appartement sur plan) la résidence principale commune des acquéreurs,
  • Et y maintenir cette résidence durant au moins cinq années,
  • Lorsque le montant sur lequel le droit proportionnel doit être liquidé n’excède pas 500.000 €,
  • A la date de la « convention d’acquisition », chaque acquéreur ne peut être déjà plein propriétaire de la totalité d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation,
  • Les acquéreurs ne peuvent posséder ensemble la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation,
  • L’application de l’abattement doit être demandée dans ou au pied du document donnant lieu à la perception du droit d’enregistrement proportionnel ou dans un écrit signé joint à ce document, les acquéreurs devant déclarer qu’ils remplissent les conditions.

En résumé, les primo-acquéreurs bénéficient d’une réduction de droits d’enregistrements de 21.875 € (si le prix ou la valeur vénale de l’habitation acquise est supérieur à 175.000 €), à condition que le prix de vente ou la valeur vénale de l’immeuble ne soit pas supérieur à 500.000 €.

L’abattement peut être obtenu lors de l’achat d’un immeuble bâti qui n’est pas encore affecté à l’habitation mais que l’acheteur veut transformer en habitation.

Qu’en est-il d’un terrain nu destiné à recevoir une habitation ?

Avant le 1er janvier 2018, l’article 46bis, alinéa 4, précisait que « la réduction de la base imposable ne s’applique pas en cas d’acquisition d’un terrain à bâtir. Cette exclusion ne s’applique pas pour l’acquisition d’un appartement en construction ou sur plan ».

La raison de cette exclusion est donnée par la circulaire n° 4/2003 du 24 février 2003.

Le législateur bruxellois avait jugé que celui qui peut acquérir un terrain à bâtir, rare à Bruxelles et donc onéreux, ne devait pas bénéficier d’une intervention destinée à aider les revenus moyens à acquérir une habitation personnelle.

Les acquéreurs d’un appartement sur plan ou en cours de construction pouvaient donc bénéficier de l’abattement sur la seule la valeur du terrain, mais pas les acquéreurs d’une maison sur plan ou en construction.

C’était assez dogmatique et arbitraire car il existe évidemment des appartements plus chers que des maisons. Une question de discriminations pouvait se poser à ce sujet.

Qu’en était-il d’une vente de maison ou d’un appartement achevé, qui n’était pas vendu en construction ou sur plan ?

Si un tel bien est neuf et vendu en RDA, la TVA sera portée sur la construction et les droits d’enregistrement grèveront le prix ou la valeur du sol.

L’acquéreur bénéficiait-t-il de l’abattement sur le sol ? Rien ne s’y opposait.

Mais qu’en était-il si la valeur de l’ensemble, sol et bâti, dépassait 500.000 € ?  Prenons, par exemple, une maison vendue sous RDA au prix de 1.000.000 €, dont 400.000 € pour le terrain.

Rappelons que l’abattement « ne peut être appliqué que lorsque le montant sur lequel le droit devrait être liquidé conformément aux articles qui précèdent, n’excède pas 500.000 €. »

Les « articles qui précèdent » sont les articles 45 et 46 du Code des droits d’enregistrement, soit les dispositions fixant la base imposable au droit proportionnel.

Or l’administration considère qu’il faut appréhender la totalité du prix pour apprécier la limite de 500.000 €.

Pour l’administration, la base sur laquelle « le droit est liquidé » est celle avant imputation de la quotité exemptée par l’article 159, 8°, C. Enr. sur quoi la TVA est due. L’article 159, 8°, dispose en effet que les aliénations de bâtiments visés à l’article 1er, § 9, du Code de la TVA sont exemptées du droit proportionnel et soumis au droit fixe général de 50 €. C’est pour cela que dans une RDA, seule la quote-part sol, non soumise à TVA, subit le droit proportionnel.

La position de l’administration était contestable car, en visant les articles 45 et 46, le texte évoque la seule base sur laquelle le droit proportionnel est liquidé, alors que l’exemption de la base taxée à la TVA soumet son montant au droit général fixe et non proportionnel.

L’administration invoquait encore l’intention du législateur qui est clairement, selon elle, de ne réserver l’avantage fiscal qu’à ceux qui en ont besoin vu la limitation à 500.000 €.

A cela peut être objecter que l’abattement nouvelle version remplace le bonus logement qui, lui, profitait à tous. De plus, il n’est point besoin d’appeler l’intention du législateur pour interpréter le texte lorsque celui-ci est clair.

Depuis le 1er janvier 2018, la situation est bien plus simple.

Le législateur bruxellois a en effet créé un abattement propre aux terrains à bâtir (art. 2 de l’ordonnance du 14 déc. 2017 (M.B., 05.01.2018) applicable depuis le 1er janvier 2018). A cette fin, a été introduit un nouvel alinéa 4 dans l’article 46bis du C.Enr. bruxellois :

« Par dérogation aux alinéas 1er et 2, la réduction de la base imposable se limite, en cas d’acquisition d’un terrain à bâtir, à un montant de 87.500 euros, et ne peut être appliquée que lorsque le montant sur lequel le droit devrait être liquidé conformément aux articles 45 et 46 n’excède pas 250.000 euros. Pour l’application de cet alinéa, l’acquisition d’une maison ou d’un appartement en construction ou sur plan n’est pas considérée comme l’acquisition d’un terrain à bâtir ».

Concrètement, l’abattement applicable pour les immeubles bâtis a été réduit de moitié :

  • L’abattement est limité à 87.500 € (175.000 / 2) ;
  • Il n’est ouvert que si le prix d’acquisition (ou la valeur vénale) du terrain n’excède pas 250.000 € (500.000 / 2).

L’acquisition d’une maison ou d’un appartement en construction ou sur plan est exclue de ce nouvel alinéa 4.

La raison en est que les maisons ou appartements en construction ou sur plan bénéficient de l’abattement de 175.000 €, qui s’applique maintenant également aux maisons (et non aux seuls appartements).

Il est par contre regrettable que le législateur bruxellois n’ait pas profité de l’occasion pour préciser comment apprécier le plafond de 500.000 € lors d’une vente démembrée terrain (enregistrement), bâti (TVA).

B.    Moment où il faut apprécier la condition de primo-acquisition – Restitution

La condition de primo-acquisition doit s’apprécier au moment où il y a vente parfaite, c’est-à-dire lorsque l’ensemble des éventuelles conditions suspensives ont été levée (art. 16 C. Enr.).

Quid si une personne vend son ancienne habitation afin d’en acquérir une nouvelle ?

Si l’ancienne habitation est vendue et sa propriété transférée avant que la vente de la nouvelle habitation ne soit parfaite, cela ne pose pas de problème : l’abattement sera acquis.

Par contre, si l’ancienne habitation n’est pas encore vendue ou si – bien qu’elle soit vendue – le transfert de propriété n’a pas encore eu lieu, l’abattement ne sera pas ouvert.

Heureusement, il existe à Bruxelles une possibilité de restitution des droits dans ce type d’hypothèse.

L’article 212bis prévoit une possibilité de restitution des droits dans la mesure de l’abattement (soit maximum 21.875 €) si, dans les deux ans de l’enregistrement de l’acte d’acquisition de la nouvelle habitation, la ou les anciennes habitations sont vendues. Si l’enregistrement était tardif, il faut prendre en compte la date limite légale.

C.    Sanction en cas de non-respect des conditions

S’il s’avère que ne serait-ce que l’un des acquéreurs était en réalité propriétaire de la totalité d’un autre bien, les acquéreurs sont indivisiblement tenus au paiement des droits complémentaires sur le montant de la réduction de la base imposable, et d’une amende égale à ces droits complémentaires.

S’il s’avère que les acquéreurs n’établissent pas leur résidence principale dans les lieux endéans le délai de 2 (ou 3) ans, ils sont indivisiblement tenus au paiement des droits complémentaires sur le montant de la réduction de la base imposable. Lorsque seul un ou certains des acquéreurs ne respectent pas cet engagement, ce ou ces acquéreurs sont indivisiblement tenus au paiement des droits complémentaires fixés en proportion de leur part dans l’immeuble acquis. Sauf si le non-établissement de la résidence principal est dû à une force majeure, ils encourent aussi indivisiblement une amende égale à ces droits complémentaires.

S’il s’avère qu’aucun des acquéreurs ne conserve sa résidence principale dans les lieux durant 5 ans, sauf cas de force majeure, les droits complémentaires sont dus indivisiblement par les acquéreurs (sans amende donc).

2.    En Région Wallonne

A.    Principe

A partir du 1er janvier 2018, pour les ventes d’un immeuble d’habitation situé en Région wallonne, la base imposable au droit d’enregistrement proportionnel de 12,5 % est réduite de 20.000 € à certaines conditions.

Ces conditions sont les suivantes (art. 46bis du C.Enr. Wallon) :

  • Il doit s’agir d’une vente,
  • A une ou plusieurs personnes physiques ensemble,
  • De la totalité en pleine propriété,
  • D’un immeuble affecté ou destiné en tout ou en partie à l’habitation,
  • En vue d’y établir dans les trois ans (deux ans pour une maison (2018) ou un appartement sur plan) la résidence principale commune des acquéreurs,
  • Et y maintenir cette résidence durant au moins trois années,
  • A la date du « document donnant lieu à la perception du droit d’enregistrement proportionnel», chaque acquéreur ne peut être déjà plein propriétaire de la totalité d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation,
  • Les acquéreurs ne peuvent posséder ensemble la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation,
  • L’application de l’abattement doit être demandée dans ou au pied du document donnant lieu à la perception du droit d’enregistrement proportionnel ou dans un écrit signé joint à ce document, les acquéreurs devant déclarer qu’ils remplissent les conditions.

En clair, les primo-acquéreurs bénéficient d’une réduction de droits d’enregistrements de 2.500 €.

Cet abattement s’applique également de la même pour ce qui concerne les terrains à bâtir, un régime différencié ayant par contre été établi à Bruxelles.

Il faut enfin noter que la problématique qui se pose en matière de vente démembrée à Bruxelles (l’abattement est-il applicable lorsque la valeur terrain est inférieure à 500.000 € alors que la valeur terrain et bâti (soumis à TVA) est supérieure à 500.000 € ?) ne se pose pas en Région wallonne car aucun plafond n’a été fixé pour bénéficier de l’abattement. L’abattement wallon s’applique donc à tous les primo-acquéreurs quel que soit le prix d’acquisition.

B.    Moment où il faut apprécier la condition de primo-acquisition

La condition de primo-acquisition doit s’apprécier au moment où il y a vente parfaite, c’est-à-dire lorsque l’ensemble des éventuelles conditions suspensives ont été levée (art. 16 C. Enr.).

Quid si une personne vend son ancienne habitation afin d’en acquérir une nouvelle ?

Si l’ancienne habitation est vendue et sa propriété transférée avant que la vente de la nouvelle habitation ne soit parfaite, cela ne pose pas de problème : l’abattement sera acquis.

Par contre, si l’ancienne habitation n’est pas encore vendue ou si – bien qu’elle soit vendue – le transfert de propriété n’a pas encore eu lieu, l’abattement ne sera pas ouvert.

Contrairement à Bruxelles, il n’existe pas en Région wallonne de possibilité de restitution des droits dans ce type d’hypothèse.

C.    Sanctions

S’il s’avère que les acquéreurs étaient en réalité, seuls ou ensemble, propriétaires de la totalité d’un autre bien, ils sont indivisiblement tenus au paiement des droits complémentaires sur le montant de la réduction de la base imposable, et d’une amende égale à ces droits complémentaires. Lorsque seul un ou certains des acquéreurs étaient propriétaires, ce ou ces acquéreurs sont indivisiblement tenus au paiement des droits complémentaires fixés en proportion de leur part dans l’immeuble acquis, ainsi qu’à l’amende.

Sauf cas de force majeure ou raison impérieuse de nature familiale, médicale, professionnelle ou sociale, s’il s’avère que les acquéreurs n’établissent pas leur résidence principale dans les lieux endéans le délai de 3 (ou 5) ans ou ne conservent pas leur résidence principale dans les lieux durant 3 ans, ils sont indivisiblement tenus au paiement des droits complémentaires sur le montant de la réduction de la base imposable. Lorsque seul un ou certains des acquéreurs ne respectent pas l’un de ces engagements, ce ou ces acquéreurs sont indivisiblement tenus au paiement des droits complémentaires fixés en proportion de leur part dans l’immeuble acquis.

Comparaison des régimes bruxellois et wallon Région bruxelloise Région wallonne
Abattement / Réduction

Terrain à bâtir

175.000 € / 21.875 €

87.500 €

20.000 € / 2.500 €

20.000 € / 2.500 €

Type d’immeubles Maison ou appartement, notamment sur plan

Régime différencié pour les terrains à bâtir

Maison ou appartement, notamment sur plan et terrains à bâtir
Prix ou valeur d’exclusion 500.000 € /
Primo-acquisition

Possibilité de restitution en cas de revente de la / des habitation(s) ancienne(s)

Oui

Oui

Oui

Non

Délai de domiciliation

Habitation sur plan ou terrain à bâtir

2 ans

3 ans

3 ans

5 ans

Durée de domiciliation 5 ans 3 ans

La photo : tout le monde aura reconnu le siège de la banque ING avenue Marnix à Bruxelles, conçu de 1960 à 1963 par l’architecte Gordon Bunshaft. L’ingénieur est Paul Weidlinger (rendons aussi hommage aux ingénieurs !).  La façade est faite d’une grande surface vitrée devant laquelle des travées préfabriquées en béton précontraint sont fixées, reliées par des rotules en acier inoxydable. Cela garantit un angle de vue maximal Le bâtiment est emblématique pour être l’un des premiers à utiliser le béton architectonique, parfaite synthèse entre la technique et l’esthétique.  Le bâtiment est particulièrement élégant et contraste avec la redoutable laideur du siège ING au Cours Saint-Michel qui va heureusement être démoli après son rachat par Besix Red et Immobel.

Marnix 2

Marnix 3

Commentaires

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  1. L’article 53 dit que « le droit fixé par l’article 44 est réduit à 5 % ou à 6 %, … » et l’article 46bis vise la base imposable des ventes (art. 45 et 46) donc tant l’article 53 que l’article 44…

    Donc l’abattement porte aussi sur les droits au taux de 6 %.

    C’est également l’opinion de Monsieur Culot dans la revue de fiscalité régionale et locale n° 3/2017, p. 234.

    avril 3, 2018
  2. Sam Leroy #

    Bonjour Maître Carnoy,

    merci pour cette synthèse sur le droit à l’abattement.

    Dans le cas d’un achat d’une maison avec intention de démolir puis reconstruire, les conditions sont-elles les même que pour un terrain nu?

    Un tout grand merci.

    Bien à vous,
    Sam

    novembre 26, 2018
    • Ce n’est pas une acquisition d’habitation en vue d’y établir son logement.

      janvier 1, 2019
    • Muriel Marot #

      Bonjour,
      Combien de temps l’État a t’il pour réclamer le remboursement ?
      Merci d’avance,

      octobre 12, 2022
  3. Mouss de Bruxelles, que je remercie, m’écrit aujourd’hui ceci :

    Pour la Région Bruxelloise, point C., vous écrivez:
    « Sauf si le non-établissement de la résidence principal est dû à une force majeure, ils encourent aussi indivisiblement une amende égale à ces droits complémentaires. »

    Ce n’est pas tout-à-fait exact car suite à l’arrêté du 11 mai 2006, les pénalités sont d’office réduites au tiers des droits complémentaires.

    Exemple: non-respect de domicile dans les deux suivant l’acquisition, si l’abattement octroyé est de 7500 euros, il faudra rembourser les 7500 € + 2500 € de pénalités.

    Auparavant il était possible de payer des pénalités réduites mais il fallait en faire la demande, avec toutes les formalités administratives qui en découlent, depuis 2006 c’est accordé d’office.

    février 3, 2019
  4. Sebastien #

    Donc si je comprends bien

    J’achete un appartement en cours de construction à Bruxelles, en régime RDA.

    La partie terrain est de 200000 euros
    La partie construction est de 400000 euros.

    Je n’ai donc pas droit à l’abattement car la somme fait 600000 euros, car c’est la volonté du législateur.

    Ai-je bien compris?

    février 28, 2019
  5. Cecile #

    Bonjour,
    Quant aux sanctions , pourriez vous me dire si le fait de ne pas garder sa résidence principale durant 3 ans dans la maison acquise suite à un mariage ( obligation de résidence avec le conjoint) constitue un cas de force majeure ou une raison impérieuse valable ?
    la maison resterait néanmoins occupée par un membre de la famille qui ne serait pas le propriétaire

    août 12, 2019
    • Bruno Braeckeveldt #

      L’administration estime qu’il ne s’agit pas d’un cas de force majeure. J’ai déjà rencontré l’hypothèse.

      novembre 21, 2019
  6. Alessandro #

    Bonjour, je suppose donc qu’acheter un appartement situé dans un bâtiment en copropriété n’est pas éliminatoire pour bénéficier de l’abattement, vu qu’un appartement est un « immeuble » en langage juridique ?

    La confusion vient du fait qu’on bénéficie de l’abattement pour la « totalité en pleine propriété ». On est bien propriétaire de la totalité en pleine propriété du bien immeuble, donc de l’appartement, mais pas du bâtiment de 4 étages dans lequel il se trouve…

    octobre 2, 2019
    • Bruno Braeckeveldt #

      Je vous rassure, l’abattement s’applique aux appartements.

      novembre 21, 2019
  7. Dominique #

    Bonsoir,
    Ayant une maladie gynécologique et ayant subit pas mal d’abandons, je m’étais résignée à devoir vivre seule. Vers 30 ans, pour ne pas rester indéfiniment chez ma mère et ayant besoin de prendre mon indépendance, j’ai acheté une petite maison le 23 mai 2018 en bénéficiant de l’abattement. Pour m’aider à rembourser le prêt hypothécaire, elle est actuellement louée jusqu’en mai 2020. Mais contre toute attente, j’ai rencontré mon compagnon qui a la garde alternée de ses deux enfants. La maison est donc devenue invivable à nous tous. De plus, toujours à cause de ma maladie gynécologique, je ne peux pas attendre pour avoir un enfant. Puis-je invoquer la force majeure pour éviter la restitution de l’abattement car nous n’avons pas les moyens de le rembourser. Pour cette raison, nous allons devoir vivre trois ans, l’un sur l’autre, dans la promiscuité. D’autre part, ma mère qui habite pas loin, pourrait y habiter et nous pourrions reprendre sa maison qui est plus grande.
    Merci.
    PS Ayant donné le renom au locataire pour mai 2020, nous ne pouvons pas vendre la maison endéans les deux ans.

    décembre 11, 2019
  8. Damien #

    Bonjour,

    En Wallonie, quid des achats faits sous régime TVA? Dans la mesure ou il n’y pas de frais d’enregistrement, y a-t-il un abattement sur la TVA? Ou bien un autre système en place? Ou bien rien du tout?

    Merci!

    janvier 9, 2020
  9. Gigou #

    Bonjour,
    cela fait un an et demi qu’avec ma compagne nous avons acheté notre appartement à Bruxelles avec l’abattement. Cependant nous démissionnons de nos emplois pour retourner en France et donc quittons la Belgique, mais nous souhaitons garder notre appartement pour le mettre en location.
    Est-ce que, étants Français et rentrons en France, cela pourrait convenir à ne pas rembourser l’abattement en tant que « force majeure » ?
    Si non, quel est le montant de l’amende à payer en plus de l’abattement à rembourser ?

    Merci d’avance,

    juin 17, 2020
  10. Benoît Hoyas #

    Bonjour Maître.
    Que doit-on prendre en considération dans le calcul du plafond de 500.000€ dans le cas de l’achat d’un appartement en construction ?
    – Le prix d’achat hors frais (valeur du terrain + valeur des constructions) ?
    – La TVA sur la part de ce prix correspondant aux constructions ?
    – Les frais de notaire ?
    – Les frais d’acte de base ?
    – Les frais de raccordement ?
    – Ou bien la totalité des provisions en vue de ces frais de raccordement ?
    – Les honoraires d’architecte s’ils sont comptés en sus ?
    – Les éventuels frais d’hypothèques ?
    Un texte légal détaille-t-il ce qu’il faut prendre en compte?
    Merci d’avance pour votre réponse.
    Cordialement.

    août 30, 2021
    • On doit prendre tout ce qui est dans la base imposable au droits d’enregistrement, donc les charges aussi.
      Attention, voyez notre article « L’abattement sur le sol (Bruxelles) » du 31 octobre 2017.

      septembre 20, 2021
  11. LUAN #

    bonjour; j´ai acheter mon bien en prenant les abattement si je ne met donc pas mon adresse endéans les 2 ans, je devrait devrait donc rembourser les 21875 + pénalité de combien ? un tiers ? en justifiant une force majeure obligatoirement ou pas? merci

    février 10, 2022

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