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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’abattement primaire à Bruxelles

Une ordonnance du 20 décembre 2002, en vigueur à dater du 1er janvier 2003, a instauré à Bruxelles le régime de l’abattement à l’achat du premier bien (art. 46bis CDE).

Les principes

La base imposable des droits d’enregistrement (le prix et les autres avantages dus au vendeur) est diminuée en cas :

  • D’une acquisition de la totalité en pleine propriété,
  • Par une personne physique (ou plusieurs personnes),
  • Qui ne possède pas déjà un autre immeuble d’habitation (en tout ou en partie),
  • D’un immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation (donc pas seulement un terrain mais bien une vente sur plan),
  • En vue d’y établir sa résidence principale dans les deux ans,
  • Où il sera inscrit dans les registres de la population,
  • Et avec maintien de l’habitation à Bruxelles durant cinq ans.

La diminution s’élève à 60.000 € (gain 7.500 €) ou à 75.000 € (gain 9.375 €) si l’immeuble est situé dans un espace de développement renforcé du logement et de la rénovation (EDRLR).

Lorsqu’un couple réalise l’acquisition, les conditions doivent être réalisées pour chacun d’eux.

En outre, les acquéreurs ne peuvent posséder ensemble la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation;

Mesures de rattrapage financier

L’ordonnance bruxelloise de 2002 contenait trois mesures de rattrapage financier.

La plus importante est la modification des modalités de récupération des droits en cas de revente dans les 2 ans : depuis l’ordonnance la restitution ne porte plus sur 3/5 (60 %) des droits mais sur 36 %.

L’article 212 CDE précise que la restitution n’est pas applicable au droit afférent à la partie du prix et des charges de l’acquisition qui excède la base du droit applicable à la revente, déterminée abstraction faite de la réduction prévue à l’article 46bis, c’est-à-dire de l’abattement.

On ne perdra pas de vue que la revente dans les deux ans peut entraîner d’autres conséquences.

Le propriétaire qui a bénéficié de l’abattement doit établir sa résidence dans le bien acheté sous ce régime dans les deux ans de l’enregistrement de l’acquisition et maintenir sa résidence à Bruxelles durant cinq ans.

S’il revend dans les deux ans, il percevra certes la restitution mais risquera de devoir payer le surplus de droit sur l’abattement, majoré du même montant à titre d’amende, s’il n’a pas établi sa résidence dans le délai de deux ans (voir plus loin).

Et s’il réalise une plus-value, se verra-t-il confronté à la taxation de l’article 90, 10° du CIR (vente dans les cinq ans, 16,5% – art. 171, 4° e) ?

En principe non, s’agissant de la maison d’habitation dont le RC est exonéré (art. 12, §3, et 93bis CIR/92).

La revente est donc avantageuse si elle intervient dans les deux ans, en habitant déjà à Bruxelles et pour y rester encore (au moins cinq ans).

La seconde mesure est la majoration du taux applicable aux opérations des marchands de bien qui est passé de 5 à 8 %.

C’était une mesure d’alignement logique vu l’abaissement de 3/5 à 36 % de la restitution pour revente dans les cinq ans.

Auparavant, les revendeurs professionnels avaient le choix entre 12,5 % récupérables à 60 % (5 % réel) dans les deux ans ou 5 % non récupérables avec les contraintes de l’article 63 CDE et revente dans les 10 ans.

A présent c’est 12,5 % sans abattement récupérable à 36 % (ou 8 % réel), ou 8 % non récupérable et les contraintes.

Enfin, troisième mesure, c’est par la même ordonnance de 2002 que le législateur régional a abrogé le régime des habitations modestes et des petites propriétés rurales (art. 53 à 61 CDE).

L’objectif

La logique de la réforme de 2002 est claire :

  • Attirer les habitants à Bruxelles (par l’abattement),
  • Les y fixer (par la règle des cinq ans de résidence),
  • Tout en décourageant les spéculateurs (restitution de 3/5 à 36 %), qui font chauffer le marché au détriment des habitants.

Déjà propriétaire

Une personne possédant déjà un immeuble d’habitation non pas en Belgique mais à l’étranger, peut-elle bénéficier de l’abattement ?

Le décret bruxellois ne distingue pas selon que l’immeuble est situé ou non à l’étranger.

Par contre, selon la circulaire n° 4/2003 du 24 février 2003 (point 6), les immeubles à prendre en considération sont tous les immeubles déjà possédés, en quelque lieu qu’ils se trouvent et même à l’étranger (résidence de vacances en Espagne).

C’est aussi le sens d’une réponse orale du 6 janvier 2003 du Cabinet du Ministre des Finances de la Région de Bruxelles-Capitale.

Etablir sa résidence

L’acquéreur doit donc installer sa résidence dans le bien dans les deux ans de l’enregistrement de l’acte de vente (ou de la date limite à laquelle il fallait l’enregistrer).

L’inscription dans les registres de la population constitue à cet effet une présomption.

L’effet de la TVA sur le sol

C’est l’acquisition de la « totalité en pleine propriété » d’un immeuble qui donne lieu à l’abattement.

Cela semble a priori exclure la vente sur plan d’un appartement puisque l’acquéreur n’a qu’une quotité en indivision forcée sur le terrain.

Pourtant l’article 46bis CDE précise que si l’abattement est exclu en cas d’acquisition d’un terrain à bâtir, « cette exclusion ne s’applique pas pour l’acquisition d’un appartement en construction ou sur plan. »

Le législateur régional  donc voulu permettre l’abattement sur l’acquisition de la quote-part terrain (circ. 4/2003, n° 5) lors de l’achat d’un appartement.

Dans une promotion immobilière, le délai d’achèvement de la construction peut porter l’installation à plus de deux ans.

Le législateur en a tenu compte en 2006 en accordant une année supplémentaire à l’acheteur en neuf, en portant le délai à trois ans.

Cette année supplémentaire vise la vente d’un « appartement » en construction, pas d’une maison.

De toute façon, cette année supplémentaire ne se justifiait que parce que le terrain était vendu sous le régime des droits d’enregistrement.

A présent, depuis le 1 janvier 2011, le terrain est aussi soumis à la TVA, en sorte que l’abattement pour une vente d’appartement sur plan est devenu exceptionnel.

En effet, lorsque l’immeuble neuf est vendu par le même vendeur, simultanément avec le terrain, la TVA s’applique aussi sur la vente du terrain, et les droits d’enregistrement ne sont pas dus (art. 159, 8 CDE).

La TVA sur le sol a donc eu pour effet de provoquer un surcoût, non seulement par le taux (21 % et non plus 12,5 %), mais aussi parce que l’abattement n’est pas applicable à la TVA.

Il reste que, parfois, une partie du prix du terrain peut être soumise aux droits d’enregistrement.

La TVA s’applique sur le sol lorsque la parcelle est attenante à la construction. Et une parcelle est attenante lorsqu’elle est visée dans le permis d’urbanisme.

Si plusieurs parcelles sont vendues dont une seule est attenante, les droits d’enregistrement (et donc l’abattement) restent applicables aux parcelles non attenantes.

C’est possible pour une villa avec un grand jardin, mais c’est très théorique dans la vente d’un appartement dont la quote-part terrain est en général limitée.

Maintien de la résidence à Bruxelles

L’acquéreur doit donc s’engager à maintenir pendant cinq ans sa résidence dans la Région de Bruxelles-Capitale. Donc pas forcément dans l’immeuble acquis.

Est-il possible de bénéficier de l’abattement après avoir résidé quelques mois seulement dans le bien acquis au bénéfice de l’abattement, si l’on reste ensuite dans la Région de Bruxelles-Capitale durant cinq ans ?

Oui. Le législateur bruxellois souhaite soutenir l’acquisition et la rénovation d’habitations existantes via des incitants fiscaux, mais certainement pas empêcher la mobilité géographique des personnes au sein de la Région.

Il faut donc en déduire qu’il n’y a pas d’obligation de durée de résidence dans l’immeuble concerné mais seulement dans la Région de Bruxelles-Capitale.

Immeuble d’habitation

L’immeuble doit être affecté ou destiné à l’habitation. C’est logique puisque l’acquéreur doit y établir sa résidence principale.

Mais l’abattement peut être obtenu pour un immeuble que l’acquéreur veut transformer en habitation, d’où le délai de deux ans qui lui est laissé pour s’installer.

C’est expressément mentionné dans la circulaire 4/2003 du 24 février 2003, n° 5.

Habitation en tout ou en partie

Le bien peut être mixte (habitation / professionnel).

En ce cas, le prix ne doit pas être ventilé entre la partie du bien affectée à l’habitation et l’autre partie du bien pour déterminer l’abattement.

Rattrapage

Pour les distraits, il existe une mesure de rattrapage avec un délai fort court (art. 212ter CDE)

Si l’abattement n’a pas été demandé, il est possible d’obtenir la restitution des droits excédentaires sur demande introduite dans les six mois de l’enregistrement.

C’est important pour les notaires qui ont omis de conseiller leurs clients au bon moment.

Sanctions

Au pied de l’acte, l’acquéreur doit mentionner une déclaration selon laquelle il s’engage à respecter les conditions de l’abattement.

Rappelons que pour bénéficier de l’abattement, il faut :

a. Ne pas être déjà propriétaire,

b. Habiter le bien dans les deux ans,

c. Résider à Bruxelles durant cinq ans.

Les sanctions sont les suivantes :

Condition a : paiement des droits complémentaires et d’une  amende égale à ces droits complémentaires.

Condition b : paiement des droits complémentaires. Et amende égale à ces droits complémentaires sauf force majeure.

Condition c : paiement des droits complémentaires majorés de l’intérêt légal sauf force majeure.

Et s’il y a plusieurs acquéreurs ?

Condition a (qui doit être rencontrée chez chacun des acquéreurs) : ils sont tenus indivisiblement aux droits et à l’amende.

Condition b : la sanction est due indivisiblement par ceux qui n’ont pas établi leur résidence dans le bien, en proportion de leur part dans la propriété.

Condition c, la sanction est due indivisiblement lorsqu’aucun des acquéreurs n’y satisfait.

Commentaires

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  1. Thibault Raad #

    Bonjour,
    Je me demandais : quels sont les articles relatifs à la sanction pour non-respect d’une des conditions de l’abattement ?

    août 10, 2016
    • Le complément de droit est dû. Pour les intérêts, voyez la circulaire de 2003.

      septembre 7, 2016

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

Lire plus arrow_forward

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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