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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Loyer abusif : nouveautés à Bruxelles

la Région de Bruxelles-capital a adopté, le 28 octobre 2021, une ordonnance visant à instaurer une commission paritaire locative et à lutter contre les loyers abusifs.

En effet, l’ordonnance adoptée par la Région bruxelloise le 28 octobre 2021 visant à instaurer une commission paritaire locative et à lutter contre les loyers abusifs est entrée en vigueur le 2 décembre dernier.

L’ordonnance est entrée en vigueur le 2 décembre 2021.

Déjà en 2015, l’Observatoire de la Santé et du Social de Bruxelles-Capitale disait constater un phénomène de  loyers abusifs dans la Région de Bruxelles-Capitale.

Un arrêté du Gouvernement du 19 octobre 2017 a instauré et mis à la disposition du public une grille indicative et non-contraignante des loyers sur le territoire bruxellois.

Depuis 2017, cette grille non obligatoire pouvait être utilisé dans une procédure en révision d’un loyer non raisonnable, devant le juge de paix, ou sur exception pour se défendre dans une action en paiement.

La réglementation prévoit le principe de la révision du loyer, à la hausse comme à la baisse, tous les trois ans pour les baux de neuf ans, sur base de « circonstances nouvelles ».

Selon la note n° 4 de l’Observatoire, réalisé par Monsieur van der Plancke et le Prof. Nicolas Bernard, la grille de référence des loyers entrée en vigueur le 1er janvier 2018, pourrait constituer une « circonstance nouvelle » permettant une révision.

L’ordonnance du 28 octobre 2021 va plus loin et complète ce mécanisme.

Les nouveautés insérées dans le Code bruxellois du Logement par cette ordonnance sont essentiellement de deux ordres.

Premièrement, l’ordonnance institue une commission paritaire locative (CPL) (nouveau chapitre III/1 du Code bruxellois du logement).

Composée paritairement de représentants des bailleurs et des locataires, elle a pour mission de rendre, à la demande du preneur ou du bailleur, des avis sur la justesse du loyer en matière de bail d’habitation ou de bail mixte.

A cet effet, la CPL peut proposer de mettre en place une conciliation entre les parties.

Le bailleur peut aussi consulter la CPL s’il estime le loyer trop bas :

« Le bailleur […] peut également saisir la commission paritaire locative afin d’obtenir un avis sur la justesse du loyer pratiqué, après le premier triennat du contrat de bail, lorsqu’il appert que le loyer exigible au moment de l’introduction de la demande est inférieur de 30 % au loyer de référence ».

La CPL peut également remettre un avis consultatif à la demande du juge du paix saisi d’une action en révision du loyer.

L’avis, non-contraignant et gratuit, comprend, le cas échéant, une proposition de loyer révisé.

Deuxièmement, l’ordonnance introduit, à l’article 7 (nouvel article 224 du Code bruxellois du Logement), une présomption de loyer abusif pour les loyers demandés qui dépassent de 20 % le loyer de référence tel que repris dans la grille indicative des loyers (fournie par le site web https://loyers.brussels/).

Un écart inférieur à 20 % ne garantit toutefois pas pour autant un loyer non-abusif.

En effet, même si le loyer demandé n’excède pas de 20 % le loyer de référence, il peut pareillement être considéré comme abusif s’il est établi que le logement présente des « défauts de qualité substantiels », c’est-à-dire des caractéristiques de qualité sensiblement inférieures à la moyenne.

S’agissant d’une présomption réfragable, elle peut être renversée si les caractéristiques intrinsèques du bien ou son environnement justifient cet écart du montant du loyer demandé par rapport au loyer de référence ou si les défauts de qualités pouvant justifier une minoration du loyer demandé sont imputables au preneur.

Les travaux préparatoires citent, à titre d’éléments de confort substantiels pouvant justifier un loyer supérieur au loyer de référence, une villa quatre façades, une maison de maître, une architecture remarquable ou prestigieuse, un parquet en bois massif, de nombreuses pièces d’agrément, abondance d’espaces verts, calme particulier, etc.

En ce qui concerne les éléments qui pourraient justifier que le loyer soit abusif malgré un écart inférieur à 20 %, les auteurs évoquent, à titre exemplatif, l’absence de compteur électrique ou d’eau individuel, l’absence de pièce privative réservée au sanitaire, l’absence d’équipements de cuisine, d’ascenseur etc.

Ce que le législateur bruxellois sanctionne, c’est l’imposition d’un loyer disproportionné par rapport aux qualités du bien mis sur le marché.

Pour ce faire, l’article 5 de l’ordonnance (qui insère un nouveau point 4bis° de l’article 218 du Code bruxellois du Logement) impose que soit inséré dans le contrat de bail le loyer de référence (ou la fourchette de loyers dans laquelle se situe le loyer de référence) du bien visé tel que repris dans la grille indicative de référence des loyers.

Quelle sanction pour le bailleur qui pratique des loyers présumés abusifs ? Le législateur prévoit le droit pour le preneur de solliciter une révision du loyer.

Celui-ci pourra soit saisir la CPL pour obtenir un avis, soit directement exercer une action judiciaire en révision de loyer.

Le juge de paix se voit ainsi octroyer la compétence de diminuer le montant du loyer fixé conventionnellement entre les parties lorsque ce dernier est reconnu comme étant abusif par application des présomptions susmentionnées.

Le juge de paix peut, lui aussi, faire appel à la CPL pour disposer d’un avis sur le loyer.

Il existe un (modeste) tempérament à cette atteinte à la liberté contractuelle :

Il est fait interdiction au preneur d’introduire une demande de révision du loyer durant les deux premiers mois de l’entrée en vigueur du contrat de bail pour les baux de courte durée supérieure à un an. Ce délai est porté à trois mois pour les baux d’une durée plus longue.

Résumons à présent la matière sous forme de questions et réponses :

  • Quelles sont les obligations du bailleur ?

Il doit mentionner le loyer de référence dans le bail tel que repris dans la grille indicative de référence des loyers, ou la fourchette de loyers dans laquelle se situe le loyer de référence.

Il ne peut proposer ou pratiquer un loyer abusif.

Il doit aussi joindre au bail une annexe contenant une explication des dispositions légales.

  • Quels sont les baux visés ?

Les baux conclus à partir du 2 décembre 2021.

Les baux d’habitation ou mixte (bail commercial portant sur un magasin et le logement du preneur).

  • Quelle mention porter dans le bail ?

Un exemple de clause :

« A titre indicatif, il est porté à la connaissance du locataire que le loyer de référence pour le bien loué, calculé au jour de la signature des présentes sur le site https://loyers.brussels/ », se situe entre _______ et _______.

Le bailleur (ou son mandataire) a parfaitement informé le locataire, qui le reconnait, de toutes les caractéristiques intrinsèques du bien loué qui justifient l’écart du loyer demandé par rapport au loyer de référence précité ».

  • Quelle sanction en cas d’absence de mention du loyer de référence

Dans l’hypothèse où les mentions imposées sont manquantes, la sanction à laquelle s’expose le bailleur est que le preneur puisse intenter une action judiciaire pour l’obliger à compléter le bail sur ce point (art. 218, § 2, du Code bruxellois du Logement).

Le preneur envoie une mise en demeure au bailleur et, si ce dernier reste inactif, il peut demander au juge de paix un jugement tenant lieu de bail complété.

  • Quelle est la responsabilité de l’agence immobilière ?

Si l’agence rédige le bail, elle engage sa responsabilité contractuelle envers son commettant en ne respectant pas les nouvelles obligations du Code du logement.

Si l’agence ne rédige pas le bail, elle reste investie d’une obligation d’information et de conseil. Elle doit inciter son commettant à rechercher le loyer de référence, en faire état et relever les éléments particuliers justifiant le loyer pratiqué.

Lorsque l’agent immobilier dresse le dossier de commercialisation, il doit proposer une valuation du loyer par rapport au marché. Il doit compléter cette évaluation avec les éléments relatifs au loyer de référence, en indiquant éventuellement les éléments individualisant le loyer.

L’agence immobilière qui manque à ses obligation envers son commettant sur le loyer de référence peut aussi engager sa responsabilité extra contractuelle envers le preneur sur base de l’article 53 du Code de déontologie.

  • Que se passe-t-il si le bailleur pratique des loyers abusifs ?

Si le loyer demandé dépasse de 20 % le loyer de référence, il est présumé abusif.

En ce cas, le preneur pourra soit saisir la Commission paritaire locative pour obtenir un avis (gratuit et non-contraignant) sur la justesse du loyer (et, le cas échéant, une proposition de loyer révisé), soit directement exercer une action judiciaire en révision de loyer.

Ainsi, la sanction du non-respect des nouvelles obligations réside dans le droit d’action en révision du loyer et non dans la nullité du bail.

Un jugement tiendra lieu de bail modifié sur ce point.

  • Qu’en est-il lorsque le bien présente des caractéristiques propres ?

L’arrêté d’exécution instaurant la grille de référence des loyers prévoit que les loyers repris au sein de la grille tiennent notamment compte de :

  1. la superficie du logement,
  2. la localisation du logement,
  3. l’état du logement,
  4. et du type de logement et du nombre de chambres disponibles.

L’article 5 de l’arrêté prévoit que les loyers dégagés en application des critères précédents peuvent être majorés d’une somme forfaitaire déterminée par le Ministre compte tenu de la présence d’éléments de confort ou de standing particulier tels que :

  1. la présence d’une deuxième salle de bain,
  2. la présence d’un garage,
  3. un haut degré de performance énergétique.

L’article 6, lui, prévoit que les loyers dégagés en application des articles 3 à 5 peuvent le cas échéant être minorés d’une somme forfaitaire déterminée par le Ministre compte tenu de la présence d’éléments d’inconfort particulier tels que :

  1. la présence de convecteurs en lieu et place d’un système de chauffage central,
  2. l’absence d’outils de régulation thermique tels qu’un thermostat ou des vannes thermostatique,
  3. l’absence d’espaces récréatifs tels qu’une terrasse, une cour, un jardin ou un balcon,
  4. un faible niveau de performance énergétique.

Ainsi, toute une série d’éléments sont pris en compte dans la grille. Une rapide simulation sur le site https://loyers.brussels/ permet de s’en convaincre.

Il peut toutefois arriver que le bien mis en location présente des particularités propres.

La présomption de loyer abusif prévue par l’ordonnance lorsque le loyer demandé s’écarte de plus de 20 % du loyer de référence est une présomption réfragable.

Elle peut donc être renversée si les caractéristiques intrinsèques du bien ou son environnement justifient cet écart ou si les défauts de qualités pouvant justifier une minoration du loyer demandé sont imputables au preneur.

Les travaux préparatoires citent, à titre d’éléments de confort substantiels pouvant justifier un loyer supérieur au loyer de référence, une villa quatre façades, une maison de maître, une architecture remarquable ou prestigieuse, un parquet en bois massif, de nombreuses pièces d’agrément, l’abondance d’espaces verts, le calme particulier, etc.

Bref, le loyer de référence est tout à fait indicatif et il est tout à fait possible de s’en écarter si cela se justifie (par exemple si le bien est meublé).

Ce que le législateur bruxellois sanctionne, c’est l’imposition d’un loyer disproportionné par rapport aux qualités du bien mis sur le marché.

La photo : rue de la Victoire 192 – 194 à Saint Gilles, un complexe de six immeubles à appartements (architecte Charles De Wys, 1932 – promoteur S.C. Le Comptoir national des Matériaux). Ce bel ensemble de style Art-Déco est agencé en U autour d’une cour centrale aménagée en square privé. Heureusement le complexe a été bien restauré et les châssis respectent les divisions d’origine. La rue de la Victoire a été créée en 1876 sur le tracé d’anciens sentiers. Mais de quelle victoire s’agit-il ? Il semble que le nom de la rue salue la victoire anglaise de 1815 sur Napoléon.

Victoire 192 – 194

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Clause d’adaptation du loyer commercial

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps. L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux. Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision […]

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Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps.

L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux.

Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision du loyer, surtout dans le bail de plus de neuf années. Il se peut en effet que le marché locatif évolue plus vite que l’indice santé.

En règle, le loyer évolue légalement de la manière suivante :

  1. La clause d’indexation encadrée par l’article 1728 de l’ancien Code civil qui adapte annuellement le loyer au coût de la vie,
  2. La révision du loyer qui adapte le loyer aux circonstances nouvelles le modulant d’au moins 15 % à la hausse ou à la baisse.

La révision de l’article 6 est impérative en faveur des deux parties (Cass., 25 avril 2003, Pas., I, p. 877).

On ne peut donc y déroger en plus ou en moins car la situation de l’une ou l’autre des parties sera affectée (B. Louveaux, « Le droit du bail commercial », Larcier, Bruxelles, 2011, p. 308).

La question est de savoir si une autre révision peut être convenue, qui déroge aux conditions légales, à savoir :

  1. Provoquée par des circonstances nouvelles,
  2. En raison d’une variation de plus de 15 %,
  3. Avec une appréciation du juge en équité.

Les auteurs et la jurisprudence sont divisés.

Pour certains on ne peut déroger au régime légal ; pour d’autre on peut y ajouter mais pas le restreindre.

Je vous fais grâce du relevé des décisions en sens divers car, depuis, l’arrêt de la Cour de cassation du 25 avril 2003, la doctrine récente penche pour l’interdiction (Ch.-Ed. de Frésart, « Les aspects financiers du bail commercial », in Le bail commercial, La Charte, Bruxelles, 208, p. 136).

Cela ne signifie pas que le bail ne puisse contenir une clause de loyer évolutif (par exemple + 5 % tous les neuf ans). Mais l’automaticité de cette clause la distingue d’un mécanisme de révision.

Je partage l’opinion selon laquelle l’article 6 encadre impérativement la révision, prohibant une autre forme d’adaptation.

Toutefois, la révision se conçoit comme une adaptation à ce que les parties n’ont pu prévoir.

Si le bail contient une clause répondant à un fait générateur prévisible ou connu à la conclusions du bail, au moins en son principe, on se situe en dehors du champ d’application de l’article 6.

Il n’est alors plus question de régime concurrent et la prohibition ne s’applique pas.

Ce sera le cas si une évolution est attendue du fait de travaux dans l’environnement ou un aménagement urbanistique attendu (un schéma directeur pour un piétonnier, par exemple).

En conclusion la clause de révision s’écartant de l’article 6 est en principe prohibée.

Mais si son fait générateur particulier est prévisible à la conclusions du bail, un mode de révision peut être mis en place.

On se situe alors davantage dans le registre de la majoration / minoration sous condition suspensive que dans celui de la révision.

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