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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Quand finit la vente Breyne et commence la vente de droit commun ?

Un arrêt de la Cour de cassation du 4 mai 2012 (rôle n° C.10.0595.F, www.juridat.be) répond à cette question.

Pour rappel, selon son l’article 1er, alinéa 1er, la loi du 9 juillet 1971, dite loi Breyne, s’applique à toute vente d’une maison ou un appartement à construire ou en voie de construction.

La loi s’applique aussi à la convention portant engagement de construire, faire construire ou de procurer un tel immeuble.

Il faut encore qu’en vertu de la convention l’acheteur ou le maître de l’ouvrage soit tenu d’effectuer un ou des versements avant l’achèvement de la construction.

L’immeuble doit enfin être destiné à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation.

Revenons au critère de l’immeuble en voie de construction.

La Cour de cassation pose qu’il faut entendre par là « un immeuble dont la construction n’est pas achevée ; la construction d’un immeuble est achevée lorsque le degré de finition des travaux est tel que l’habitabilité normale de l’immeuble est assurée. »

La Cour d’appel de Mons avait constaté que « les ventes portaient sur, dans un immeuble collectif, la propriété privative d’une surface à usage d’appartement ou de bureau et des parkings et, en indivision forcée, celle de quotités au niveau du sous-sol et dans les parties communes, dont le terrain et les frais d’ascenseur », et que « les appartements étaient en état d’être habités ».

Mais la Cour d’appel avait toutefois décidé d’appliquer la loi Breyne parce que « les abords de l’immeuble et la pente d’accès au garage ne sont pas terminés. »

Or cela ne signifiait pas que l’appartement n’était pas habitable.

La Cour de cassation casse donc l’arrêt : le juge ne pouvait pas relever que les finitions extérieures n’étaient pas terminées sans examiner l’incidence de cette circonstance sur l’habitabilité normale du bien vendu.

Cet arrêt est dans la ligne de la jurisprudence sur le critère de l’achèvement, à savoir que l’habitabilité normale soit possible.

Pour les promoteurs immobiliers, l’arrêt apporte deux enseignements tenant au critère de l’habitabilité normale.

out d’abord, la vente ne sera pas régie par la loi Breyne si l’appartement est vendu avec un équipement basique mais permettant l’habitation.

Souvent l’acheteur fait le choix d’acheter lui-même, plus tard, l’équipement définitif (cuisine, salle de bain), après avoir refait des économies.

Cela ne fera pas basculer la vente dans le champ d’application de la loi Breyne pour autant que le bien soit déjà normalement habitable.

Il faut donc le minimum pour cuisiner, se laver et disposer des commodités d’aisance.

Ensuite, la circonstance que l’aménagement du site ne soit pas terminé ne fera pas davantage basculer la vente dans le champ d’application de la loi Breyne, pour autant que les appartements soient habitables.

On peut démarrer la commercialisation hors loi Breyne avant d’achever les jardins, voire la piscine commune, et même (à mon avis) les garages.

Commentaires

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  1. La loi Breyne ne s’applique pas si le bien vendu est achevé.

    La loi Breyne ne s’applique pas davantage si l’acquéreur ne doit pas effectuer un ou des versements avant l‘achèvement.

    La notion d’achèvement est donc importante.

    Par achèvement, il faut entendre mise en état d’habitabilité normale.

    Mais la doctrine estime que l’achèvement vise aussi toutes les obligations que le promoteur a souscrites même si le bien est déjà habitable (L. rousseau, « La loi Breyne », Kluwer, 2009, p. 54 ; B. Kohl, « Les contrats immobiliers – la loi Breyne », Chron. Not., avril 2012, n° 55, p. 182 ; contra J.-M. Chandelle, « La loi Breyne », Rép. Not., T. VII, L. VI, p. 52).

    C’est normal : la loi Breyne est issue du traumatisme de la faillite Etrimo et vise à protéger l’acheteur tant que le promoteur n’a pas achevé son ouvrage.

    La réception provisoire sans réserve notable constitue en principe la reconnaissance de l’état d’habitabilité et d’achèvement.

    Quid des communs ? La Cour de cassation s’est démarquée de la théorie de la prééminence de l’achèvement contractuel sur l’habitabilité à l’occasion d’un cas où les communs n’étaient pas terminés.

    Pour la Cour de cassation, le juge ne peut pas relever que les finitions extérieures communs) n’étaient pas terminées sans examiner l’incidence de cette circonstance sur l’habitabilité normale du bien vendu.

    Cela signifie que si les communs accessoires directs de l’habitation sont terminés, on peut supposer que le bien est achevé.

    Mais il serait préférable que les communs soient réceptionnés provisoirement avant de demander des paiements ou de se passer des formalités de la loi Breyne.

    juillet 25, 2012

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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