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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Quand finit la vente Breyne et commence la vente de droit commun ?

Un arrêt de la Cour de cassation du 4 mai 2012 (rôle n° C.10.0595.F, www.juridat.be) répond à cette question.

Pour rappel, selon son l’article 1er, alinéa 1er, la loi du 9 juillet 1971, dite loi Breyne, s’applique à toute vente d’une maison ou un appartement à construire ou en voie de construction.

La loi s’applique aussi à la convention portant engagement de construire, faire construire ou de procurer un tel immeuble.

Il faut encore qu’en vertu de la convention l’acheteur ou le maître de l’ouvrage soit tenu d’effectuer un ou des versements avant l’achèvement de la construction.

L’immeuble doit enfin être destiné à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation.

Revenons au critère de l’immeuble en voie de construction.

La Cour de cassation pose qu’il faut entendre par là « un immeuble dont la construction n’est pas achevée ; la construction d’un immeuble est achevée lorsque le degré de finition des travaux est tel que l’habitabilité normale de l’immeuble est assurée. »

La Cour d’appel de Mons avait constaté que « les ventes portaient sur, dans un immeuble collectif, la propriété privative d’une surface à usage d’appartement ou de bureau et des parkings et, en indivision forcée, celle de quotités au niveau du sous-sol et dans les parties communes, dont le terrain et les frais d’ascenseur », et que « les appartements étaient en état d’être habités ».

Mais la Cour d’appel avait toutefois décidé d’appliquer la loi Breyne parce que « les abords de l’immeuble et la pente d’accès au garage ne sont pas terminés. »

Or cela ne signifiait pas que l’appartement n’était pas habitable.

La Cour de cassation casse donc l’arrêt : le juge ne pouvait pas relever que les finitions extérieures n’étaient pas terminées sans examiner l’incidence de cette circonstance sur l’habitabilité normale du bien vendu.

Cet arrêt est dans la ligne de la jurisprudence sur le critère de l’achèvement, à savoir que l’habitabilité normale soit possible.

Pour les promoteurs immobiliers, l’arrêt apporte deux enseignements tenant au critère de l’habitabilité normale.

out d’abord, la vente ne sera pas régie par la loi Breyne si l’appartement est vendu avec un équipement basique mais permettant l’habitation.

Souvent l’acheteur fait le choix d’acheter lui-même, plus tard, l’équipement définitif (cuisine, salle de bain), après avoir refait des économies.

Cela ne fera pas basculer la vente dans le champ d’application de la loi Breyne pour autant que le bien soit déjà normalement habitable.

Il faut donc le minimum pour cuisiner, se laver et disposer des commodités d’aisance.

Ensuite, la circonstance que l’aménagement du site ne soit pas terminé ne fera pas davantage basculer la vente dans le champ d’application de la loi Breyne, pour autant que les appartements soient habitables.

On peut démarrer la commercialisation hors loi Breyne avant d’achever les jardins, voire la piscine commune, et même (à mon avis) les garages.

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. La loi Breyne ne s’applique pas si le bien vendu est achevé.

    La loi Breyne ne s’applique pas davantage si l’acquéreur ne doit pas effectuer un ou des versements avant l‘achèvement.

    La notion d’achèvement est donc importante.

    Par achèvement, il faut entendre mise en état d’habitabilité normale.

    Mais la doctrine estime que l’achèvement vise aussi toutes les obligations que le promoteur a souscrites même si le bien est déjà habitable (L. rousseau, « La loi Breyne », Kluwer, 2009, p. 54 ; B. Kohl, « Les contrats immobiliers – la loi Breyne », Chron. Not., avril 2012, n° 55, p. 182 ; contra J.-M. Chandelle, « La loi Breyne », Rép. Not., T. VII, L. VI, p. 52).

    C’est normal : la loi Breyne est issue du traumatisme de la faillite Etrimo et vise à protéger l’acheteur tant que le promoteur n’a pas achevé son ouvrage.

    La réception provisoire sans réserve notable constitue en principe la reconnaissance de l’état d’habitabilité et d’achèvement.

    Quid des communs ? La Cour de cassation s’est démarquée de la théorie de la prééminence de l’achèvement contractuel sur l’habitabilité à l’occasion d’un cas où les communs n’étaient pas terminés.

    Pour la Cour de cassation, le juge ne peut pas relever que les finitions extérieures communs) n’étaient pas terminées sans examiner l’incidence de cette circonstance sur l’habitabilité normale du bien vendu.

    Cela signifie que si les communs accessoires directs de l’habitation sont terminés, on peut supposer que le bien est achevé.

    Mais il serait préférable que les communs soient réceptionnés provisoirement avant de demander des paiements ou de se passer des formalités de la loi Breyne.

    juillet 25, 2012

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Nouveaux droits de rôle

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La sage des droits de rôle se termine.

La loi de réforme du 28 avril 2015 avait été annulée par l’arrêt n° 13/2017 du 9 février 2017 de la Cour constitutionnelle.

Cette réforme fixait les droits en fonction du nombre de parties et de la valeur de la demande.

L’arrêt maintenait les effets de la loi jusqu’au 31 août 2017.

Mais le 1er septembre 2017, rien n’est venu. On est alors revenu à la loi antérieure, à savoir la loi programme du 22 juin 2012.

Une loi correctrice est finalement intervenue le 14 octobre 2018. Elle est entrée en vigueur le 1er février 2019.

Le principe de faire varier les droits en fonction de l’enjeu disparaît.

La grande nouveauté est que le paiement des droits de rôle est différé au jugement.

C’est le juge qui condamnera la partie succombant au paiement, notamment, des droits de rôle.

Si chaque partie succombe sur un chef de demande, le juge arbitrera la débition des droits entre elles.

Le demandeur qui introduit sa demande ne devra donc plus préfinancer les droits, ce qui est un progrès.

Les nouveaux droits de rôle sont les suivants :

  • Justices de paix et tribunaux de police : 50 €.
  • Tribunaux de première instance et tribunaux de l’entreprise : 165 €.
  • Cours d’appel : 400 € (ça c’est malheureusement plus cher).
  • Cour de cassation : 650 €.
  • Procédure de réorganisation judiciaire : suppression du droit de 1.000 €.
  • Action « Livre XX » (faillite et PRJ) : exemption de droit de rôle.
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