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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Résiliation anticipée du bail de résidence de courte durée

Des cohabitants louent un appartement à titre de résidence principale, par bail de trois ans.

Ils se séparent.  Monsieur s’en va et demande à être désolidarisé du bail.

Madame et le bailleur décident alors de résilier amiablement le bail, et de reconclure un nouveau bail de trois ans, sans Monsieur.

Trois mois avant l’expiration de ce nouveau bail, le bailleur donne congé.

Il en résulte que ce bail prend fin et ne devient pas un bail de neuf ans à partir du début de la location.

Madame veut rester dans les lieux. Elle conteste le congé qu’elle a reçu.

Selon elle le premier bail n’a pas été valablement résilié en sorte qu’il est devenu un bail de neuf ans à son profit auquel le bailleur ne pouvait mettre fin de la sorte.

Le bailleur soutient que le premier bail a été amiablement résilié (mutuus dissensus) et que le deuxième bail est un contrat distinct et non une prorogation du premier.

La question qui se pose est la suivante : le premier bail pouvait-il être dissout amiablement ou fallait-il suivre la procédure légale du congé trois mois au moins avant son expiration ?

Le tribunal de première instance de Liège a considéré que le bail de courte durée pouvait parfaitement être résilié de commun accord avant terme.

Madame forma un pourvoi en cassation.

Le pourvoi avançait que le bail de courte durée ne peut prendre fin que moyennant un congé notifié par l’une ou l’autre des parties au moins trois mois avant l’expiration de la durée convenue.

À défaut d’un tel congé, non seulement le bail initial n’a pas pris fin mais en outre il est devenu un bail de neuf ans à compter du début (art. 3, § 6).

En effet, cette nouvelle durée de neuf ans s’impose « nonobstant toute clause ou toute convention contraire » (art. 3, § 6, alinéa 5).

Non, dit la Cour de cassation (Cass., 22 décembre 2016, rôle n° C.16.0031.F, www.juridat.be) :

« L’article 3, § 6, des règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale (…) ne s’oppose pas à ce que les parties résilient de commun accord un tel bail.

Il s’ensuit qu’en règle, la présomption que ce bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans n’est pas applicable lorsque les parties y ont mis fin de commun accord avant son échéance. »

C’est clair : on peut résilier de commun accord un bail de résidence de courte durée.

C’est seulement si la résiliation est unilatérale, que le congé prend effet à l’expiration de ce bail. Et encore faut-il que le congé soit envoyé trois mois avant l’expiration.

La jurisprudence des juges de paix était déjà en ce sens et la doctrine aussi (voyez L. Herve, « La durée du bail de résidence principale », in Le bail de résidence principale, La Charte, Bruxelles, 2006, p. 210 et M. De Smedt et M. Higny, « Le bail de résidence principale, questions choisies », in Actualités en droit du bail, CUP 147, Larcier, Bruxelles, 2014, p. 116).

C’est à présent la Cour de cassation qui s’exprime. Les choses sont précisées à présent.

Cet arrêt complète celui du 18 décembre 2015 (rôle n° C.14.0367.F, www.juridat.be) dans lequel la Cour avait validé la clause du bail de courte durée autorisant la résiliation anticipée :

« Il ne résulte ni du texte de cette disposition légale (NB l’article 3, § 6) ni de son caractère impératif qu’est prohibée toute clause autorisant le preneur à résilier anticipativement un bail relatif à sa résidence principale conclu pour une durée inférieure ou égale à trois ans. »

En d’autres termes, dans le bail de résidence de courte durée,

  • on peut inclure une clause de résiliation anticipée,
  • on peut le résilier amiablement en cours d’exécution.

La photo : la Chapelle musicale Reine Elisabeth à Waterloo (Y. Renchon, 1939). Superbe bâtiment mais, sur la photo, vous ne percevez ni les horribles châssis en aluminium, ni l’extension moderne de 2015 ni enfin le regrettable bruit du ring.

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Habitat groupé et TVA

Pour appliquer le taux réduit de 6 % pour les travaux de démolition et de reconstruction, il faut qu’il y ait identité de maître d’ouvrage ; celui qui démolit doit être celui qui reconstruit (rubrique XXXVII du tableau A, en annexe de l’A.R. n° 20fixant le taux de la TVA). Il faut y être attentif lors […]

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Pour appliquer le taux réduit de 6 % pour les travaux de démolition et de reconstruction, il faut qu’il y ait identité de maître d’ouvrage ; celui qui démolit doit être celui qui reconstruit (rubrique XXXVII du tableau A, en annexe de l’A.R. n° 20fixant le taux de la TVA).

Il faut y être attentif lors de la vente d’un projet. Le SDA a eu à connaître la situation d’un projet d’habitat groupé en raison du caractère évolutif de la composition du groupe au fil de la réalisation du projet immobilier. Les initiateurs débutent le projet et son rejoints par de nouveaux membres.

Dans une décision anticipée n° 2018.0823 du 23 octobre 2018, le SDA admet l’identité de maître de l’ouvrage aux « maîtres d’ouvrage/résidents qui embarquent par la suite dans le projet », à la condition qu’ils introduisent la déclaration de la rubrique XXXVII, al. 2, 4°, en même temps que les initiateurs du projet. Cette déclaration doit être introduite au contrôle TVA avant que la taxe ne devienne exigible et il faut y joindre le permis d’urbanisme et le contrat d’entreprise. La déclaration porte sur la nature des travaux (démolition et reconstruction) et leur destination (habitation privée). Bref, le groupe doit être complet avant la première facture de travaux, soit très tôt.

Le ministre des Finances quant à lui exige que « l’identité [des membres du projet d’habitat groupé] doit […] être connue avant de faire des choix et de contracter tout engagement juridique, par exemple avec le bureau d’architectes ou le propriétaire du bâtiment ancien » (Q.R., Chambre, n° 54-185, Bulletin du 30 avril 2019, p. 201).

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