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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Résiliation anticipée du bail de résidence de courte durée

Des cohabitants louent un appartement à titre de résidence principale, par bail de trois ans.

Ils se séparent.  Monsieur s’en va et demande à être désolidarisé du bail.

Madame et le bailleur décident alors de résilier amiablement le bail, et de reconclure un nouveau bail de trois ans, sans Monsieur.

Trois mois avant l’expiration de ce nouveau bail, le bailleur donne congé.

Il en résulte que ce bail prend fin et ne devient pas un bail de neuf ans à partir du début de la location.

Madame veut rester dans les lieux. Elle conteste le congé qu’elle a reçu.

Selon elle le premier bail n’a pas été valablement résilié en sorte qu’il est devenu un bail de neuf ans à son profit auquel le bailleur ne pouvait mettre fin de la sorte.

Le bailleur soutient que le premier bail a été amiablement résilié (mutuus dissensus) et que le deuxième bail est un contrat distinct et non une prorogation du premier.

La question qui se pose est la suivante : le premier bail pouvait-il être dissout amiablement ou fallait-il suivre la procédure légale du congé trois mois au moins avant son expiration ?

Le tribunal de première instance de Liège a considéré que le bail de courte durée pouvait parfaitement être résilié de commun accord avant terme.

Madame forma un pourvoi en cassation.

Le pourvoi avançait que le bail de courte durée ne peut prendre fin que moyennant un congé notifié par l’une ou l’autre des parties au moins trois mois avant l’expiration de la durée convenue.

À défaut d’un tel congé, non seulement le bail initial n’a pas pris fin mais en outre il est devenu un bail de neuf ans à compter du début (art. 3, § 6).

En effet, cette nouvelle durée de neuf ans s’impose « nonobstant toute clause ou toute convention contraire » (art. 3, § 6, alinéa 5).

Non, dit la Cour de cassation (Cass., 22 décembre 2016, rôle n° C.16.0031.F, www.juridat.be) :

« L’article 3, § 6, des règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale (…) ne s’oppose pas à ce que les parties résilient de commun accord un tel bail.

Il s’ensuit qu’en règle, la présomption que ce bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans n’est pas applicable lorsque les parties y ont mis fin de commun accord avant son échéance. »

C’est clair : on peut résilier de commun accord un bail de résidence de courte durée.

C’est seulement si la résiliation est unilatérale, que le congé prend effet à l’expiration de ce bail. Et encore faut-il que le congé soit envoyé trois mois avant l’expiration.

La jurisprudence des juges de paix était déjà en ce sens et la doctrine aussi (voyez L. Herve, « La durée du bail de résidence principale », in Le bail de résidence principale, La Charte, Bruxelles, 2006, p. 210 et M. De Smedt et M. Higny, « Le bail de résidence principale, questions choisies », in Actualités en droit du bail, CUP 147, Larcier, Bruxelles, 2014, p. 116).

C’est à présent la Cour de cassation qui s’exprime. Les choses sont précisées à présent.

Cet arrêt complète celui du 18 décembre 2015 (rôle n° C.14.0367.F, www.juridat.be) dans lequel la Cour avait validé la clause du bail de courte durée autorisant la résiliation anticipée :

« Il ne résulte ni du texte de cette disposition légale (NB l’article 3, § 6) ni de son caractère impératif qu’est prohibée toute clause autorisant le preneur à résilier anticipativement un bail relatif à sa résidence principale conclu pour une durée inférieure ou égale à trois ans. »

En d’autres termes, dans le bail de résidence de courte durée,

  • on peut inclure une clause de résiliation anticipée,
  • on peut le résilier amiablement en cours d’exécution.

La photo : la Chapelle musicale Reine Elisabeth à Waterloo (Y. Renchon, 1939). Superbe bâtiment mais, sur la photo, vous ne percevez ni les horribles châssis en aluminium, ni l’extension moderne de 2015 ni enfin le regrettable bruit du ring.

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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