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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Résiliation anticipée du bail de résidence de courte durée

Des cohabitants louent un appartement à titre de résidence principale, par bail de trois ans.

Ils se séparent.  Monsieur s’en va et demande à être désolidarisé du bail.

Madame et le bailleur décident alors de résilier amiablement le bail, et de reconclure un nouveau bail de trois ans, sans Monsieur.

Trois mois avant l’expiration de ce nouveau bail, le bailleur donne congé.

Il en résulte que ce bail prend fin et ne devient pas un bail de neuf ans à partir du début de la location.

Madame veut rester dans les lieux. Elle conteste le congé qu’elle a reçu.

Selon elle le premier bail n’a pas été valablement résilié en sorte qu’il est devenu un bail de neuf ans à son profit auquel le bailleur ne pouvait mettre fin de la sorte.

Le bailleur soutient que le premier bail a été amiablement résilié (mutuus dissensus) et que le deuxième bail est un contrat distinct et non une prorogation du premier.

La question qui se pose est la suivante : le premier bail pouvait-il être dissout amiablement ou fallait-il suivre la procédure légale du congé trois mois au moins avant son expiration ?

Le tribunal de première instance de Liège a considéré que le bail de courte durée pouvait parfaitement être résilié de commun accord avant terme.

Madame forma un pourvoi en cassation.

Le pourvoi avançait que le bail de courte durée ne peut prendre fin que moyennant un congé notifié par l’une ou l’autre des parties au moins trois mois avant l’expiration de la durée convenue.

À défaut d’un tel congé, non seulement le bail initial n’a pas pris fin mais en outre il est devenu un bail de neuf ans à compter du début (art. 3, § 6).

En effet, cette nouvelle durée de neuf ans s’impose « nonobstant toute clause ou toute convention contraire » (art. 3, § 6, alinéa 5).

Non, dit la Cour de cassation (Cass., 22 décembre 2016, rôle n° C.16.0031.F, www.juridat.be) :

« L’article 3, § 6, des règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale (…) ne s’oppose pas à ce que les parties résilient de commun accord un tel bail.

Il s’ensuit qu’en règle, la présomption que ce bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans n’est pas applicable lorsque les parties y ont mis fin de commun accord avant son échéance. »

C’est clair : on peut résilier de commun accord un bail de résidence de courte durée.

C’est seulement si la résiliation est unilatérale, que le congé prend effet à l’expiration de ce bail. Et encore faut-il que le congé soit envoyé trois mois avant l’expiration.

La jurisprudence des juges de paix était déjà en ce sens et la doctrine aussi (voyez L. Herve, « La durée du bail de résidence principale », in Le bail de résidence principale, La Charte, Bruxelles, 2006, p. 210 et M. De Smedt et M. Higny, « Le bail de résidence principale, questions choisies », in Actualités en droit du bail, CUP 147, Larcier, Bruxelles, 2014, p. 116).

C’est à présent la Cour de cassation qui s’exprime. Les choses sont précisées à présent.

Cet arrêt complète celui du 18 décembre 2015 (rôle n° C.14.0367.F, www.juridat.be) dans lequel la Cour avait validé la clause du bail de courte durée autorisant la résiliation anticipée :

« Il ne résulte ni du texte de cette disposition légale (NB l’article 3, § 6) ni de son caractère impératif qu’est prohibée toute clause autorisant le preneur à résilier anticipativement un bail relatif à sa résidence principale conclu pour une durée inférieure ou égale à trois ans. »

En d’autres termes, dans le bail de résidence de courte durée,

  • on peut inclure une clause de résiliation anticipée,
  • on peut le résilier amiablement en cours d’exécution.

La photo : la Chapelle musicale Reine Elisabeth à Waterloo (Y. Renchon, 1939). Superbe bâtiment mais, sur la photo, vous ne percevez ni les horribles châssis en aluminium, ni l’extension moderne de 2015 ni enfin le regrettable bruit du ring.

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Avocat agent immobilier

Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client. La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté. La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 […]

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Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client.

La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté.

La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 du Code judiciaire, de sorte que le contrat repose sur un acte illicite.

L’avocat, ou plutôt l’agent immobilier occasionnel, forma un pourvoi en cassation estimant que la Cour d’appel avait violé l’article 437 du Code judiciaire.

Cette disposition pose que la profession d’avocat est incompatible avec l’exercice d’une industrie ou d’un négoce.

Or poser un acte de commerce unique n’est pas exercer un négoce ni une industrie. L’activité doit être habituelle.

La Cour de cassation donne raison sur ce point à l’avocat. L’unique opération de courtage ne peut en soi constituer un acte de commerce en contradiction avec l’article 437 du Code judiciaire.

C’est exact, l’article 5, § 1, 3°, de la loi du 11 février 2013 traite de l’exercice d’une activité à titre principal ou d’appoint.

Or le courtage est sans rapport avec l’avocature ; il ne peut en être l’appoint.

Cet arrêt confortera les courtiers amateurs, s’il posent des actes isolés … !

“Dat het stellen van een eenmalige daad van koophandel niet kan bestempeld worden als het drijven van handel of nijverheid in de zin van voormelde bepaling ;
Overwegende dat het arrest oordeelt dat eiser, advocaat, een eenmalige makelaarsverrichting die op zichzelf volstaat om als daad van koophandel te worden aangemerkt, heeft gesteld en dit in strijd is met artikel 437 van het Gerechtelijk Wetboek;

Dat het arrest beslist dat de vordering gestoeld op een dergelijke akte en hieruit voortvloeiende prestaties, « als ongeoorloofd en/of strijdig met de goede orde » dient beschouwd te worden en als gesteund op een onrechtmatig belang als niet-toelaatbaar dient afgewezen te worden ;

Dat het arrest zodoende het voornoemd artikel 437, eerste lid, 3°, schendt ; ”

(Cass. 27 octobre 2005, rôle n° C040129N, www.juridat.be).

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