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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Résiliation anticipée du bail de résidence de courte durée

Des cohabitants louent un appartement à titre de résidence principale, par bail de trois ans.

Ils se séparent.  Monsieur s’en va et demande à être désolidarisé du bail.

Madame et le bailleur décident alors de résilier amiablement le bail, et de reconclure un nouveau bail de trois ans, sans Monsieur.

Trois mois avant l’expiration de ce nouveau bail, le bailleur donne congé.

Il en résulte que ce bail prend fin et ne devient pas un bail de neuf ans à partir du début de la location.

Madame veut rester dans les lieux. Elle conteste le congé qu’elle a reçu.

Selon elle le premier bail n’a pas été valablement résilié en sorte qu’il est devenu un bail de neuf ans à son profit auquel le bailleur ne pouvait mettre fin de la sorte.

Le bailleur soutient que le premier bail a été amiablement résilié (mutuus dissensus) et que le deuxième bail est un contrat distinct et non une prorogation du premier.

La question qui se pose est la suivante : le premier bail pouvait-il être dissout amiablement ou fallait-il suivre la procédure légale du congé trois mois au moins avant son expiration ?

Le tribunal de première instance de Liège a considéré que le bail de courte durée pouvait parfaitement être résilié de commun accord avant terme.

Madame forma un pourvoi en cassation.

Le pourvoi avançait que le bail de courte durée ne peut prendre fin que moyennant un congé notifié par l’une ou l’autre des parties au moins trois mois avant l’expiration de la durée convenue.

À défaut d’un tel congé, non seulement le bail initial n’a pas pris fin mais en outre il est devenu un bail de neuf ans à compter du début (art. 3, § 6).

En effet, cette nouvelle durée de neuf ans s’impose « nonobstant toute clause ou toute convention contraire » (art. 3, § 6, alinéa 5).

Non, dit la Cour de cassation (Cass., 22 décembre 2016, rôle n° C.16.0031.F, www.juridat.be) :

« L’article 3, § 6, des règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale (…) ne s’oppose pas à ce que les parties résilient de commun accord un tel bail.

Il s’ensuit qu’en règle, la présomption que ce bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans n’est pas applicable lorsque les parties y ont mis fin de commun accord avant son échéance. »

C’est clair : on peut résilier de commun accord un bail de résidence de courte durée.

C’est seulement si la résiliation est unilatérale, que le congé prend effet à l’expiration de ce bail. Et encore faut-il que le congé soit envoyé trois mois avant l’expiration.

La jurisprudence des juges de paix était déjà en ce sens et la doctrine aussi (voyez L. Herve, « La durée du bail de résidence principale », in Le bail de résidence principale, La Charte, Bruxelles, 2006, p. 210 et M. De Smedt et M. Higny, « Le bail de résidence principale, questions choisies », in Actualités en droit du bail, CUP 147, Larcier, Bruxelles, 2014, p. 116).

C’est à présent la Cour de cassation qui s’exprime. Les choses sont précisées à présent.

Cet arrêt complète celui du 18 décembre 2015 (rôle n° C.14.0367.F, www.juridat.be) dans lequel la Cour avait validé la clause du bail de courte durée autorisant la résiliation anticipée :

« Il ne résulte ni du texte de cette disposition légale (NB l’article 3, § 6) ni de son caractère impératif qu’est prohibée toute clause autorisant le preneur à résilier anticipativement un bail relatif à sa résidence principale conclu pour une durée inférieure ou égale à trois ans. »

En d’autres termes, dans le bail de résidence de courte durée,

  • on peut inclure une clause de résiliation anticipée,
  • on peut le résilier amiablement en cours d’exécution.

La photo : la Chapelle musicale Reine Elisabeth à Waterloo (Y. Renchon, 1939). Superbe bâtiment mais, sur la photo, vous ne percevez ni les horribles châssis en aluminium, ni l’extension moderne de 2015 ni enfin le regrettable bruit du ring.

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Redevance « recognitive » d’emphytéose et TVA

Il est possible de constituer un droit d’emphytéose pour une valeur symbolique. En effet, la redevance doit être recognitive du droit de propriété du constituant ; elle n’est pas indemnitaire ni compensatoire. La redevance sert à établir que celui qui exerce toutes les prérogatives de la propriété n’est en fait pas le propriétaire puisqu’il paie son […]

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Il est possible de constituer un droit d’emphytéose pour une valeur symbolique.

En effet, la redevance doit être recognitive du droit de propriété du constituant ; elle n’est pas indemnitaire ni compensatoire.

La redevance sert à établir que celui qui exerce toutes les prérogatives de la propriété n’est en fait pas le propriétaire puisqu’il paie son droit au propriétaire.

Cela doit évidemment s’apprécier dans une perspective historique, le droit d’emphytéose est une ancienne institution.

Peut-on procéder de la sorte sur un bâtiment neuf, le droit étant constitué en régime TVA ?

Ceci ne pose pas de problème en matière de TVA.

L’article 36 du CTVA dispose que les opérations de cessions de bâtiments neufs doivent répondre à une « valeur normale ».

Est-ce que cela s’étend aux cessions ou constitutions de droits réels ?

Le Manuel TVA reprend au numéro 134 que :

« Si la disposition en cause [l’article 36] s’applique en cas de cession de la nue-propriété (v. décision E.T. 20.368 du 12.11.1975 – Revue de la TVA n° 24, pp. 76-77, n° 552), il n’en est pas de même en ce qui concerne les constitutions de droits réels autres que le droit de propriété ».

Donc, il n’est pas nécessaire de reprendre une valeur d’emphytéose « normale ».

Et la TVA peut donc, en toute légalité, trouver à s’appliquer sur la valeur symbolique qui sera définie.

Reste alors à examiner l’impact potentiel que cela aura en matière d’ATN si l’emphytéote est dirigeant ou d’avantager anormal ou bénévole si le droit à prix symbolique échoit à un tiers qui n’est pas taxable sur cet avantage.

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