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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Résiliation anticipée du bail de résidence de courte durée

Des cohabitants louent un appartement à titre de résidence principale, par bail de trois ans.

Ils se séparent.  Monsieur s’en va et demande à être désolidarisé du bail.

Madame et le bailleur décident alors de résilier amiablement le bail, et de reconclure un nouveau bail de trois ans, sans Monsieur.

Trois mois avant l’expiration de ce nouveau bail, le bailleur donne congé.

Il en résulte que ce bail prend fin et ne devient pas un bail de neuf ans à partir du début de la location.

Madame veut rester dans les lieux. Elle conteste le congé qu’elle a reçu.

Selon elle le premier bail n’a pas été valablement résilié en sorte qu’il est devenu un bail de neuf ans à son profit auquel le bailleur ne pouvait mettre fin de la sorte.

Le bailleur soutient que le premier bail a été amiablement résilié (mutuus dissensus) et que le deuxième bail est un contrat distinct et non une prorogation du premier.

La question qui se pose est la suivante : le premier bail pouvait-il être dissout amiablement ou fallait-il suivre la procédure légale du congé trois mois au moins avant son expiration ?

Le tribunal de première instance de Liège a considéré que le bail de courte durée pouvait parfaitement être résilié de commun accord avant terme.

Madame forma un pourvoi en cassation.

Le pourvoi avançait que le bail de courte durée ne peut prendre fin que moyennant un congé notifié par l’une ou l’autre des parties au moins trois mois avant l’expiration de la durée convenue.

À défaut d’un tel congé, non seulement le bail initial n’a pas pris fin mais en outre il est devenu un bail de neuf ans à compter du début (art. 3, § 6).

En effet, cette nouvelle durée de neuf ans s’impose « nonobstant toute clause ou toute convention contraire » (art. 3, § 6, alinéa 5).

Non, dit la Cour de cassation (Cass., 22 décembre 2016, rôle n° C.16.0031.F, www.juridat.be) :

« L’article 3, § 6, des règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale (…) ne s’oppose pas à ce que les parties résilient de commun accord un tel bail.

Il s’ensuit qu’en règle, la présomption que ce bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans n’est pas applicable lorsque les parties y ont mis fin de commun accord avant son échéance. »

C’est clair : on peut résilier de commun accord un bail de résidence de courte durée.

C’est seulement si la résiliation est unilatérale, que le congé prend effet à l’expiration de ce bail. Et encore faut-il que le congé soit envoyé trois mois avant l’expiration.

La jurisprudence des juges de paix était déjà en ce sens et la doctrine aussi (voyez L. Herve, « La durée du bail de résidence principale », in Le bail de résidence principale, La Charte, Bruxelles, 2006, p. 210 et M. De Smedt et M. Higny, « Le bail de résidence principale, questions choisies », in Actualités en droit du bail, CUP 147, Larcier, Bruxelles, 2014, p. 116).

C’est à présent la Cour de cassation qui s’exprime. Les choses sont précisées à présent.

Cet arrêt complète celui du 18 décembre 2015 (rôle n° C.14.0367.F, www.juridat.be) dans lequel la Cour avait validé la clause du bail de courte durée autorisant la résiliation anticipée :

« Il ne résulte ni du texte de cette disposition légale (NB l’article 3, § 6) ni de son caractère impératif qu’est prohibée toute clause autorisant le preneur à résilier anticipativement un bail relatif à sa résidence principale conclu pour une durée inférieure ou égale à trois ans. »

En d’autres termes, dans le bail de résidence de courte durée,

  • on peut inclure une clause de résiliation anticipée,
  • on peut le résilier amiablement en cours d’exécution.

La photo : la Chapelle musicale Reine Elisabeth à Waterloo (Y. Renchon, 1939). Superbe bâtiment mais, sur la photo, vous ne percevez ni les horribles châssis en aluminium, ni l’extension moderne de 2015 ni enfin le regrettable bruit du ring.

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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