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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La taxation des revenus d’une carrière de pierre ou de sable

Une personne physique est propriétaire d’un terrain propice à l’extraction de sable ou de pierre.

Une entreprise d’extraction se présente et se propose d’exploiter la carrière ou la sablière.

Se pose la question de la fiscalité de l’opération pour le propriétaire.

Souvent la convention prévoit une redevance par m³ déversé et une durée jusqu’à épuisement du gisement.

L’administration fiscale s’obstine à taxer ces revenus comme revenus immobiliers (art. 7, 2°, c) CIR/92), comme si l’opération se résume à une simple mise à disposition de la jouissance d’un terrain.

Pour une personne physique, c’est une lourde fiscalité car ces revenus sont globalisés à l’IPP et taxés au taux marginal.

Elle sera tentée de contester la qualification de bail d’immeuble et de faire valoir que la convention d’exploitation de la carrière constitue une vente de pierres ou de sable.

Pareille vente relève de la gestion normale de son patrimoine privé dont le produit n’est pas taxable.

Que fait le propriétaire en définitive : il loue son terrain ou il vend le contenu du sol ? ou il fait les deux ?

La jurisprudence majoritaire suit la position de l’administration et s’arrête à la location immobilière à un professionnel (Liège, 9ième chambre, 27 juin 2014, www.juridat.be).

Déjà en 1903, la Cour de cassation retient qu’aucune disposition légale ne s’oppose à ce qu’une carrière de pierres fasse l’objet d’un bail (Cass., 2 avril 1903, Pas., 1903, I, p. 151 ; Cass., 8 juin 1916, Pas. 1917, I, p. 148).

Mais dans le bail, le preneur doit restituer la chose louée et ne peut l’altérer.

Il n’empêche que la jurisprudence considère que la modification de la substance du bien concédé n’est pas exclusive d’un louage (Liège, 8 avril 1981, R.G.F., 1981, p. 214 ; Mons, 10 mai 1978, Bull., n°581, p. 235).

La Cour d’appel de Liège n’hésite pas à traiter le contenu non renouvelable du sol comme une récolte : « il n’est pas contraire aux principes du droit de bail que l’extraction de richesses enfermées dans le sol entraine une modification du bien ; qu’il ne faut pas confondre la chose louée qui reste la propriété du bailleur et ce que la chose produit, les fruits de la chose, qui deviennent la propriété du preneur » (Liège, 2ième chambre, 4 décembre 1985, www.juridat.be).

C’est un point de vue très discutable car si l’altération de la chose louée, voire même son épuisement, n’exclut pas le bail, cela reste dérogatoire au régime général du bail.

Ceci étant, il faut chaque vérifier les situations soumises au juge.

Si le contribuable conclut un contrat intitulé « bail », le juge a tendance à respecter la qualification et appliquer les conséquences fiscales qui en découlent.

C’est le cas des jurisprudences relevées plus haut.

Enfin, même si les parties adoptent la qualification de « concession du droit d’extraire », par exemple, elles ne sont pas à l’abri d’une requalification par l’administration.

Un jugement du tribunal de première instance de Bruxelles (27 janvier 2010, R.G. n° 2006/15382/A, www.juridat.be) valide la demande de requalification de l’administration, en un bail d’immeuble.

Au passage le tribunal relève qu’il ne peut s’agir d’une vente de sable puisque le bailleur ne soumet pas les redevances à la TVA.

Mais, une fois encore, le contrat avait été mal qualifié dans la convention.

Comment mieux habiller contractuellement la concession du droit d’extraire ?

Le propriétaire peut conclure deux contrats :

  1. le premier est un bail qui permet à l’exploitant de poser ses installations sur le terrain loué. Le loyer correspond à la valeur locative d’une terre non bâtie.
  2. Le second est une vente de la matière extraite. Le prix est en relation avec le prix/volume de sable ou de la pierre sur le marché.

Un tel dispositif est-il opposable à l’administration ?

L’administration doit respecter les conventions non frauduleuses, sauf si elles sont simulées et sauf abus fiscal.

Rappelons que l’abus fiscal consiste à réaliser, par un acte juridique ou un ensemble d’actes une opération par laquelle le contribuable se place, de façon artificielle et en violation des objectifs de la loi fiscale, en-dehors du champ d’application de la  loi fiscale applicable, soit dans le champ d’application d’une loi fiscale plus favorable mais qui n’est pas la loi naturellement applicable à la situation donnée.

Or l’objectif du législateur n’est pas de taxer la vente de biens mobiliers (pierres extraites) comme revenu immobilier.

L’extraction dans le site dépasse la notion d’occupation et procède du registre de la disposition, car l’extraction épuise la propriété.

On doit donc pouvoir dissocier dans le revenu du bail, ce qui rémunère l’extraction, sans abuser de la loi fiscale.

Par ailleurs, la vente d’un actif, en dehors d’une activité professionnelle  relève de la gestion de patrimoine privé et ne constitue pas un revenu taxable.

L’article 90, 1°, CIR/92 ne taxe que les opérations, prestations, ou spéculations qui sortent de la gestion normale du patrimoine privé.

Le critère communément admis est la mise en risque du patrimoine pour le valoriser.

Or il est évident qu’une concession passive à un tiers d’extraire le contenu du sol, contre un prix, ne constitue en rien une mise en risque mais seulement une gestion normale des richesses du sol.

Il ne semble donc pas qu’une convention mixte, bien rédigée, doit pouvoir être requalifiée.

Mais la position de l’administration est malheureusement bien arrêtée.

Une décision préalable du SDA serait donc bienvenue sur la taxation à l’IPP.

La vente du matériau extrait constitue une livraison de bien meuble sur le plan de la TVA.

Le propriétaire vend, certes en une fois par un contrat, les biens concernés, à savoir les pierres extraites du sous-sol sous la responsabilité et à la diligence du carrier-locataire.

Les opérations habituelles sont soumises à la TVA. Il s’agit de celles qui sont effectuées avec une certaine répétition .

Le nombre des opérations importe peu, de même que la longueur des intervalles entre celles-ci. Ce qui compte est la régularité.

C’est ainsi que l’administration considère qu’il y a assujettissement lorsqu’on donne un bien meuble en location pendant une certaine période, même à un seul locataire .

Il en résulte que l’opération est à mon sens soumise à la TVA.

On pourrait cependant défendre la position que la vente des pierres est accessoire au bail pour la TVA, et bénéficie dès lors de l’exemption attachée à la location immobilière, s’agissant de prestations complexes et indissociables, dont le bail est la principale.

Mais on évitera ce genre de débat, vu ce qui précède.

Il existe une autre technique parfois mise en œuvre.

Le propriétaire vend son terrain au carrier, par exemple pour un millions d’euros.

Ensuite, évidemment dans les deux ans, le carrier revend le terrain amputé de son contenu, pour le prix, par exemple de 500.000 €.

Pour le propriétaire qui détient le terrain depuis plus de huit ans, c’est neutre sur le plan fiscal, sauf les droits d’enregistrement qui sont cependant bien moindres que le taux marginal à l’IPP.

Et il n’est pas question de TVA.

Une telle opération résisterait-elle à la théorie de l’abus fiscal ?

Il est difficile de répondre à cette question.

Avant, les avocats devaient répondre à une question simple : est-ce que c’est légal ?

Aujourd’hui, ils doivent répondre à une toute autre question : est-ce que c’est accepté par l’administration ?

C’est autrement plus difficile.

La photo :  une nouvelle façade au coin de la place Jean Jacobs, en face du Palais de justice. On relève les terrasses en courbe ; c’est la mode à présent, on fait des vagues. Cela passera.

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Condition purement potestative de financement

L’article 1174 du Code civil dispose que « toute obligation est nulle lorsqu’elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s’oblige ». La condition potestative s’entend en réalité de la condition purement potestative, c’est-à-dire celle dont la réalisation dépend exclusivement de la volonté de celui qui s’engage. Voici un exemple. Il […]

Lire plus arrow_forward

L’article 1174 du Code civil dispose que « toute obligation est nulle lorsqu’elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s’oblige ».

La condition potestative s’entend en réalité de la condition purement potestative, c’est-à-dire celle dont la réalisation dépend exclusivement de la volonté de celui qui s’engage.

Voici un exemple.

Il s’agit d’un projet foncier. L’option d’achat contient la clause suivante :

Au nom de la société A, Monsieur T pourra présenter une facture d’acompte de  200.000 € sur bénéfice à réaliser, à la société H, et ensuite le solde de 2.800.000 € lorsque le crédit de 10.000.000 € sera obtenu d’une institution financière.

La Cour d’appel d’Anvers voit dans cette condition de crédit un condition purement potestative puisque c’est la société H qui doit aller chercher le crédit.

Ce jugeant, les juges d’appel n’ont pas justifié leur décision en  droit, dit la Cour de cassation (5 décembre 2019, rôle n° C.19.0220.N, www.juridat.be).

C’est exact.

En effet, d’une part, il faut aussi l’accord de la banque pour que le crédit soit accordé, et donc la condition ne dépend pas seulement de la société débitrice.

Et, d’autre part, cette société s’engage à poursuivre l’obtention du crédit, c’est une obligation du contrat. Cela ne dépend de sa seule volonté.

C’est pour cette raison que dans les ventes d’immeuble, on considère que la condition suspensive de financement n’est pas purement potestative, mais pour autant qu’elle soit bien rédigée.

La condition suspensive « la vente est conclue sous la condition suspensive de ce que l’acheteur demande un crédit de … € » est nulle.

La condition suspensive « la vente est conclue sous la condition de ce que l’acheteur obtienne un crédit de … € d’au moins une banque … » n’est pas nulle.

L’arrêt dans sa langue :

“1. Krachtens artikel 1174 Burgerlijk Wetboek is iedere verbintenis nietig, wanneer zij is aangegaan onder een potestatieve voorwaarde aan de zijde van degene die zich verbindt.

Enkel de voorwaarde die uitsluitend afhangt van de wil van hem die zich verbindt, is nietig.

2. Uit de stukken waarop het Hof vermag acht te slaan, blijkt dat in de aankoopoptie van 8 oktober 2014 met betrekking tot een projectgrond werd bedongen: “T. V. d. P., zal namens vennootschap A-Plus een eerste factuur (als voorschot op de nog te realiseren winst) mogen aanbieden aan de vennootschap ‘Holidaystraat’ van 200.000 EUR + BTW en het saldo van 2.800.000 EUR, nadat voormeld krediet van 10.000.000 EUR werd bekomen bij een bankinstelling”.

3. De appelrechters die oordelen dat de vervulling van de voorwaarde “nadat voormeld krediet van 10.000.000 EUR werd bekomen bij een bankinstelling” uitsluitend afhangt van de wil van de partijen die zich verbonden hebben, en deze bijgevolg zuiver potestatief is en dus zonder gevolg dient te blijven, verantwoorden hun beslissing niet naar recht.”

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