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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Bail d’un immeuble grevé d’une infraction urbanistique

J’ai souvent abordé la question de l’influence d’une infraction urbanistique dans la validité de la vente de l’immeuble.

Cette question est importante dans la vente mais aussi dans le bail de l’immeuble.

Dans la pratique, on est moins attentif aux questions urbanistiques dans le marché locatif. C’est un tort, comme on le verra ci-dessous.

On connait les principes : un contrat est nul si son objet est contraire à l’ordre public.

Ce sera le cas lorsque le contrat vise à créer ou maintenir une infraction (Cass., 8 avril 1999, Pas., 1999, I, p. 199).

Dans la vente, l’objet du contrat, la prestation caractéristique, est de transférer la propriété.

Cela ne crée pas en soi une infraction et cela ne porte pas davantage à maintenir une infraction préexistante.

Cela explique que la doctrine civiliste soit réticente à admettre que la vente est affectée de nullité lorsque le bien vendu est grevé d’une infraction urbanistique.

La nullité frappe le contrat dont l’exécution constitue une infraction (Cass., 30 janvier 2015, rôle n° C.14.0285.N, www.juridat.be).

Ce n’est généralement pas le cas d’une vente d’immeuble même si la situation urbanistique de cet immeuble est irrégulière.

Qu’en est-il en matière de bail ?

Dans un jugement du 30 juin 2011 (J.L.M.B., 2012, p. 1891), le tribunal de première instance de Bruxelles a annulé, pour cause illicite un bail d’un immeuble ayant fait l’objet d’une extension non couverte par un permis d’urbanisme.

Cette infraction permettait de poursuivre un loyer avantageux, en sorte que le bailleur était mu par la volonté de réaliser un profit illicite.

Il s’agit d’une nullité pour cause illicite, dit le tribunal (art. 1131 et 1133 du Code civil).

Ne perdons pas de vue que la nullité entraîne l’obligation de restituer les prestations du contrat annulé.

Le bailleur doit restituer au preneur tous les loyers (!) qu’il a perçus.

Le preneur doit restituer au bailleur la jouissance qu’il a eue du bien. C’est impossible en nature mais pas en équivalent.

Le preneur peut donc être amené à restituer la valeur en argent de sa jouissance et le juge peut compenser les restitutions.

Mais les choses peuvent être plus dangereuses pour le bailleur ; s’il est responsable de l’infraction urbanistique, et c’est en règle le cas, sa demande de restitution sera paralysée par l’adage « nemo auditur ».

En d’autres termes, le bailleur devra restituer tous les loyers au preneur qui ne devra pas, quant à lui, faire compte au bailleur.

Cette situation est éminemment dangereuse pour le bailleur.

Un autre cas, assez fréquent, doit retenir toute notre attention.

Dans un jugement inédit (Civ., Brux., 77 ch., 18 mars 2014), le tribunal a annulé un bail pour objet illicite.

Il s’agissait d’un immeuble ayant une affectation urbanistique d’activité productive.

Or il était loué comme entrepôt, en sorte que l’activité du locataire réalisait l’infraction (affectation non conforme).

Dans ce cas, le bailleur avait l’obligation de faire jouir le preneur d’un entrepôt, selon la destination indiquée dans le bail (art. 1719, 3°, du Code civil).

Or cette affectation n’était pas couverte par un permis d’urbanisme.

En d’autres termes, le bail obligeait le bailleur à commettre et à maintenir l’infraction urbanistique. L’objet du bail est donc illicite.

On voit la différence avec une vente.

Transférer la propriété n’oblige pas le vendeur à commettre l’infraction urbanistique.

Faire jouir le preneur d’une destination non couverte par un permis oblige le bailleur à commettre et à maintenir l’infraction.

Autrement dit, lorsque l’activité pour laquelle le bien est loué (la destination) n’est pas régulière sur le plan urbanistique, le risque existe que le bail soit nul.

On fait preuve de prudence dans les ventes, car les notaires et les agents immobiliers sont sensibles à ces questions vu leur responsabilité.

On ne déploie pas encore assez d’attention sur ce point dans les transactions locatives, et cela doit changer.

Il faut toujours vérifier si la destination pour laquelle le bien est loué correspond bien à l’affectation urbanistique du bien.

Certes l’obligation de délivrance du bailleur (délivrer un bien apte à recevoir l’activité contractuelle du preneur) n’est pas d’ordre public.

Les parties peuvent stipuler que le preneur fera son affaire de la régularité urbanistique de la destination qu’il donne à l’immeuble par son activité.

Les bailleurs doivent y être attentifs.

Le preneur aussi car il prend alors l’engagement de poursuivre l’obtention d’un permis d’urbanisme.

Quid si ce permis n’est pas délivré ? Le preneur devrait poursuivre le bail avec une autre activité, ce qui peut s’avérer difficile.

Ajoutons enfin que l’article 308, in fine, CoBAT vise aussi le bail.

Au titre de la répression des infractions urbanistiques, cette disposition ajoute que « à la demande des acquéreurs ou des locataires, le tribunal peut annuler aux frais du condamné, leur titre d’acquisition ou de location, sans préjudice du droit à l’indemnisation à charge du coupable. »

Pour terminer, revenons à la vente.

Selon certains auteurs, il faut procéder à une analyse plus fine et reconnaître que la vente d’un bien affecté d’une infraction urbanistique fait naître l’infraction de maintien d’infraction dans le chef de l’acheteur (art. 300, 2°, CoBAT).

Cet effet de contagion du vendeur à l’acheteur fait que la vente crée en réalité une infraction.

J’ai toujours trouvé cela un peu radical car, en réalité, l’intention de l’acheteur dans la transaction n’est pas de poursuivre une infraction (parfois il n’est même pas au courant).

Cette situation est heureusement appelée à changer.

En effet, l’avant-projet de modification du CoBAT prévoit que l’article 300, 2°, devient « sciemment poursuivre des actes ou maintenir des travaux exécutés sans permis … »

La contagion de l’infraction ne sera donc plus automatique ; elle devra résulter d’une résolution de l’acheteur (voyez aussi Cass., 6 décembre 2011, rôle n° P.11.0599.N, www.juridat.be) sur la notion d’abstention).

De plus, l’avant-projet prévoit un délai de prescription de 10 ans. Les situations infractionnelles ne seront donc plus continues.

Photo : ce magnifique bâtiment sous le Parlement européen est dû à l’architecte Michel Polak. C’est l’Institut dentaire Georges Eastman (1935). Le fondateur de Kodak dirigeait ses activités philanthropiques sur les soins dentaires pour enfants. Le vœu du riche américain n’est plus respecté car c’est aujourd’hui la Maison de l’histoire européenne. Lors de la rénovation, la rehausse avec voile a suscité un tollé. Son gabarit a finalement été réduit mais on ne peut pas dire que cette rehausse flatte le bâtiment.

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Prouver la propriété immobilière

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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