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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Bail d’un immeuble grevé d’une infraction urbanistique

J’ai souvent abordé la question de l’influence d’une infraction urbanistique dans la validité de la vente de l’immeuble.

Cette question est importante dans la vente mais aussi dans le bail de l’immeuble.

Dans la pratique, on est moins attentif aux questions urbanistiques dans le marché locatif. C’est un tort, comme on le verra ci-dessous.

On connait les principes : un contrat est nul si son objet est contraire à l’ordre public.

Ce sera le cas lorsque le contrat vise à créer ou maintenir une infraction (Cass., 8 avril 1999, Pas., 1999, I, p. 199).

Dans la vente, l’objet du contrat, la prestation caractéristique, est de transférer la propriété.

Cela ne crée pas en soi une infraction et cela ne porte pas davantage à maintenir une infraction préexistante.

Cela explique que la doctrine civiliste soit réticente à admettre que la vente est affectée de nullité lorsque le bien vendu est grevé d’une infraction urbanistique.

La nullité frappe le contrat dont l’exécution constitue une infraction (Cass., 30 janvier 2015, rôle n° C.14.0285.N, www.juridat.be).

Ce n’est généralement pas le cas d’une vente d’immeuble même si la situation urbanistique de cet immeuble est irrégulière.

Qu’en est-il en matière de bail ?

Dans un jugement du 30 juin 2011 (J.L.M.B., 2012, p. 1891), le tribunal de première instance de Bruxelles a annulé, pour cause illicite un bail d’un immeuble ayant fait l’objet d’une extension non couverte par un permis d’urbanisme.

Cette infraction permettait de poursuivre un loyer avantageux, en sorte que le bailleur était mu par la volonté de réaliser un profit illicite.

Il s’agit d’une nullité pour cause illicite, dit le tribunal (art. 1131 et 1133 du Code civil).

Ne perdons pas de vue que la nullité entraîne l’obligation de restituer les prestations du contrat annulé.

Le bailleur doit restituer au preneur tous les loyers (!) qu’il a perçus.

Le preneur doit restituer au bailleur la jouissance qu’il a eue du bien. C’est impossible en nature mais pas en équivalent.

Le preneur peut donc être amené à restituer la valeur en argent de sa jouissance et le juge peut compenser les restitutions.

Mais les choses peuvent être plus dangereuses pour le bailleur ; s’il est responsable de l’infraction urbanistique, et c’est en règle le cas, sa demande de restitution sera paralysée par l’adage « nemo auditur ».

En d’autres termes, le bailleur devra restituer tous les loyers au preneur qui ne devra pas, quant à lui, faire compte au bailleur.

Cette situation est éminemment dangereuse pour le bailleur.

Un autre cas, assez fréquent, doit retenir toute notre attention.

Dans un jugement inédit (Civ., Brux., 77 ch., 18 mars 2014), le tribunal a annulé un bail pour objet illicite.

Il s’agissait d’un immeuble ayant une affectation urbanistique d’activité productive.

Or il était loué comme entrepôt, en sorte que l’activité du locataire réalisait l’infraction (affectation non conforme).

Dans ce cas, le bailleur avait l’obligation de faire jouir le preneur d’un entrepôt, selon la destination indiquée dans le bail (art. 1719, 3°, du Code civil).

Or cette affectation n’était pas couverte par un permis d’urbanisme.

En d’autres termes, le bail obligeait le bailleur à commettre et à maintenir l’infraction urbanistique. L’objet du bail est donc illicite.

On voit la différence avec une vente.

Transférer la propriété n’oblige pas le vendeur à commettre l’infraction urbanistique.

Faire jouir le preneur d’une destination non couverte par un permis oblige le bailleur à commettre et à maintenir l’infraction.

Autrement dit, lorsque l’activité pour laquelle le bien est loué (la destination) n’est pas régulière sur le plan urbanistique, le risque existe que le bail soit nul.

On fait preuve de prudence dans les ventes, car les notaires et les agents immobiliers sont sensibles à ces questions vu leur responsabilité.

On ne déploie pas encore assez d’attention sur ce point dans les transactions locatives, et cela doit changer.

Il faut toujours vérifier si la destination pour laquelle le bien est loué correspond bien à l’affectation urbanistique du bien.

Certes l’obligation de délivrance du bailleur (délivrer un bien apte à recevoir l’activité contractuelle du preneur) n’est pas d’ordre public.

Les parties peuvent stipuler que le preneur fera son affaire de la régularité urbanistique de la destination qu’il donne à l’immeuble par son activité.

Les bailleurs doivent y être attentifs.

Le preneur aussi car il prend alors l’engagement de poursuivre l’obtention d’un permis d’urbanisme.

Quid si ce permis n’est pas délivré ? Le preneur devrait poursuivre le bail avec une autre activité, ce qui peut s’avérer difficile.

Ajoutons enfin que l’article 308, in fine, CoBAT vise aussi le bail.

Au titre de la répression des infractions urbanistiques, cette disposition ajoute que « à la demande des acquéreurs ou des locataires, le tribunal peut annuler aux frais du condamné, leur titre d’acquisition ou de location, sans préjudice du droit à l’indemnisation à charge du coupable. »

Pour terminer, revenons à la vente.

Selon certains auteurs, il faut procéder à une analyse plus fine et reconnaître que la vente d’un bien affecté d’une infraction urbanistique fait naître l’infraction de maintien d’infraction dans le chef de l’acheteur (art. 300, 2°, CoBAT).

Cet effet de contagion du vendeur à l’acheteur fait que la vente crée en réalité une infraction.

J’ai toujours trouvé cela un peu radical car, en réalité, l’intention de l’acheteur dans la transaction n’est pas de poursuivre une infraction (parfois il n’est même pas au courant).

Cette situation est heureusement appelée à changer.

En effet, l’avant-projet de modification du CoBAT prévoit que l’article 300, 2°, devient « sciemment poursuivre des actes ou maintenir des travaux exécutés sans permis … »

La contagion de l’infraction ne sera donc plus automatique ; elle devra résulter d’une résolution de l’acheteur (voyez aussi Cass., 6 décembre 2011, rôle n° P.11.0599.N, www.juridat.be) sur la notion d’abstention).

De plus, l’avant-projet prévoit un délai de prescription de 10 ans. Les situations infractionnelles ne seront donc plus continues.

Photo : ce magnifique bâtiment sous le Parlement européen est dû à l’architecte Michel Polak. C’est l’Institut dentaire Georges Eastman (1935). Le fondateur de Kodak dirigeait ses activités philanthropiques sur les soins dentaires pour enfants. Le vœu du riche américain n’est plus respecté car c’est aujourd’hui la Maison de l’histoire européenne. Lors de la rénovation, la rehausse avec voile a suscité un tollé. Son gabarit a finalement été réduit mais on ne peut pas dire que cette rehausse flatte le bâtiment.

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La réforme du droit de la copropriété en 21 points

1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, … 2.  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots. 3.  Quant à la structure des plus grands ensembles, a. S’agissant […]

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1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, …

2.  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots.

3.  Quant à la structure des plus grands ensembles,

a. S’agissant des associations partielles avec personnalité, faculté de proposer des structurations asymétriques, c’est-à-dire dans les groupes d’immeubles ou les éléments comportant différents éléments physiquement distincts, de limiter la création d’une association partielle à un immeuble ou à une fraction d’immeuble ;

b. Suppression des associations partielles sans personnalité juridique mais consécration de l’idée suivant laquelle en présence de charges communes particulières, seuls les copropriétaires concernés votent, ce qui revient à donner une réelle autonomie aux copropriétaires concernés mais au départ de la notion de « charge commune particulière » ;

c. Chronologie logique dans l’acquisition de la personnalité juridique dans les copropriétés pyramidales (d’abord l’association principale, puis ensuite les associations partielles).

4.  Consécration de l’idée suivant laquelle un usage exclusif est présumé constitutif d’une servitude, ce qui implique qu’il doit être l’accessoire d’un fonds dominant.

5.  Rétrécissement du contenu du Règlement de copropriété au bénéfice du règlement d’ordre intérieur, au bénéfice d’un assouplissement du formalisme en cas de modification et ce, sans perte d’efficacité puisque les clauses de recouvrement doivent continuer à figurer dans le Règlement de copropriété.

6.  Dans les nouvelles promotions, définition d’un cadre (conditions de fond et de forme) permettant enfin de modifier valablement les statuts avant la réception provisoire des parties communes concernées (en cas d’association partielle).

7.  Coup d’arrêt aux services de gestion imposés via les statuts de copropriété (ex. résidences avec services hôteliers, résidences pour personnes âgées, …) aussi, cela devrait se faire sur une base volontaire et en dehors des statuts de copropriété (cela rejoint la jurisprudence connue).

8.  Validation des clauses de médiation par opposition aux clauses d’arbitrage.

9.  Meilleure définition des fonds de roulement et de réserve – création obligatoire, obligation de dissociation, solidarité en cas de démembrement sur un lot, ventilation claire des appels de fonds entre roulement et réserve – en principe, mise en place dans les cinq ans de la réception provisoire d’un fonds de réserve.

10. Précision quant à la prise en charge du passif de l’association des copropriétaires (proportionnalité liée aux quotes-parts, donc nouvelle importance du rapport de quotité ou de la mise à jour des quotités dans les anciennes copropriétés).

11. Petites améliorations techniques dans l’organisation des AG.

12. Modification de certains quorums à la faveur d’un assouplissement ou d’une clarification :

a. Majorité de 2/3 pour travaux dans les communs, la modification des statuts ou la conclusion des contrats ;

b. Majorité absolue pour travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d’administration provisoire ;

c. Expropriation privée : faculté de suppression de droits réels privatifs sur les parties communes, contre indemnisation ;

d. Division soumise à la majorité des 4/5 ;

e. Majorité de 4/5 également pour la démolition dictée par la salubrité, la sécurité ou un coût excessif ;

f.  Assouplissement de la règle d’unanimité, à la seconde ag (plus de quorum de présence).

14.  Améliorations techniques visant à prévenir les abus chez les syndics :

a.  Rémunération de la mission de syndic – distinction entre celles au forfait et les complémentaires qui doivent faire l’objet d’une décision distincte ;

b.  Clarification du régime d’incompatibilité par rapport au Conseil de copropriété et à la fonction de commissaire ;

c.   Incitation au prévisionnel dans les travaux importants.

15.  Traduction pratique de l’importance de l’organe qu’est le Conseil de copropriété :

a.  Obligatoire, si plus de 20 lots et facultatif, dans les autres cas ;

b.  Précision quant à son organisation.

16.  Commissaire aux comptes, consécration de la notion de collège et précision quant à sa mission.

17.  Précisions nombreuses à propos du contentieux de la copropriété.

18.  Création de l’institution de l’administrateur provisoire comme substitut aux organes de la copropriété, si l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l’association des copropriétaires est dans l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble ou sa conformité aux obligations légales.

19.  Précisions nombreuses quant à l’information en cas de mutation immobilière.

20.  Création d’un privilège immobilier « occulte » valable pour les charges de l’exercice en cours et l’exercice précédent. C’est une incitation puissante à l’action des syndics sur le plan du recouvrement.

21.  Entrée en vigueur au 1er janvier 2019 et régime transitoire détaillé.

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