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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Bail d’un immeuble grevé d’une infraction urbanistique

J’ai souvent abordé la question de l’influence d’une infraction urbanistique dans la validité de la vente de l’immeuble.

Cette question est importante dans la vente mais aussi dans le bail de l’immeuble.

Dans la pratique, on est moins attentif aux questions urbanistiques dans le marché locatif. C’est un tort, comme on le verra ci-dessous.

On connait les principes : un contrat est nul si son objet est contraire à l’ordre public.

Ce sera le cas lorsque le contrat vise à créer ou maintenir une infraction (Cass., 8 avril 1999, Pas., 1999, I, p. 199).

Dans la vente, l’objet du contrat, la prestation caractéristique, est de transférer la propriété.

Cela ne crée pas en soi une infraction et cela ne porte pas davantage à maintenir une infraction préexistante.

Cela explique que la doctrine civiliste soit réticente à admettre que la vente est affectée de nullité lorsque le bien vendu est grevé d’une infraction urbanistique.

La nullité frappe le contrat dont l’exécution constitue une infraction (Cass., 30 janvier 2015, rôle n° C.14.0285.N, www.juridat.be).

Ce n’est généralement pas le cas d’une vente d’immeuble même si la situation urbanistique de cet immeuble est irrégulière.

Qu’en est-il en matière de bail ?

Dans un jugement du 30 juin 2011 (J.L.M.B., 2012, p. 1891), le tribunal de première instance de Bruxelles a annulé, pour cause illicite un bail d’un immeuble ayant fait l’objet d’une extension non couverte par un permis d’urbanisme.

Cette infraction permettait de poursuivre un loyer avantageux, en sorte que le bailleur était mu par la volonté de réaliser un profit illicite.

Il s’agit d’une nullité pour cause illicite, dit le tribunal (art. 1131 et 1133 du Code civil).

Ne perdons pas de vue que la nullité entraîne l’obligation de restituer les prestations du contrat annulé.

Le bailleur doit restituer au preneur tous les loyers (!) qu’il a perçus.

Le preneur doit restituer au bailleur la jouissance qu’il a eue du bien. C’est impossible en nature mais pas en équivalent.

Le preneur peut donc être amené à restituer la valeur en argent de sa jouissance et le juge peut compenser les restitutions.

Mais les choses peuvent être plus dangereuses pour le bailleur ; s’il est responsable de l’infraction urbanistique, et c’est en règle le cas, sa demande de restitution sera paralysée par l’adage « nemo auditur ».

En d’autres termes, le bailleur devra restituer tous les loyers au preneur qui ne devra pas, quant à lui, faire compte au bailleur.

Cette situation est éminemment dangereuse pour le bailleur.

Un autre cas, assez fréquent, doit retenir toute notre attention.

Dans un jugement inédit (Civ., Brux., 77 ch., 18 mars 2014), le tribunal a annulé un bail pour objet illicite.

Il s’agissait d’un immeuble ayant une affectation urbanistique d’activité productive.

Or il était loué comme entrepôt, en sorte que l’activité du locataire réalisait l’infraction (affectation non conforme).

Dans ce cas, le bailleur avait l’obligation de faire jouir le preneur d’un entrepôt, selon la destination indiquée dans le bail (art. 1719, 3°, du Code civil).

Or cette affectation n’était pas couverte par un permis d’urbanisme.

En d’autres termes, le bail obligeait le bailleur à commettre et à maintenir l’infraction urbanistique. L’objet du bail est donc illicite.

On voit la différence avec une vente.

Transférer la propriété n’oblige pas le vendeur à commettre l’infraction urbanistique.

Faire jouir le preneur d’une destination non couverte par un permis oblige le bailleur à commettre et à maintenir l’infraction.

Autrement dit, lorsque l’activité pour laquelle le bien est loué (la destination) n’est pas régulière sur le plan urbanistique, le risque existe que le bail soit nul.

On fait preuve de prudence dans les ventes, car les notaires et les agents immobiliers sont sensibles à ces questions vu leur responsabilité.

On ne déploie pas encore assez d’attention sur ce point dans les transactions locatives, et cela doit changer.

Il faut toujours vérifier si la destination pour laquelle le bien est loué correspond bien à l’affectation urbanistique du bien.

Certes l’obligation de délivrance du bailleur (délivrer un bien apte à recevoir l’activité contractuelle du preneur) n’est pas d’ordre public.

Les parties peuvent stipuler que le preneur fera son affaire de la régularité urbanistique de la destination qu’il donne à l’immeuble par son activité.

Les bailleurs doivent y être attentifs.

Le preneur aussi car il prend alors l’engagement de poursuivre l’obtention d’un permis d’urbanisme.

Quid si ce permis n’est pas délivré ? Le preneur devrait poursuivre le bail avec une autre activité, ce qui peut s’avérer difficile.

Ajoutons enfin que l’article 308, in fine, CoBAT vise aussi le bail.

Au titre de la répression des infractions urbanistiques, cette disposition ajoute que « à la demande des acquéreurs ou des locataires, le tribunal peut annuler aux frais du condamné, leur titre d’acquisition ou de location, sans préjudice du droit à l’indemnisation à charge du coupable. »

Pour terminer, revenons à la vente.

Selon certains auteurs, il faut procéder à une analyse plus fine et reconnaître que la vente d’un bien affecté d’une infraction urbanistique fait naître l’infraction de maintien d’infraction dans le chef de l’acheteur (art. 300, 2°, CoBAT).

Cet effet de contagion du vendeur à l’acheteur fait que la vente crée en réalité une infraction.

J’ai toujours trouvé cela un peu radical car, en réalité, l’intention de l’acheteur dans la transaction n’est pas de poursuivre une infraction (parfois il n’est même pas au courant).

Cette situation est heureusement appelée à changer.

En effet, l’avant-projet de modification du CoBAT prévoit que l’article 300, 2°, devient « sciemment poursuivre des actes ou maintenir des travaux exécutés sans permis … »

La contagion de l’infraction ne sera donc plus automatique ; elle devra résulter d’une résolution de l’acheteur (voyez aussi Cass., 6 décembre 2011, rôle n° P.11.0599.N, www.juridat.be) sur la notion d’abstention).

De plus, l’avant-projet prévoit un délai de prescription de 10 ans. Les situations infractionnelles ne seront donc plus continues.

Photo : ce magnifique bâtiment sous le Parlement européen est dû à l’architecte Michel Polak. C’est l’Institut dentaire Georges Eastman (1935). Le fondateur de Kodak dirigeait ses activités philanthropiques sur les soins dentaires pour enfants. Le vœu du riche américain n’est plus respecté car c’est aujourd’hui la Maison de l’histoire européenne. Lors de la rénovation, la rehausse avec voile a suscité un tollé. Son gabarit a finalement été réduit mais on ne peut pas dire que cette rehausse flatte le bâtiment.

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

Lire plus arrow_forward

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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