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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Bail d’un immeuble grevé d’une infraction urbanistique

J’ai souvent abordé la question de l’influence d’une infraction urbanistique dans la validité de la vente de l’immeuble.

Cette question est importante dans la vente mais aussi dans le bail de l’immeuble.

Dans la pratique, on est moins attentif aux questions urbanistiques dans le marché locatif. C’est un tort, comme on le verra ci-dessous.

On connait les principes : un contrat est nul si son objet est contraire à l’ordre public.

Ce sera le cas lorsque le contrat vise à créer ou maintenir une infraction (Cass., 8 avril 1999, Pas., 1999, I, p. 199).

Dans la vente, l’objet du contrat, la prestation caractéristique, est de transférer la propriété.

Cela ne crée pas en soi une infraction et cela ne porte pas davantage à maintenir une infraction préexistante.

Cela explique que la doctrine civiliste soit réticente à admettre que la vente est affectée de nullité lorsque le bien vendu est grevé d’une infraction urbanistique.

La nullité frappe le contrat dont l’exécution constitue une infraction (Cass., 30 janvier 2015, rôle n° C.14.0285.N, www.juridat.be).

Ce n’est généralement pas le cas d’une vente d’immeuble même si la situation urbanistique de cet immeuble est irrégulière.

Qu’en est-il en matière de bail ?

Dans un jugement du 30 juin 2011 (J.L.M.B., 2012, p. 1891), le tribunal de première instance de Bruxelles a annulé, pour cause illicite un bail d’un immeuble ayant fait l’objet d’une extension non couverte par un permis d’urbanisme.

Cette infraction permettait de poursuivre un loyer avantageux, en sorte que le bailleur était mu par la volonté de réaliser un profit illicite.

Il s’agit d’une nullité pour cause illicite, dit le tribunal (art. 1131 et 1133 du Code civil).

Ne perdons pas de vue que la nullité entraîne l’obligation de restituer les prestations du contrat annulé.

Le bailleur doit restituer au preneur tous les loyers (!) qu’il a perçus.

Le preneur doit restituer au bailleur la jouissance qu’il a eue du bien. C’est impossible en nature mais pas en équivalent.

Le preneur peut donc être amené à restituer la valeur en argent de sa jouissance et le juge peut compenser les restitutions.

Mais les choses peuvent être plus dangereuses pour le bailleur ; s’il est responsable de l’infraction urbanistique, et c’est en règle le cas, sa demande de restitution sera paralysée par l’adage « nemo auditur ».

En d’autres termes, le bailleur devra restituer tous les loyers au preneur qui ne devra pas, quant à lui, faire compte au bailleur.

Cette situation est éminemment dangereuse pour le bailleur.

Un autre cas, assez fréquent, doit retenir toute notre attention.

Dans un jugement inédit (Civ., Brux., 77 ch., 18 mars 2014), le tribunal a annulé un bail pour objet illicite.

Il s’agissait d’un immeuble ayant une affectation urbanistique d’activité productive.

Or il était loué comme entrepôt, en sorte que l’activité du locataire réalisait l’infraction (affectation non conforme).

Dans ce cas, le bailleur avait l’obligation de faire jouir le preneur d’un entrepôt, selon la destination indiquée dans le bail (art. 1719, 3°, du Code civil).

Or cette affectation n’était pas couverte par un permis d’urbanisme.

En d’autres termes, le bail obligeait le bailleur à commettre et à maintenir l’infraction urbanistique. L’objet du bail est donc illicite.

On voit la différence avec une vente.

Transférer la propriété n’oblige pas le vendeur à commettre l’infraction urbanistique.

Faire jouir le preneur d’une destination non couverte par un permis oblige le bailleur à commettre et à maintenir l’infraction.

Autrement dit, lorsque l’activité pour laquelle le bien est loué (la destination) n’est pas régulière sur le plan urbanistique, le risque existe que le bail soit nul.

On fait preuve de prudence dans les ventes, car les notaires et les agents immobiliers sont sensibles à ces questions vu leur responsabilité.

On ne déploie pas encore assez d’attention sur ce point dans les transactions locatives, et cela doit changer.

Il faut toujours vérifier si la destination pour laquelle le bien est loué correspond bien à l’affectation urbanistique du bien.

Certes l’obligation de délivrance du bailleur (délivrer un bien apte à recevoir l’activité contractuelle du preneur) n’est pas d’ordre public.

Les parties peuvent stipuler que le preneur fera son affaire de la régularité urbanistique de la destination qu’il donne à l’immeuble par son activité.

Les bailleurs doivent y être attentifs.

Le preneur aussi car il prend alors l’engagement de poursuivre l’obtention d’un permis d’urbanisme.

Quid si ce permis n’est pas délivré ? Le preneur devrait poursuivre le bail avec une autre activité, ce qui peut s’avérer difficile.

Ajoutons enfin que l’article 308, in fine, CoBAT vise aussi le bail.

Au titre de la répression des infractions urbanistiques, cette disposition ajoute que « à la demande des acquéreurs ou des locataires, le tribunal peut annuler aux frais du condamné, leur titre d’acquisition ou de location, sans préjudice du droit à l’indemnisation à charge du coupable. »

Pour terminer, revenons à la vente.

Selon certains auteurs, il faut procéder à une analyse plus fine et reconnaître que la vente d’un bien affecté d’une infraction urbanistique fait naître l’infraction de maintien d’infraction dans le chef de l’acheteur (art. 300, 2°, CoBAT).

Cet effet de contagion du vendeur à l’acheteur fait que la vente crée en réalité une infraction.

J’ai toujours trouvé cela un peu radical car, en réalité, l’intention de l’acheteur dans la transaction n’est pas de poursuivre une infraction (parfois il n’est même pas au courant).

Cette situation est heureusement appelée à changer.

En effet, l’avant-projet de modification du CoBAT prévoit que l’article 300, 2°, devient « sciemment poursuivre des actes ou maintenir des travaux exécutés sans permis … »

La contagion de l’infraction ne sera donc plus automatique ; elle devra résulter d’une résolution de l’acheteur (voyez aussi Cass., 6 décembre 2011, rôle n° P.11.0599.N, www.juridat.be) sur la notion d’abstention).

De plus, l’avant-projet prévoit un délai de prescription de 10 ans. Les situations infractionnelles ne seront donc plus continues.

Photo : ce magnifique bâtiment sous le Parlement européen est dû à l’architecte Michel Polak. C’est l’Institut dentaire Georges Eastman (1935). Le fondateur de Kodak dirigeait ses activités philanthropiques sur les soins dentaires pour enfants. Le vœu du riche américain n’est plus respecté car c’est aujourd’hui la Maison de l’histoire européenne. Lors de la rénovation, la rehausse avec voile a suscité un tollé. Son gabarit a finalement été réduit mais on ne peut pas dire que cette rehausse flatte le bâtiment.

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La notion fiscale de « prêt d’argent »

Sous certaines conditions, les intérêts d’avances peuvent être requalifiés en dividendes (article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92). Est considéré comme avance, tout prêt d’argent, représenté ou non par des titres, consenti par une personne physique à une société dont elle est dirigeant et actionnaire ou associée, et tout prêt d’argent consenti par le conjoint […]

Lire plus arrow_forward

Sous certaines conditions, les intérêts d’avances peuvent être requalifiés en dividendes (article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92).

Est considéré comme avance,

  • tout prêt d’argent, représenté ou non par des titres, consenti par une personne physique à une société dont elle est dirigeant et actionnaire ou associée,
  • et tout prêt d’argent consenti par le conjoint ou un enfant mineur d’un actionnaire ou d’un dirigeant à la société (l’actuel article 18, alinéa 2, CIR 92).

La notion de « créance » va se substituer à la notion fiscale de « prêt d’argent »

Il s’agit de l’article 18, alinéa 8, nouveau, qui entre en vigueur le 1er janvier 2020.

Cette disposition est applicable aux intérêts qui se rapportent aux périodes après le 31 décembre 2019. Elle s’exprimera comme suit :

Les dividendes comprennent : (…) 4° les intérêts des avances lorsqu’une des limites suivantes est dépassée et dans la mesure de ce dépassement :

– soit la limite fixée à l’article 55 (NDLR taux excessif),

– soit lorsque le montant total des avances productives d’intérêts excède la somme des réserves taxées au début de la période imposable et du capital libéré à la fin de cette période. (…)

Est considérée comme avance au sens de l’alinéa 1er, 4°, toute créance, représentée ou non par des titres, détenue par une personne physique sur une société dont elle possède des actions ou parts ou par une personne sur une société dans laquelle elle exerce un mandat ou des fonctions visés à l’article 32, alinéa 1er, 1°, ainsi que toute créance détenue le cas échéant par leur conjoint ou leurs enfants à cette société lorsque ces personnes ou leur conjoint ont la jouissance légale des revenus de ceux-ci, à l’exception (…) »

Dans la version actuelle jusqu’au 31 décembre 2019, « est considéré comme avance, tout prêt d’argent, représenté ou non par des titres, (…) ».

Pourquoi ce changement ?  On trouve la réponse dans les travaux parlementaires (doc 54-2864/001, pp. 32 et 33) :

La notion de « prêt d’argent » a entraîné de nombreuses discussions, surtout lorsqu’une créance relative à une vente avec report du paiement du prix d’achat est comptabilisée au crédit du compte-courant.

La jurisprudence tend souvent vers une interprétation juridique, civiliste de la notion de prêt d’argent, mais tient aussi compte des circonstances de fait pour apprécier s’il peut s’agir ou non d’un prêt d’argent.

Vu la finalité de l’article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92, les auteurs (du projet de loi) estiment qu’une interprétation large et économique doit être donnée au texte existant.

Afin de donner plus de sécurité juridique, le champ d’application de l’article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92 est clarifié.

Plutôt que d’insérer une définition fiscale de la notion de prêt d’argent dans le CIR 92, les auteurs proposent de revenir à la notion de “créances” pour définir les avances (article 4, 3°, de la proposition).

La requalification des intérêts en dividende sera donc facilitée.

La conséquence de cette modification de la loi ne tient pas dans la taxation du créancier (précompte mobilier) mais dans la taxation de la société.

En effet, si les intérêts sont déductible pour la société, les dividendes ne le sont pas.

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