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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Crèche et garderie d’enfants : bail commercial ?

Faut-il soumettre le bail d’une crèche d’enfants à la loi du 30 avril 1951 relative aux baux commerciaux ?

L’article 1er de cette loi impose plusieurs conditions pour que le bail soit considéré comme un bail commercial :

  • Il faut un bail ;
  • Le bail doit porter sur un immeuble ou une partie d’immeuble ;
  • L’immeuble doit être affecté à l’exercice d’un commerce de détail ou à l’activité d’un artisan ;
  • Il est requis qu’existe pour ces activités un contact direct avec le public ;
  • L’affectation requise doit l’être à titre principal et non accessoire ;
  • Il faut en outre l’accord des parties quant à cette affectation.

Les deux premières conditions ne posent en règle pas de difficultés.

La dernière condition relative à l’accord des parties sur l’affectation de crèche ne pose pas davantage de difficulté si le bailleur est avisé du projet de son locataire.

En revanche, la question de savoir si une crèche peut être considérée comme un commerce de détail ou une activité d’artisan est plus problématique.

L’activité de garderie d’enfant peut être considérée comme étant une activité artisanale.

A cet égard, la doctrine continue d’appliquer la notion d’artisan telle qu’elle est définie par la loi du 18 mars 1965, abrogée par une loi du 16 mai 2003.

L’article 2, 5°, de cette loi prévoyait la réunion de trois conditions :

  • La prestation d’un travail principalement matériel : l’activité de crèche suppose la prestation d’un travail matériel, à savoir la garde d’enfant ;
  • L’exécution de ce travail dans le cadre d’un contrat de prestations de services : cette condition est certainement remplie pour une crèche ;
  • L’absence de livraison de biens ou seulement à titre occasionnel : les fournitures dans une crèche sont généralement négligeables (lait, langes).

Par conséquent, l’activité de crèche peut être considérée comme artisanale.

En outre, l’activité d’artisan doit s’exercer en contact avec le public.

Cette notion doit s’entendre d’une manière large et doit comprendre le contact avec n’importe quel public, même restreint ou spécifique (N. Verheyden-Jeanmart, P. A. Forier, « Le champ d’application de la loi », in 50 ans de la loi sur les baux commerciaux, Bruges, La Charte, 2002, p. 20 et s.).

En principe, la crèche a pour vocation à être ouverte au public.

Par conséquent, l’activité de crèche est une activité qui est susceptible d’être protégée par la loi sur le bail commercial dans la mesure où une telle activité consiste principalement « à livrer dans les lieux loués un service au public » (G. Benoit, C. Delforge, P. Jadoul, G. Rommel, M. Vlies, Le bail commercial, Bruxelles, La Charte, 2012, p. 29).

Dans un jugement du 9 janvier 1991, le Juge de paix de Nivelles a jugé qu’une crèche entrait bien dans le champ d’application de la loi relative aux baux commerciaux en dépit du fait que le bail excluait l’application de ladite loi.

De nombreux auteurs de doctrine approuvent l’analyse du Juge de paix de Nivelles (C. Gilles, « La qualification du bail commercial et les moyens de preuve », J.L.M.B., 1992, p. 91 ; J. Letier, A. Letier, « Les baux commerciaux. Le champ d’application », in Les baux. Commentaire pratique, III.1.1. – 23 ; B. Louveaux, Le droit du bail commercial, Bruxelles, Larcier, 2011, p. 128).

A contrario, un jugement du Juge de paix de Gand du 11 août 1995 (T. Huur., 1997-98, p. 19, note P. De Smedt) exclut l’activité de crèche de la protection de la loi sur les baux commerciaux au motif de ce qu’en l’espèce, seule une partie de l’habitation prise en location allait servir à l’activité de crèche, de sorte que l’affectation n’était pas principale mais accessoire.

L’une des conditions suscitées n’était donc pas remplie. Ce jugement concerne donc une espèce particulière.

Au regard de ce qui précède, la loi sur les baux commerciaux semble bien s’appliquer, du moins en principe.

Mais il ne faut pas s’arrêter aux principes. Encore faut-il apprécier les modalités pratiques de l’activité. C’est la question de ce que l’on appelle la « clientèle fermée. »

Il faut en effet que le contact avec le public doit avoir lieux dans le bâtiment loué.

Si la clientèle ne peut venir souscrire un abonnement ou un contrat dans les lieux loués, la loi sur les baux commerciaux ne trouvera pas application (M. Lahaye et J. Vankerckhove, Les Novelles, droit civil, T. V, vol. II, Bail commercial, 1984, p. 27 ; Cass., 22 février 1980, R.W., 80-81, coll. 381).

Cet aspect est souvent oublié alors qu’il est capital.

Si les gardiennes ne peuvent accueillir les clients potentiels ni leur faire souscrire un abonnement, et doivent renvoyer les « public » à un bureau ou à un site Internet, la situation sera étrangère à la location dite commerciale.

Il en va de même de la « clientèle restreinte. »

L’exploitation d’une activité commerciale (au sens de la loi sur les baux commerciaux) à l’égard des seuls membres d’une association (ASBL) ne rencontre pas la condition d’accès au public (Cass., 25 octobre 1957, Pas., I, 182).

Si l’association vise un but déterminé (par exemple une association communautaire) et réserve l’accès à la crèche à ses membre, le bail qui reçoit cette activité accessoire ne sera pas commercial.

Qu’en conclure ?

Le bail d’une garderie pour enfant est en principe un bail commercial, essentiellement en raison de définitions (artisanat et commerce de détail) encore appliquée mais dépassée par l’évolution de la législation.

En effet, l’articulation « commerçant » et « non commerçant » est aujourd’hui supplantée par les notions de « entreprises » et « consommateur ».

Sous l’impulsion du droit communautaire, la distinction entre les commerçants et les non commerçants, qui date du Code de commerce de 1872, cède le pas devant la distinction entre les professionnels et les consommateurs.

Ainsi, la loi du 26 mars 2014 transforme le tribunal de commerce en tribunal de l’entreprise tandis que de nombreuses lois ont fait l’impasse sur la notion de commerçant (loi du 31 janvier 2009 relative la continuité des entreprises, la loi du 6 avril 2010 relative aux pratiques du marché, la loi du 22 avril 2012 concernant les procédures de liquidation des sociétés, l’article I.1 du Code de droit économique, etc.).

Il n’empêche, la loi du 30 avril 1951 n’a pas encore été adaptée et il faut toujours se référer aux (presqu’anciennes) notions de « commerce de détail », outre la condition d’accès au public.

Il n’en ira autrement que si le bail porte sur des installations où les gardiennes n’ont pas de compétence commerciale.

Ainsi, dès lors qu’aucune activité commerciale (vente d’abonnement ou souscription de contrat) n’est exercée dans la crèche louée (les gardiennes ne peuvent « vendre » les abonnements), le bail des lieux abritant la garderie n’est pas commercial, même si la crèche est en principe accessible au public (on peut sonner et entrer).

Il faut à cet égard un service commercial organisé (vente par Internet ou à un bureau localement distinct).

La photo : à Leuven, la schippershuis avec son petit bateau en pignon.

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Commentaires

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  1. Dominique SMEETS #

    Très intéressant. Je me pose la même question pour les coworking qui loue des bureaux via abonnement à tout entrepreneur et autre. Bail commercial ou non?

    août 16, 2016

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Prouver la propriété immobilière

Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ? La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte […]

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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