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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Peut-on émettre une offre d’achat sous réserve ?

On le sait, « l’offre ou pollicitation constitue une émission définitive de l’une des volontés en présence, qui ne doit plus qu’être acceptée par l’autre pour que le contrat soit formé »[1].

Mais l’exigence de fermeté de l’offre n’empêche pas l’offrant d’émettre certaines réserves pour autant qu’elles soient objectives.

En effet, C. Delforge rappelle :

« […] le fait pour l’offrant d’émettre certaines réserves ne prive pas l’offre de sa qualification juridique. L’offrant reste dans ce cas lié dans les limites de son engagement et il n’en ira autrement que si la réserve est formulée de manière tellement générale qu’elle semble porter sur l’objet même du contrat ou sur une condition qui lui est essentielle ou substantielle.

La qualification juridique de l’offre ne sera dès lors exclue que si le proposant s’est réservé, implicitement ou explicitement, la faculté de choisir la personne de son contractant ou, plus généralement, de ne pas conclure le contrat. 

Il est notamment permis de distinguer les réserves en fonction de leur nature et, en ce sens, de distinguer les réserves “objectives” et les réserves “subjectives”. Les premières visent les restrictions tendant “à soumettre la conclusion du contrat à des conditions qui ne dépendent pas de la seule volonté de l’offrant”.

Les réserves subjectives, aussi dénommées “réserves d’agrément” lorsqu’elles conditionnent le choix de la personne du contractant, subordonnent quant à elles la formation du contrat à la volonté discrétionnaire du proposant. En raison de leur caractère purement potestatif, elles sont incompatibles avec une volonté ferme de s’engager et ont nécessairement pour effet de disqualifier l’offre en une proposition non contraignante. »[2] (nous soulignons)

Quant à la réserve objective, l’auteur précise que contrairement à la réserve subjective, « le proposant ne se réserve plus un droit discrétionnaire de conclure ou non, mais subordonne son engagement définitif à des conditions ou modalités qui lui sont extérieures et dont la réalité peut être objectivement vérifiée. […]

Pas davantage que la réserve expresse, la réserve objective tacite ne contrarie en principe la qualification juridique retenue. L’offrant demeurera donc lié par son engagement, mais seulement dans les limites qu’il a expressément stipulées ou qui sont implicitement tolérées. »[3] (nous soulignons)

M. Berlingin confirme :

« Une offre peut, sans qu’il soit porté atteinte à la fermeté nécessaire à sa qualification, être accompagnée de réserves explicites ou implicites. L’offrant ne sera dès lors lié que dans les limites de son engagement.

Par contre, une réserve ne pourrait aller jusqu’à porter sur l’objet même du contrat, sur la personne du cocontractant, ou encore jusqu’à octroyer à l’offrant la possibilité de ne pas conclure le contrat. Ainsi, ce que l’on qualifie généralement d’offre sans engagement, par laquelle l’offrant refuse d’être engagé juridiquement, n’est en réalité pas une offre même si elle est présentée comme telle.

De manière générale, ne seront acceptées, sans entraîner une disqualification de l’offre en proposition non contraignante, que les réserves objectives, à savoir celles qui ne dépendent pas de la seule volonté de l’offrant. L’offrant subordonne ainsi son engagement à des conditions ou modalités objectivement vérifiables et qui sont indépendantes de sa volonté (C. Delforge, « L’offre de contracter et la formation du contrat », op. cit., p. 554-555.). »[4]


Bref, la formulation de réserves ne signifie pas nécessairement qu’il n’y a pas offre ferme, au contraire : une réserve objective a pour simple objectif de restreindre l’étendue de l’engagement unilatéral découlant de l’offre[5] [6].

C’est évidemment important car cela permet aussi de distinguer une offre ferme (avec réserve) d’une offre sous condition ; on sait que la seconde ne peut être acceptée tant que la condition n’est pas réalisée.

Mais il faut qu’il s’agisse alors d’une offre conditionnelle pour une vente ferme et non d’une offre ferme pour un vente conditionnelle.

La cas typique est l’offre d’achat ferme « sous réserve que les RU (renseignements urbanistiques) soit conforme à la situation de fait ».

Il s’agit d’une réserve objective qui ne dépend pas de la seule volonté des offrants. Elle n’a fait que fixer les limites dans lesquelles l’offrant s’estime engagé.

Ces conditions ont pour objet la vente ; elles sont donc inhérentes à la vente et non à l’offre.

Le dispositif relatif aux RU porte en principe toujours sur la description de la vente à intervenir et c’est logique puisque la question des renseignements urbanistiques se pose seulement lors de la vente : le pollicitant qui n’a pas encore reçu les RU (et c’est souvent le cas vu les délais de délivrance) veut faire offre avant de connaître les renseignements urbanistiques et donc pour une vente avec des renseignements urbanistiques conformes.

Avec beaucoup de réalisme un jugement inédit du tribunal de première instance francophone de Bruxelles (18 mars 2021, R.G. n° 20/4957/A) juge, en cette matière justement :

« Que la question a aussi été posée, de l’acte que cette condition assortit, c’est-à-dire l’offre ou le contrat ; qu’il faut être de bon compte, car la rédaction même de l’offre ne permet pas de croire que celle-ci serait conditionnelle ; que les conditions qu’elle citait renvoyaient à l’étape ultérieure, du compromis ou de l’acte authentique, mais que son contenu était ferme et définitif, et qu’un terme l’assortissait, non pour qu’une condition fut remplie, mais que pour la venderesse l’acceptât ; »

La photo : le palais du Congo, avenue du Congo à Ixelles (J. Fl. Collin, 1930), de style Art Déco. Moderne pour l’époque, le bâtiment est construit sur une structure en béton, le parement étant un enduit (crépis épais). Il se développe sur neuf étages. Il vient d’être remis à neuf. Collin était un promoteur, il n’a jamais été un grand architecte. Dans les années 30, il a travaillé avec Jasinski (qui ne signait pas). En 1930, Jasinski réalisait l’aéroport d’Anvers-Deurne mais Jasinski et Collin étaient proches de Gaston Brunfaut. Je ne serais pas étonné de ce que la patte de ce dernier n’ait pas donné au palais du Congo son harmonie et sa prestance. Collin a mal terminé, comme l’on sait. Cinq ans plus tard il constituait Etrimo qui fut en 1970 la plus grande faillite (en réalité un concordat) de l’histoire économique de Belgique. C’est ce qui précipitera la loi Breyne.


[1] Cass., 23 septembre 1969, Pas., 1970, I, p. 73.

[2] C. Delforge, « L’offre de contracter et la formation du contrat », R.G.D.C., 2004, p. 554.

[3] C. Delforge, op. cit., pp. 555-556.

[4] M. Berlingin, La formation dynamique du contrat de vente in Manuel de la vente, Waterloo, Kluwer, 2010, p. 78.

[5] C. Jassogne, Les conditions essentielles de validité du contrat et les questions connexes – La dynamique de la formation des contrats in Traité pratique de droit commercial – Tome 1. Principes et contrats fondamentaux, Waterloo, Kluwer, 2009, p. 331.

[6] C. Delforge, « La formation du contrat de vente » in Précis des contrats spéciaux. Vente – Bail – Mandat – Entreprise – Dépôt, Waterloo, Wolters Kluwer 2015, p. 131.

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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