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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La condition suspensive dans la vente d’immeuble

La condition en droit civil

La condition suspensive est un événement futur, incertain et dont dépend l’exécution du contrat.

La réalisation de la condition ne peut totalement dépendre de la volonté d’une partie.

Lorsqu’une partie doit contribuer à la réalisation de la condition et ne s’y emploie pas, la condition est censée réalisée (art. 1176 du Code civil). Il en va ainsi des démarches en vue d’obtenir un financement.

L’évènement doit aussi être extrinsèque au contrat. Ainsi la clause qui stipule que le contrat est conclu sous la condition suspensive du paiement de l’acompte de 10 % confond condition et exécution du contrat, et s’avère de plus purement potestative.

Il en va de même de la clause faisant condition de ce que le vendeur dégrève le bien de privilège ou d’hypothèque (vende quitte et libre), ou procède aux travaux d’assainissement des sols.

Ce sont alors des clauses qui peuvent être vues comme une condition résolutoire.

La condition ne peut être l’accord d’une des parties au contrat : ainsi un curateur (art. 1193ter du Code judiciaire) ou un majeur pour un mineur (art. 1186 du Code judiciaire) ne peut vendre sous la condition de l’autorisation du tribunal. En effet, il ne peut donner son accord sans être autorisé.

L’évènement doit être futur. S’il s’est déjà produit, il peut faire condition si les parties l’ignoraient (art. 1181, al. 2 et 3, du Code civil). En ce cas, l’obligation a son effet au jour où elle a été contractée.

La condition doit être licite : on peut cependant contracter sous condition de divorce (Cass., 5 février 2004, rôle n° C.01.0497.N), alors que le divorce est hors commerce.

La condition et le courtage

Dans un arrêt du 27 mai 2010, la Cour de cassation rappelle que, suivant l’article 1134 du Code civil, le droit du courtier à la commission trouve sa source dans le contrat de courtage et non dans le contrat que le courtier a permis par son intermédiation.

La circonstance, poursuit la Cour de cassation, que le contrat permis par le courtier ne reçoive pas exécution, ou que ce contrat soit résolu par la faute d’une partie, ne prive pas, en règle, le courtier de son droit à la commission (traduction libre – Cass., 27 mai 2010, R.G. n° Nr. C.09.0157.N, www.juridat.be).

Est-ce valable si le contrat ne trouve pas exécution lorsque la non- réalisation de la condition résout le contrat ?

Oui, dit la Cour d’appel de Bruxelles (8 janvier 1992, Pas., 1992, II, p. 9). Non, dit la Cour d’appel de Gand (25 juin 2003, R.A.B.G., 2004, p. 428).

Souvent le juge interprète la clause « la commission est payable à l’acte », comme dépendant de l’existence d’un acte de vente, alors qu’il s’agit plus d’un terme que d’une condition.

En droit fiscal

L’article 16 C. En. dispose : « L’acte juridique tarifé au droit proportionnel, mais soumis à une condition suspensive, ne donne lieu qu’au droit fixe général aussi longtemps que la condition n’est pas accomplie.

Lorsque la condition se réalise, le droit auquel l’acte est tarifé est dû, sauf imputation du droit déjà perçu. Il est calculé d’après le tarif en vigueur à la date où il eût été acquis à l’Etat si ledit acte avait été pur et simple et sur la base imposable déterminée par le présent code, considérée à la date de l’accomplissement de la condition. »

Cela vise évidemment l’acte taxable au droit proportionnel et non au droit fixe.

Selon Monsieur Culot (Modalité de la vente et des incidents, in La vente immobilière, aspects de droit administratif, de droit civil et de droit fiscal, Bruylant, 2007, p. 132, avec M. Vangintertael), si la condition illégale ou immorale rend la vente nulle la convention (art. 1172 du Code civil, les droits restent exigibles malgré la nullité civile car l’administration n’est pas juge de la nullité d’un acte.

Il en va différemment si la condition réside dans un évènement impossible.

En Flandre, la vente sous la condition suspensive de ce qu’une attestation de sol soit délivrée par l’O.V.A.M., est en principe interdite mais l’administration accepte de considérer que cette vente n’est enregistrable qu’au droit fixe (Déc.du 18mars 1997, R.G.E.N., n° 24.730).

Pendente conditione, l’administration n’a aucun droit. La résiliation de la convention avant la survenance de l’évènement empêche la perception des droits.

Distinction avec d’autres institutions

La condition suspend l’exécution du contrat. Le terme postpose l’exécution.

La vente sans condition mais avec transfert différé de la propriété est taxable immédiatement au titre des droits proportionnels.

Toutefois la résiliation amiable de cette vente, avant le transfert de propriété, n’est pas regardée comme une seconde mutation, ou une contre-mutation taxable.

En effet, l’acheteur ne peut retransférer une propriété qu’il n’a pas eu.

La condition résolutoire expresse est un événement futur et incertain qui, s’il survient, entraîne la disparition de l’obligation (art. 1183 du Code civil).

Dans le cas d’un contrat synallagmatique, cette condition est tacite. L’inexécution de l’une des parties a les effets d’une clause résolutoire (article 1184), mais la mise en œuvre de cette résolution suppose l’intervention du juge.

Si la condition résolutoire est expresse, le juge ne peut que constater l’existence de la condition. Cela signifie qu’il ne s’agit pas à proprement parler d’une résolution à la suite d’une action en justice au sens de l’article 209, 3° C. En.

Les parties se trouveront alors dans une situation inconfortable car les droits ne seront pas restituables en cas de défaillance de l’acheteur.

En revanche, sur la rétrocession résultant de la résolution, les droits ne seront pas perçus car cette résolution intervient de plein droit, par l’effet de la loi ou de la convention, et non de l’acte des parties.

En cas de résiliation amiable, les droits sont perçus sur la rétrocession (et sur la mutation).

Il existe heureusement une réglementation en Flandre (décret du 23 novembre 2007 en vigueur le 1er novembre 2007), permettant aux parties d’annuler une convention au taux de 10 € si :

  • la vente n’ait pas encore été reçue dans un acte authentique,
  • le compromis et l’avenant de résiliation ou d’annulation ou de constatation de la réalisation de la condition résolutoire, sont présentés ensemble à l’enregistrement au droit fixe spécial de 10 €,
  • cet avenant est conclu par toutes les parties au compromis,
  • cette présentation des conventions « ensemble » intervient dans le fameux délai de 4 mois.

Et si le compromis a été enregistré, l’avenant de dissolution peut être enregistré au droit fixe de 10 € pour autant que le compromis n’ait pas été reçu dans un acte authentique et que l’avenant de dissolution date de moins d’un an du compromis enregistré.

En Walonie aussi, un régime similaire existe (art. 159bis C. En. inséré par l’article 67 du décret du 30 avril 2009, en vigueur le 1er juillet 2009.

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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