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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La condition suspensive dans la vente d’immeuble

La condition en droit civil

La condition suspensive est un événement futur, incertain et dont dépend l’exécution du contrat.

La réalisation de la condition ne peut totalement dépendre de la volonté d’une partie.

Lorsqu’une partie doit contribuer à la réalisation de la condition et ne s’y emploie pas, la condition est censée réalisée (art. 1176 du Code civil). Il en va ainsi des démarches en vue d’obtenir un financement.

L’évènement doit aussi être extrinsèque au contrat. Ainsi la clause qui stipule que le contrat est conclu sous la condition suspensive du paiement de l’acompte de 10 % confond condition et exécution du contrat, et s’avère de plus purement potestative.

Il en va de même de la clause faisant condition de ce que le vendeur dégrève le bien de privilège ou d’hypothèque (vende quitte et libre), ou procède aux travaux d’assainissement des sols.

Ce sont alors des clauses qui peuvent être vues comme une condition résolutoire.

La condition ne peut être l’accord d’une des parties au contrat : ainsi un curateur (art. 1193ter du Code judiciaire) ou un majeur pour un mineur (art. 1186 du Code judiciaire) ne peut vendre sous la condition de l’autorisation du tribunal. En effet, il ne peut donner son accord sans être autorisé.

L’évènement doit être futur. S’il s’est déjà produit, il peut faire condition si les parties l’ignoraient (art. 1181, al. 2 et 3, du Code civil). En ce cas, l’obligation a son effet au jour où elle a été contractée.

La condition doit être licite : on peut cependant contracter sous condition de divorce (Cass., 5 février 2004, rôle n° C.01.0497.N), alors que le divorce est hors commerce.

La condition et le courtage

Dans un arrêt du 27 mai 2010, la Cour de cassation rappelle que, suivant l’article 1134 du Code civil, le droit du courtier à la commission trouve sa source dans le contrat de courtage et non dans le contrat que le courtier a permis par son intermédiation.

La circonstance, poursuit la Cour de cassation, que le contrat permis par le courtier ne reçoive pas exécution, ou que ce contrat soit résolu par la faute d’une partie, ne prive pas, en règle, le courtier de son droit à la commission (traduction libre – Cass., 27 mai 2010, R.G. n° Nr. C.09.0157.N, www.juridat.be).

Est-ce valable si le contrat ne trouve pas exécution lorsque la non- réalisation de la condition résout le contrat ?

Oui, dit la Cour d’appel de Bruxelles (8 janvier 1992, Pas., 1992, II, p. 9). Non, dit la Cour d’appel de Gand (25 juin 2003, R.A.B.G., 2004, p. 428).

Souvent le juge interprète la clause « la commission est payable à l’acte », comme dépendant de l’existence d’un acte de vente, alors qu’il s’agit plus d’un terme que d’une condition.

En droit fiscal

L’article 16 C. En. dispose : « L’acte juridique tarifé au droit proportionnel, mais soumis à une condition suspensive, ne donne lieu qu’au droit fixe général aussi longtemps que la condition n’est pas accomplie.

Lorsque la condition se réalise, le droit auquel l’acte est tarifé est dû, sauf imputation du droit déjà perçu. Il est calculé d’après le tarif en vigueur à la date où il eût été acquis à l’Etat si ledit acte avait été pur et simple et sur la base imposable déterminée par le présent code, considérée à la date de l’accomplissement de la condition. »

Cela vise évidemment l’acte taxable au droit proportionnel et non au droit fixe.

Selon Monsieur Culot (Modalité de la vente et des incidents, in La vente immobilière, aspects de droit administratif, de droit civil et de droit fiscal, Bruylant, 2007, p. 132, avec M. Vangintertael), si la condition illégale ou immorale rend la vente nulle la convention (art. 1172 du Code civil, les droits restent exigibles malgré la nullité civile car l’administration n’est pas juge de la nullité d’un acte.

Il en va différemment si la condition réside dans un évènement impossible.

En Flandre, la vente sous la condition suspensive de ce qu’une attestation de sol soit délivrée par l’O.V.A.M., est en principe interdite mais l’administration accepte de considérer que cette vente n’est enregistrable qu’au droit fixe (Déc.du 18mars 1997, R.G.E.N., n° 24.730).

Pendente conditione, l’administration n’a aucun droit. La résiliation de la convention avant la survenance de l’évènement empêche la perception des droits.

Distinction avec d’autres institutions

La condition suspend l’exécution du contrat. Le terme postpose l’exécution.

La vente sans condition mais avec transfert différé de la propriété est taxable immédiatement au titre des droits proportionnels.

Toutefois la résiliation amiable de cette vente, avant le transfert de propriété, n’est pas regardée comme une seconde mutation, ou une contre-mutation taxable.

En effet, l’acheteur ne peut retransférer une propriété qu’il n’a pas eu.

La condition résolutoire expresse est un événement futur et incertain qui, s’il survient, entraîne la disparition de l’obligation (art. 1183 du Code civil).

Dans le cas d’un contrat synallagmatique, cette condition est tacite. L’inexécution de l’une des parties a les effets d’une clause résolutoire (article 1184), mais la mise en œuvre de cette résolution suppose l’intervention du juge.

Si la condition résolutoire est expresse, le juge ne peut que constater l’existence de la condition. Cela signifie qu’il ne s’agit pas à proprement parler d’une résolution à la suite d’une action en justice au sens de l’article 209, 3° C. En.

Les parties se trouveront alors dans une situation inconfortable car les droits ne seront pas restituables en cas de défaillance de l’acheteur.

En revanche, sur la rétrocession résultant de la résolution, les droits ne seront pas perçus car cette résolution intervient de plein droit, par l’effet de la loi ou de la convention, et non de l’acte des parties.

En cas de résiliation amiable, les droits sont perçus sur la rétrocession (et sur la mutation).

Il existe heureusement une réglementation en Flandre (décret du 23 novembre 2007 en vigueur le 1er novembre 2007), permettant aux parties d’annuler une convention au taux de 10 € si :

  • la vente n’ait pas encore été reçue dans un acte authentique,
  • le compromis et l’avenant de résiliation ou d’annulation ou de constatation de la réalisation de la condition résolutoire, sont présentés ensemble à l’enregistrement au droit fixe spécial de 10 €,
  • cet avenant est conclu par toutes les parties au compromis,
  • cette présentation des conventions « ensemble » intervient dans le fameux délai de 4 mois.

Et si le compromis a été enregistré, l’avenant de dissolution peut être enregistré au droit fixe de 10 € pour autant que le compromis n’ait pas été reçu dans un acte authentique et que l’avenant de dissolution date de moins d’un an du compromis enregistré.

En Walonie aussi, un régime similaire existe (art. 159bis C. En. inséré par l’article 67 du décret du 30 avril 2009, en vigueur le 1er juillet 2009.

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La force exécutoire de l’acte authentique

Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire). C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique. En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an […]

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Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire).

C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique.

En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an XI contenant l’organisation du notariat, tous les actes notariés sont exécutoires dans toute l’étendue du royaume.

L’acte notarié constitue un titre exécutoire lorsqu’il consacre, en la forme authentique, les éléments nécessaires à la détermination de l’existence, de l’exigibilité et du montant de la créance.

Un arrêt du 1er juin 2017 (rôle n° C.16.0479.F, www.juridat.be) illustre ce principe.

  • L’acte authentique reproduisait en annexe l’offre de crédit avec les « conditions particulières » du crédit logement,
  • Ces condition mentionnaient le montant du crédit, le taux d’intérêt fixe par mois, soit le taux d’intérêt réel par an, y compris une remise de taux conditionnelle bien précisée,
  • Le plan d’amortissement était mentionné, en paiements mensuels égaux,
  • Le mode de remboursement également, par des paiements mensuels égaux comprenant capital et intérêts, avec les montants, dus chaque 10ème du mois,
  • Les « conditions générales de l’ouverture de crédit et des crédits logements », étaient reproduites également en annexe à l’acte,
  • Les conditions générales prévoyaient une majoration du taux d’intérêt d’un demi pour cent en cas de défaut de paiement des intérêts à leur échéance,
  • Ainsi qu’en cas de défaut de paiement de l’amortissement en capital, la production d’intérêts calculés au même taux sur ce montant.

Un tel acte est exécutoire reconnait la Cour de cassation, et peut servir de titre à la saisie exécution.

Plus complexe est la situation de l’acte contenant une obligation non pécuniaire, par exemple l’obligation de restituer la jouissance d’un bien dans tel délai.

Peut-on exécuter un tel acte par expulsion sans passer par le juge de paix ?  Oui, si un tel titre est exécutable comme tel, sans qu’il faille l’intervention du juge pour régler les modalités ou vérifier si les conditions de l’expulsion sont remplies.

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