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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Infraction d’urbanisme et garantie d’éviction (suite et pas fin)

La situation infractionnelle d’un immeuble sur le plan urbanistique, donne-t-elle lieu à la garantie d’éviction pour l’acheteur ou à la garantie de vice caché ?

Après hésitation, la doctrine penchait pour la garantie de vice caché (Fr. Onclin, « L’infraction d’urbanisme qui affecte l’immeuble vendu donne-t-elle lieu à la garantie d’éviction ou à la garantie des vices cachés ? », note sous Liège, 10 mai 2012, R.G.D.C., 2015, p. 28).

La Cour de cassation en  décidé autrement dans un arrêt du 31 mars 2017 (C.16.0084.N, www.juridat.be).  J’ai déjà consacré un article à cet arrêt.

La question se pose alors de savoir si cette jurisprudence s’applique uniquement lorsque l’infraction d’urbanisme n’est pas régularisable.

Dans une nouvelle étude, Monsieur Onclin enseigne que le caractère régularisable de l’infraction n’empêche pas l’acheteur d’appeler son vendeur en garantie d’éviction (Fr. Onclin, « Infraction d’urbanisme et garantie contre l’éviction : commentaire de l’arrêt de la Cour de cassation du 31 mars 2017 », R.G.D.C., 2018, p. 330).

Selon l’auteur, la garantie d’éviction au contraire de la garantie de vice caché, n’est pas subordonnée à la gravité suffisante du trouble.

En réalité, la garantie d’éviction suppose une atteinte avérée. Un simple risque ne suffit pas.

C’est ce que juge la Cour d’appel de Liège (15ième chambre, 26 avril 2018, R.G. n° 2017/RG/383, inédit) qui considère que si l’infraction est régularisée, l’action en garantie d’éviction n’est pas fondée :

« L’arrêt de la Cour de cassation du 31 mars 2017 (rôle n° C.16.0084.N) invoqué par Lolita M. concerne la vente d’un bien immeuble dont la situation urbanistique n’était pas régularisable. Les vendeurs T-N ont entre-temps introduit une demande de régularisation auprès du Fonctionnaire-délégué (…). Par décision du 19 décembre 2017, le Collège communal de la Commune de Wanze a accordé un permis d’urbanisme pour le bien concerné (…).

L’intimée Lolita M. n’ayant subi aucune dépossession, la demande en résolution de la vente sur base de la garantie d’éviction n’est pas fondée. »

Faut-il pour autant approuver cette décision ?  Je ne le pense pas.

La garantie d’éviction prévient le trouble à la propriété ou à la possession. C’est le cas lorsque l’acquéreur doit régulariser et payer la transaction prévue à cet effet (en Wallonie).

Une véritable dépossession n’est pas requise, le trouble suffit.

La photo : une belle façade avenue Emile Duray à Ixelles.

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Démolir et reconstruire à 6 %, au même endroit ?

Le texte de l’AR n° 20, tableau A, rubrique XXXVII, commence comme suit : « Le taux réduit de 6 % s’applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation. » Il est donc question de démolir et […]

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Le texte de l’AR n° 20, tableau A, rubrique XXXVII, commence comme suit :

« Le taux réduit de 6 % s’applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation. »

Il est donc question de démolir et reconstruire un bâtiment, ce qui suppose que c’est sur ce bâtiment.

Les choses ne sont pas toujours aussi simple. Il faut parfois respecter des contraintes urbanistique ou technique, ou encore des charges d’urbanisme, qui imposent de reconstruire à un autre endroit.

La reconstruction sera à proximité et participera bien de la notion de reconstruction sur les plan matériel, même s’il ne partage pas les fondations du bâtiment démoli.

Bien souvent, le propriétaire n’a pas vraiment le choix.

Faut-il ester sur la même empreinte au sol ?

Le Ministre des Finances a précisé cette condition en réponse à une question parlementaire posée le 23 juin 2009 par le député Josy Arens :

« L’administration admet que le bâtiment d’habitation issu de la reconstruction ne se situe pas exactement au même endroit que le bâtiment démoli pour autant cependant qu’il soit érigé sur la même parcelle. »

Il faut donc rester sur la même parcelle cadastrale même si on ne construit pas au même endroit.

Cette condition n’est absolument pas présente dans le texte mais on en comprend évidemment la logique.

Selon une décision du SDA, si le bâtiment neuf est construit en partie sur la parcelle cadastrale du bâtiment démoli et en partie sur un terrain à bâtir adjacent, le taux de TVA réduit de 6 % ne peut pas être appliqué (décision anticipée n° 2019.0626 du 13 août 2019).

Cette décision est excessive et contraire à l’esprit du texte, à l’objectif du législateur, lorsque la différence d’emplacement résulte de considérations urbanistiques ou techniques comme l’ouverture d’une voiries.

L’administration (le SDA aussi) doit appliquer le cadre XXXVII de manière intelligente, au cas par cas et en fonction des contingences, en s’abstenant de position de principe.

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