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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Infraction d’urbanisme et garantie d’éviction (suite et pas fin)

La situation infractionnelle d’un immeuble sur le plan urbanistique, donne-t-elle lieu à la garantie d’éviction pour l’acheteur ou à la garantie de vice caché ?

Après hésitation, la doctrine penchait pour la garantie de vice caché (Fr. Onclin, « L’infraction d’urbanisme qui affecte l’immeuble vendu donne-t-elle lieu à la garantie d’éviction ou à la garantie des vices cachés ? », note sous Liège, 10 mai 2012, R.G.D.C., 2015, p. 28).

La Cour de cassation en  décidé autrement dans un arrêt du 31 mars 2017 (C.16.0084.N, www.juridat.be).  J’ai déjà consacré un article à cet arrêt.

La question se pose alors de savoir si cette jurisprudence s’applique uniquement lorsque l’infraction d’urbanisme n’est pas régularisable.

Dans une nouvelle étude, Monsieur Onclin enseigne que le caractère régularisable de l’infraction n’empêche pas l’acheteur d’appeler son vendeur en garantie d’éviction (Fr. Onclin, « Infraction d’urbanisme et garantie contre l’éviction : commentaire de l’arrêt de la Cour de cassation du 31 mars 2017 », R.G.D.C., 2018, p. 330).

Selon l’auteur, la garantie d’éviction au contraire de la garantie de vice caché, n’est pas subordonnée à la gravité suffisante du trouble.

En réalité, la garantie d’éviction suppose une atteinte avérée. Un simple risque ne suffit pas.

C’est ce que juge la Cour d’appel de Liège (15ième chambre, 26 avril 2018, R.G. n° 2017/RG/383, inédit) qui considère que si l’infraction est régularisée, l’action en garantie d’éviction n’est pas fondée :

« L’arrêt de la Cour de cassation du 31 mars 2017 (rôle n° C.16.0084.N) invoqué par Lolita M. concerne la vente d’un bien immeuble dont la situation urbanistique n’était pas régularisable. Les vendeurs T-N ont entre-temps introduit une demande de régularisation auprès du Fonctionnaire-délégué (…). Par décision du 19 décembre 2017, le Collège communal de la Commune de Wanze a accordé un permis d’urbanisme pour le bien concerné (…).

L’intimée Lolita M. n’ayant subi aucune dépossession, la demande en résolution de la vente sur base de la garantie d’éviction n’est pas fondée. »

Faut-il pour autant approuver cette décision ?  Je ne le pense pas.

La garantie d’éviction prévient le trouble à la propriété ou à la possession. C’est le cas lorsque l’acquéreur doit régulariser et payer la transaction prévue à cet effet (en Wallonie).

Une véritable dépossession n’est pas requise, le trouble suffit.

La photo : une belle façade avenue Emile Duray à Ixelles.

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Avocat agent immobilier

Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client. La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté. La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 […]

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Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client.

La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté.

La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 du Code judiciaire, de sorte que le contrat repose sur un acte illicite.

L’avocat, ou plutôt l’agent immobilier occasionnel, forma un pourvoi en cassation estimant que la Cour d’appel avait violé l’article 437 du Code judiciaire.

Cette disposition pose que la profession d’avocat est incompatible avec l’exercice d’une industrie ou d’un négoce.

Or poser un acte de commerce unique n’est pas exercer un négoce ni une industrie. L’activité doit être habituelle.

La Cour de cassation donne raison sur ce point à l’avocat. L’unique opération de courtage ne peut en soi constituer un acte de commerce en contradiction avec l’article 437 du Code judiciaire.

C’est exact, l’article 5, § 1, 3°, de la loi du 11 février 2013 traite de l’exercice d’une activité à titre principal ou d’appoint.

Or le courtage est sans rapport avec l’avocature ; il ne peut en être l’appoint.

Cet arrêt confortera les courtiers amateurs, s’il posent des actes isolés … !

“Dat het stellen van een eenmalige daad van koophandel niet kan bestempeld worden als het drijven van handel of nijverheid in de zin van voormelde bepaling ;
Overwegende dat het arrest oordeelt dat eiser, advocaat, een eenmalige makelaarsverrichting die op zichzelf volstaat om als daad van koophandel te worden aangemerkt, heeft gesteld en dit in strijd is met artikel 437 van het Gerechtelijk Wetboek;

Dat het arrest beslist dat de vordering gestoeld op een dergelijke akte en hieruit voortvloeiende prestaties, « als ongeoorloofd en/of strijdig met de goede orde » dient beschouwd te worden en als gesteund op een onrechtmatig belang als niet-toelaatbaar dient afgewezen te worden ;

Dat het arrest zodoende het voornoemd artikel 437, eerste lid, 3°, schendt ; ”

(Cass. 27 octobre 2005, rôle n° C040129N, www.juridat.be).

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