Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Infraction d’urbanisme et garantie d’éviction (suite et pas fin)

La situation infractionnelle d’un immeuble sur le plan urbanistique, donne-t-elle lieu à la garantie d’éviction pour l’acheteur ou à la garantie de vice caché ?

Après hésitation, la doctrine penchait pour la garantie de vice caché (Fr. Onclin, « L’infraction d’urbanisme qui affecte l’immeuble vendu donne-t-elle lieu à la garantie d’éviction ou à la garantie des vices cachés ? », note sous Liège, 10 mai 2012, R.G.D.C., 2015, p. 28).

La Cour de cassation en  décidé autrement dans un arrêt du 31 mars 2017 (C.16.0084.N, www.juridat.be).  J’ai déjà consacré un article à cet arrêt.

La question se pose alors de savoir si cette jurisprudence s’applique uniquement lorsque l’infraction d’urbanisme n’est pas régularisable.

Dans une nouvelle étude, Monsieur Onclin enseigne que le caractère régularisable de l’infraction n’empêche pas l’acheteur d’appeler son vendeur en garantie d’éviction (Fr. Onclin, « Infraction d’urbanisme et garantie contre l’éviction : commentaire de l’arrêt de la Cour de cassation du 31 mars 2017 », R.G.D.C., 2018, p. 330).

Selon l’auteur, la garantie d’éviction au contraire de la garantie de vice caché, n’est pas subordonnée à la gravité suffisante du trouble.

En réalité, la garantie d’éviction suppose une atteinte avérée. Un simple risque ne suffit pas.

C’est ce que juge la Cour d’appel de Liège (15ième chambre, 26 avril 2018, R.G. n° 2017/RG/383, inédit) qui considère que si l’infraction est régularisée, l’action en garantie d’éviction n’est pas fondée :

« L’arrêt de la Cour de cassation du 31 mars 2017 (rôle n° C.16.0084.N) invoqué par Lolita M. concerne la vente d’un bien immeuble dont la situation urbanistique n’était pas régularisable. Les vendeurs T-N ont entre-temps introduit une demande de régularisation auprès du Fonctionnaire-délégué (…). Par décision du 19 décembre 2017, le Collège communal de la Commune de Wanze a accordé un permis d’urbanisme pour le bien concerné (…).

L’intimée Lolita M. n’ayant subi aucune dépossession, la demande en résolution de la vente sur base de la garantie d’éviction n’est pas fondée. »

Faut-il pour autant approuver cette décision ?  Je ne le pense pas.

La garantie d’éviction prévient le trouble à la propriété ou à la possession. C’est le cas lorsque l’acquéreur doit régulariser et payer la transaction prévue à cet effet (en Wallonie).

Une véritable dépossession n’est pas requise, le trouble suffit.

La photo : une belle façade avenue Emile Duray à Ixelles.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Dissolution de contrat et indemnité sur restitution

Un contrat peut être dissout par la survenance d’une condition résolutoire, par résolution pour faute même mécanisme) ou par annulation pour vice de formation. La dissolution opère la révocation de l’obligation, remet les choses au même état que si l’obligation n’avait pas existé et oblige le créancier à restituer ce qu’il a reçu. Ainsi, pour […]

Lire plus arrow_forward

Un contrat peut être dissout par la survenance d’une condition résolutoire, par résolution pour faute même mécanisme) ou par annulation pour vice de formation.

La dissolution opère la révocation de l’obligation, remet les choses au même état que si l’obligation n’avait pas existé et oblige le créancier à restituer ce qu’il a reçu.

Ainsi, pour une dissolution par réalisation de la condition résolutoire, cette réalisation rend exigible l’obligation de l’acheteur de restituer le bien vendu.

Dès lors, le vendeur peut prétendre en récupérer la jouissance dès ce moment.

S’il ne peut récupérer la jouissance à ce moment, il a droit à une indemnité pour privation de jouissance.

La Cour d’appel de Mons avait rejeté la demande d’indemnité pour privation de jouissance pour la période qui suit la réalisation de la condition résolutoire.

Selon la Cour d’appel l’acheteur devait restituer la chose dans l’état où il l’a reçue, ce qui implique uniquement, le cas échéant, une indemnité pour dégradation ou usure.

Cet arrêt est cassé par la Cour de cassation (Cass., 11 mars 2019, rôlle n° C.17.0698.F, www.juridat.be).

  • Sitothèque

  • close