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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Infraction d’urbanisme et garantie d’éviction (suite et pas fin)

La situation infractionnelle d’un immeuble sur le plan urbanistique, donne-t-elle lieu à la garantie d’éviction pour l’acheteur ou à la garantie de vice caché ?

Après hésitation, la doctrine penchait pour la garantie de vice caché (Fr. Onclin, « L’infraction d’urbanisme qui affecte l’immeuble vendu donne-t-elle lieu à la garantie d’éviction ou à la garantie des vices cachés ? », note sous Liège, 10 mai 2012, R.G.D.C., 2015, p. 28).

La Cour de cassation en  décidé autrement dans un arrêt du 31 mars 2017 (C.16.0084.N, www.juridat.be).  J’ai déjà consacré un article à cet arrêt.

La question se pose alors de savoir si cette jurisprudence s’applique uniquement lorsque l’infraction d’urbanisme n’est pas régularisable.

Dans une nouvelle étude, Monsieur Onclin enseigne que le caractère régularisable de l’infraction n’empêche pas l’acheteur d’appeler son vendeur en garantie d’éviction (Fr. Onclin, « Infraction d’urbanisme et garantie contre l’éviction : commentaire de l’arrêt de la Cour de cassation du 31 mars 2017 », R.G.D.C., 2018, p. 330).

Selon l’auteur, la garantie d’éviction au contraire de la garantie de vice caché, n’est pas subordonnée à la gravité suffisante du trouble.

En réalité, la garantie d’éviction suppose une atteinte avérée. Un simple risque ne suffit pas.

C’est ce que juge la Cour d’appel de Liège (15ième chambre, 26 avril 2018, R.G. n° 2017/RG/383, inédit) qui considère que si l’infraction est régularisée, l’action en garantie d’éviction n’est pas fondée :

« L’arrêt de la Cour de cassation du 31 mars 2017 (rôle n° C.16.0084.N) invoqué par Lolita M. concerne la vente d’un bien immeuble dont la situation urbanistique n’était pas régularisable. Les vendeurs T-N ont entre-temps introduit une demande de régularisation auprès du Fonctionnaire-délégué (…). Par décision du 19 décembre 2017, le Collège communal de la Commune de Wanze a accordé un permis d’urbanisme pour le bien concerné (…).

L’intimée Lolita M. n’ayant subi aucune dépossession, la demande en résolution de la vente sur base de la garantie d’éviction n’est pas fondée. »

Faut-il pour autant approuver cette décision ?  Je ne le pense pas.

La garantie d’éviction prévient le trouble à la propriété ou à la possession. C’est le cas lorsque l’acquéreur doit régulariser et payer la transaction prévue à cet effet (en Wallonie).

Une véritable dépossession n’est pas requise, le trouble suffit.

La photo : une belle façade avenue Emile Duray à Ixelles.

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La vente globale

J’achète plusieurs immeubles: faut il un accord sur la valeur de chaque immeuble ou un prix global suffit-il ? « En vertu de l’article 1583 du Code civil, la vente est parfaite entre les parties dès qu’on est convenu de la chose et du prix. Lorsque l’objet de la vente porte sur plusieurs choses, la vente […]

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J’achète plusieurs immeubles: faut il un accord sur la valeur de chaque immeuble ou un prix global suffit-il ?

« En vertu de l’article 1583 du Code civil, la vente est parfaite entre les parties dès qu’on est convenu de la chose et du prix.

Lorsque l’objet de la vente porte sur plusieurs choses, la vente est parfaite dès que les parties sont convenues du prix global sans qu’il soit requis que le prix soit déterminé pour chaque chose.

Dans la mesure où le moyen, en cette branche, repose sur le soutènement contraire, il manque en droit », dit la Cour de cassation.

Cass., 29 novembre 2019, rôle n° C.19.0045.F, www.juridat.be.

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