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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Infraction d’urbanisme et garantie d’éviction (suite et pas fin)

La situation infractionnelle d’un immeuble sur le plan urbanistique, donne-t-elle lieu à la garantie d’éviction pour l’acheteur ou à la garantie de vice caché ?

Après hésitation, la doctrine penchait pour la garantie de vice caché (Fr. Onclin, « L’infraction d’urbanisme qui affecte l’immeuble vendu donne-t-elle lieu à la garantie d’éviction ou à la garantie des vices cachés ? », note sous Liège, 10 mai 2012, R.G.D.C., 2015, p. 28).

La Cour de cassation en  décidé autrement dans un arrêt du 31 mars 2017 (C.16.0084.N, www.juridat.be).  J’ai déjà consacré un article à cet arrêt.

La question se pose alors de savoir si cette jurisprudence s’applique uniquement lorsque l’infraction d’urbanisme n’est pas régularisable.

Dans une nouvelle étude, Monsieur Onclin enseigne que le caractère régularisable de l’infraction n’empêche pas l’acheteur d’appeler son vendeur en garantie d’éviction (Fr. Onclin, « Infraction d’urbanisme et garantie contre l’éviction : commentaire de l’arrêt de la Cour de cassation du 31 mars 2017 », R.G.D.C., 2018, p. 330).

Selon l’auteur, la garantie d’éviction au contraire de la garantie de vice caché, n’est pas subordonnée à la gravité suffisante du trouble.

En réalité, la garantie d’éviction suppose une atteinte avérée. Un simple risque ne suffit pas.

C’est ce que juge la Cour d’appel de Liège (15ième chambre, 26 avril 2018, R.G. n° 2017/RG/383, inédit) qui considère que si l’infraction est régularisée, l’action en garantie d’éviction n’est pas fondée :

« L’arrêt de la Cour de cassation du 31 mars 2017 (rôle n° C.16.0084.N) invoqué par Lolita M. concerne la vente d’un bien immeuble dont la situation urbanistique n’était pas régularisable. Les vendeurs T-N ont entre-temps introduit une demande de régularisation auprès du Fonctionnaire-délégué (…). Par décision du 19 décembre 2017, le Collège communal de la Commune de Wanze a accordé un permis d’urbanisme pour le bien concerné (…).

L’intimée Lolita M. n’ayant subi aucune dépossession, la demande en résolution de la vente sur base de la garantie d’éviction n’est pas fondée. »

Faut-il pour autant approuver cette décision ?  Je ne le pense pas.

La garantie d’éviction prévient le trouble à la propriété ou à la possession. C’est le cas lorsque l’acquéreur doit régulariser et payer la transaction prévue à cet effet (en Wallonie).

Une véritable dépossession n’est pas requise, le trouble suffit.

La photo : une belle façade avenue Emile Duray à Ixelles.

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Vente sans mandat

Que si passe-t-il lorsqu’une personne vend un immeuble sans mandat du propriétaire ? Par exemple lorsque l’agent immobilier croit pouvoir accepter une offre complète. Le propriétaire peut-il ratifier un acte conclu sans mandat ? En principe non. La personne qui a agi en son nom personnel et sans procuration est tenue à l’obligation contractée. La […]

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Que si passe-t-il lorsqu’une personne vend un immeuble sans mandat du propriétaire ?

Par exemple lorsque l’agent immobilier croit pouvoir accepter une offre complète.

Le propriétaire peut-il ratifier un acte conclu sans mandat ?

En principe non. La personne qui a agi en son nom personnel et sans procuration est tenue à l’obligation contractée. La doctrine classique estime qu’une ratification ultérieure n’y change rien, dès lors que la ratification visée à l’article 1998, alinéa 2, du Code civil n’a trait qu’à l’acte accompli sans pouvoir par un mandataire, et non à l’absence totale de mandat.

Dans un arrêt du 24 octobre 2008 (C.08.0065.N), la Cour de cassation opte cependant pour une interprétation souple et extensive du concept de ratification.

Elle reconnaît que la ratification par une partie d’un acte juridique accompli par une autre partie sans mandat et en son nom personnel est valable en droit.

La ratification peut dès lors aussi constituer un remède pour les cas où il n’y avait pas de mandat au moment de la conclusion du contrat.

Toutefois, ce type de ratification fait naître rétroactivement un mandat avec pour conséquence que le tiers se voit imposer un autre cocontractant que celui avec qui il a traité.

La Cour de cassation décide que ce tiers n’est pas tenu de donner des effets juridiques à cette ratification. La ratification d’un acte posé sans mandat ne vaut donc qu’entre le mandant et son mandataire, sans pouvoir être imposée au tiers. Si le tiers accepte la ratification, il n’a de lien de droit qu’avec la mandant.

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