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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Il faut réparer le contrat, pas l’annuler !

Un entrepreneur est chargé de construire une maison et son garage.

Les travaux ont donné lieu à plusieurs conflits.

Le maître de l’ouvrage va finalement se résoudre à poursuivre la nullité du contrat.

En effet, il existait une différence de niveau entre la maison et le garage, ce qui était en contravention avec le permis d’urbanisme.

Selon l’expert cette différence de niveau s’élevait à 8 cm.

Il résultait du rapport d’expertise que, dès la conclusion même du contrat d’entreprise, il était acquis que les travaux ne pouvait pas être menés conformément au permis, vu la situation des lieux et du lotissement.

Mais selon l’entreprise, il était techniquement possible de remédier à l’infraction urbanistique à relativement bon compte, et l’infraction urbanistique pouvait être régularisée.

Le juge d’appel avait pourtant décidé, sans autre considération, que l’objet du contrat de construction d’une habitation et d’un garage en contravention avec le permis d’urbanisme était frappé de nullité absolue.

Le juge d’appel avait ajouté que cette nullité ne pouvait être couverte par les parties.

Il est vrai que si un contrat prévoit une prestation qui constitue une infraction, son objet est illicite et le contrat est nul.

Il est vrai également qu’une nullité absolue, d’ordre public, ne peut être couverte. Seules les nullités relatives le peuvent.

Un contrat d’entreprise par lequel l’entrepreneur s’oblige à réaliser un ouvrage contraire au permis d’urbanisme a un objet nul de nullité absolue.

La prestation est une infraction pénalement sanctionnées ; l’objet du contrat est illicite, donc le contrat est nul.

Mais la Cour de cassation réserve ceci :

« Sauf si la loi s’y oppose, le contrat reste en vigueur si son illicéité est annulée ou annulable, en sorte que le but visé par la loi soit atteint ou puisse l’être. »

Dans la langue de l’arrêt :

“Behoudens de wet zich hiertegen verzet, blijft de overeenkomst in stand indien de ongeoorloofdheid van de overeenkomst wordt of kan worden ongedaan gemaakt, derwijze dat het doel dat de wet beoogt, wordt of kan worden bereikt.”

Donc le juge qui décide que le contrat de construction d’un immeuble contraire au permis d’urbanisme est frappé de nullité, sans plus, ne justifie pas légalement sa décision.

En d’autres termes, si la cause de nullité est réparable, le contrat est maintenu.

Il ne peut être annulé sans autre forme de procès.

C’était le cas en l’espèce. Réparer l’infraction était techniquement possible, sans frais importants.

L’infraction était considérée régularisable.

À première vue, l’arrêt interpelle. La nullité s’apprécie à la formation du contrat, pas au stade de son exécution.

Pour réparer la nullité du contrat, il faut adapter son exécution pour lui rendre sa légalité.

Quel est alors le sens de cet arrêt de la Cour de cassation (7 novembre 2019, rôle n° C.19.0061.N, www.juridat.be) ?

On peut le comprendre de plusieurs manières.

  • la réparation du contrat est possible et commode, il y a abus de droit à en poursuivre la nullité.
  • L’exécution de bonne foi fait que, tant que le contrat n’est pas annulé il existe, et doit donc être exécuté d’une manière qui lui rend sa validité.
  • Même si la cause de nullité existe et s’apprécie à la formation du contrat, il ne peut être annulé tant que subsiste la possibilité de le réparer dans le sens de l’intention du législateur.

La troisième explication est l’affirmation d’un principe, qu’il faut sauver et maintenir le contrat si l’on peut le réinscrire dans l’objectif du législateur.

Ce principe est novateur.  Il respecte le principe de la convention-loi de l’article 1134, al. 1, du Code civil.

Le but de la loi n’est pas d’annuler les contrat mais de prévenir les infractions. Et il n’y a pas de nullité automatique.

L’arrêt ne fait pas expressément allusion à l’abus de droit, ni à l’exécution de bonne foi.

  • Le raisonnement de la Cour de cassation se développe comme suit :
  • Un contrat qui a un objet illicite est nul.
  • Un contrat a un objet illicite s’il oblige à exécuter une prestation contraire à l’ordre public.
  • Mais le contrat reste en vigueur si son illicéité est ou peut être réparée en sorte que le but de la loi est atteint.
  • Il apparaît que l’infraction pouvait être techniquement réparée et juridiquement régularisée.
  • Donc le juge ne pouvait pas, sans autre considération, annuler le contrat.

On lira ci-dessous l’arrêt dans sa langue, en néerlandais. Chacun appréciera si la Cour de cassation a voulu affirmer un principe.

On verra si la jurisprudence s’inscrira dans la vérification de la possibilité de sauver le contrat avant de l’annuler.

Il y a dans les circonstances de fait décrites plus haut quelque chose qui me dérange tout de même.

On aperçoit que le caractère régularisable de l’infraction urbanistique est un élément qui aurait dû être pris en considération par le juge.

Mais le juge peut-il apprécier si une infraction urbanistique est régularisable ?

Non, c’est une compétence de l’administration, appréciant discrétionnairement le bon aménagement des lieux.

Le principe de la séparation des pouvoir s’oppose à ce que le juge décide qu’une infraction est régularisable.

Il peut seulement décider qu’abuse de son droit, la partie qui invoque une situation infractionnelle de manière légère.

“1. Krachtens de artikelen 6 en 1108 Burgerlijk Wetboek is een overeenkomst met een ongeoorloofd voorwerp nietig. Een overeenkomst heeft een ongeoorloofd voorwerp indien zij verplicht tot een prestatie die door een wet van openbare orde

verboden is of in strijd is met de goede zeden.

2. Behoudens de wet zich hiertegen verzet, blijft de overeenkomst in stand indien de ongeoorloofdheid van de overeenkomst wordt of kan worden ongedaan gemaakt, derwijze dat het doel dat de wet beoogt, wordt of kan worden bereikt.

3. De appelrechters stellen vast en oordelen dat:

– de eiseres zich jegens de verweerster verbond tot het oprichten van een woning en bijhorende garage;

– de uitvoering van de werken aanleiding gaf tot tal van geschillen;

– de eerste verweerster uiteindelijk de nietigheid van de overeenkomst vorderde wegens het niveauverschil tussen de woning en de garage in strijd met de stedenbouwkundige vergunning;

– de deskundige melding maakt van een niveauverschil tussen woning en garage van 8 cm;

– uit het verslag van de deskundige moet worden afgeleid dat reeds bij het sluiten van de overeenkomst moet hebben vastgestaan dat de uitvoering van de werken niet kon plaatsvinden overeenkomstig de stedenbouwkundige vergunning, gelet op de plaatselijke constellatie en de verkavelingsplannen.

4. Uit de stukken waarop het Hof vermag acht te slaan, blijkt dat de eiseres voor de appelrechters heeft aangevoerd dat de bouwovertreding “technisch geremedieerd kan worden aan relatief beperkte kosten” en de “bouwovertreding  [kan] geregulariseerd worden”.

5. De appelrechters die zonder meer oordelen dat het voorwerp van de overeenkomst tot het oprichten van de woning en de bijhorende garage in strijd met de stedenbouwkundige vergunning absoluut nietig is en deze nietigheid niet door de partijen kan worden gedekt, verantwoorden hun beslissing niet naar recht.

Het middel is gegrond.”

Les photos : des vues du Palais de justice de Bruxelles, prises des coursives supérieures habituellement inaccessibles.

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Le bailleur confronté à la faillite du preneur

On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire. La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur. En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur. Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque […]

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On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire.

La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur.

En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur.

Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque l’administration de la masse le requiert nécessairement (art. XX.139, § 1, CDE).

Notons que ce droit de résilier les contrats en cours ne vise pas les contrats relatifs à des droits réels (vente, constitution d’un droit d’emphytéose).

Le bailleur peut sommer le curateur de prendre attitude quant à la poursuite du bail.

Si le curateur ne réagit pas sous quinzaine, le bail est considéré comme résilié.

Quelle est la situation du bailleur lorsque le curateur, tacitement ou expressément, refuse de poursuivre l’exécution du bail ?

La loi prévoit que « la créance de dommages et intérêts éventuellement dus au cocontractant du fait de cette résiliation entre dans la masse. »

Une créance « dans » la masse et non « de » la masse signifie qu’elle sera payée en monnaie de faillite, c’est-à-dire après les privilèges et au marc le franc.

Que faut-il comprendre par « dommages et intérêts » au sens de l’art. XX.139 ?

La Cour de cassation répond à cette question dans un arrêt du 4 septembre 2020 (rôle n° C.20.0011.N).

Un bailleur se voit opposer la résiliation du bail par le curateur à la faillite du preneur.

Ce bailleur introduit alors une déclaration de créance.

Il réclame, à titre de dommage et intérêts de cette résiliation, la totalité des loyers restant à courir jusqu’au terme contractuel du bail (du 1ier octobre 2016 au 31 mars 2022).

Le curateur oppose que la résiliation est une dissolution fautive dans le chef du preneur failli et que les loyers ne sont dès lors plus dus.

Ce qui est dû, avance le curateur, c’est l’indemnité de résolution prévue dans le bail, soit six mois.

Le juge de paix et le tribunal du Limbourg donnent raison au curateur.

Le bailleur forme un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation confirme la thèse du curateur selon laquelle la résiliation de l’article XX.139 (auparavant art. 46 LF) fait apparaître de plein droit l’inexécution contractuelle du failli.

Le droit du bailleur à l’exécution en nature est alors transformé en une indemnité de rupture du bail.

En résumé, quand le curateur fait usage de la faculté de ne pas poursuivre les contrats en cours, le créancier peut réclamer « la créance de dommages et intérêts ».

Cette créance est dans la masse, payée en monnaie de faillite, comme l’on dit.

Cette créance ne correspond pas aux loyers dont le bailleur est privé. Cette créance est l’indemnité de rupture du bail, en général six mois (art. 1760 du Code civil).

Dans la langue de l’arrêt :

“De eiseres hiertegen aanvoert dat zij niet de ontbinding heeft gevorderd, noch aanspraak maakt op schadevergoeding wegens wanprestatie, maar de uitvoering van de overeenkomst bij equivalent.

De appelrechter die oordeelt dat door de toepassing van artikel 46 Faillissementswet “de wanprestatie van de gefailleerde van rechtswege [wordt] vastgesteld”, de medecontractant “al haar rechten behoudt tegen de gefailleerde, met dien verstande dat de curator nooit verplicht kan worden tot uitvoering in natura” en diens “rechten […] worden omgezet naar een vordering tot schadevergoeding” die een schuld in de boedel is en op die gronden beslist dat de eiseres enkel gerechtigd is tot de contractueel bepaalde schadevergoeding, verantwoordt zijn beslissing naar recht.

Het onderdeel kan niet worden aangenomen.”

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