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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Il faut réparer le contrat, pas l’annuler !

Un entrepreneur est chargé de construire une maison et son garage.

Les travaux ont donné lieu à plusieurs conflits.

Le maître de l’ouvrage va finalement se résoudre à poursuivre la nullité du contrat.

En effet, il existait une différence de niveau entre la maison et le garage, ce qui était en contravention avec le permis d’urbanisme.

Selon l’expert cette différence de niveau s’élevait à 8 cm.

Il résultait du rapport d’expertise que, dès la conclusion même du contrat d’entreprise, il était acquis que les travaux ne pouvait pas être menés conformément au permis, vu la situation des lieux et du lotissement.

Mais selon l’entreprise, il était techniquement possible de remédier à l’infraction urbanistique à relativement bon compte, et l’infraction urbanistique pouvait être régularisée.

Le juge d’appel avait pourtant décidé, sans autre considération, que l’objet du contrat de construction d’une habitation et d’un garage en contravention avec le permis d’urbanisme était frappé de nullité absolue.

Le juge d’appel avait ajouté que cette nullité ne pouvait être couverte par les parties.

Il est vrai que si un contrat prévoit une prestation qui constitue une infraction, son objet est illicite et le contrat est nul.

Il est vrai également qu’une nullité absolue, d’ordre public, ne peut être couverte. Seules les nullités relatives le peuvent.

Un contrat d’entreprise par lequel l’entrepreneur s’oblige à réaliser un ouvrage contraire au permis d’urbanisme a un objet nul de nullité absolue.

La prestation est une infraction pénalement sanctionnées ; l’objet du contrat est illicite, donc le contrat est nul.

Mais la Cour de cassation réserve ceci :

« Sauf si la loi s’y oppose, le contrat reste en vigueur si son illicéité est annulée ou annulable, en sorte que le but visé par la loi soit atteint ou puisse l’être. »

Dans la langue de l’arrêt :

“Behoudens de wet zich hiertegen verzet, blijft de overeenkomst in stand indien de ongeoorloofdheid van de overeenkomst wordt of kan worden ongedaan gemaakt, derwijze dat het doel dat de wet beoogt, wordt of kan worden bereikt.”

Donc le juge qui décide que le contrat de construction d’un immeuble contraire au permis d’urbanisme est frappé de nullité, sans plus, ne justifie pas légalement sa décision.

En d’autres termes, si la cause de nullité est réparable, le contrat est maintenu.

Il ne peut être annulé sans autre forme de procès.

C’était le cas en l’espèce. Réparer l’infraction était techniquement possible, sans frais importants.

L’infraction était considérée régularisable.

À première vue, l’arrêt interpelle. La nullité s’apprécie à la formation du contrat, pas au stade de son exécution.

Pour réparer la nullité du contrat, il faut adapter son exécution pour lui rendre sa légalité.

Quel est alors le sens de cet arrêt de la Cour de cassation (7 novembre 2019, rôle n° C.19.0061.N, www.juridat.be) ?

On peut le comprendre de plusieurs manières.

  • la réparation du contrat est possible et commode, il y a abus de droit à en poursuivre la nullité.
  • L’exécution de bonne foi fait que, tant que le contrat n’est pas annulé il existe, et doit donc être exécuté d’une manière qui lui rend sa validité.
  • Même si la cause de nullité existe et s’apprécie à la formation du contrat, il ne peut être annulé tant que subsiste la possibilité de le réparer dans le sens de l’intention du législateur.

La troisième explication est l’affirmation d’un principe, qu’il faut sauver et maintenir le contrat si l’on peut le réinscrire dans l’objectif du législateur.

Ce principe est novateur.  Il respecte le principe de la convention-loi de l’article 1134, al. 1, du Code civil.

Le but de la loi n’est pas d’annuler les contrat mais de prévenir les infractions. Et il n’y a pas de nullité automatique.

L’arrêt ne fait pas expressément allusion à l’abus de droit, ni à l’exécution de bonne foi.

  • Le raisonnement de la Cour de cassation se développe comme suit :
  • Un contrat qui a un objet illicite est nul.
  • Un contrat a un objet illicite s’il oblige à exécuter une prestation contraire à l’ordre public.
  • Mais le contrat reste en vigueur si son illicéité est ou peut être réparée en sorte que le but de la loi est atteint.
  • Il apparaît que l’infraction pouvait être techniquement réparée et juridiquement régularisée.
  • Donc le juge ne pouvait pas, sans autre considération, annuler le contrat.

On lira ci-dessous l’arrêt dans sa langue, en néerlandais. Chacun appréciera si la Cour de cassation a voulu affirmer un principe.

On verra si la jurisprudence s’inscrira dans la vérification de la possibilité de sauver le contrat avant de l’annuler.

Il y a dans les circonstances de fait décrites plus haut quelque chose qui me dérange tout de même.

On aperçoit que le caractère régularisable de l’infraction urbanistique est un élément qui aurait dû être pris en considération par le juge.

Mais le juge peut-il apprécier si une infraction urbanistique est régularisable ?

Non, c’est une compétence de l’administration, appréciant discrétionnairement le bon aménagement des lieux.

Le principe de la séparation des pouvoir s’oppose à ce que le juge décide qu’une infraction est régularisable.

Il peut seulement décider qu’abuse de son droit, la partie qui invoque une situation infractionnelle de manière légère.

“1. Krachtens de artikelen 6 en 1108 Burgerlijk Wetboek is een overeenkomst met een ongeoorloofd voorwerp nietig. Een overeenkomst heeft een ongeoorloofd voorwerp indien zij verplicht tot een prestatie die door een wet van openbare orde

verboden is of in strijd is met de goede zeden.

2. Behoudens de wet zich hiertegen verzet, blijft de overeenkomst in stand indien de ongeoorloofdheid van de overeenkomst wordt of kan worden ongedaan gemaakt, derwijze dat het doel dat de wet beoogt, wordt of kan worden bereikt.

3. De appelrechters stellen vast en oordelen dat:

– de eiseres zich jegens de verweerster verbond tot het oprichten van een woning en bijhorende garage;

– de uitvoering van de werken aanleiding gaf tot tal van geschillen;

– de eerste verweerster uiteindelijk de nietigheid van de overeenkomst vorderde wegens het niveauverschil tussen de woning en de garage in strijd met de stedenbouwkundige vergunning;

– de deskundige melding maakt van een niveauverschil tussen woning en garage van 8 cm;

– uit het verslag van de deskundige moet worden afgeleid dat reeds bij het sluiten van de overeenkomst moet hebben vastgestaan dat de uitvoering van de werken niet kon plaatsvinden overeenkomstig de stedenbouwkundige vergunning, gelet op de plaatselijke constellatie en de verkavelingsplannen.

4. Uit de stukken waarop het Hof vermag acht te slaan, blijkt dat de eiseres voor de appelrechters heeft aangevoerd dat de bouwovertreding “technisch geremedieerd kan worden aan relatief beperkte kosten” en de “bouwovertreding  [kan] geregulariseerd worden”.

5. De appelrechters die zonder meer oordelen dat het voorwerp van de overeenkomst tot het oprichten van de woning en de bijhorende garage in strijd met de stedenbouwkundige vergunning absoluut nietig is en deze nietigheid niet door de partijen kan worden gedekt, verantwoorden hun beslissing niet naar recht.

Het middel is gegrond.”

Les photos : des vues du Palais de justice de Bruxelles, prises des coursives supérieures habituellement inaccessibles.

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COVID-19 : on ne peut plus expulser !

À Bruxelles, un arrêté du Ministre-Président du 17 mars 2020 interdit les expulsions domiciliaires. L’arrêté suspend l’exécution de toutes les décisions judiciaires et administratives ordonnant une expulsion de domicile, jusqu’au 3 avril 2020 inclus. Cela vise donc les expulsion des locataires ou des squatteurs. Un arrêté d’inhabitabilité du Bourgmestre n’est pas nécessairement une expulsion, ni […]

Lire plus arrow_forward

À Bruxelles, un arrêté du Ministre-Président du 17 mars 2020 interdit les expulsions domiciliaires.

L’arrêté suspend l’exécution de toutes les décisions judiciaires et administratives ordonnant une expulsion de domicile, jusqu’au 3 avril 2020 inclus.

Cela vise donc les expulsion des locataires ou des squatteurs.

Un arrêté d’inhabitabilité du Bourgmestre n’est pas nécessairement une expulsion, ni une décision du service logement, mais peuvent y aboutir.

L’arrêté est motivé par le principe de précaution dans le cadre de la gestion de la crise sanitaire internationale du corona virus.

Les Considérant ajoutent « … les autorités régionales sont vigilantes et mettent en œuvre tous les moyens pour préserver la santé publique avec une attention particulière pour les personnes les plus fragilisées et précarisées ; cela implique d’éviter que des personnes menacées d’expulsion se retrouvent sans domicile fixe ou sans solution pérenne de logement ou à la rue ; qu’en ce sens l’exécution des décisions d’expulsion doit être suspendue. »

Par ailleurs, les huissiers refusent d’exécuter.

L’arrêté ministériel du 18 mars 2020 portant des mesures d’urgence pour limiter la propagation du coronavirus COVID-19 reconnait la profession d’huissier de justice (et aussi les avocats) comme « service public nécessaire à la protection des besoins vitaux de la Nation et des besoins de la population ».

Ils peuvent continuer d’exercer leurs activités.

Mais une circulaire n° 2020CIR022 de la Chambre Nationale des huissiers interdit de procéder à des significations d’acte sans raison d’une urgence impérieuse, telle qu’une prescription ou un délai.

De ce fait, les huissiers ont suspendu les expulsions.

Actualisation : en Région wallonne, Arrêté du 2 avril 2020, article 1er : … les mots « 5 avril 2020 » sont remplacés par les mots « 19 avril 2020 ». Pour Bruxelles, un arrêté du Ministre-Président reporte les expulsion domiciliaires jusqu’au 3 mai inclus (M.B. du 8 avril 2020).

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