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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Il faut réparer le contrat, pas l’annuler !

Un entrepreneur est chargé de construire une maison et son garage.

Les travaux ont donné lieu à plusieurs conflits.

Le maître de l’ouvrage va finalement se résoudre à poursuivre la nullité du contrat.

En effet, il existait une différence de niveau entre la maison et le garage, ce qui était en contravention avec le permis d’urbanisme.

Selon l’expert cette différence de niveau s’élevait à 8 cm.

Il résultait du rapport d’expertise que, dès la conclusion même du contrat d’entreprise, il était acquis que les travaux ne pouvait pas être menés conformément au permis, vu la situation des lieux et du lotissement.

Mais selon l’entreprise, il était techniquement possible de remédier à l’infraction urbanistique à relativement bon compte, et l’infraction urbanistique pouvait être régularisée.

Le juge d’appel avait pourtant décidé, sans autre considération, que l’objet du contrat de construction d’une habitation et d’un garage en contravention avec le permis d’urbanisme était frappé de nullité absolue.

Le juge d’appel avait ajouté que cette nullité ne pouvait être couverte par les parties.

Il est vrai que si un contrat prévoit une prestation qui constitue une infraction, son objet est illicite et le contrat est nul.

Il est vrai également qu’une nullité absolue, d’ordre public, ne peut être couverte. Seules les nullités relatives le peuvent.

Un contrat d’entreprise par lequel l’entrepreneur s’oblige à réaliser un ouvrage contraire au permis d’urbanisme a un objet nul de nullité absolue.

La prestation est une infraction pénalement sanctionnées ; l’objet du contrat est illicite, donc le contrat est nul.

Mais la Cour de cassation réserve ceci :

« Sauf si la loi s’y oppose, le contrat reste en vigueur si son illicéité est annulée ou annulable, en sorte que le but visé par la loi soit atteint ou puisse l’être. »

Dans la langue de l’arrêt :

“Behoudens de wet zich hiertegen verzet, blijft de overeenkomst in stand indien de ongeoorloofdheid van de overeenkomst wordt of kan worden ongedaan gemaakt, derwijze dat het doel dat de wet beoogt, wordt of kan worden bereikt.”

Donc le juge qui décide que le contrat de construction d’un immeuble contraire au permis d’urbanisme est frappé de nullité, sans plus, ne justifie pas légalement sa décision.

En d’autres termes, si la cause de nullité est réparable, le contrat est maintenu.

Il ne peut être annulé sans autre forme de procès.

C’était le cas en l’espèce. Réparer l’infraction était techniquement possible, sans frais importants.

L’infraction était considérée régularisable.

À première vue, l’arrêt interpelle. La nullité s’apprécie à la formation du contrat, pas au stade de son exécution.

Pour réparer la nullité du contrat, il faut adapter son exécution pour lui rendre sa légalité.

Quel est alors le sens de cet arrêt de la Cour de cassation (7 novembre 2019, rôle n° C.19.0061.N, www.juridat.be) ?

On peut le comprendre de plusieurs manières.

  • la réparation du contrat est possible et commode, il y a abus de droit à en poursuivre la nullité.
  • L’exécution de bonne foi fait que, tant que le contrat n’est pas annulé il existe, et doit donc être exécuté d’une manière qui lui rend sa validité.
  • Même si la cause de nullité existe et s’apprécie à la formation du contrat, il ne peut être annulé tant que subsiste la possibilité de le réparer dans le sens de l’intention du législateur.

La troisième explication est l’affirmation d’un principe, qu’il faut sauver et maintenir le contrat si l’on peut le réinscrire dans l’objectif du législateur.

Ce principe est novateur.  Il respecte le principe de la convention-loi de l’article 1134, al. 1, du Code civil.

Le but de la loi n’est pas d’annuler les contrat mais de prévenir les infractions. Et il n’y a pas de nullité automatique.

L’arrêt ne fait pas expressément allusion à l’abus de droit, ni à l’exécution de bonne foi.

  • Le raisonnement de la Cour de cassation se développe comme suit :
  • Un contrat qui a un objet illicite est nul.
  • Un contrat a un objet illicite s’il oblige à exécuter une prestation contraire à l’ordre public.
  • Mais le contrat reste en vigueur si son illicéité est ou peut être réparée en sorte que le but de la loi est atteint.
  • Il apparaît que l’infraction pouvait être techniquement réparée et juridiquement régularisée.
  • Donc le juge ne pouvait pas, sans autre considération, annuler le contrat.

On lira ci-dessous l’arrêt dans sa langue, en néerlandais. Chacun appréciera si la Cour de cassation a voulu affirmer un principe.

On verra si la jurisprudence s’inscrira dans la vérification de la possibilité de sauver le contrat avant de l’annuler.

Il y a dans les circonstances de fait décrites plus haut quelque chose qui me dérange tout de même.

On aperçoit que le caractère régularisable de l’infraction urbanistique est un élément qui aurait dû être pris en considération par le juge.

Mais le juge peut-il apprécier si une infraction urbanistique est régularisable ?

Non, c’est une compétence de l’administration, appréciant discrétionnairement le bon aménagement des lieux.

Le principe de la séparation des pouvoir s’oppose à ce que le juge décide qu’une infraction est régularisable.

Il peut seulement décider qu’abuse de son droit, la partie qui invoque une situation infractionnelle de manière légère.

“1. Krachtens de artikelen 6 en 1108 Burgerlijk Wetboek is een overeenkomst met een ongeoorloofd voorwerp nietig. Een overeenkomst heeft een ongeoorloofd voorwerp indien zij verplicht tot een prestatie die door een wet van openbare orde

verboden is of in strijd is met de goede zeden.

2. Behoudens de wet zich hiertegen verzet, blijft de overeenkomst in stand indien de ongeoorloofdheid van de overeenkomst wordt of kan worden ongedaan gemaakt, derwijze dat het doel dat de wet beoogt, wordt of kan worden bereikt.

3. De appelrechters stellen vast en oordelen dat:

– de eiseres zich jegens de verweerster verbond tot het oprichten van een woning en bijhorende garage;

– de uitvoering van de werken aanleiding gaf tot tal van geschillen;

– de eerste verweerster uiteindelijk de nietigheid van de overeenkomst vorderde wegens het niveauverschil tussen de woning en de garage in strijd met de stedenbouwkundige vergunning;

– de deskundige melding maakt van een niveauverschil tussen woning en garage van 8 cm;

– uit het verslag van de deskundige moet worden afgeleid dat reeds bij het sluiten van de overeenkomst moet hebben vastgestaan dat de uitvoering van de werken niet kon plaatsvinden overeenkomstig de stedenbouwkundige vergunning, gelet op de plaatselijke constellatie en de verkavelingsplannen.

4. Uit de stukken waarop het Hof vermag acht te slaan, blijkt dat de eiseres voor de appelrechters heeft aangevoerd dat de bouwovertreding “technisch geremedieerd kan worden aan relatief beperkte kosten” en de “bouwovertreding  [kan] geregulariseerd worden”.

5. De appelrechters die zonder meer oordelen dat het voorwerp van de overeenkomst tot het oprichten van de woning en de bijhorende garage in strijd met de stedenbouwkundige vergunning absoluut nietig is en deze nietigheid niet door de partijen kan worden gedekt, verantwoorden hun beslissing niet naar recht.

Het middel is gegrond.”

Les photos : des vues du Palais de justice de Bruxelles, prises des coursives supérieures habituellement inaccessibles.

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Bientôt moins de liberté pour les Conseillers fiscaux

Les avocats ont un monopole relatif de la plaidoirie. En effet, les délégué syndicaux peuvent plaider devant le tribunal du travail et les agents de l’administration fiscale peuvent représenter l’administration en justice. Mais la représentation judiciaire n’est qu’une partie des prestations des avocats. Le conseil juridique est une activité important souvent prépondérante. Cette activité n’est […]

Lire plus arrow_forward

Les avocats ont un monopole relatif de la plaidoirie.

En effet, les délégué syndicaux peuvent plaider devant le tribunal du travail et les agents de l’administration fiscale peuvent représenter l’administration en justice.

Mais la représentation judiciaire n’est qu’une partie des prestations des avocats. Le conseil juridique est une activité important souvent prépondérante.

Cette activité n’est nullement réservée aux avocats, contrairement à ce qui se fait en France ou en Allemagne.

Bref, n’importe quel indépendant peut poser une plaque « conseiller juridique » sur sa façade.

Parmi les conseillers juridiques, il y a nombre de conseillers fiscaux. En France, ils doivent être avocats.

En Belgique ce n’est pas le cas, et il ne sont pas davantage obligés de s’inscrire à un Ordre comme l’ITAA chez nous, qui résulte de la fusion entre l’IEC et l’IPCF.

Cela va changer.

En Belgique les entités assujetties à la loi BCFT sont en général des professions faisant l’objet d’un accès à la profession.

La Belgique doit transposer la 5ième directive blanchiment et y soumettre les conseillers fiscaux.

C’est l’objet, notamment, d’un projet de loi qui vient d’être adopté à la Commission des finances de la Chambre.

Dans la foulée, la loi impose l’enregistrement de ces professionnels à l’ITAA et interdit l’exercice de cette activité sans être inscrit à cet Institut.

La question qui se pose à présent est de avoir s’il est encore logique, et non discriminatoire, de laisser l’exercice libre du conseil juridique.

Cela leur permet de ne pas constituer une entité assujettie soumise à la loi blanchiment.

Or si les notaires et les avocats sont soumis, il n’existe aucune raison de laisser les conseillers juridiques déployer leur activité sans respecter le dispositif BCFT.

Par ailleurs, l’activité de conseiller juridique va devenir bien difficile à exercer sans jamais pouvoir aborder l’aspect fiscal des problèmes.

On trouve souvent ces professionnels dans le domaine de l’urbanisme et de l’immobilier.

Ce sont souvent d’anciens avocats ou notaires qui se sont affranchis des obligations de ces nobles fonctions.

Il est vrai que la tendance n’est plus à soumettre l’exercice d’une activités à une autorisation, depuis la directive Bolkenstein 2006/123/CE du 12 décembre 2006.

Les articles III.1 à III.13 du Code de droit économique réglementent très strictement les régimes d’autorisation.

Mais l’obligation d’inscription à un Ordre n’est pas à proprement parler un régime d’autorisation, cela dépend en fait des conditions d’inscription.

Et à ce sujet, nul doute que les conseillers juridiques apprécieront peu de devoir effectuer un stage, réussir les CAPAS et participer au participer au Bureau d’aide juridique.

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