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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Infraction à l’occasion de la vente immobilière et nullité de la vente

Intéressons-nous à un arrêt du 30 janvier 2015 de la Cour de cassation (rôle n° C.14.0285.N, www.juridat.be).

La demanderesse faisait valoir que le contrat financier IRS-SWAP qu’elle avait conclu avec Belfius le 29 septembre 2008 était nul.

Cette nullité résulterait du non-respect par Belfius des obligations d’ordre public s’imposant à elle en matière de blanchiment.

Il s’agit de l’obligation d’identifier les clients (ancien art. 4 de la loi du 11 janvier 1993 devenu art. 7 de la loi du 12 janvier 2004).

La demanderesse ajoutait que sa ratification ultérieure du contrat était inopérante au regard de l’article 1338 du Code civil.

Qu’en pense la Cour de cassation ?

« Selon les articles 6 et 1108 du Code civil, un contrat dont l’objet est illicite est nul.

Un contrat a un objet illicite s’il oblige à une prestation interdite par une loi d’ordre public ou contraire aux bonnes mœurs.

Sauf disposition contraire, l’infraction commise à la conclusion du contrat à une règle d’ordre public n’a en règle pour effet la nullité du contrat que lorsque cette infraction a pour conséquence que l’objet du contrat est illicite. »

C’est ma traduction ; le texte de l’arrêt est :

“Krachtens de artikelen 6 en 1108 Burgerlijk Wetboek is een overeenkomst met een ongeoorloofd voorwerp nietig.

Een overeenkomst heeft een ongeoorloofd voorwerp indien zij verplicht tot een prestatie die door een wet van openbare orde verboden is of in strijd is met de goede zeden. 

Behoudens andersluidende wettelijke bepalingen heeft de overtreding bij de totstandkoming van de overeenkomst van een regel die de openbare orde aanbelangt, in beginsel slechts de nietigheid van de overeenkomst tot gevolg wanneer deze overtreding tot gevolg heeft dat het voorwerp van de overeenkomst ongeoorloofd is.”

Autrement dit, la commission d’une infraction à l’occasion de la conclusion du contrat n’a pas nécessairement pour effet que l’objet du contrat soit illicite si le contrat n’oblige pas à commettre cette infraction.

Appliquons cette jurisprudence à la vente d’immeuble.

Si le vendeur méconnait les obligations en matière de PEB et si le contrat ne prévoit pas que le vendeur ne doit pas respecter ces obligations, le contrat ne sera pas nul.

Quid si le bien vendu est affecté d’une infraction d’urbanisme ?

Dans un arrêt du 8 avril 1999 (Pas., 1999, I, p. 199), la Cour de cassation précise que « l’objet d’une obligation est la prestation promise par le débiteur ».

Les prestations de la vente sont le transfert de propriété et le paiement du prix.

Certains auteurs administrativistes avancent que la vente crée dans le chef de l’acheteur l’infraction de maintien d’une situation infractionnelle.

Pour eux, l’effet du contrat est de transmettre la situation infractionnelle (effet de contagion).

Dans la thèse civiliste, le contrat n’est pas nul.

La vente d’un bien grevé d’infraction urbanistique n’est pas nulle par suite du caractère illicite de son objet, puisque les prestations promises, qui constituent l’objet du contrat, ne présentent pas en soi, un caractère illicite.

Je m’en suis expliqué sur ce site dans l’article « La vente d’un immeuble affecté d’une irrégularité d’urbanisme » du 15 janvier 2013.

L’arrêt du 30 janvier 2015, commenté ici, me paraît renforcer la thèse civiliste.

La nullité de la vente d’un immeuble ne peut se concevoir, à mon avis, que si l’infraction se confond entièrement avec le bien (division non couverte par un permis ou construction en zone agricole).

Et encore, n’est-on pas là dans le registre de l’objet impossible (immeuble non autorisé juridiquement) plutôt qu’illicite ?

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

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Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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