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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Infraction à l’occasion de la vente immobilière et nullité de la vente

Intéressons-nous à un arrêt du 30 janvier 2015 de la Cour de cassation (rôle n° C.14.0285.N, www.juridat.be).

La demanderesse faisait valoir que le contrat financier IRS-SWAP qu’elle avait conclu avec Belfius le 29 septembre 2008 était nul.

Cette nullité résulterait du non-respect par Belfius des obligations d’ordre public s’imposant à elle en matière de blanchiment.

Il s’agit de l’obligation d’identifier les clients (ancien art. 4 de la loi du 11 janvier 1993 devenu art. 7 de la loi du 12 janvier 2004).

La demanderesse ajoutait que sa ratification ultérieure du contrat était inopérante au regard de l’article 1338 du Code civil.

Qu’en pense la Cour de cassation ?

« Selon les articles 6 et 1108 du Code civil, un contrat dont l’objet est illicite est nul.

Un contrat a un objet illicite s’il oblige à une prestation interdite par une loi d’ordre public ou contraire aux bonnes mœurs.

Sauf disposition contraire, l’infraction commise à la conclusion du contrat à une règle d’ordre public n’a en règle pour effet la nullité du contrat que lorsque cette infraction a pour conséquence que l’objet du contrat est illicite. »

C’est ma traduction ; le texte de l’arrêt est :

“Krachtens de artikelen 6 en 1108 Burgerlijk Wetboek is een overeenkomst met een ongeoorloofd voorwerp nietig.

Een overeenkomst heeft een ongeoorloofd voorwerp indien zij verplicht tot een prestatie die door een wet van openbare orde verboden is of in strijd is met de goede zeden. 

Behoudens andersluidende wettelijke bepalingen heeft de overtreding bij de totstandkoming van de overeenkomst van een regel die de openbare orde aanbelangt, in beginsel slechts de nietigheid van de overeenkomst tot gevolg wanneer deze overtreding tot gevolg heeft dat het voorwerp van de overeenkomst ongeoorloofd is.”

Autrement dit, la commission d’une infraction à l’occasion de la conclusion du contrat n’a pas nécessairement pour effet que l’objet du contrat soit illicite si le contrat n’oblige pas à commettre cette infraction.

Appliquons cette jurisprudence à la vente d’immeuble.

Si le vendeur méconnait les obligations en matière de PEB et si le contrat ne prévoit pas que le vendeur ne doit pas respecter ces obligations, le contrat ne sera pas nul.

Quid si le bien vendu est affecté d’une infraction d’urbanisme ?

Dans un arrêt du 8 avril 1999 (Pas., 1999, I, p. 199), la Cour de cassation précise que « l’objet d’une obligation est la prestation promise par le débiteur ».

Les prestations de la vente sont le transfert de propriété et le paiement du prix.

Certains auteurs administrativistes avancent que la vente crée dans le chef de l’acheteur l’infraction de maintien d’une situation infractionnelle.

Pour eux, l’effet du contrat est de transmettre la situation infractionnelle (effet de contagion).

Dans la thèse civiliste, le contrat n’est pas nul.

La vente d’un bien grevé d’infraction urbanistique n’est pas nulle par suite du caractère illicite de son objet, puisque les prestations promises, qui constituent l’objet du contrat, ne présentent pas en soi, un caractère illicite.

Je m’en suis expliqué sur ce site dans l’article « La vente d’un immeuble affecté d’une irrégularité d’urbanisme » du 15 janvier 2013.

L’arrêt du 30 janvier 2015, commenté ici, me paraît renforcer la thèse civiliste.

La nullité de la vente d’un immeuble ne peut se concevoir, à mon avis, que si l’infraction se confond entièrement avec le bien (division non couverte par un permis ou construction en zone agricole).

Et encore, n’est-on pas là dans le registre de l’objet impossible (immeuble non autorisé juridiquement) plutôt qu’illicite ?

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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