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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Infraction à l’occasion de la vente immobilière et nullité de la vente

Intéressons-nous à un arrêt du 30 janvier 2015 de la Cour de cassation (rôle n° C.14.0285.N, www.juridat.be).

La demanderesse faisait valoir que le contrat financier IRS-SWAP qu’elle avait conclu avec Belfius le 29 septembre 2008 était nul.

Cette nullité résulterait du non-respect par Belfius des obligations d’ordre public s’imposant à elle en matière de blanchiment.

Il s’agit de l’obligation d’identifier les clients (ancien art. 4 de la loi du 11 janvier 1993 devenu art. 7 de la loi du 12 janvier 2004).

La demanderesse ajoutait que sa ratification ultérieure du contrat était inopérante au regard de l’article 1338 du Code civil.

Qu’en pense la Cour de cassation ?

« Selon les articles 6 et 1108 du Code civil, un contrat dont l’objet est illicite est nul.

Un contrat a un objet illicite s’il oblige à une prestation interdite par une loi d’ordre public ou contraire aux bonnes mœurs.

Sauf disposition contraire, l’infraction commise à la conclusion du contrat à une règle d’ordre public n’a en règle pour effet la nullité du contrat que lorsque cette infraction a pour conséquence que l’objet du contrat est illicite. »

C’est ma traduction ; le texte de l’arrêt est :

“Krachtens de artikelen 6 en 1108 Burgerlijk Wetboek is een overeenkomst met een ongeoorloofd voorwerp nietig.

Een overeenkomst heeft een ongeoorloofd voorwerp indien zij verplicht tot een prestatie die door een wet van openbare orde verboden is of in strijd is met de goede zeden. 

Behoudens andersluidende wettelijke bepalingen heeft de overtreding bij de totstandkoming van de overeenkomst van een regel die de openbare orde aanbelangt, in beginsel slechts de nietigheid van de overeenkomst tot gevolg wanneer deze overtreding tot gevolg heeft dat het voorwerp van de overeenkomst ongeoorloofd is.”

Autrement dit, la commission d’une infraction à l’occasion de la conclusion du contrat n’a pas nécessairement pour effet que l’objet du contrat soit illicite si le contrat n’oblige pas à commettre cette infraction.

Appliquons cette jurisprudence à la vente d’immeuble.

Si le vendeur méconnait les obligations en matière de PEB et si le contrat ne prévoit pas que le vendeur ne doit pas respecter ces obligations, le contrat ne sera pas nul.

Quid si le bien vendu est affecté d’une infraction d’urbanisme ?

Dans un arrêt du 8 avril 1999 (Pas., 1999, I, p. 199), la Cour de cassation précise que « l’objet d’une obligation est la prestation promise par le débiteur ».

Les prestations de la vente sont le transfert de propriété et le paiement du prix.

Certains auteurs administrativistes avancent que la vente crée dans le chef de l’acheteur l’infraction de maintien d’une situation infractionnelle.

Pour eux, l’effet du contrat est de transmettre la situation infractionnelle (effet de contagion).

Dans la thèse civiliste, le contrat n’est pas nul.

La vente d’un bien grevé d’infraction urbanistique n’est pas nulle par suite du caractère illicite de son objet, puisque les prestations promises, qui constituent l’objet du contrat, ne présentent pas en soi, un caractère illicite.

Je m’en suis expliqué sur ce site dans l’article « La vente d’un immeuble affecté d’une irrégularité d’urbanisme » du 15 janvier 2013.

L’arrêt du 30 janvier 2015, commenté ici, me paraît renforcer la thèse civiliste.

La nullité de la vente d’un immeuble ne peut se concevoir, à mon avis, que si l’infraction se confond entièrement avec le bien (division non couverte par un permis ou construction en zone agricole).

Et encore, n’est-on pas là dans le registre de l’objet impossible (immeuble non autorisé juridiquement) plutôt qu’illicite ?

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Le bailleur confronté à la faillite du preneur

On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire. La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur. En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur. Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque […]

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On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire.

La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur.

En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur.

Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque l’administration de la masse le requiert nécessairement (art. XX.139, § 1, CDE).

Notons que ce droit de résilier les contrats en cours ne vise pas les contrats relatifs à des droits réels (vente, constitution d’un droit d’emphytéose).

Le bailleur peut sommer le curateur de prendre attitude quant à la poursuite du bail.

Si le curateur ne réagit pas sous quinzaine, le bail est considéré comme résilié.

Quelle est la situation du bailleur lorsque le curateur, tacitement ou expressément, refuse de poursuivre l’exécution du bail ?

La loi prévoit que « la créance de dommages et intérêts éventuellement dus au cocontractant du fait de cette résiliation entre dans la masse. »

Une créance « dans » la masse et non « de » la masse signifie qu’elle sera payée en monnaie de faillite, c’est-à-dire après les privilèges et au marc le franc.

Que faut-il comprendre par « dommages et intérêts » au sens de l’art. XX.139 ?

La Cour de cassation répond à cette question dans un arrêt du 4 septembre 2020 (rôle n° C.20.0011.N).

Un bailleur se voit opposer la résiliation du bail par le curateur à la faillite du preneur.

Ce bailleur introduit alors une déclaration de créance.

Il réclame, à titre de dommage et intérêts de cette résiliation, la totalité des loyers restant à courir jusqu’au terme contractuel du bail (du 1ier octobre 2016 au 31 mars 2022).

Le curateur oppose que la résiliation est une dissolution fautive dans le chef du preneur failli et que les loyers ne sont dès lors plus dus.

Ce qui est dû, avance le curateur, c’est l’indemnité de résolution prévue dans le bail, soit six mois.

Le juge de paix et le tribunal du Limbourg donnent raison au curateur.

Le bailleur forme un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation confirme la thèse du curateur selon laquelle la résiliation de l’article XX.139 (auparavant art. 46 LF) fait apparaître de plein droit l’inexécution contractuelle du failli.

Le droit du bailleur à l’exécution en nature est alors transformé en une indemnité de rupture du bail.

En résumé, quand le curateur fait usage de la faculté de ne pas poursuivre les contrats en cours, le créancier peut réclamer « la créance de dommages et intérêts ».

Cette créance est dans la masse, payée en monnaie de faillite, comme l’on dit.

Cette créance ne correspond pas aux loyers dont le bailleur est privé. Cette créance est l’indemnité de rupture du bail, en général six mois (art. 1760 du Code civil).

Dans la langue de l’arrêt :

“De eiseres hiertegen aanvoert dat zij niet de ontbinding heeft gevorderd, noch aanspraak maakt op schadevergoeding wegens wanprestatie, maar de uitvoering van de overeenkomst bij equivalent.

De appelrechter die oordeelt dat door de toepassing van artikel 46 Faillissementswet “de wanprestatie van de gefailleerde van rechtswege [wordt] vastgesteld”, de medecontractant “al haar rechten behoudt tegen de gefailleerde, met dien verstande dat de curator nooit verplicht kan worden tot uitvoering in natura” en diens “rechten […] worden omgezet naar een vordering tot schadevergoeding” die een schuld in de boedel is en op die gronden beslist dat de eiseres enkel gerechtigd is tot de contractueel bepaalde schadevergoeding, verantwoordt zijn beslissing naar recht.

Het onderdeel kan niet worden aangenomen.”

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