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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Bientôt une nouvelle régularisation urbanistique par présomption en Wallonie ?

En Wallonie une proposition de décret (Doc. D 739 (2016-2017), n° 1) a pour objet de présumer conformes sur le plan urbanistique les actes et travaux qui ont été réalisés ou posés avant le 1er mars 1998.

Cette présomption est irréfragable.

Elle est applicable dans le contexte pénal et civil.

Autrement dit, les actes et travaux qui bénéficient de la présomption ne peuvent pas donner lieu à des poursuites pénales et/ou civiles, faire l’objet d’un procès-verbal de constat d’infraction ou encore d’une transaction sur la base de l’article D.VII.18 du CoDT.

Cette présomption de permis vaut également dans le cadre d’une demande de permis introduite ultérieurement et se rapportant aux actes et travaux bénéficiant de la présomption.

Le propriétaire d’un immeuble en infraction bénéficiant de la présomption de conformité ne pourra pas se voir opposer un refus de permis pour la construction d’une annexe en raison de l’infraction.

Sont exclus les actes et travaux non conformes à la destination de la zone du plan de secteur sur laquelle ils se trouvent et ceux ayant fait l’objet d’un procès-verbal d’infraction ou d’un jugement au moment de l’entrée en vigueur du futur décret.

De même, la création de logements réalisée sans permis ou en méconnaissance du permis à dater du 20 août 1994 ne peut bénéficier du mécanisme de présomption. L’objectif est de ne pas régulariser les immeubles des marchands de sommeil.

Le texte prévoit que les actes de cession doivent comporter une déclaration du vendeur sur la date de réalisation des derniers travaux pour que l’acheteur sache s’il bénéficie de la présomption.

Un amendement prévoit de préciser que les actes et travaux peuvent être validés sous le bénéfice d’un mécanisme dérogatoire. Dans cette hypothèse, la présomption de conformité urbanistique opère également de plein droit.

Un autre amendement prévoit d’exclure, comme le suggère le Conseil d’Etat, les actes et travaux réalisés dans tous les milieux protégés par ou en vertu de la loi du 12 juillet 1973 sur la conservation de la nature (réseau Natura 2000, Natura 2000, réserves naturelles, réserves forestières).

Un autre amendement propose de faire prescrire l’infraction de maintien après 20 ans. C’est une excellente idée.

Les infractions ne pouvant bénéficier de l’amnistie pourront, le cas échéant, bénéficier du mécanisme de l’article D.VII.1, § 2, qui prévoit que les infractions non fondamentales ne constituent plus une infraction après 10 ans.

Cependant, un mécanisme similaire n’est pas prévu pour les infractions qui ne peuvent être qualifiées de non-fondamentales.

Il est donc prévu que ces infractions ne constituent plus une infraction après un délai de 20 ans.

Le vote en séance plénière du Parlement wallon est prévu pour le 16 novembre 2017.

Croisons les doigts pour que le texte passe … !

La photo : le bâtiment de la bibliothèque de l’ULB (Art & Build, 1993-1994). De plan triangulaire subdivisé en 11 niveaux thématiques et se déployant sur 13.500 m². Elle contient 2.100 places de travail mais 50 poste avec PC, collections de plus d’un million de volumes pour un accroissement de 18.000 volumes par an.

Bibliothèque de l’ULB

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Le défaut de conformité occulte

Une société achète des pneus pour ses camions. Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles. L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté. En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement. Pour résister au paiement […]

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Une société achète des pneus pour ses camions.

Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles.

L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté.

En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement.

Pour résister au paiement des pneus, l’acheteur invoque alors que la livraison n’était pas conforme.

Il oppose non plus le vice caché, mais l’inexécution de l’obligation de délivrance.

Il est débouté car la délivrance et l’agréation avait déjà eu lieu.

La Cour de cassation justifie ainsi la décision (7 juin 2019, rôle n° C.18.0509.N, www.juridat.be) :

“Het verborgen gebrek is het gebrek dat de koper bij de levering niet kon of niet moest kunnen vaststellen. Wanneer de verkochte zaak door een verborgen gebrek is aangetast, kan de koper alleen de rechtsvordering tot vrijwaring voor verborgen gebreken instellen en niet de rechtsvordering wegens niet-nakoming van de verbintenis om de zaak te leveren conform de verkochte zaak.”

Ma traduction : « le vice caché est un défaut que l’acheteur ne peut ou ne devrait pas constater à la délivrance. Quand la chose vendue est affectée d’un vice caché, l’acheteur ne peut qu’exercer l’action en garantie du vice caché et ne peut agir en réparation de l’inexécution de l’obligation de délivrer une chose conforme. »

Cette position est une constante dans la jurisprudence de le Cour de cassation : le vice de conformité, même occulte, ne peut plus être invoqué après l’agréation.

Cela se heurte à deux objections de bon sens :

  1. L’acheteur n’achète pas une chose viciée. Il faut lui délivrer la chose qui fut convenue et qui n’est donc pas viciée. L’obligation de délivrance est donc concernée.
  2. L’agréation est la décharge donnée à l’obligation de délivrance. Comment accepter la délivrance pour valable si le vice de conformité est occulte ? On ne peut agréer que ce que l’on voit.

Dans la logique de l’agencement des obligations du vendeur, la délivrance et l’agréation doivent porter sur l’état apparent tandis que la garantie porte sur ce qui est non apparent.

Cela signifierait que l’agréation laisse subsister une action en délivrance lorsque l’immeuble est affecté d’un vice de conformité occulte.

Ce n’est pas le cas, en réalité, la Cour de cassation donnant un effet extinctif total à l’agréation, ne laissant subsister que la garantie des vices cachés, en dépit des protestations de la doctrine.

Il n’existe pas dans la jurisprudence actuelle de survivance du défaut de conformité après l’agréation.

Cela explique que la Cour de cassation ait développé la notion de vice fonctionnel.

En principe, le vice caché est un défaut de la chose, c’est-à-dire une défectuosité intrinsèque.

Or le défaut occulte de conformité est plus souvent extrinsèque et fonctionnel.

C’est pour cela que la Cour de cassation a développé une jurisprudence étendant la notion de vice caché au vice extrinsèque ou fonctionnel.

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