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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Bientôt une nouvelle régularisation urbanistique par présomption en Wallonie ?

En Wallonie une proposition de décret (Doc. D 739 (2016-2017), n° 1) a pour objet de présumer conformes sur le plan urbanistique les actes et travaux qui ont été réalisés ou posés avant le 1er mars 1998.

Cette présomption est irréfragable.

Elle est applicable dans le contexte pénal et civil.

Autrement dit, les actes et travaux qui bénéficient de la présomption ne peuvent pas donner lieu à des poursuites pénales et/ou civiles, faire l’objet d’un procès-verbal de constat d’infraction ou encore d’une transaction sur la base de l’article D.VII.18 du CoDT.

Cette présomption de permis vaut également dans le cadre d’une demande de permis introduite ultérieurement et se rapportant aux actes et travaux bénéficiant de la présomption.

Le propriétaire d’un immeuble en infraction bénéficiant de la présomption de conformité ne pourra pas se voir opposer un refus de permis pour la construction d’une annexe en raison de l’infraction.

Sont exclus les actes et travaux non conformes à la destination de la zone du plan de secteur sur laquelle ils se trouvent et ceux ayant fait l’objet d’un procès-verbal d’infraction ou d’un jugement au moment de l’entrée en vigueur du futur décret.

De même, la création de logements réalisée sans permis ou en méconnaissance du permis à dater du 20 août 1994 ne peut bénéficier du mécanisme de présomption. L’objectif est de ne pas régulariser les immeubles des marchands de sommeil.

Le texte prévoit que les actes de cession doivent comporter une déclaration du vendeur sur la date de réalisation des derniers travaux pour que l’acheteur sache s’il bénéficie de la présomption.

Un amendement prévoit de préciser que les actes et travaux peuvent être validés sous le bénéfice d’un mécanisme dérogatoire. Dans cette hypothèse, la présomption de conformité urbanistique opère également de plein droit.

Un autre amendement prévoit d’exclure, comme le suggère le Conseil d’Etat, les actes et travaux réalisés dans tous les milieux protégés par ou en vertu de la loi du 12 juillet 1973 sur la conservation de la nature (réseau Natura 2000, Natura 2000, réserves naturelles, réserves forestières).

Un autre amendement propose de faire prescrire l’infraction de maintien après 20 ans. C’est une excellente idée.

Les infractions ne pouvant bénéficier de l’amnistie pourront, le cas échéant, bénéficier du mécanisme de l’article D.VII.1, § 2, qui prévoit que les infractions non fondamentales ne constituent plus une infraction après 10 ans.

Cependant, un mécanisme similaire n’est pas prévu pour les infractions qui ne peuvent être qualifiées de non-fondamentales.

Il est donc prévu que ces infractions ne constituent plus une infraction après un délai de 20 ans.

Le vote en séance plénière du Parlement wallon est prévu pour le 16 novembre 2017.

Croisons les doigts pour que le texte passe … !

La photo : le bâtiment de la bibliothèque de l’ULB (Art & Build, 1993-1994). De plan triangulaire subdivisé en 11 niveaux thématiques et se déployant sur 13.500 m². Elle contient 2.100 places de travail mais 50 poste avec PC, collections de plus d’un million de volumes pour un accroissement de 18.000 volumes par an.

Bibliothèque de l’ULB

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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