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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Bientôt une nouvelle régularisation urbanistique par présomption en Wallonie ?

En Wallonie une proposition de décret (Doc. D 739 (2016-2017), n° 1) a pour objet de présumer conformes sur le plan urbanistique les actes et travaux qui ont été réalisés ou posés avant le 1er mars 1998.

Cette présomption est irréfragable.

Elle est applicable dans le contexte pénal et civil.

Autrement dit, les actes et travaux qui bénéficient de la présomption ne peuvent pas donner lieu à des poursuites pénales et/ou civiles, faire l’objet d’un procès-verbal de constat d’infraction ou encore d’une transaction sur la base de l’article D.VII.18 du CoDT.

Cette présomption de permis vaut également dans le cadre d’une demande de permis introduite ultérieurement et se rapportant aux actes et travaux bénéficiant de la présomption.

Le propriétaire d’un immeuble en infraction bénéficiant de la présomption de conformité ne pourra pas se voir opposer un refus de permis pour la construction d’une annexe en raison de l’infraction.

Sont exclus les actes et travaux non conformes à la destination de la zone du plan de secteur sur laquelle ils se trouvent et ceux ayant fait l’objet d’un procès-verbal d’infraction ou d’un jugement au moment de l’entrée en vigueur du futur décret.

De même, la création de logements réalisée sans permis ou en méconnaissance du permis à dater du 20 août 1994 ne peut bénéficier du mécanisme de présomption. L’objectif est de ne pas régulariser les immeubles des marchands de sommeil.

Le texte prévoit que les actes de cession doivent comporter une déclaration du vendeur sur la date de réalisation des derniers travaux pour que l’acheteur sache s’il bénéficie de la présomption.

Un amendement prévoit de préciser que les actes et travaux peuvent être validés sous le bénéfice d’un mécanisme dérogatoire. Dans cette hypothèse, la présomption de conformité urbanistique opère également de plein droit.

Un autre amendement prévoit d’exclure, comme le suggère le Conseil d’Etat, les actes et travaux réalisés dans tous les milieux protégés par ou en vertu de la loi du 12 juillet 1973 sur la conservation de la nature (réseau Natura 2000, Natura 2000, réserves naturelles, réserves forestières).

Un autre amendement propose de faire prescrire l’infraction de maintien après 20 ans. C’est une excellente idée.

Les infractions ne pouvant bénéficier de l’amnistie pourront, le cas échéant, bénéficier du mécanisme de l’article D.VII.1, § 2, qui prévoit que les infractions non fondamentales ne constituent plus une infraction après 10 ans.

Cependant, un mécanisme similaire n’est pas prévu pour les infractions qui ne peuvent être qualifiées de non-fondamentales.

Il est donc prévu que ces infractions ne constituent plus une infraction après un délai de 20 ans.

Le vote en séance plénière du Parlement wallon est prévu pour le 16 novembre 2017.

Croisons les doigts pour que le texte passe … !

La photo : le bâtiment de la bibliothèque de l’ULB (Art & Build, 1993-1994). De plan triangulaire subdivisé en 11 niveaux thématiques et se déployant sur 13.500 m². Elle contient 2.100 places de travail mais 50 poste avec PC, collections de plus d’un million de volumes pour un accroissement de 18.000 volumes par an.

Bibliothèque de l’ULB

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Redevance « recognitive » d’emphytéose et TVA

Il est possible de constituer un droit d’emphytéose pour une valeur symbolique. En effet, la redevance doit être recognitive du droit de propriété du constituant ; elle n’est pas indemnitaire ni compensatoire. La redevance sert à établir que celui qui exerce toutes les prérogatives de la propriété n’est en fait pas le propriétaire puisqu’il paie son […]

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Il est possible de constituer un droit d’emphytéose pour une valeur symbolique.

En effet, la redevance doit être recognitive du droit de propriété du constituant ; elle n’est pas indemnitaire ni compensatoire.

La redevance sert à établir que celui qui exerce toutes les prérogatives de la propriété n’est en fait pas le propriétaire puisqu’il paie son droit au propriétaire.

Cela doit évidemment s’apprécier dans une perspective historique, le droit d’emphytéose est une ancienne institution.

Peut-on procéder de la sorte sur un bâtiment neuf, le droit étant constitué en régime TVA ?

Ceci ne pose pas de problème en matière de TVA.

L’article 36 du CTVA dispose que les opérations de cessions de bâtiments neufs doivent répondre à une « valeur normale ».

Est-ce que cela s’étend aux cessions ou constitutions de droits réels ?

Le Manuel TVA reprend au numéro 134 que :

« Si la disposition en cause [l’article 36] s’applique en cas de cession de la nue-propriété (v. décision E.T. 20.368 du 12.11.1975 – Revue de la TVA n° 24, pp. 76-77, n° 552), il n’en est pas de même en ce qui concerne les constitutions de droits réels autres que le droit de propriété ».

Donc, il n’est pas nécessaire de reprendre une valeur d’emphytéose « normale ».

Et la TVA peut donc, en toute légalité, trouver à s’appliquer sur la valeur symbolique qui sera définie.

Reste alors à examiner l’impact potentiel que cela aura en matière d’ATN si l’emphytéote est dirigeant ou d’avantager anormal ou bénévole si le droit à prix symbolique échoit à un tiers qui n’est pas taxable sur cet avantage.

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