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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Articles tagué ‘présomption’

Servitude par destination du père de famille

La destination du père de famille est un mode d’établissement de servitude qui est bien moins rare qu’on peut le penser. Un arrêt du 22 avril 2021 de la Cour de cassation nous permet d’évoquer la question importante du rapport entre les clauses usuelles des actes et ce mode d’établissement de servitude. Mais d’abord, qu’est-ce […]

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La mutation apparente dans la vente d’immeuble

Le texte Article 187 C. enreg. : « Le changement dans la propriété ou l’usufruit d’un immeuble situé en Belgique, par suite d’une convention translative ou déclarative, est suffisamment établi, pour la réclamation du droit au nouveau propriétaire ou usufruitier, par des actes de disposition ou d’administration ou autres actes constatant ou impliquant, dans son chef, la […]

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L’achat scindé (III)

Bref, l’administration dit exactement le contraire de ce qu’elle avançait en 2007. Et c’est valable pour les acquisitions réalisées à partir du 1er septembre 2013, ce qui montre bien que c’est un retournement de position. La sécurité juridique ne s’en portera pas mieux. Notons qu’il peut résulter une double imposition de la nouvelle interprétation de […]

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L’achat scindé (II)

Et voilà que l’achat scindé disparaît de la troisième circulaire (n° 5/2013 du 10 avril 2013) qui remplace celle du 19 juillet 2012 (laquelle était corrigée par celle du 25 juillet 2012). L’administration renonce-t-elle à voir dans l’achat scindé un possible abus fiscal ? Ce serait trop beau. En réalité, si l’achat scindé quitte la circulaire […]

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L’achat scindé (I)

Donner un immeuble est coûteux en droit de donation (en ligne directe, 30 % à partir de 500.000 € et 80 % entre étrangers … [art. 131, § 1, C. enreg. Bruxelles) D’où l’idée de passer par une donation mobilière taxée au taux réduit de l’article 131, § 2 (3 % et 7 %), voire […]

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Quand une personne âgée vend un immeuble

L’article 108 du Code des droits de succession établit la présomption de ce que les droits de succession sont, jusqu’à preuve contraire, suffisamment établie par les actes de propriété, passés par le défunt. Pour les biens meubles ayant été possédés par le défunt, cette présomption légale s’applique à la condition que les actes ne remontent […]

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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