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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Constatation de l’infraction d’urbanisme

Une procédure pénale en matière d’infraction d’urbanisme peut s’avérer lourde de conséquences.

Elle peut aboutir à une mesure de remise en état et à la confiscation des loyers.

Une telle procédure suppose la régularité des poursuites.  C’est évident, mais en matière d’urbanisme, il apparaît nécessaire de le rappeler.

En effet, dans cette matière, les constats ne sont pas toujours réalisés dans les formes. Les plaideurs doivent y être attentifs.

Les constats d’infraction sont des pièces essentielles. Bien souvent, tout le dossier repose sur le procès-verbal de constat d’infraction réalisé sur place.

Ne perdons pas de vue que, selon l’article 15 de la Constitution, « le domicile est inviolable ; aucune visite domiciliaire ne peut avoir lieu que dans les cas prévus par la loi et dans la forme qu’elle prescrit. »  

La loi autorise les visites domiciliaires, sans mandat d’un juge, dans trois hypothèses :

  • Avec le consentement de celui qui a la jouissance effective des lieux,
  • En cas de flagrant délit,
  • Lorsqu’une loi spéciale autorise de pénétrer dans un domicile en dehors des conditions de droit commun.

En matière d’urbanisme, c’est la première hypothèse qui nous intéresse.

Citons un arrêt inédit de la Cour d’appel de Bruxelles qui fait une utile synthèse de la matière en matière d’infraction d’urbanisme (R.G. n° 2013/CO/545 du 28 mars 2017) :

« L’article 1bis de la loi du 7 juin 1969 dispose que le consentement doit être donné par écrit et préalablement à la visite domiciliaire, à peine d’irrégularité de cette dernière.

L’existence du consentement écrit de l’occupant des lieux est requise, au plus tard, au moment de l’intrusion dans les lieux.

Il s’agit d’une question de fait qui relève de l’appréciation souveraine du juge du fond.

Les consentements ultérieurs ou implicites ne sauraient valider l’absence de consentement initial.

Le consentement doit être donné librement et en connaissance de cause (Chr. De Valkeneer, « Manuel de l’enquête pénale », n° 450 et 425, Larcier, éd. 2005).

Il a été jugé qu’en se limitant à constater qu’un prévenu avait, à tout le moins, implicitement, consenti à l’entrée des policiers à son domicile, et avait laissé un policier décrocher son téléphone sans s’y opposer, la juridiction répressive n’avait pas justifié légalement sa décision concernant la régularité de ladite visite domiciliaire et des constatations faites par la police au cours de celle-ci (Cass., 12 janvier 2000, R.G. n° P.00.0024.F, Pas., 2000, n° 29, cité par Beernaert, Bosly et Vandermeersch, Droit de la procédure pénale, éd. 2014, p. 444).

En l’espèce, il ressort des procès-verbaux établis par l’agent de quartier que celui-ci a pénétré à l’intérieur de l’immeuble du prévenu, qu’il a visité plusieurs logements, qu’il y a pris des photos et qu’il a interrogé des occupants, notamment pour connaître le montant du loyer qu’ils payaient.

Si, dans son premier procès-verbal, il ne précise pas comment il est entré dans l’immeuble, par contre, dans le second, il écrit : « au départ, quand nous avons sonné et que le propriétaire est descendu pour nous ouvrir… »

Il est vraisemblable qu’il a procédé de la même manière lors de sa première « visite des lieux. »

Il ne ressort d’aucune pièce versée au dossier que l’agent de quartier avait, conformément à la loi du 7 juin 1969, obtenu, du prévenu ainsi que des locataires qu’il a rencontré, un consentement écrit et préalable l’autorisant à procéder à une visite domiciliaire.

En outre, le prévenu, qui n’a qu’une connaissance limitée du français, n’a pas pu comprendre qu’il pouvait s’opposer à l’entrée de l’agent de quartier dans son immeuble et qu’en ouvrant la porte à ce dernier, il s’exposait à des poursuites pénales et à d’éventuelles confiscations d’importantes sommes d’argent. (…)

Par conséquent, les visites domiciliaires effectuées par l’agent de quartier, le 22 novembre 2011 et le 12 avril 2012, ne sont pas régulières.

Tout le dossier se fondant sur des constatations faites dans ces deux procès-verbaux, il y a lieu de constater l’irrecevabilité des poursuites.

Surabondamment, l’article 301 du CoBAT dispose, en son alinéa 1er, que les fonctionnaires et agents techniques des Communes « ont qualité pour rechercher et constater par procès-verbal les infractions déterminées à l’article 300 » du même Code.

Le même article, en son alinéa 3, stipule que « lorsque les opérations revêtent le caractère de visites domiciliaires, les fonctionnaires et agents ne peuvent y procéder que s’il y a des indices d’infraction et que la personne présente sur place y a consenti, ou à condition d’y être autorisé par le juge de police. »

Le texte est identique pour la Wallonie (art. D.VII, 7, CoDT).

Par contre, le texte flamand est plus strict (art. 6.1.5. V.C.R.O. : “als deze verrichtingen de kenmerken van een huiszoeking dragen, mogen ze enkel worden uitgevoerd op voorwaarde dat de politierechter daartoe een machtiging heeft verstrekt.”

Ces règles sont importantes parce qu’il existe un certain laxisme en matière d’urbanisme.

Il arrive souvent que l’inspecteur de l’urbanisme ou l’agent de police se présente et se fait donner accès aux lieux sans recueillir préalablement et par écrit, un consentement éclairé du propriétaire ou de l’occupant.

Il arrive aussi que le P.V. ne fasse pas état des indices d’infractions qui permettent de procéder à un constat sur place.

La méconnaissance de ces règles rend les poursuites irrégulières et doivent mener à l’acquittement des prévenus.

La photo : l’immeuble rue des Sables à Bruxelles des coopératives socialistes abritant le journal Le Peuple (Fernand et Maxime Brunfaut, 1931). Ce beau bâtiment a été classé en 1989 mais resta un chancre pendant longtemps. Bien qu’il fut acheté par un promoteur, il ne subit pas le même sort que la Maison du Peuple en 1965, sous le Sablon. En effet, en 2009, la Communauté flamande a pris l’heureuse mais étrange décision d’en faire un musée dédié au dessinateur de BD Marc Sleen (Nero), qui dessinait pour Le Peuple dans les années ‘40. On peut se demander pourquoi les flamands ont fait un musée pour un seul auteur de BD flamande juste en face du splendide musée de la BD (flamande et francophone) installé dans les anciens magasins Waucquier de Victor Horta ? Bref, aujourd’hui, le titre Le Peuple appartient à un parti d’extrême droit (le PP) et son bâtiment historique est un musée dédié … à son personnage de BD.

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  1. Voyez aussi l’arrêt de la Cour de cassation du 7 février 2018, rôle n° P.18.0100.F, http://www.juridat.be.

    Attention à la jurisprudence et à la loi « Antigone » sur la question de la validité d’une preuve recueillie irrégulièrement.

    avril 1, 2018

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La réforme du droit de la copropriété en 21 points

1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, … 2.  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots. 3.  Quant à la structure des plus grands ensembles, a. S’agissant […]

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1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, …

2.  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots.

3.  Quant à la structure des plus grands ensembles,

a. S’agissant des associations partielles avec personnalité, faculté de proposer des structurations asymétriques, c’est-à-dire dans les groupes d’immeubles ou les éléments comportant différents éléments physiquement distincts, de limiter la création d’une association partielle à un immeuble ou à une fraction d’immeuble ;

b. Suppression des associations partielles sans personnalité juridique mais consécration de l’idée suivant laquelle en présence de charges communes particulières, seuls les copropriétaires concernés votent, ce qui revient à donner une réelle autonomie aux copropriétaires concernés mais au départ de la notion de « charge commune particulière » ;

c. Chronologie logique dans l’acquisition de la personnalité juridique dans les copropriétés pyramidales (d’abord l’association principale, puis ensuite les associations partielles).

4.  Consécration de l’idée suivant laquelle un usage exclusif est présumé constitutif d’une servitude, ce qui implique qu’il doit être l’accessoire d’un fonds dominant.

5.  Rétrécissement du contenu du Règlement de copropriété au bénéfice du règlement d’ordre intérieur, au bénéfice d’un assouplissement du formalisme en cas de modification et ce, sans perte d’efficacité puisque les clauses de recouvrement doivent continuer à figurer dans le Règlement de copropriété.

6.  Dans les nouvelles promotions, définition d’un cadre (conditions de fond et de forme) permettant enfin de modifier valablement les statuts avant la réception provisoire des parties communes concernées (en cas d’association partielle).

7.  Coup d’arrêt aux services de gestion imposés via les statuts de copropriété (ex. résidences avec services hôteliers, résidences pour personnes âgées, …) aussi, cela devrait se faire sur une base volontaire et en dehors des statuts de copropriété (cela rejoint la jurisprudence connue).

8.  Validation des clauses de médiation par opposition aux clauses d’arbitrage.

9.  Meilleure définition des fonds de roulement et de réserve – création obligatoire, obligation de dissociation, solidarité en cas de démembrement sur un lot, ventilation claire des appels de fonds entre roulement et réserve – en principe, mise en place dans les cinq ans de la réception provisoire d’un fonds de réserve.

10. Précision quant à la prise en charge du passif de l’association des copropriétaires (proportionnalité liée aux quotes-parts, donc nouvelle importance du rapport de quotité ou de la mise à jour des quotités dans les anciennes copropriétés).

11. Petites améliorations techniques dans l’organisation des AG.

12. Modification de certains quorums à la faveur d’un assouplissement ou d’une clarification :

a. Majorité de 2/3 pour travaux dans les communs, la modification des statuts ou la conclusion des contrats ;

b. Majorité absolue pour travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d’administration provisoire ;

c. Expropriation privée : faculté de suppression de droits réels privatifs sur les parties communes, contre indemnisation ;

d. Division soumise à la majorité des 4/5 ;

e. Majorité de 4/5 également pour la démolition dictée par la salubrité, la sécurité ou un coût excessif ;

f.  Assouplissement de la règle d’unanimité, à la seconde ag (plus de quorum de présence).

14.  Améliorations techniques visant à prévenir les abus chez les syndics :

a.  Rémunération de la mission de syndic – distinction entre celles au forfait et les complémentaires qui doivent faire l’objet d’une décision distincte ;

b.  Clarification du régime d’incompatibilité par rapport au Conseil de copropriété et à la fonction de commissaire ;

c.   Incitation au prévisionnel dans les travaux importants.

15.  Traduction pratique de l’importance de l’organe qu’est le Conseil de copropriété :

a.  Obligatoire, si plus de 20 lots et facultatif, dans les autres cas ;

b.  Précision quant à son organisation.

16.  Commissaire aux comptes, consécration de la notion de collège et précision quant à sa mission.

17.  Précisions nombreuses à propos du contentieux de la copropriété.

18.  Création de l’institution de l’administrateur provisoire comme substitut aux organes de la copropriété, si l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l’association des copropriétaires est dans l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble ou sa conformité aux obligations légales.

19.  Précisions nombreuses quant à l’information en cas de mutation immobilière.

20.  Création d’un privilège immobilier « occulte » valable pour les charges de l’exercice en cours et l’exercice précédent. C’est une incitation puissante à l’action des syndics sur le plan du recouvrement.

21.  Entrée en vigueur au 1er janvier 2019 et régime transitoire détaillé.

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