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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Constatation de l’infraction d’urbanisme

Une procédure pénale en matière d’infraction d’urbanisme peut s’avérer lourde de conséquences.

Elle peut aboutir à une mesure de remise en état et à la confiscation des loyers.

Une telle procédure suppose la régularité des poursuites.  C’est évident, mais en matière d’urbanisme, il apparaît nécessaire de le rappeler.

En effet, dans cette matière, les constats ne sont pas toujours réalisés dans les formes. Les plaideurs doivent y être attentifs.

Les constats d’infraction sont des pièces essentielles. Bien souvent, tout le dossier repose sur le procès-verbal de constat d’infraction réalisé sur place.

Ne perdons pas de vue que, selon l’article 15 de la Constitution, « le domicile est inviolable ; aucune visite domiciliaire ne peut avoir lieu que dans les cas prévus par la loi et dans la forme qu’elle prescrit. »  

La loi autorise les visites domiciliaires, sans mandat d’un juge, dans trois hypothèses :

  • Avec le consentement de celui qui a la jouissance effective des lieux,
  • En cas de flagrant délit,
  • Lorsqu’une loi spéciale autorise de pénétrer dans un domicile en dehors des conditions de droit commun.

En matière d’urbanisme, c’est la première hypothèse qui nous intéresse.

Citons un arrêt inédit de la Cour d’appel de Bruxelles qui fait une utile synthèse de la matière en matière d’infraction d’urbanisme (R.G. n° 2013/CO/545 du 28 mars 2017) :

« L’article 1bis de la loi du 7 juin 1969 dispose que le consentement doit être donné par écrit et préalablement à la visite domiciliaire, à peine d’irrégularité de cette dernière.

L’existence du consentement écrit de l’occupant des lieux est requise, au plus tard, au moment de l’intrusion dans les lieux.

Il s’agit d’une question de fait qui relève de l’appréciation souveraine du juge du fond.

Les consentements ultérieurs ou implicites ne sauraient valider l’absence de consentement initial.

Le consentement doit être donné librement et en connaissance de cause (Chr. De Valkeneer, « Manuel de l’enquête pénale », n° 450 et 425, Larcier, éd. 2005).

Il a été jugé qu’en se limitant à constater qu’un prévenu avait, à tout le moins, implicitement, consenti à l’entrée des policiers à son domicile, et avait laissé un policier décrocher son téléphone sans s’y opposer, la juridiction répressive n’avait pas justifié légalement sa décision concernant la régularité de ladite visite domiciliaire et des constatations faites par la police au cours de celle-ci (Cass., 12 janvier 2000, R.G. n° P.00.0024.F, Pas., 2000, n° 29, cité par Beernaert, Bosly et Vandermeersch, Droit de la procédure pénale, éd. 2014, p. 444).

En l’espèce, il ressort des procès-verbaux établis par l’agent de quartier que celui-ci a pénétré à l’intérieur de l’immeuble du prévenu, qu’il a visité plusieurs logements, qu’il y a pris des photos et qu’il a interrogé des occupants, notamment pour connaître le montant du loyer qu’ils payaient.

Si, dans son premier procès-verbal, il ne précise pas comment il est entré dans l’immeuble, par contre, dans le second, il écrit : « au départ, quand nous avons sonné et que le propriétaire est descendu pour nous ouvrir… »

Il est vraisemblable qu’il a procédé de la même manière lors de sa première « visite des lieux. »

Il ne ressort d’aucune pièce versée au dossier que l’agent de quartier avait, conformément à la loi du 7 juin 1969, obtenu, du prévenu ainsi que des locataires qu’il a rencontré, un consentement écrit et préalable l’autorisant à procéder à une visite domiciliaire.

En outre, le prévenu, qui n’a qu’une connaissance limitée du français, n’a pas pu comprendre qu’il pouvait s’opposer à l’entrée de l’agent de quartier dans son immeuble et qu’en ouvrant la porte à ce dernier, il s’exposait à des poursuites pénales et à d’éventuelles confiscations d’importantes sommes d’argent. (…)

Par conséquent, les visites domiciliaires effectuées par l’agent de quartier, le 22 novembre 2011 et le 12 avril 2012, ne sont pas régulières.

Tout le dossier se fondant sur des constatations faites dans ces deux procès-verbaux, il y a lieu de constater l’irrecevabilité des poursuites.

Surabondamment, l’article 301 du CoBAT dispose, en son alinéa 1er, que les fonctionnaires et agents techniques des Communes « ont qualité pour rechercher et constater par procès-verbal les infractions déterminées à l’article 300 » du même Code.

Le même article, en son alinéa 3, stipule que « lorsque les opérations revêtent le caractère de visites domiciliaires, les fonctionnaires et agents ne peuvent y procéder que s’il y a des indices d’infraction et que la personne présente sur place y a consenti, ou à condition d’y être autorisé par le juge de police. »

Le texte est identique pour la Wallonie (art. D.VII, 7, CoDT).

Par contre, le texte flamand est plus strict (art. 6.1.5. V.C.R.O. : “als deze verrichtingen de kenmerken van een huiszoeking dragen, mogen ze enkel worden uitgevoerd op voorwaarde dat de politierechter daartoe een machtiging heeft verstrekt.”

Ces règles sont importantes parce qu’il existe un certain laxisme en matière d’urbanisme.

Il arrive souvent que l’inspecteur de l’urbanisme ou l’agent de police se présente et se fait donner accès aux lieux sans recueillir préalablement et par écrit, un consentement éclairé du propriétaire ou de l’occupant.

Il arrive aussi que le P.V. ne fasse pas état des indices d’infractions qui permettent de procéder à un constat sur place.

La méconnaissance de ces règles rend les poursuites irrégulières et doivent mener à l’acquittement des prévenus.

La photo : l’immeuble rue des Sables à Bruxelles des coopératives socialistes abritant le journal Le Peuple (Fernand et Maxime Brunfaut, 1931). Ce beau bâtiment a été classé en 1989 mais resta un chancre pendant longtemps. Bien qu’il fut acheté par un promoteur, il ne subit pas le même sort que la Maison du Peuple en 1965, sous le Sablon. En effet, en 2009, la Communauté flamande a pris l’heureuse mais étrange décision d’en faire un musée dédié au dessinateur de BD Marc Sleen (Nero), qui dessinait pour Le Peuple dans les années ‘40. On peut se demander pourquoi les flamands ont fait un musée pour un seul auteur de BD flamande juste en face du splendide musée de la BD (flamande et francophone) installé dans les anciens magasins Waucquier de Victor Horta ? Bref, aujourd’hui, le titre Le Peuple appartient à un parti d’extrême droit (le PP) et son bâtiment historique est un musée dédié … à son personnage de BD.

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Prouver la propriété immobilière

Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ? La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte […]

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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